澳洲澳大利亚房产 什么是 LOC 的良好缓冲？悉尼

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大家好， 想知道在 LOC 中什么是支持 IP 投资组合的良好缓冲，以及您将如何获得这个神奇的数字？拥有 300 万美元的股权（LVR 70%） 假设我们保持 80% 的 LVR，那么我们有 10% 或 100 万美元的缓冲来支持投资组合 10% 的缓冲是否恰到好处，绰绰有余或有点短练习的简单性，我们不考虑利率，收益率，工资和税级让我们假设所有这些数字都是标准的（无论标准意味着什么）重要的是不需要缓冲来偿还贷款（多么好的位置待在) 问候, 詹姆斯
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Agent007, 如果不需要缓冲来偿还贷款，那么需要什么我同意缓冲很重要，但对我来说，这一切都是关于在不可预见的情况下的可服务性所以，我不看我的 LVR，我在哪里最大化我可以相反，我携带现金缓冲来解决我的所有可服务性问题，为期 6 个月左右，所以我永远不想要少于这个的现金，以防万一这一切都变成乌龟，同时我想持有我的资产来地狱或高水位 所以，对我来说，我有大约 50,000 美元坐在针对 PPOR 的抵消账户中 它随时可用并同时抵消不可扣除的利息 当然，我也可以随时出售我的一些管理基金如果由于某种原因现金变得非常紧张，但流动性稍差 干杯，迈克尔
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很好的问题迈克尔，我也在想同样的事情，如果在不可预见的困难时期不偿还贷款，那么目的是什么缓冲我也同意你的想法，尽管对我来说不是问题 atm，如果不确保缓冲保障钱，我永远不会承担财务承诺，以备不时之需（随便你怎么称呼）金额可以如果天气转好，让我离开便便为了我个人的 SANF，这必须包含足够的美元价值让我通过（无忧）至少 6 个月到 12 个月，其中完全涵盖贷款的服务性以及此类投资中提供的流动性作为管理基金等是一个理想的策略，如果需要的话，可以依靠任何更少的 IMO 玩俄罗斯轮盘赌！
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垄断，不能同意更多！对我来说，这是所有投资中最重要的部分租金上涨 2%，而另一半失去工作而没有收入保障，那么你就会失去它。投资的 7 个原则：事先准备和计划可防止业绩不佳！迈克尔
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阿门，阿门，阿门，阿门，阿门，阿门，还有兄弟迈克尔！！！
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目前在我的 Portolio 收购阶段，我有 15 万美元的信用额度缓冲限制 后来我的目标是保持在 80% Lvr 信用额度达到这个水平并不意味着我将完全重新提取它，因为这不是我的意图 但是它确实允许我在进一步投资和或生活方式时可以使用的最大资金机会出现
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嗨，伙计们，我认为agent007意味着缓冲不需要“每天”偿还贷款（并且缓冲的目的是为了应对不可预见的困难（与可服务性有关到 IP 或其他的现金流））而不是用美元来考虑，我喜欢用时间（几个月和几年）来考虑当然，这取决于你的 SANF，但我喜欢在我的财产上呆 6 个月例如，如果利率上升 2%，而我的所有财产由于某种原因停止产生收入呃 - 在我不得不动用我的个人收入之前，我能坚持多久

嗨，我希望我的客户有 5% 到 10% 的投资组合价值可用于挑战和机会 ta rolf
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罗尔夫，平均而言，5-10% 相当于
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对不起 domcc1 但你 T-O-T-A-L-L-Y 在这里失去了我；如果它（“缓冲”）不是为了贷款的可偿还性，那么为什么利率上升 2% 很重要，除非当然如您所说，您的所有 IP 都停止产生收入，在这种情况下（错误）您将面临可维修性（更不用说生活费）危机！！！我错过了这里的重点
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嗨 Rixter 为什么要使用 LOC 作为缓冲区 我目前只有一个已完全绘制的 LOC 使用它，否则如果银行进行审查，可能会丢失它而不是停放抵消账户中的资金与 Pamp;I 贷款并使用 LOC 来帮助释放所有权随着证券价值的增长我已经释放了几个 of 在该贷方持有的证券显着增长后，通过降低 LOC 限制来获得所有权然后我为免费所有权再融资以进一步增长您的实际缓冲在手头现金和健康平衡的 LVR 亲切的问候 Simon
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Simon我原以为银行撤回 LOC 的风险不会比银行修改任何其他贷款或存放在抵消中的资金的限制更大你（或其他任何人）是否有任何知识建议否则请参阅更改
评论< BR>对不起，如果我不是很清楚，我想说我*相信* agent007 的意思是他的缓冲区实际上是用于“不可预见的可维护性问题”，但现在不需要可维护性当我重新阅读帖子时，我看不到 agent007 说“缓冲区不适用于不可预见的可维护性问题”，并且是 MichaelWhyte 以这种方式解释了他的评论（也许正确，也许不正确 - agent007）显然没有任何意义的缓冲区过她的理由正如你和迈克尔怀特所指出的那样，似乎已经开始了一个完整的讨论，基于我不确定agent007实际上打算说的事情没有缓冲区是多么愚蠢（当然我可能有这个都错了）
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也很想知道是不是这样！！！西蒙 你见过这种情况吗？我的 LOC 没有完全记下（这是我的缓冲区），如果这是“向下修订”，我不会很高兴
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也许经纪人可以回答这个 SC如果我在贷款人那里并有资金分配给 LOC，我希望这些资金会被提取，或者我会修改借款人的申请并在别处寻找我的钱的回报 有意义，不是吗 亲切的问候西蒙
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银行业从什么时候开始有意义 看看变化
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我真的以为银行会一直想尽可能多地借给你，因为他们知道平均澳大利亚人喜欢债务银行通过额外的 05% 或他们为 LOC 收取的任何费用来弥补账户的可变性 很高兴听到经纪人的消息
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嗨 Domcc1 是的如果没有提取资金，贷方就不会获得利息西蒙
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如果你有，他们也不会您的资金存放在抵消账户中 查看更改
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Hi Dom LOC 通常与正常定期贷款的利率相同Pamp;I 需要固定还款 如果抵消资金来自贷款人从该账户获得利息的 LOC，“他们很高兴”如果抵消账户中的资金抵消了贷款利息，贷方也很高兴，因为本金正在偿还（银行希望看到它的可服务性）银行对 LOC 的审查非常定期（取决于银行），因为他们想要为他们工作的钱 西蒙
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嗨，罗尔夫 如果 LOC 在相当长的一段时间内未提取，贷方会重新审查 LOC 我问的原因是因为当一个人申请 LOC 时，他们通常必须说明资金的目的不是他们吗 西蒙
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多年来我有一个大银行未提取的 LOC 他们从未考虑过降低限额 干杯,
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你好管家我想贷方的审查将取决于他们暴露了多少钱以及他们与客户持有多少安全 恕我直言，我不会觉得这笔钱是我可以完全使用的，除非我把它记下来问候西蒙
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大家好 这是一个很棒的话题，我认为值得进一步讨论我对你们中的一些人感到不快，但我觉得有不止一种方法可以让 LOC 为投资者工作可能会揭露真相并消除虚构我使用了 LOC 策略，该策略帮助我增加了我的投资组合并减少了 LOC 并从贷方取回了所有权该结构处于阶段 1：4 交叉抵押证券与投资房屋贷款@ 100% 和 LOC（完全提取）价值比投资贷款价值高出约 20% 这相当于所有第 2 阶段的 80%lvr 随着时间的推移，4 处房产的价值上升了，所以我通过保留从贷方收回了一小笔担保LVR 与投资组合的 80% 相同，并略微降低 LOC 然后我通过另一家贷方为证券再融资，作为另一处房产的存款 新头寸 80% lvr LOC 比投资贷款阶段 3 多出约 10% 随着时间的推移，投资组合我们nt 价值进一步上升，允许通过与另一家贷方再融资并将 LOC 降低到投资的 75% 来获得进一步的安全性tment 房屋贷款价值 目前的情况是两种证券交叉，但在需要时每个证券都可以作为独立证券单独再融资 上述策略作为我们投资组合整体增长的一部分效果很好 该策略的主要好处是采取从认为他们让我全部与交叉抵押和安全控制的主流结构联系在一起的贷方收回的权力 亲切的问候西蒙
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西蒙，在我看来，你所做的只是转移你的债务贷方之间（如果我错了，请纠正我）您释放了一些股权，以换取您的所有权，只是为了向另一家银行借款遗漏了一些东西
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我想删除交叉抵押可能是足够的理由这样做
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缺少的一点是交叉抵押（有时我们在这里称它为x-coll）银行持有几份证券作为另一笔贷款的担保 例如，对于我的第一个 IP，银行同时持有 IP 的第一抵押权和我的房子的第二抵押权以支付 IP 的贷款 这意味着我与比我需要的银行——如果我达到了银行所说的足够多的地步，就很难扩张我能扩张的唯一方法是，正如你所说，转移债务——这样每一个财产是独立于其他人的
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嗨 gooram 除了上述之外，这个策略使我能够获得更好的财产价值，这是原始贷方不愿意提供的，因为他们认为他们有控制权 是的，我只是在转移债务，但同时我提高了我的杠杆能力和对投资组合增长的控制 以上只是我投资组合增长策略的一个方面 西蒙
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同意 我会请我的财务人员接受他的看法关于未使用的 LOC thingo
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嗨，西蒙，你能详细说明一下吗e 关于使用 LOC 释放标题我的所有 IP 都是无 x-coll 的仅利息贷款 关于“您的实际缓冲是手头现金和健康平衡的 LVR”； - 虽然我打算有一个 80% 左右的 LVR 我不打算让它们完全绘制所以实际上我会有一个“未绘制”;健康的 lvr 这有意义吗
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嗨 Rixter 我永远不想拥有高达 80% 的 LVR 叫我鸡我不在乎 60 到 70 之间是我的平衡和 SANF 我们曾经去过的最高的是 75 %，那是手头有大量现金用于增长和安全网但我认为底线是它取决于一个人的投资组合价值的实力我们首先走上 LOC 路的唯一原因是它是当时的最佳选择 Low doc 不像今天那么有吸引力 这些天我只是通过再融资来获得更好的位置 感谢有像 Ed 先生这样的优秀经纪人来嗅出最好的金融交易 如果我曾经接受另一个 LOC它将立即被完全绘制并用于更多的投资组合增长或抵消 Pamp;我在某个地方直到我需要它亲切的问候西蒙
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第 2 阶段嗨西蒙我在第一阶段很困惑，你能给我举个例子吗使用数字而不是 % 谢谢
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Hi Mark Stage 1 400K INVESTMENT LOAN and 480K LOC （总计 880K）和 80% 的 LVR 4 处房产 x-coll 作为银行的担保 在练习结束时，投资贷款涵盖一种证券，而 LOC 涵盖另一种证券，这意味着如果我想为其余两个中的一个或两个再融资与另一家贷方的财产 我会逃脱证券 x 抵押的魔掌 问候西蒙
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谢谢你西蒙 我认为这两项贷款（投资和 loc）都是从同一家银行取出的，并且都有担保4 处房产，80% lvr 上 4 处房产的价值是 1100 万 这是正确的吗 Mark P

是的，这是正确的策略中的主要成分是随着时间的推移而增长 Simon
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好吧啊哈，啊哈我想我明白了谢谢西蒙
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************************************ *** 亲爱的 Simonjulie， 1 我同意您的想法，如果投资者有能力这样做 2 在我们的房地产投资中保持谨慎和安全总是好的，而不是利用最大允许的 LVR 和风险失去整个 p roperty 投资组合，由于最后一刻的不可预见的情况，如果我们要长期参与房地产投资游戏 3，SANF 也非常重要就像寓言中的那样，凭借坚强的决心和毅力，迟缓的乌龟最终会“跑出来”；马拉松比赛中的快速冲刺野兔，尽管最初开局不佳 干杯，Kenneth KOH
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有什么好处呃成为一个很好的缓冲 ***************************************** 亲爱的西蒙朱莉, 1 你说, quot; 400K 投资贷款和 480K LOC（总计 880K）和 80% 的 LVR 4 处房产 x-coll 作为银行的担保”；您建议使用哪种投资结构以及每个投资组合 4 个 IP 达到其允许的零土地税责任最高门槛的土地税影响是什么 2 4-coll IP 投资组合的任何特殊原因 Brad Sugar 谈到使用 1 倍高资本增长负齿轮资产 + 每个房地产投资组合 2 个 CF 正 IP，以实现 CF 中性投资组合，该投资组合可以相互平衡和自我维持，最低现金流要求为零 3 你说，“在练习结束时，投资贷款涵盖一个安全和 LOC 的其他”；我怎么没跟着你 4 你也说，quot; 4 属性 x-coll 作为银行安全逃脱 x-coll 证券的魔掌";我在这里也失去了你你的意思是你可以避免 x-coll 只购买新 IP 5 期待你的澄清和向你学习，请 6 谢谢你的问候，Kenneth KOH 如果你要大型投资组合，您将不得不缴纳税款 故事结尾 那是当时我们扩大投资组合的最佳选择 一个很好的本金，但由于房地产周期和地点选择，并不总是容易申请 因为剩下的两个房产已经升值以单独担保剩余的每笔贷款（如果我要与另一家贷方再融资不，我说时间和增长加上 LOC 的小幅减少，因为我随时从贷方撤回证券西蒙
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对于它的价值，我的财务人员说，虽然 LOC 过去需要接受年度审查，但他不知道有任何产品仍然这样做 他认为银行不太可能主动降低限额它的 LOC
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就像我之前说的 这将取决于贷方向借款人提供多少安全性和多少美元 我想大多数妈妈和爸爸的投资者不会成为经济负担对银行来说，因为银行已经对未使用的资金有担保 另一方面，恕我直言，一个拥有大量借款的投资者不明智地冒险在 LOC 中持有资金，以防银行决定重新审查未使用的资金并减少借款人限制，因为贷方可能担心投资者（基于他们的可偿付能力计算）过度暴露于其他贷方 此外，贷方在提取资金之前降低 LOC 的限制比在提取资金之后容易得多，只要借款人无论如何都不会违约贷款协议具有约束力西蒙
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