澳洲澳大利亚房产 悉尼住房负担能力

在澳大利亚地产投资



澳洲联储评论 他补充说：“以美元计算，悉尼仍然比澳大利亚其他任何地方贵得多，而且我认为它太贵了，特别是对于很多年轻人来说，去其他地方符合他们的利益，那里生活方式更实惠”； Macfarlane 先生说“住在新南威尔士州太贵了”。并提供证据表明，在 2002 年房地产繁荣的高峰期，悉尼的房价几乎是澳大利亚其他地区平均水平的两倍 尽管最近差距已经缩小，但悉尼的房价仍然比平均房价高出三分之二其他首都 他补充说：“悉尼房价比墨尔本房价贵 50% 到 60%”；储备银行本周公布的数据显示，悉尼平均房价几乎是该州平均年收入的 10 倍，而墨尔本为 7 倍，布里斯班和堪培拉略高于 6 倍
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这些数字是关心ABS的，关心这个帖子由propertycom上的基金会提供 http:wwwpropertyinvestingcomforumtopic178062htmlsortfieldamp;sortorder 底线表明为什么有些人认为悉尼在价格合理之前还有一段路要走 我认为它是安全的说它只是因为目前的低利率以及悉尼仍然是世界上最好的居住地（因为不言而喻澳大利亚是最适合居住的国家）而达到的水平。墨尔本平均工资 1974 31,800 25,500 6916 1975 34,300 28,700 8070 1976 36,800 32,900 9120 1977 39,200 37,000 10378 1978 43,200 38,600 0,709 4 38,600 0,709 4 00 12296 1980 68,850 39,500 13550 1981 78,900 44,000 14824 1982 79,425 46,750 16366 1983 81,425 52,500 18248 1984 85,900 65,000 19507 1985 88,350 75,200 20346 1986 98,325 82,000 22055 1987 120,025 89,500 24106 1988 141,000 109,000 25866 1989 170,850 132,000 27755 1990 194,000 131,000 29975 1991 182,000 127,000 31564 1992 183,300 125,000 32163 1993 188,000 126,000 32485 1994 192,375 130,000 34216 1995 196,750 129,000 35310 1996 211,125 131,000 36793 1997 233,250 142,000 35812 1998 248,750 155,000 37273 1999 272,500 175,000 38620 2000 287,000 191,000 39993 2001 322,500 225,000 42047 2002 387,500 258,000 44376 2003 454,250 276,000 45841 Sydney Melbourne 459 368 425 355 403 360 377 356 380 330 412 309 508 291 532 296 485 285 446 287 440 333 434 369 445 371 497 371 545 421 615 475 647 437 576 402 569 388 578 387 562 379 557 365 573 356 651 396 667 415 705 453 717 477 766 535 873 581 990 602 查看更改
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很棒的信息 查看更改 谢谢！基于负担能力，悉尼的价格看起来过高了这个信息是否适用于布里斯班和珀斯
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根据历史的负担能力，截至 2003 年，墨尔本的价格也看起来相当高——历史平均水平在 3 到 4 倍的平均收益之间，现在是 6 倍——近一倍 任何人都知道过去两年这些数据的最新情况 如果悉尼下跌 10%，那么我猜我们的收益大约是 9 倍无论如何肯定不会回到历史平均水平
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这些图表阐明了自 1998 年以来悉尼繁荣的惊人规模
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这张图表更公平地说明了房价和工资的相对增长率在 1974 年标准化为 1 在解释这个数据时，我认为可能有许多隐藏的影响混淆了工资中位数的增长，比如更多的女性参与劳动力，无论是兼职还是全职，都会倾向于 l由于女性的平均工资较低，因此工资中位数下降 此外，与 20 年前相比，现在有更多男性从事临时工作或兼职工作 但是，如果该人不寻找进一步的工作，则 ABS 将兼职工作人员视为全职工作
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第一位布鲁斯，精彩的帖子！是否有可能获得图表干杯，蒂姆
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我假设它们是我从之前提到的链接中发布的图表看到的变化
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是的，但是“工资中位数”的相关性有限，稍后将解释 通常家庭可以被视为一个单一的经济单位，特别是对于住房等主要共同支出 单身和离婚除外，我认为通过比较得出结论不太公平平均个人收入 (AWOTE) 和房价 相反，我会改用“家庭年收入中位数” 随着 70 年代、80 年代和 90 年代女性劳动力参与率的上升，平均家庭收入的增长速度远快于平均收入 请注意，这可能发生在与此同时，平均全职工资保持稳定或下降！因此，虽然 av 之间的比率个人FT收入和房价可能大幅上涨，家庭平均收入与平均房价之间的比率有所增加，但幅度较小当考虑到今天较低的利率（因此较低的还款额）时，差异仍然较小我赞同帕金森定律，因为支出（和房价）会上涨以满足收入（或可服务性）在这种情况下，人们会买他们能负担得起的最贵的房子。因此，尽管家庭规模缩小，过去 40 年项目房屋规模迅速增加规模 与首次购房者补助金和更轻松的融资等其他因素一起，双收入家庭的崛起可能对房价产生了通货膨胀影响 单收入者的可负担性已大大下降，但基本保持不变（或只是稍微困难一点）对于双收入者，他们需要额外的工作，因为其他人都有一份工作！由于女性参与率很高（并且不太可能进一步上升太多）并且更多的人保持单身，家庭收入在未来的增长速度极不可能继续超过个人收入，我预计它将以大致相同的速度增长，随着平均家庭规模的缩小，增长率趋于下降 这当然意味着我们在过去 30 年左右看到的房价增长的驱动因素（即家庭收入增长超过个人收入）不会接近未来几十年的强大相反，我们将不得不关注其他趋势（例如，家庭规模下降或土地竞争）以获得我们大多数人希望 Rgds 高于 CPI 的资本增长率，彼得
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PP有效点是“家庭年收入中位数”你知道这些统计数据是否容易获得另一个想法是，如果家庭收入更高，那么他们可能会支付更大比例的抵押贷款（这是 假设 基本 生活 成本 是 静态 的 , 但 情况 不一定 是 ) 因此 进一步 解释 为什么 价格 相对 于 工资 似乎 过度 上涨 参见 变化
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数据是关于这是一个大约 2004 年的国际比较数据：http://wwwdemographiacomdhi-data200502htm 干杯，Aceyducey
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蒂姆和 SC，是的，这些图表是 SC 的数据图 我试图通过 ABS 找到布里斯班和其他的原始数据上限，但无法访问超过几年的任何内容如果有人知道如何获得它，我全神贯注于彼得，优秀的分数是平均工资和家庭收入，我认为延迟结婚、离婚率和劳动力的临时化动员，是相当重要的因素，尽管与此相结合，生育率显着下降，很大程度上是由于经济压力显然许多双收入者在承诺之前选择了经济保障和个人消费的道路g 为人父母 我认为生育率下降将在未来产生严重后果，几乎与对企业家和小企业越来越恶劣的环境一样严重至于未来趋势，我知道有 20 人已经或正在考虑合作购买 PPOR和朋友一起，我认为这对未来十年的许多人来说是一个合乎逻辑的选择，并且可能会保持价格上涨而且我希望地方议会能够容纳允许 3 个或更多成年人在同一个地段上和谐地生活的房屋设计，即我已经花了在布里斯班北部边缘探索附属住宅的大量时间在过去 6 个月中放宽了规定，以允许“奶奶公寓”的面积从主要住宅面积的 40% 增加到 60% 这允许有 2 间卧室的奶奶公寓（新术语是“相关住宅”），位于 600 平方米的街区，有 3 间卧室的主住宅 这些总收益率略低于 7%，仍然被认为是一户一户，一套 r ates 当我能得到超过 7% 的总收入时，我将开始滚动
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此外，将每个城市的 FT 收入或家庭收入中值与该城市的房价中值进行比较显然会更公平，考虑到资本之间的工资差异很大
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同意到目前为止所写的所有内容：家庭收入和资本之间的差异等但这些都是需求方面的因素但是这个等式也有供应方面正如在这个线程，房地产往往是用借来的钱买的，但“价格”是多少？这笔钱的价格当然是当时的利率“Acme Bank Ltd 将以 X% 的价格借给您一笔钱”；但不仅如此，货币的价格是实际利率——即名义利率减去 CPI如果不改变收入，实际利率（货币成本）的变化将影响个人借贷的能力如果人们可以借贷，你可以打赌他们会（并且周期向上）如果人们不能借贷，马克
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如果人们不能借钱，好吧，皮特街，只是一个简单的问题，当你在消费者支出减少的情况下，如果你的不利因素上升时，这会导致更多的业务陷入困境，还是银行股价下跌随着对新贷款的需求下降，恕我直言，一些银行被高估了，但这会改变好运 willair
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马克显然利率是决定负担能力的重要因素，但我知之甚少的一个方面是实际货币供应量 我知道这是之前一些房地产低迷的一个因素 控制货币供应量的因素是什么，您对这可能如何影响当前的房地产市场有什么想法？查看变化
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Pitt St,我承认事物的供应方而且我一直打算更深入地掌握澳大利亚抵押贷款的机制我的模糊理解是，海外批发贷款人目前认为澳大利亚是一个可以贷款的好国家——我们的名义利率高于美国（和欧洲），这意味着批发商的利润率更高，稳定的政治，不太可能发生恐怖威胁，基于向中国出售资源的强劲中期经济增长，高就业率，储备银行和联盟因其经济管理而受到尊重只要我们在这方面持有，我应该想象金钱会便宜 除非澳洲联储有话要说 而且从过去 12 个月伯尼弗雷泽 (Bernie Fraser) 的许多评论重新定价过高的住房来看，我认为堪培拉必须抛出一些想法如何让投资者冷静下来并帮助首次购房者
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进一步在我上面的原始帖子中，使用 RBA 提供的数据并将其与现有的 CPI 数据相结合（请参阅许多其他帖子），我构建了所附的图表。标准可变抵押贷款的 12 个月（财政年度）平均利率和当年的 CPI 利率（回溯到 195960）任何给定的财政年度你会注意到，通货膨胀在 1970 年代中期大幅上升（继 1973 年欧佩克第一次油价冲击之后），再加上当时受监管的金融系统，实际上导致了 1970 年代大部分时间的实际负利率在 1980 年代，实际利率持续上升，这可能是由于在国际金融舞台上竞争的需要（金融部门在 1983 年放松管制）随着 1990-91 年的经济衰退、利率下降和通胀压力，实际利率下降在整个 1990 年代，由于引入 GST 的通货膨胀效应，在 200001 年达到最低点 自 2001 年以来，通货膨胀或多或少地持续下降，而利率稳步增长，因此我们有更高的实际利率 马克
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马克，绘制 CPI 和中位工资率增长会很有趣，并且与供需双方 SC 相关，我在 propertyinvestingcom re 的“Foundation”电子邮件获取其他首府城市的房屋中位数数据 如果有人感兴趣，他慷慨地提供了一个免费资源的链接 我最终会绘制图表，除非其他人想要 http:wwweconmqeduauresearch2005HousePricespdf （第 3 页） PS 我应该在本报告中提及这些数据是使用 1990 年作为 100 '基础'的指数 建议查找其中一年的房价中位数并将指数转换为价格
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虽然实际单位劳动力成本并未低于协议的前 6 年（如图：http:wwwacirrtcompubsWP65pdf ）当时强劲的就业增长（即更多的人在工作和更高的家庭收入）和婴儿潮一代购买或升级的尾声都会有买家活动增加 取消受监管的 135% 利率上限将意义重大，因此资金可以更自由地获得但更昂贵的 Rgds，彼得这里是暂时的指数数据图
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是的, 为脑筋急转弯道歉 刚吃完午饭回来，意识到我写的东西 80 年代实际工资下降了（我之前在这个论坛上至少承认过两次，但由于某种原因今天早些时候忘记了）马克
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这就是所谓的节俭悖论 悖论是家庭储蓄的明显良性性质与这种储蓄的潜在不良后果之间的矛盾 如果大多数家庭决定将其收入的较大比例存起来，那么他们将减少消费而这种减少支出会降低总需求，从而导致较低的 l产出和就业水平 因此，储蓄的增加将降低国民收入水平（所以是的，这是经济放缓） 然而，节俭或储蓄对经济是有利的，因为它从消费者的生产中释放资源用于生产“投资品”的商品； （对于经济学家来说，这意味着“生产能力”）但是，如果在给定的国民收入水平上，家庭储蓄超过企业计划投资，那么这将导致国民收入的均衡水平下降，因此也降低了实际储蓄和投资的金额 马克
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是的，家庭储蓄是一个模棱两可的术语 为简化起见，储蓄对我来说是一个过时的概念 我喜欢通过把每一美元花在投资上来澄清事情 如果你有机会投资一美元：香水披萨 保时捷财产 创造清洁可持续替代石油的新制造工艺 饲料 教育和安置后代 您开始了解金钱的真正价值，以及主食与非必需品与建立一个不断发展的可持续世界的相对重要性
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我想我们应该庆幸的是，大多数人没有以一种对经济负责的方式行事 查看变化
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这篇文章提出了一些相关的观点负担能力 - 偿债能力的长期趋势 - 新的债务工具，例如 LOC - 更高的实际收入 - 新房比 15 年前更大，质量更好 - 低通胀等于低利率 http:researchcomseccomauResearchFilesHHousepricepdf
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很棒链接布鲁斯，我想知道是否有人可以解释为什么根据上述 CBA 报告（链接）中的一张图表，已建成的房价远远领先于项目房屋目前大约 90k 的差异相当显着，尤其是在对比历史的情况下过去 30 年 鉴于现在使用更大尺寸的新房作为支持更高价格的论据，我希望这会反映在新房中
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Pat re project 房价更便宜，只是猜测，但可能因为他们在地价便宜的远郊 你可能也会觉得这篇文章很有趣： 澳大利亚的房价：1970 年至 2003 年的事实和解释 http:wwweconmqeduauresearch2005Ho usePricespdf
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大家好，我想你可能会觉得这个链接很有趣 这是一篇美国文章，但仍然有一些相关性 简而言之，它跟踪“经济单位家庭可以借到的最多资金和一段时间内的房价中值”我喜欢它，因为它很好，简单，似乎是一个不错的指标使用“平均房屋可以借到多少”这个数字考虑了利率、通货膨胀、银行更灵活的贷款产品、工资增长和人口统计变化 http:efficientfrontiercomef405housinghtm
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正如彼得在这里发布的那样，有些人认为银行通过其对货币供应量 SC 的影响而导致了房地产繁荣，基本上你问的问题几乎是相反的。货币供应量的增加导致（或至少是主要贡献者）繁荣，货币供应量的减少是否会导致经济衰退 简短的回答 - 是的 什么是货币供应量 RBA 定义货币供应量ply（广义货币）为：澳大利亚储备银行 (RBA) 发布的最广泛的货币定义 广义货币定义为货币加上私人非银行部门的银行活期存款，加上私人非银行部门的所有其他银行存款。银行部门加上非银行金融中介（NBFI）从私营部门的借款，减去后者持有的货币和银行存款 那么货币供应量如何变化？它可以通过多种方式发生变化，例如：印刷和发行的硬币比从流通中取出 - 存款水平变化 - 贷款水平变化 银行如何影响货币供应量 最明显的是通过称为“乘数”的过程；乘数有多种不同的表达方式，其中一种如下：银行存款的总变化（1准备金率）x初始变化 因此，如果银行的准备金率为20%，那么初始变化为5亿美元银行存款将（在这个简单的模型中）导致银行存款的总变化为 250 亿美元 什么是准备金率 澳大利亚审慎监管局与 RBA 合作制定了要求接受存款机构的最低存款百分比保持在特定的资产类别 如果准备金率发生变化，这很可能会影响货币供应量 为什么乘数会发生变化 - 准备金率的变化 - 贷款实践的变化 那么从哪里开始 显然，因为大多数房产都是用博罗联合基金，存款机构准备金率的变化，或贷款做法的变化，都可能影响借贷资金的供应 准备金率 据我所知，没有人真正谈论过准备金率，原因是（我的理解） rr 是特定于机构的 CBA 的 rr 不一定与 NAB、ANZ 或 Westpac 准备金率的 rr 相同，这反映了 APRA 对每家银行风险的评估 如果您被评估为“风险较高”，你的 rr 上升，反之亦然 当然，没有人愿意被公开视为比其他人风险更大，所以这一切都是安静的 贷款政策 财产“市场”； （作为一个整体）在这个周期的这个阶段已经过了顶峰，并且确实在市场上看到了价格下跌（悉尼和墨尔本有很多证据——占澳大利亚人口的 40%——支持这一点）来自贷方从观点来看，这显然引起了人们的关注 那么贷方如何反应 他们提高了可服务性要求，降低了 LVR 或完全停止对某些类型的财产进行贷款，等等 对贷款的限制（减少）减少了我没有去的货币供应量麻烦检查一下大银行的顶级经济学家目前在说什么，但如果他们中的任何人预测下一次房地产繁荣将于下个月开始，我会感到惊讶上次我调查了它，普遍的共识是房地产将低迷数年 现在，如果 ACME 银行的首席经济学家说“房地产已经沸腾”，这似乎并没有太大的假设。银行对房地产贷款的态度将比经济学家所说的“房地产再次火爆”时更加规避风险；当然，当同一位银行经济学家站出来说“房地产正在走向繁荣”时，你可以打赌，繁荣已经真正开始了，但到那时，放贷人会自暴自弃向房地产投资者贷款 贷款要求将放宽，群众将赶上潮流，过山车将重新开始 但是到那个阶段，聪明的投资者（即本论坛上的人）将已经开始市场中的位置而他们将从跟随的群众中受益最大 * * *#8203;对于那些对货币供应量和准备金率感兴趣的人，请查看附件（我在很多个月前首次在此线程中发布的内容，再次感谢新南威尔士大学的 Glen Otto 副教授（他是作者文件) Mark
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虽然我已经很久没有听到这个说法了，但我想知道在这种时候，人们是否会再次说“现金为王”，而不是现在，财产股权被认为几乎一样好 尽管在这种时候银行可能会降低最大允许的 LVR（或要求抵押贷款保险甚至 80%），但您是否预见到银行会拒绝以现有财产的股权为抵押提供任何贷款（即使 LVR 是小或零）Rgds，彼得
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优秀的后马克
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彼得，我几乎每天都听到它，在小企业中我们把它扔在最近的一个线程中另一个我们没有'不倾向于在这里触及'股权是最昂贵的资本形式alquot;，因为在私人教会中利用越来越多的财产是异端
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那么让我们碰一下吧；如果你是的话，我是游戏 要确定这件事的真假，我想我们需要研究所有其他筹集资金的方式及其相对优点、成本和风险 例如： - 赚更多和或少花钱，从而节省更多 - 增加资产收益率和/或降低持有成本以增加现金流 - 增值超过成本的装修 - 改变融资结构、贷款类型或贷款期限 - 出售部分投资组合以在其他地方获得更好的机会 - 让亲戚帮忙或“金钱伙伴” ' - 全部存入银行卡！然后是一些安全问题（例如，使用房屋净值来为 IP 提供存款），如果 IP 有大量支出并且不升值，那么是的，这可能是对权益的昂贵使用 Peter< BR>评论
我需要在喝了几杯酒之后再考虑一下这个需要对它进行正确的旋转想想从企业投资到个人投资的所有排列和组合这提醒我，我年纪越大我越是看到像企业一样经营家庭的好处——最大限度地减少在任何不欣赏或产生具有成本效益的收入流上的支出——通过超级组织和清晰的短线覆盖来最大限度地提高时间管理效率和长期目标 - 为你所做的一切获得最好的建议 - 与成功的道德人士交往 - 通过了解你的市场来最小化风险 - 寻找多样化或占领市场份额的机会 - 为灾难恢复制定备份计划现在回到那瓶设拉子，并在 ABC 新闻上赶上艾伦科勒
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嗨，布鲁斯，在阅读了家庭喜欢的生意后，在喝了几杯白色之后，我解释了以下 1 最小化支出在任何不欣赏的事情上意味着多花在妻子身上，少花在自己身上 2 通过清晰的短期和长期目标的叠加来最大限度地提高时间管理效率意味着做更多的家务并为重新粉刷设定时间表3就你所做的一切获得最好的建议，显然意味着问妻子 4与成功的道德人士交往听从必须服从的她，否则 6 寻找机会多元化或占领市场份额意味着情妇也许 7 有一个灾难恢复的备份计划意味着离婚或医疗保险，以备妻子发现市场份额增加时使用！！！再见
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嘿嘿嘿很高兴看到你在那里有一家成功的国内企业比尔，他们认为成功的多元化很难成功需要大量的资金和时间投入，而且很难更好地衡量和管理风险以坚持下去核心业务，至少在您成为市场领导者并拥有丰富的现金储备之前，您可以成为企业掠夺者，资产剥离者，尽管 80 年代表明您也只能这样做几次，然后没人会和您说话我'一直觉得购买竞争对手的市场份额是一种有效的增长策略虽然我猜你必须选择即将退休的竞争对手Gawd，这是怎么回事
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