澳洲澳大利亚房产 也许 BIS 会做对的……悉尼

在澳大利亚地产投资



经济放缓对代理商来说很重要 http:wwwsmhcomaunewsbusinessslowdown-hits-home-for-agents200509251127586747071html 正如玛戈特·萨维尔和乔纳森·钱斯勒报告的那样，繁荣的结束对代理商来说意味着更艰难的日子。在你的郊区有很多待售标志，但他们邻居的房子没有被安置在整个城市，房地产经纪人受到上市和房地产销售低迷的打击，正在出售资产并关门歇业 这些结果在行业中心悉尼受到的打击最为严重40% 的澳大利亚房地产企业位于新南威尔士州；其中绝大多数位于首都 根据澳大利亚房地产监测机构的数据，截至 2005 年 6 月 30 日的一年中，悉尼有 10,192 处房产被拍卖，清盘率为 52%，筹集了 430 亿澳元。今年的总收入为 760 亿澳元，来自 15,746 处房产 而且情况不太可能很快好转 预报员 BIS Shrapnel 今年早些时候表示，预计未来三年悉尼房价中值将下降约 7%通过削减销售佣金、裁员以及在某些情况下在关门前出售他们的租金卷来实现经济低迷 雇员代理人正在变成独立承包商，收取高达 80% 费用的佣金，以换取支付代理成本的份额最近，如果您在热门地区出售房屋，您可以将费用降至 1% 或 15% 此外，现在出售房产所需的时间是繁荣时期的两倍，这对代理机构的利润 根据澳大利亚房地产协会的数据，代理机构的利润率已经减半，低于 10%，这是多年来的最低水平。根据数据，在整个行业中，代理机构的收入在 2005 年下降了 15%，在 2004 年下降了 6%。预测 2006 年进一步下跌的研究公司 IBISWorld 总经理 Jason Baker 说，实际上，行业收入几乎回到了 2001 年的水平 “收入越来越小，利润越来越小，[代理商] 每个人都在竞价其他为了赢资产，随着他们裁员，玩家就会倒闭”；然而，这种情况只是周期的一部分，他说“这不是永久性的，几年后，事情会回到更现实的水平”。 LJ Hooker 的业务主管迈克尔·达沃伦 (Michael Davoren) 表示，在过去 12 个月里，该行业已经裁减了 10% 到 15% 的专业人员。该机构正在寻找资金，现金注入目前正在发生相当多的事情，”他说，Davoren 说，五年前，建立一个代理机构需要花费 10 万美元，现在这个数字是 25 万到 30 万美元，部分原因是技术成本增加 “很多办公室向人们支付过高的佣金，这是一个错误你需要有正确的平衡“一些代理机构收取 1% 的佣金——你不能全面维持它需要 25% 的代理机构才能盈利”如果代理的角色只是不惜一切代价成交，房地产业就大难临头了；任何人都可以在私人销售中做到这一点”；一个经历过几个房地产周期的机构是 McGrath Real Estate，该公司自 1988 年以来一直在运营。首席执行官 John McGrath 表示，在整个行业范围内，挂牌数量下降了 30%，价格下降了 10%。在很多指标上，有很多痛苦我们的销售额和挂牌量下降了 5%，但 EBITDA [未计利息、税项、折旧和摊销前利润] 上升，同比增长 12%，”他说，McGrath 削减了通信、技术并提高了业务效率。他说，尽管员工没有被裁减，但离开的人并没有被替换。该机构正在谈判将其 2700 美元的租金出售给墨尔本的物业经理 Run Property以换取新业务的股权，前澳大利亚国民银行首席执行官弗兰克·西卡托（Frank Cicutto）担任董事 行业观察家表示，重组的原因之一是该机构将能够将关键办公室出售给员工，作为保持他们的方式 McGrath 确认他们正在考虑员工出售选项“这绝对是在雷达上我们有一个很好的品牌，我们正在寻找一种方法来寻找机会让关键人物参与股权但我仍然打算在大多数 b 中保持公平事业”;尽管在该国最昂贵的市场开展业务，但 McGrath 报告称，截至 2004 年 6 月 30 日的一年中，底线亏损 367,000 美元 McGrath 表示，这是由于会计准则变化带来的摊销费用增加 事实上，该公司实现了 EBITDA 利润2500 万美元，他说 McGrath Real Estate 不想直接出售其租金，因为它希望继续参与物业管理业务，如果管理得当，该业务可以赚取 10% 到 15% 的利润率，他说 quot ;我个人对他们的商业模式感兴趣;我认为这是未来的方式聚合和整合必须发生，”他说 Run Property 的首席执行官 Paul Villanti 对此表示同意 他说新业务是澳大利亚领先的物业管理公司，管理着 5000 处物业 “没有比物业管理更分散的行业有 6500 家公司与212 处房产的平均租金卷“他们通常由一个人经营在重要的事情上与业主有很多时间，比如他们如何提高他们的财产价值”；在向销售人员收取更高佣金的问题上，McGrath 立场坚定，“我们支付高达 60% 的佣金 其他企业支付 80%，但我们认为这是不可持续的 不久前，平均水平是 35%”看数据，很多大中型机构的毛利率都是6%，那么如果你支付80%的佣金，那你就要破产了。你的利润太微薄了，这是一条不可持续的道路。我们是一家全方位服务机构——我们提供培训、合规、营销材料的工作室等，您无法通过 80:20 的费用分成来做到这一点”；新南威尔士州房地产协会会长 Rowen Kelly 表示，销售佣金已经被压低，但现在又上升了 “因为更难找到买家，经纪人的工作更难，所以需要为经纪人提供更多的激励获得好结果 quot;在繁荣时期，任何人都可以卖掉房子，这导致佣金下降业主现在变得更加合理”；根据 McGrath 的说法，买家知道“一分钱一分货”。 quot;有人以 1% 的价格出售房屋，但最好的中介机构的报酬在 2% 到 3% 之间 quot;今年年底之前，澳大利亚各地的房地产门上都会贴上封闭的标志 quot;你有以长远的眼光看"
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不难相信 过去几年，大多数小巨变城镇的房地产中介比咖啡馆餐厅多 我仍然认为买房的好时机是在你买不到的时候再看黄金海岸的任何建筑起重机 起重机顶峰时出售之前已经起作用 也许我们可以启动一个“起重机指数”来衡量房地产周期 看你的
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------ ------- 根据 LJ Hooker 的业务主管 Michael Davoren 的说法，该行业在过去 12 个月中裁减了 10% 到 15% 的专业人员。他们的房租卷 这表明该机构正在寻找资金，注入现金 有相当多的目前正在进行中，”他说 --------------- 同意 Hooker 的那个人的意见 那么，这个小男孩 (John McGrath) 在做什么？伙计们，这变得有趣了！ JamesP
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请仔细阅读 他不是在出售他的租金 他是在提供它以换取新合并业务的一部分股权 听起来更像是合并，作为抵御不可避免的防御性举措行业的影响，或利用不断变化的市场条件 当其他机构忙于破产时，他正忙于支撑业务的计划
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行业危机为敏锐的快速行动者提供了增长或以低于成本的价格购买市场份额的经典机会 - 弱者最终会认输或突破失败接受现实 - 大玩家可以度过混乱和缩小规模带来的痛苦 对如何保持利润有敏锐洞察力的玩家不仅能生存下来，而且会蓬勃发展 我应该想象 McGrath 意识到他必须迅速积累市场份额，以弥补当前下降的利润和销量价格战将成为主流，通过自动化系统实现更大的交易量是 McGrath 实现 realestatecomau 和其他电子进步的前进方向ckly 提供了发展优质房地产代理服务的机会这就是为什么他在成立之初就成为房地产公司的主要支持者
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不错的帖子，很好的阅读我想知道周期的下行部分将持续多久 一个不错的副作用是你现在从房地产经纪人那里得到的关注当它蓬勃发展时他们甚至不想认识你除非你手头有支票簿我有一个在房地产多年的朋友她和她的丈夫拥有4个机构（非常成功）在事情开始放缓之前，他们关闭了一些分支机构，然后特许经营（购买了现有的特许经营权）他们剩余的分支机构并购买了另一个房地产特许经营权 他们经历了几个周期，然后我认为这可能是一个非常对他们来说是个好举措 他们在市场顶部卖出并锁定利润，然后合并并与更大的业务保持一致，该业务可以在低迷时期提供一些弹性你也有相当强大的租金角色，但是，我认为近年来这种情况一直在减少我个人认为这是一个很好的策略 我认为持有 CF+ 的房产对于低迷的市场来说是可以的，但我无法接受在即将到来的下行周期中持有太多负扣税房产的想法 不是试图消极 我想这取决于个人的目标 我已经和我上面的朋友就房地产进行了多次讨论 她告诉我，在最近的繁荣之前的几年里，有很多人购买了房屋和土地套餐园林绿化等以 100 -110% 的租金出租 不幸的是，这些房产多年来从未升值，业主无法出售，因为他们会立即获得收益吃了损失（房产价值下降）所以这些人，很多是矿工，显然在这些房子里呆了好几年然后当市场开始起飞时，他们是第一个出售的人，因为这是他们的门票 当然这些相同的房产然后翻倍如果不是在未来几年通过繁荣翻两番，部分原因是为什么我认为在低迷时期坐在亏损的房产上可能不是最好的策略似乎当市场转向时，有相当大的资本收益和警告 我不相信你需要在房产上等待 5-8 年的平稳增长才能等待繁荣 现在有很多人购买负扣税房产 如果你的预期是市场正在运行上涨（就像该国的某些地区一样）那么这是一件好事但是，如果您的立场是市场没有上涨，那您为什么要无论如何我认为这正在变成狂欢但是，我会想听听你的意见问题是为什么现在购买负扣税物业（不包括当前的增长区域） Cheers Panda
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