澳洲澳大利亚房地产合资企业——什么可行，什么不可行？悉尼

在澳大利亚地产投资



我目前正在考虑关于合资企业的陡峭学习曲线，我突然想到这个主题的一个主题可能会引起很多人的兴趣和好处——包括我自己我已经做了大约四年的小开发，我认为将它们作为合资企业进行并不需要更多的工作在过去的六个月中，我已经建立了几个合资企业虽然他们进展顺利，我没有遇到任何重大问题，但我学到了很多，我知道我还有很多东西要学所以，我开始了这一步，希望任何有兴趣的人都可以分享他们的经验，无论好坏——无论是从开发人员的角度还是从投资他们的人的角度来看资金投入到别人的项目中 需要考虑的事项包括： 出了什么问题在合资协议中包含“持续供款”条款，以防您（假设您是开发商）发现资金短缺并需要筹集更多现金 2 对银行将贷出的金额保持保守 3 在销售估计 希望我们能从彼此的错误中学到尽可能多的东西我在他们身上看到的问题包括：1) 出资者对资产缺乏控制 2) 意外事件和估计不准确 3) 对时间框架（和其他事情）的假设不基于事实 4) 没有尽职调查商业伙伴 如果您使用 JV 的模板或标准格式，我会很感兴趣，如果您这样做，您是否愿意分享 干杯，蒂姆
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嗨蒂姆，感谢您的贡献 几个问题 1你知道吗多少估计（成本和时间框架）超出了 2 你提到没有对合资伙伴进行尽职调查 你的意思是项目组织者开发商没有进行尽职调查 我的一个合资伙伴有问题吗？从悉尼的一位律师那里购买了合资协议 他基本上定制了他的标准合资协议之一 因为这是他的业务，他从这些事情中获得收入，所以我放弃他的产品是不道德的 但是他的名字是 Tony Cordato（做搜索 Cordato 合作伙伴）他不是我的律师，但被推荐给我签订合资协议 Tony（不是 Cordato）
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嗨，托尼，了解合资协议等 - 没问题：1 你知道怎么做大部分估计（成本和时间框架）都超出了这更多地与基于假设的总体错误计算有关，而不是对一个合资企业的特定不准确，因此实际上它不是一个特定的“超出 $x 和 y 时间框架” ;, 卜t 更多的是在整个过程中没有准确地考虑时间和成本 2 你提到没有对合资伙伴进行尽职调查 你的意思是项目组织者开发商没有进行尽职调查 是否其中一个合资伙伴有问题 是 项目组织者开发商吸收了其他最终存在严重问题并导致法律诉讼的商业伙伴，如果首先对他们进行更多的尽职调查，或者在项目中进行全面的尽职调查，这本来可以避免的 Tim
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i没有做过开发合资，但来自“故事”；其他朋友告诉我他们的经历（他们中的大多数人都以沮丧和失去友谊而告终）主要因素是绝对把所有事情都写下来——时间框架、对他人参与的期望、成本、分配的任务（也包括时间框架）、退出策略（以防有人想在完工前退出）-目前一切都在经历一场斗争，其中合资企业的一方是提供他的专业知识和商人的建筑商，而另一方则承担费用-嗯-建筑商是忙于其他“付费”；完成合资公司的工作（目前已经被 18 个月淘汰了）这并没有伤害到他，因为他没有支付持有成本，但另一个合伙人已经不得不被另外两个资助的人买断，因为他负担不起持有成本我已经看到很多友谊因为合资公司和重大裂痕而破裂，因为误解和失去控制我个人宁愿在这个阶段保持小一点，保持完全控制，只对自己负责，莉齐所有评论都是我的意见< BR>评论
谢谢Lizzie，难怪项目变糟了——建造者没有做预期的事情——因为其他工作，我完全同意记录所有内容以避免误解您是否知道与记录良好的项目的任何后果，或者您听说过的大部分恐怖故事涉及的项目没有很好的记录托尼
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谢谢蒂姆，是你知道为什么一些合资伙伴被证明是有问题的他们做了什么来扰乱苹果托尼
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托尼，恕我直言，我认为合资公司没有很好的记录（Lizzie 提出的一个好点），无论如何，这反映了草率的计划很难说具体发生了什么，但没有书面记录一直是合资企业的一个属性，我已经看到出错了 我认为误解，沟通不畅和缺乏经验占了很多我也看到了一些建筑商自己是合资企业的一部分，只是没有及时完成工作如果有工作范围和应急因素并记录在案，这将有所帮助沿着蒂姆
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嗨，托尼 - 我不知道关于“建造者”的所有细节。项目，因为我不想深入探究那些明显敏感的事情，而我的朋友相当苦涩承诺玩它回到不理解，误解或不跟随 - 试图留在熟人而不是商业伙伴的范围内有一个很好的理由为什么有“永远不要混淆朋友家庭和金钱”的说法;我还没有看到朋友之间复杂的合资企业能够让每个人都满意——尽管我相信他们有一个合资企业的例子，有据可查，但关系仍然恶化，当时我认识的一对夫妇买了一间度假屋出租在一个受欢迎的沿海地区，他们对他们（昂贵的）购买感到非常兴奋，他们翻新了房产，美化并装饰了他们想要的度假小屋 - 不惜代价，他们对这座度假屋的优点以及它的样子赞不绝口增值和潜在的未来发展，虽然他们只是通过一个夏天的朋友才拥有它，却陷入了“度假屋”的兴奋和势利中；并在同一个镇合资买了另一栋房子，这对夫妇的问题是，繁荣结束了，他们留下的房子（在里诺之后）每年的回报率约为 25%，如果幸运的话，当持有成本的现实被踢时，友谊破裂了在 - 几乎没有租金支付 - 应急措施是出售两间房子现在都在出售，因为现金流问题正在吸干它们 问题是没有人购买合资房屋现在以 17% 的回报率永久出租 - 价格停滞不前, 甚至放弃了我已经看到该地区的好房产在市场上坐了两年多而没有出售一个合资企业变坏了，并且由于过度热心和金钱而失去了友谊，据说我确实与供应商有一个合资企业融资物业运作良好，主要是因为我们的角色定义非常明确y 银行帐户每月一次，但这是一个非常简单的合资企业，请注意，角色定义非常明确 lizzie 所有评论仅代表我的意见
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大家好，我既做合资企业，也做联合组织，我组织raw 和 da site 我首先组织土地，然后组织总变现贷款总体开发，然后是辛迪加，或者如果土地所有者想要合资企业，所有文件都记录下来，我组织固定价格合同来建造我没有任何问题但我的大多数合资企业或辛迪加成员都只是投资者我目前正在建造一个地块，有 18 个单元，一个在议会中用于 da 20 个单元，3 个已完全批准资金，4 个联排别墅，16 个单元和 93 个单元，我目前正在工作有几个人就时间和成本问题我必须在贷款之前把这些交给银行我所指的合资企业就像 Lizzie 所描述的那样 两个在一个受欢迎的沿海小镇投资昂贵的单位，长期拖延建设，挪用和误解资金，繁荣结束，所有利润基本上都吃光了，四个合伙人，没有一个是真正快乐的显然合资企业必须工作，因为如果他们可以非常有利可图 在 JV 的 API mag 后面有一本好书做广告，这本书很好读 我想不同之处在于一个想法可以是一个好的投资想法，但这个想法是一个可以与其他人分享的好投资想法我认为有如果做得好，合资企业的利润很高，但这就像说最好是自己的老板而不是为雇主工作，理论上很好，但要到达那里可能会很艰难 干杯，蒂姆
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我同意 -一个纯粹的商业和专业进行记录的合资企业可能会非常成功 - 例如 michael yardney 与 metropole 我自己有一个基本的合资企业（不是与 michael），在朋友家庭之间的合资企业做得很好 亲密的熟人充满危险并且（在我看来）应该不惜一切代价避免 lizzie
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谢谢 Lizzie 和 Tim So，从你最后两篇文章中得到的教训：1 尽量避免在市场低迷时开始项目 2 对转售预测非常现实 3 尽量避免与家人和朋友做生意 4 对推动项目的人进行尽职调查 检查他们的业绩 Tony
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嗨，grossreal，感谢您的意见 如果可以，您必须有丰富的合资企业经验问，你有什么建议有人正在考虑建立合资企业 关于文件，您认为哪些具体条款非常重要 另外，您提到您的很多客户是建筑商、贷方、金融和房地产经纪人完成网站项目或他们是否是金钱合作伙伴谢谢托尼
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任何与迈克尔亚德尼合作项目的人都可以给我发一封电子邮件，并附上晚上的联系电话，如果你不这样做，我很想谈谈这一切介意 感谢
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合资和信任 大家好， 这个论坛上的新人，对这个话题很感兴趣 我有一些关于合资和信托的问题，希望有人可以帮助我计划与一个合资企业我的朋友们，我们俩都拥有 HDT 并设立了公司作为受托人 我们计划在维多利亚购买一个地方，但对我们将如何构建这个合资企业感到困惑 我们的律师认为没有法律问题，因为我们的公司受托人作为租户常见于契约标题，虽然她不太确定这对税收的影响但是我们的一个朋友建议这样做的正确方法是我们建立一个第三信托，第三家公司作为我们原公司共同拥有的受托人受托人 有没有更好的结构，既合法又有效（即当我们决定拆分所有权时，没有印花税等） 感谢任何帮助 s7
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如您所见，jv's hi tony100我在几个网站上闲逛，但我会首先回答你的问题，我所有的文件都是由律师完成的，所以每个人都知道他们的立场我与建筑商、土地所有者和最终产品购买合资我联合最终产品并组织最终产品贷款 有建筑商、投资者或投资骡子 每个项目都是根据其优点制定的 合资和联合非常成功，但根据 asic 规则，我不允许推荐联合，我不只是让人们知道我是个人投资在 5辛迪加和那 5 个辛迪加在住宅市场上非常成功，我可以告诉你，如果建筑商是我看到的合资公司之一，从发展的角度来看，我发现我的辛迪加对于合资公司来说非常好作为开发中最安全的投资之一，如果需要，您可以看到所有成本，并且他们有个人理由完成产品
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Rob Balanda（API 中的律师）拥有出色的 CD rom 和关于合资企业的文档我相信它可以通过 API 网站获得 物有所值 我一直对合资企业死心塌地，因为我是一个控制人，但泰坦尼克号已经转向 那里有很多机会我们可以看到，但其他人看不到 从我的外部局外人看，您需要合资企业的驱动程序，并且他们必须胜任一切都必须以书面形式进行项目期间的沟通至关重要（为我们所有人提供控制和睡眠的轻松因素）而且我相信专业的投入和分析，即可行性能力研究等我认为还需要明确每个合作伙伴都必须尽职尽责并承担责任保持简单因为我喜欢复式，我喜欢让合作伙伴匹配单位的想法，即你得到一个，我得到一个然后每个人都可以决定是出售还是保留等等在与他建立的 5050 合资企业中，我通过私人贷方公司融资并信任 5050 股发行，我也有 2 x 5050、1 x 333,333,333 1 x 25,25,25,25 股和 20,20,20 ,20,20 共享所有独立的公司和个人信托
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嗨，grossreal，感谢您的额外投入看到您所做的不同拆分很有趣您认为小型合资项目是否应该被放弃e 通过单位信托或公司 我问的原因是我目前有两个小项目正在进行中，并且两个都在单位信托中，因为这是我的会计师推荐的 我知道通过单位信托进行这些项目的一大好处是灵活性 - 如果您或其他单位持有人决定保留一个或多个房产 但是，现在我正在考虑将事情提升到一个新的水平并引入我不认识的人，我觉得灵活性可以对我适得其反 我听说单位信托中的一些此类项目由于各种原因而变坏“意见”将不胜感激谢谢 TonyHi 兰巴达，吸引最终保留其中一个单位的合作伙伴会很棒这将消除销售期、风险和成本只是找到它们的问题我想我想象这并不容易，但因为我没有尝试过 Tony
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jv's hi tony100 我对添加单位信托持有人没有问题，这对我来说很常见 我先用单位信托设立了公司一次贷款获得批准 投资者或最终产品购买者在信托下排在第二位，并在其煽动后加入信托 就像他们必须在那里进行尽职调查一样，您通常是否持有最终产品 给我发电子邮件至 ultraclean@hotmailcom并要求提供您的 tony100 姓名的信息或在 glebe 星期二 20 与我会面，并将解释我的系统是由我为我的结构设计的
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quot;我知道由于 ASIC 的要求你需要小心，但是您的“意见”将不胜感激”；有很多人无视 ASIC 要求 几年前我进入了一个辛迪加，我的钱被困在那里，不受我的控制其他一切随之而来的）从未实现，这是一个宝贵的教训，没有人能比你更好地照顾你的钱我本可以在很短的时间内实现他们承诺的回报，而且没有更多的压力我最近听说他们还在在同一基础上推动计划！ （每年 40% 的回报，保留一个即时资产的单位，不用担心伙伴）只要确保你做公平的事情并向你的投资者兑现你的承诺任何告诉你他们可以建造联排别墅开发并将你的钱返还给你12 个月是个小丑
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jv 嗨 Ausprop 我感兴趣的是什么类型的结构是辛迪加，什么是商定的时间框架你采取什么类型的职位，投资骡子，最终产品购买者或不同的结构作为一个开发项目必须有 20% 的内置回报，否则银行不会借给它（除非它是一个自筹资金的开发项目，然后确保它有 20% 的最低回报） 我同意每年 40% 的回报率很难实现 每个成员是否都获得了自己的法律和单独的会计建议，即使公司和信托的设立与您的上面不确定，这也是非常重要的，您是否加入了一个系统或在其开始时至于 12 个月内的联排别墅开发，我我会让你知道我的 5050 我是唯一持有者g 钱包，马里奥（建筑商）告诉我们，我们将在 12 个月内完成，但如果它确实像你认为的那样持续更长时间，我可能已经考虑了 25% 的意外情况，就像我对安全卫士的所有开发一样期待你的帖子 Ausprop 因为我对这个市场有什么感兴趣你的团队没有以任何形式与我结盟或依附于我，所以发布系统工作的内容和方式
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有趣的想法和结构总，会喜欢看到关于您使用的各种设置的更深入的报告 也许是“样本”可行性或股东单位持有人协议 我的理解是，您需要向单位持有人（投资者）提供一个故事（单位持有人协议），将整个过程解释为以及所有数字的摘要 我的经验仅限于使用单位信托作为购买实体的合资企业，与公司受托人（AB​​C Pty Ltd atf The ABC Unit Trust） 单位信托发行的单位由每个合伙人各自持有F 5050 基础上的家庭信托 这种结构是由咨询的律师推荐的，并进一步建议单位信托在项目完成时清盘 kp
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jv hi kph 是的，通常当公司成立后，双方都有单独的法律和会计检查，然后公司成立，双方都知道要扮演的角色以及谁在做什么（每次都不同，因为不同的人有不同的观点）一旦公司和信任再次建立差异不同项目的不同信托，如果建筑商和信托成员希望它继续，则分配完成时会分配，但通常它们是特定于项目的，我说我有一个 5050 通信，已经进入第 5 年，我们提取其中随着租金的增加，我为我使用我的部分，他为他使用他的部分。电流将在 6 个月内完成（仅装修仍然要做）将被分离和关闭至于可行性，看看总和他的系统一旦你了解然后给我发消息
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有一个合资单位信托，每个单位持有人在受托公司中选举一名董事，借款都是以受托公司的名义进行的，因此SMSF可以参与单位信托 受托人公司和开发经理之间有一项开发协议，该协议持有关于开发的授权书，从我听到其他人所做的事情来看，我是一个投资骡子，坚持少量现金贡献这是一份招股说明书，但它不符合 ASIC 的规定，或者任何土地是用现金股权无杠杆购买的，因此我相信银行会接受低于 20% 的回报率，银行让我们寻求法律建议，我非常昂贵的律师（阅读 - 侵蚀利润）说责任没有被圈起来，这不是发起人或银行所说的 在巨大的胁迫下（我已经把钱交给了确保土地）我同意主要是因为有比我更大的鱼承担其余的股权问题始于理事会延误，建筑成本与 QS 报告等相比，时间框架非常不准确，正如我之前所说，几年后我们不是当我说 12 个月时接近完成，我的意思是你必须记住，即使你设法在今天的市场上建造了一些东西，仅结算过程就需要 3 个月（DLI 的标题需要 6 到 8 周，4从 issu 结算的周数e of title) 没多久就开始行动了，在土地上安顿下来，拆除，清理场地，建造并彻底完成
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我认为最让我烦恼的是我最近在在进入这家合资企业之前，通过一个有问题的发展，讲述了我所经历的困境以及建造者有多慢等等等等，我收到了一个无所不知的微笑，就像“好吧，年轻人，我们知道你哪里出错了，让我们向您展示它是如何完成的' - 现在已经成为我早期努力的一个几乎镜像的例子，唯一的区别是（a）我不需要支付项目经理来为我填充它，因为我自己这样做了谢谢非常（b）我的股本回报率是 75%，而不是 30-40%，你是对的 - 20% 的总回报率应该是最低限度，根据定义，这会给你 100% 的回报，那么诀窍就是把它转过来尽快接近 12 个 motnhs，让您的资产每年翻倍
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好话题，我见过的最好的合资企业是每个人都像金融家一样对待它并且始终意识到您的实际风险位置每当我接受任何新事物时，我一直在想的一件事是，如果我是这个人，我是否准备好接受并处理这个产品明天不处理如果你不准备拿产品你为什么在里面贾斯汀
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