澳洲澳大利亚房地产内部收益率和悉尼表现不佳的房地产

在澳大利亚地产投资



G'day All，我刚刚读完《更多财富来自住宅物业》；并购买了 PIA 整本书和 PIA 使用的关键指标之一是 IRR 将其用作 KPI 是有道理的，但不明白为什么“澳大利亚房地产投资者”中的当前文章。 “它实际上可能掩盖了表现不佳的财产所造成的伤害”；文章，“你的财产是否合格”？在第 2 点讨论如何评估您的 IP 的资本增长 有人可以解释一下这个说法吗，因为这篇文章没有讨论为什么 IRR 掩盖了表现不佳的财产造成的伤害 谢谢
评论
IRR 是只是可以使用的几个 KPI 之一 就我个人而言，我不使用它 我没有看过你提到的文章，但我可以看到 API 可能来自哪里 可能值得我们提醒自己 IRR 是什么：在MS Excel附件（下）中，“原始示例”；与上述一系列现金流有关 对于 API 示例，考虑 3 个现金流，每个现金流具有大致相同的 IRR（在 1991 年和 2060% 之间），但现金流模式和净现金流量在每种情况下都有很大不同，在第 0 年，净现金流为 -$20,000（减去 $20k）* * *#8203；选项1Option 2Option 3年0-20,000-20,000-20,000 1100015,0000 2200011,0000 3300000 3300000 4400000 4400000 5500000 5500000 6700000 7900000 7900000 811,000025,000 913,000035,000 1015,000000000045,000 1015,000045,000 NET * *#8203;如果 IRR 有任何迹象，那么所有 3 个选项都差不多，而且，根据个人情况和目标，这 3 个选项中的任何一个都可能是“最好的”。但是要查看 IRR 如何掩盖表现不佳的资产，我的猜测是您需要考虑选择的替代方案的机会成本 选项 3，例如，在 10 年期间具有最高的净 CF，但是（谈论假设的财产在这里）在第 8 年之前没有任何收入资本收益可供使用 选项 1 并不令人吃惊，非常缓慢和稳定，随着十年后半期的强劲趋势这一系列现金流资本收益将帮助您在晚上睡觉，但是您还需要几年时间才能将其用作杠杆 选项 2（很容易）拥有最低的净 CF 头寸 - 十年内仅 + 6,000 美元但这是在第 1 年和第 2 年实现的（2 年内返回 26,000 美元）和它很可能允许您进行其他投资 这是 IRR 如何掩盖表现不佳的资产的一个示例 如果购买任何资产的目的是为了将其用作更多资产的垫脚石 - 它不允许您这样做- 那么不管内部收益率如何资产表现不佳 电子表格附后，仅供参考 有关 IRR 的进一步讨论，请参阅此线程和此标记
评论
马克，您对 IRR 的解释非常好我正在尝试修复最初提供的 IP 计算器电子表格作者：Peter Noake 他的 IRR 设置不正确，因为 Excel IRR 函数不接受正整数或 0 作为现金流序列中的初始值 这让我开始思考 IP 股权是否曾经为 20% 的新 IP 提供资金，应该在 IRR 计算中使用 有人说 IRR 计算中只包括现金 我认为包括 20% 股权更安全，因为它是投资的一部分，并且和现金一样是资产 你怎么看顺便说一句，你提到您不使用 IRR 作为 KPI 有兴趣知道您使用什么如果您对如何改进随附的电子表格 Yumbi 有任何建议，请重新屏蔽 IRR，我对此的看法，以添加到 Mark 的非常清楚解释一下，是不是很容易掉入思考问题的陷阱？ IRR 是每年投资的稳定 x% 回报率 马克的例子表明它并非总是如此，因此实际上会导致不可预见的现金流危机
评论
我认为，我正在努力回想一下，IRR 文章基本上是一种说法，随着时间的推移，最初的糟糕投资可能会恢复，但因为 IRR 是在一段时间内但给出了一个单一的数字，所以可能可以获得更好的利润通过计时市场将丢失 计时市场，与市场时间 答案显然是在具有不同开始和结束日期的多个时期内获取 IRR，并且正如 MArk 所说，使用其他指标因为我一个现金流投资者，我根本不能使用内部收益率——所有的钱都是借来的（零投资），而且每年都有正现金流，因此内部收益率是无限的（而且根据定义，不允许在财产之间进行比较）这让我最终点 IRR 对于比较两个本质上的 s 很有用使用相同假设的相似投资，并且在这种情况下并不能掩盖较差的相对表现，投资越不同，需要做的假设越多，这会损害比较的完整性
评论
TFB，IRR只需要至少一个负数和一个正数现金流（整数与否）然后你可以设置初始现金流零欢呼声，托尼
评论
你好托尼，谢谢你，我没有意识到它是如何设计的 但是，如果一个人希望 IRR 为正齿轮投资工作，那么有必要有一个负最初进入，即使 -$001（不是整数）但是对于完全负杠杆投资和资本损失相结合，它不会起作用但是谁会想要计算这样的投资的内部收益率
评论
你好托尼我在 IRR 上测试了你的评论，但无法证明它们是正确的，你能否检查随附的 SS
评论
TFB 来自 quiggles 和 tonyd 的一些好的建议信息回复：我使用什么 KPI 好吧，就像我一样说我不使用IRR函数 最初患上分析麻痹后（问知道的人我自从加入论坛以来），此后我大大简化了我所做的尽职调查我确实相信时间，金钱和信息（来自任何地方）是我最好的朋友（参考线程），但我不'不要把它带到第 n 度（我是一名经济学家，相对于我喜欢节约，我确实在尽职调查中应用成本效益分析）回答你的问题 - 我使用现金流量电子表格并寻找一些迹象表明正在考虑的财产不会在我的口袋里烧出太大的洞*，相对于我认为我可以摆脱它的 CG 但是为什么我不使用 IRR 因为 CG 是我可以做到的只以实现为目标，但在你实现之前，你永远不会真正知道 或者，正如经济学家喜欢做的那样，引用我自己的话：所以，如果我要使用内部收益率，那么结果将在很大程度上取决于我的心情，当我插入数字 乐观的高 CG 和高 IRR，悲观的低 CG 和低 IRR，等等 我喜欢专注于我所知道的我很乐意与其他人一起做出有根据的猜测，显然我会在我认为它们可用的地方寻求更高的回报，但我不会让它达成或破坏交易马克*显然，我会（并且过去有) 把 + CF 放在我能买到的地方，但到目前为止它还不是我的核心投资标准
评论
谢谢马克 我同意你的说法，还有 Quiggles 很容易被赶上在电子表格上分析 PI 难题： - 税前与税后现金流 - 资本收益是否应与通货膨胀挂钩 - 通货膨胀与利率之间的相关强度 - 非现金扣除是否应包括在税后现金流中 - 压力测试不同的利率和通胀情景 归根结底，我同意 Steve McKnight 更加关注税前现金流，因为风险最小化对于货币是昂贵的货币非常重要，或者正如你所指出的，CG 非常重要也许钱 此外，我发现自己的头脑之外走向世界，往往是通往更大投资机会的途径，过多的分析往往会把一个人锁在自己的脑海里
评论
嗨，TFB，IRR可能有点令人沮丧 有时没有解决方案 有时有一个解决方案 有时有多种解决方案 - 您获得的解决方案取决于您传递给 Excel 的初始猜测（默认为 10%） 要真正了解您提供的 3 个现金流系列发生了什么，需要绘制一系列 NPV利率 由于 IRR 被定义为 NPV 等于 0 的利率，因此您需要查看 NPV 曲线是否真的穿过 x 轴使用 Excel 并为您提供的 3 个系列中的每一个绘制 NPV 希望它正确连接 请注意，只有中间系列（系列 2）穿过 x 轴（接近 16）因此在这种情况下可以读取 IRR 另一个两个系列渐近地接近 x 轴，并且可能永远不会相交所有 IRR 基本上是无限的 这就是在没有负现金流的情况下没有资金的 IP 交易会发生的情况 - IRR 是无限的，因为 NPV 曲线永远不会越过零 希望这是有道理的！干杯，托尼 ps 还有一个红色突出显示的示例，其中第一个现金流为零
评论
嗨托尼，非常感谢您的明确解释在过去 24 小时内对 IRR 进行了更多研究后，我我意识到这是一个非常有限的指标我想任何平均随机（或非随机或介于两者之间）事件的事件都将是如果您对如何更好地比较两种不同的资产类别投资有任何建议，我会很感激您的看法业务，NPV 一直是我的中流砥柱 BTW，我能否就您是否认为在现金流系列中的新 IP 上使用初始 LOC 存款是否合适
评论
AFAIK、NPV 和 IRR 是比较投资最常用的两个工具 另一个衡量标准是收回初始支出所需的时间 请注意，IRR 似乎工作得很好，尽管对于现金流为负的投资来说通常不是“病态的”；我开始阅读 Pitt St 所暗示的“情景分析”：以对通货膨胀、利率、资本增长等数量的悲观、中性、乐观的观点来看待预期回报 这通常用于重大开发项目是否它产生任何有意义的东西是另一回事看看X公司的最新经济预测！我假设您的意思是 LOC 最初用于存款，然后在整理财务时将其充值取决于您的现金流的时间分辨率 - 每年，每月，每天如果这些事件之间存在很大差距（12几个月+）那么这样做是有道理的
澳洲中文论坛热点