澳洲澳大利亚房地产，我们可以预期实际价格将进一步下跌，悉尼的公寓价格将延长一段时间

在澳大利亚地产投资



http:wwwtheaustraliannewscomaucommonstory_page0,5744,16700437%5E25658,00html 有缺陷的住房数据给储备的货币政策思维留下了空白 Alan Wood，经济学编辑 2005 年 9 月 24 日 考虑到澳大利亚人对房价的浓厚兴趣，令人惊讶的是，房价信息的不足之处来自房地产经纪人、银行、监测房价的各种组织和澳大利亚统计局的大部分可用价格信息在一定程度上存在缺陷 储备银行在过去一两年中一直对此直言不讳，因为当房价暴涨或暴跌时，房价的变化是其货币政策决策的重要输入——即使它说它不以资产价格为目标 RBA 已经确定了可用房屋指标的三个问题价格——及时性、成分变化和质量改进 对于中央银行来说，最紧迫的问题是如何获得尽快获得可靠的房价信息 它已经足够关注，花费了一些自己的钱让澳大利亚房地产监测机构为主要首府城市构建一个新的房价系列 该系列还纠正了第二个问题，即成分变化，即来自全市范围内房价估计的样本变化 据澳洲联储称，在悉尼，近 75% 的季度房价中值变化是由于悉尼的高价和低价郊区之间的变化。样本，而不是纯粹的价格变化 由于大多数澳大利亚人对他们郊区的情况非常了解，因此有时全市范围内的价格数字听起来正确，有时则大错特错。澳大利亚统计学家，是质量改进 如果您不允许这样做，您不太可能将苹果与苹果进行比较 房屋越来越大，并且包含更多功能诸如游泳池、供暖和空调、两车或三车车库、快速厨房等 不针对这种质量变化进行调整可能会给房价随时间推移发生的变化带来相当误导的印象，从而误导有关住房的信息作为一项投资 方便地把我们带到了我想去的地方——悉尼麦格理大学的两​​位学术经济学家 Peter Abelson 和 Demi Chung 关于房价的论文 他们的论文《1970 年至 2003 年澳大利亚房价的真实故事》 ，在《澳大利亚经济评论》的九月刊他们的目标是为房价建立一个高质量的价格系列既然我们在谈论住房质量，让我们从那里开始据论文称，新房规模增加了约 18 1984-85 至 2002-03 年间，澳大利亚新房的平均建筑面积增加了 40%，从 162 平方米增加到 2273 平方米现有住宅的维修、维护和改进等因素，约占澳大利亚住房存量的 98% 澳大利亚家庭将 GDP 的 2% 用于改建和增建 考虑到所有各种因素，Abelson 和 Chung 得出结论，已建成住房的质量平均每年增长约 1% 如果你没有根据这个因素调整房价，那么从 1970 年到 2003 年通胀调整后的价格上涨幅度被夸大了 60 个百分点 忘记调整通货膨胀和夸大将是巨大的 那么自 1970 年以来实际房价发生了什么 答案是它们上涨了大约 160%，或者在调整质量变化后上涨了 100% 我会让你计算出多少是一年 现在看附表，（国债价格指数是澳大利亚财政部以前未公布的数据，用于比较目的）有四个小时1970 年至 2003 年之间的价格暴涨——从 1971 年到 1974 年，从 1979 年到 1981 年，从 1987 年到 1989 年，以及从 1996 年到 2003 年，这些数字结束了每次繁荣之后都是价格下跌和一段重要的持平时期然而，从长远来看，实际价格上涨超过了下跌，因此 33 年来上涨了 100% 但是没有像上一次繁荣那样的繁荣，我们现在知道 2003 年 12 月是价格高峰。在截至 2005 年 6 月的 18 个月内，名义价格下跌 7%，实际价格下跌 10% 以上 澳大利亚范围内的价格一直持平 如果以历史为指导，我们可以预期实际价格将进一步下跌，并在平价时期
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我们得出的结论为什么要在当前时间投资 看看变化
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所以如果我在合适的位置找到适合租金的房产现实公式（即房产的价格比公式的结果低 1 万美元）这是否表明对于我的具体示例，现在是购买的好时机，或者，我是否不希望购买这里的房子？该地区的价格将下降，因此我的延迟购买更加甜蜜但这有房价实际上上涨的风险，我失去了看似合理的购买请帮助，因为我得到的所有这些相互矛盾的信息真的开始伤我的头了
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我个人不遵循租赁现实 租赁现实告诉你什么时候价值是好的（通过那个公式），但它并没有告诉你价格会上涨在不久的将来你有没有对租赁现实进行尽职调查它存在多久了有多少人根据租赁现实建立了财富市场不会一夜之间起飞如果你离开并在五年后回来您可能会错过，但恕我直言，如果您在定期 , 你 会 收到 大量 市场 正在 起飞 的 警告 并且 有 足够 的 时间 购买我计划在下一个周期购买 两年前我所看到的大约 50% 会被认为是很棒的交易 确实令人沮丧 几年前我经历了类似的阶段，目前有很多不同的意见你会达到一个你知道什么是适合你的地步，你可以阅读这个论坛上的帖子，知道谁在说废话，谁知道他们在说什么，谁只是喜欢自己的声音 See Change< BR>评论
另一篇文章以悉尼（据说）正在发生的事情为基准，并以此作为澳大利亚范围内发生的事情的基准伊萨，或 100 个郊区中的任何一个自 2003 年 12 月以来在西澳大利亚的人会查看此声明 我注意到没有统计数据或数据来支持该断言 自 2003 年中后期以来，有数百甚至数千处房产的价值基本上翻了一番 如果许多投资者听了给“专家”在 2003 年中后期，他们将错过巨大的收益和巨大的资本增长 澳大利亚仍有一些地方以每年 20% 的速度增长 我认识的一些人在 2004 年末（据说繁荣结束一年后）购买并拥有有 30%40%50% 的资本增长 幸好这些人没有听“专家”的意见。在谈到“房地产市场”时，似乎有一种明确的、以悉尼为中心、以首都城市为中心的短视。我认为这会笼罩整个房地产市场的讨论，以及为什么我认为大多数有经验的人倾向于以高度怀疑的态度对待市场评论 Jamie
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价格指南 大家好 没有专家在投资方面，有些人、公司甚至机构会改变投资模式以适应那里的要求，所以一个人投资天堂的想法很可能是另一个人的噩梦，因为债务水平所以你必须让你的结构或投资模式正确，并且数据只是为了向你保证是对的几个世纪以来，有些人相信它，但投资者就像开发商一样必须投资，除非你想成为土地银行家，坐下来希望如果你的时间线有这个空闲，我的没有，这不是一件坏事价值总是对于那些厄运和忧郁的人，仍然去寻找，我会给你我正在寻找的东西的清单，当你找到它时，你会坐在栅栏上，让我和我处理的投资者运行它
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杰米，我同意这篇文章太松散以至于说自 2003 年 12 月以来澳大利亚一直持平是错误的 但是，我认为作者确实是从周期性分析的角度来看待事情的 大多数人接受其他首都和地区只是落后于悉尼墨尔本，作者应该澄清一下，我也将有兴趣观察这个周期如何在地铁与区域地区展开任何没有稳定就业或人口增长的城镇，都会发现房地产增长是一种稀有商品（不包括海洋和树木的变化）如果明智的投资是为了优化增长，那么投资者总是会注意到我们处于房地产周期的哪个部分。房地产之外总是有机会，不同时间线的周期
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特定参与者在房地产周期中的表现一支足球队不取决于一支球队的表现同样是一个小时的价格se不依赖于郊区居民的表现或全国正在发生的事情为什么你试图将普遍发生的事情应用于特定的财产
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ggumpshots，我发现很难将财产等同于足球但是，我不同意你的评论，即一所房子不依赖于郊区的表现你所说的是每所房子都有自己的优点，而不考虑基础设施、学校位置、交通、公园等或更多具体来说，位于悉尼市中心的房子与位于偏远地区的同一栋房子的价格完全相同——我不确定你来自哪里，抱歉在我的例子中，如果郊区的其他地方产生了穷人Rent Reality 结果与我的特定房产相比，那么我要么在寻找柠檬（即它所在郊区的错误房屋风格 - 依赖郊区），要么是价格过低的房地产但是，如果郊区的其他地方产生良好的租金 R与周边郊区相比的实际结果，那么郊区必须被低估（即钱还没有流入我的郊区）顺便说一句，我也不同意特定足球运动员的表现不取决于他的球队的表现 - 为什么然后做足球队一起训练但是，这是另一次讨论！我期待你的想法
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没错，每个房产都有自己的优点，而不是上一季度300个房产的销售量。最重要的因素是位置，其次是你猜对的位置，位置是你的例子悉尼的房子，没有任何地方很奇怪顺便说一句，有几位布朗洛奖章获得者的团队在梯子上排在最后！！！！！！我认为您可能让您对郊区的重要性掩盖了您对房产的看法，否则您的投资策略可能与我的不太相似
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ggumpshots，我真的很难理解你想说的话 - 抱歉你说房产有其自身的优点，但又说房产投资最重要的是位置，然后你继续说我太强调它在哪个郊区，即它的位置对于策略，我正在尝试理解并采用 Jan Somers 和 Peter Spann 教授的原则 也许我们在这里谈论的是同一件事，只是沟通有困难！
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对不起，如果我不清楚我今天一直在来回奔波 我要说的是，郊区有数千英亩的房产，虽然郊区可能好或坏，但特定的 14 英亩地块房产不一定会跟随郊区正在做的事情为考试向上或向下移动 Inala在我看来，ple 是一个可怜的郊区，但有些地方个人房产会是一笔不错的投资。有一些很棒的房产，但一般来说，这是一个我会避开的地方，我在那里教了几年，所以我曾经有一种感觉这个地方 Indooroopily 是一个相当高档的郊区，但有些垃圾场你不想碰 正如你提到的，当你购买房产时，你购买的不仅仅是一栋建筑物，而是它所在的基础设施和环境不会，一般来说，不会对郊区另一边发生的影响我的物业肉类工程和煤矿开采产生任何影响！！！！！！！！！！房产有其自身的优点，可能有点含糊，但我想强调的是，房产比郊区的名称更重要，当人们说墨尔本的房地产市场下跌时，我感到很困惑，然而，拥有 5500 万居民和数百平方英里的房产，您可以打赌，总会有高需求的地方，作为房地产投资者，除非您想购买整个市场，否则专注于整个市场是非常不明智的！每个房产都需要根据自己的优点来看待当市场上涨时，它可能被认为更容易做出投资决定，而当市场下跌时，机会可能更容易，只要你擅长你的研究我希望简而言之，如果您足够努力，总会有便宜货
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ggumpshots，我现在明白您在说什么，我一直与您同在！我认为这只是一个典型的误传案例！我同意你的观点，郊区内有迷你郊区，因此在郊区“较粗糙”部分建造的房子不会与郊区更“高档”部分的完全相同的房子价格相同（这是我试图用我的 Sydneymiddle of nowhere 类比来说明的）但是，为了使用 Rent Reality Formula（这使我们回到我原来的帖子），您需要使用整个郊区的 Rental Yield- 除了试图打破你打算购买的“迷你郊区”的历史租金之外，我认为没有其他办法我发现很难找到整个郊区的 10 年数据，更不用说里面的迷你郊区了郊区！说了这么多人们对郊区的“标签”是好是坏你的 Inala 的例子和 Ipswich 一样是一个经典，现在它似乎正在摆脱它的坏名声 Peter Spann 讨论了郊区在成长阶段所经历的周期和我怀疑伊普斯维奇正在从一个阶段进入另一个阶段 我最初的问题是，在回应 TFB 和 SC 发布的帖子时，即使面对不确定性，是否有可能找到并购买具有未来增长潜力的优质房产？猜我自己的问题的答案是“是”，但是如果经济急剧下滑，您可能需要等待一段时间才能意识到增长但是如果经济没有急剧下滑，那么您可能错过了真的很划算！我想这个问题的答案是做你的功课，然后做出你的决定，这让我们回到你我之间的讨论；我们如何在不确定的时期使用租金现实公式，以及租金现实公式是否足够敏感以区分郊区内的郊区 Steve Navra 愿意与您交谈吗？起初，它似乎是一个合理的分析工具，可用于确定市场价值，但我注意到它能够返回比仅今年的收益率更低的收益率 这有可能在房地产繁荣时期出现 如何在繁荣时期，房地产价值会跳跃快速，租金上涨滞后，因此在繁荣时期显着降低年收益率 在繁荣之后，租金开始比房地产增长更快地攀升，从而提高收益率 所以，在繁荣后的 5 年内，当你平均过去 5年的收益率，您将获得比过去 1 年或 2 年更低的收益率”这个“实际租金”收益率（只是 5 年的移动平均值）当应用于当前租金时，将计算出更高的房产估值，然后你唱出当年的较高收益率 所以，正如用 5 年移动平均收益率计算价值会提醒您在上涨的市场中付出过多的代价一样，它同样会夸大房地产在繁荣期后的价值 以上是我的分析，并且可能遗漏了一些微妙的东西 附上工作原理
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有趣的分析，第一个布鲁斯 电子表格很好地说明了这一点 对我来说，租赁现实是一个健全的检查：确保你购买的东西与过去 5 年的平均值 从您的电子表格来看，在暴跌之后，出租现实确实夸大了价值，但并没有夸大太多。当房产价格过高时，它会给您一个明确的警告信号，尽管欢呼，
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很高兴见到某人对租赁现实进行一些尽职调查 正如您指出的那样，这可能会导致人们在低迷时期支付过多的费用 它也没有表明市场何时会转变 我的理解是这是一种类似的方法（b考虑到史蒂夫在他的股票基金中使用的价值被低估而不是趋势跟踪）鉴于股票市场的时间框架较短，我认为这在股票市场中是一种有效的方法但是房地产市场可能有更长的下跌期，而且从我的有限经验 我认为购买房产的时间更容易，避免在房产横盘甚至向下时长时间持有房产 如果你这样做，你可以把钱花在其他地方，这样你的钱就不会停工 这可能不会必然意味着您出售房产，但这可能意味着您将资金（杠杆）存入托管基金，而不是因为您有资金可用而仓促购买下一个房产 杠杆回报率为 10-20 % 。在繁荣时期之外，大部分时间里，基金的表现可能会胜过被动房地产 见变化
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香港，我还没有把数据弄乱到足以看出租赁现实有多严重地夸大了价格，但我觉得应该牢记这一点 我和你在一起 SC 正在等待进入房地产市场，直到价格开始波动 使用短期和长期收益率 EMA 交叉作为买卖信号可以应用于财产，就像他们在Equiites中一样，但是正如您所说，财产的时间框架在财产中要长得多，而且这似乎是徒劳的。归根结底，我们正努力使我们的资本像努力工作一样有效地运作可能，通过逐年、逐月获得最大可能的回报 如果房地产在繁荣期后的 3 年内没有增长，而股票在增长，那么在这 3 年里把钱放在哪里是不费吹灰之力的，我只是不接受一个不能选择的乞求繁荣时期 在这个论坛上关于处理 REA 和监控 realestatecomau 的讨论已经足够多，以展示如何。不过，我认为有两个理由考虑在繁荣后的平稳期购买房地产： 1 如果正现金流量的回报类似于股票市场，或者股票市场正准备趋于平稳）但是，要达到如此高的 +CF 是相当困难的，这就是为什么我很喜欢用 Peter Noakes 的电子表格绘制 IRR是比较投资的最佳工具，从而有助于确定切入点 2 如果一个人可以购买远低于市场价值的股票，因此可以立即购买可以在不久之后利用杠杆的股票 然而，这实际上适用于周期中的大多数时间 3 组合以上两种情况，这就是我今天的房地产策略所在ff 12 个月内
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嗨，TFB，这正是我在上面所说的一点，如果你不在悉尼或墨尔本买房，悉尼和墨尔本下跌 10% 重要吗？几个城市可能不是一个好的购买必须意味着一般的房地产不是赚钱的地方我10个月前在昆士兰州买了一个地方购买时现金流中性，根据a已经增长了30％最近重新评估 5% 的定金，这是 600% 的投资回报率 去年有多少股票的投资回报率为 600%如果以均值和中位数为基础，将整个房地产市场归为一篮子，证明比房地产市场更好的回报那个“聪明的钱”；正在去别处“聪明的钱”；杰米
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杰米，我同意随时都有在房地产领域赚钱的机会 但是经济学家必须更多地关注更广泛市场的统计趋势，这就是背景我在其中解释了澳大利亚的文章 大多数投资者是否能效仿你的 30% 收益是极不可能的 只是没有像投资者那样多的机会 此外，现在获得的很多收益实际上是由于几年前在悉尼和墨尔本掀起了更高的 PI 活动就像旋风的残余风，把这些风误认为是一个新鲜的旋风，里面还剩下很多生命是值得怀疑的，我认为不考虑是愚蠢的考虑大局的周期性活动詹姆斯，这就是我在这一点上试图与你找到平衡的地方此外，我认为作为一项长期投资，很多人不会纯粹考虑区域性房地产，因为 g从历史上看，收益和收益并不匹配都市区而且必须考虑到大多数投资者投入房地产投资的时间有限，因为他们全职工作，有家庭和生活 Somersoft 上的许多人都是积极进取的 PI 怪胎，他们投资更多比《澳大利亚人报》的普通读者追求的时间我还想知道您是否能够通过今天的购买来重复 30% 的表现我还认为您的收益在这一点上是理论上的 估值并不意味着您会发现一个愿意支付那么多钱的买家，尤其是在急剧上涨之后这就是为什么人们总是应该尽早通过重估来锁定巨额收益，而不是永远以相同的速度上涨因此，澳大利亚文章的观点是否没有可信度我认为不是我认为如果今天有 10,000 人出去在澳大利亚各地随机购买房产，澳大利亚经济学家的观点将证明是对的多于错
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杰米一世想想任何时候人们谈论市场，人们总是可以添加一系列关于例外情况的警告，在这些例外情况下，与辩论中的建议相反的做法可能是有意义的。另一种选择是什么也不说，但我认为这使得更没有意义你的观点是有效的，但我不认为这意味着人们不应该就“报价”进行辩论。楼市总体而言，看到一些 Well 人的 ChangeRents 在上涨，租金在上涨，而在上个季度，在 Cap 增长的 unittownhouses 中，南部地区的租金上涨了 9%，我对过度分析不太在意 对我来说看起来不错，世界是一个玫瑰色的地方 DD1
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DD1，我很想看到那 9% 的增长来源 它似乎与 HIA 的调查结果不符 http:economicshiaasnaumediamrNHSSAug05pdf 希望你不要依赖 REA 的意见
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thefirstbruce，您发布的链接与新房销售数量有关，而不是价格 不过，对我来说，一个季度的 9% 增长似乎有点过分 这可能是由于报告的中位数数据有时会带来的扭曲造成的干杯，
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香港，我很高兴推断销售下降和价格下降之间存在正相关关系 我无法想象当销售下降 16% 时价格上涨 9% 的情况（不包括组合差异） 并进一步澄清，HIA“新房销售”；定义包括独立住宅和多单元住宅
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好的，这是有道理的感谢您的澄清干杯，
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