澳洲澳洲房产 这次不一样了！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我开始这个帖子是为了了解人们对房地产投资如何变化的看法假设当前的繁荣已经结束，我拿起计算器，玩了几个数字，并得出以下关于最近两次繁荣的信息来自从 1981 年的繁荣高峰到 1990 年的繁荣高峰，我们的平均房价每年上涨约 105% 这是在整体利率上升和通货膨胀率约为每年 8% 的时期 从 1990 年的繁荣高峰到在 2004 年的繁荣高峰期，我们的房屋平均每年上涨约 55% 这是在整体利率下降和通货膨胀率约为每年 3%尽管利率制度完全不同，但仍比通胀率高出 25%（但今天的总体利率低于 24 年前） 这是否对未来意味着什么 这是否意味着如果通胀率在未来 8-2% 保持在 1-2% 14 年，然后限制增长整个时期每年只能增长 3-45%（并且很可能集中在最后的繁荣时期）任何想法再见
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未来很难预测会发生什么如果我们回顾过去的历史自联邦成立以来，市场平均增长了约 8-10% 有可能改变趋势的因素在起作用 我们需要看看是什么推动了市场 目前经济强劲，我们有创纪录的就业和大量资金来自商品及服务税和公司利润 未来几年市场可能会保持强劲，尤其是在较富裕的退休人员目前正在购买的生活方式类型的房产中 例如，在过去几年中，大多数靠近大海的地区或任何有水景的地方都急剧增加未来的危险是，到 2020 年，我们 65 岁以上的人数将翻倍，与今天相比，只有大约 5% 的人进入劳动力市场。政府对此的回答是告诉我们，挖孩子、减税并允许每年额外增加 20,000 名技术移民 这还不够 当你考虑到根据最新的 CPA 报告，绝大多数澳大利亚人的生活方式将缩减约 69% 如果发生这种情况，我们将不得不在 2020 年之前看到经济衰退政府必须为人们省钱提供更多激励措施我确信我们将通过一种或另一种方式解决这些问题至少政府意识到这个问题房地产像大多数其他事情一样是由需求和供应 如果人们的钱少了，那么供应就会减少 这将影响未来的价格 在短期内，我认为我们将看到另一场繁荣，也许不会像我们刚刚经历的那样强劲十年 这一次的领先优势可能来自昆士兰 我认为墨尔本也会有所改善，但我不希望在几年内看到悉尼的任何巨大增长 总是很难预测未来是的，让我们面对现实吧，有多少经济学家是正确的
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从 1972 年起，我的父母有一堆出租房产 我过去常常在星期六一个接一个地修剪出租房产的草坪 我看到我父母的收益几乎没有变化从 1989 年到 1998 年，当他们开始连续抛售房地产时，我看到 1990 年到 2001 年间价格波动不大 我还看到股市在 90 年代初起飞 所以我不认为房地产是投资的全部我认为有许多不同的力量会影响未来 10 年房地产价格可能发生的变化——许多年轻一代发现很难存首付——拥有一辆新的闪亮汽车（20000 美元以上）的同行压力更大，a手机（每月 50 美元）、名牌服装、多杯 3 美元的咖啡、餐厅、ipod、CD 收藏品等，如今的消费主义似乎更引人注目 城市环境中的年轻人似乎没有同样的机会去创造免费乐趣一切费用 -许多劳动力现在没有长期或全职工作，但统计数据将他们视为完全就业 没有全职工作会产生令人不安的心理影响，即人们可能不准备承担抵押贷款的终身承诺 -越来越多的低收入临时工必须抑制租金收益率的上升 租房者将寻找更便宜的方式来租更多的共享房屋而不是租公寓 - 人们结婚晚，生孩子晚，买房晚 - 保证金贷款没有10 年前就存在了——人们对拥有股票和管理基金感到更加自在，他们看到许多股票在 2004 年获得 100% 的回报，而房地产却停滞不前——许多即将退休的婴儿潮一代将拥有丰富的资产和缺乏现金，或者不会留下太多为他们的孩子继承遗产，或帮助他们建立自己的家 - superannu化将剥夺我们越来越多的自由选择权，这些钱可能传统上用于抵押贷款，但现在它不能——我们经济的性质正在发生变化，随着服务经济的发展，我们将继续增长，制造业将下降，进口将受到约束增加出口的上升空间似乎减少了我认为许多人会考虑将大量资本捆绑在回报率低的房屋中，将开始更积极地寻找在未来 10 年致富的替代机会 工作和“投资” ' 海外必须在其中占重要地位
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嗨，比尔 这就是为什么房地产通常被认为是一种更被动的投资的原因之一 你购买并持有 结果不一定很出色，但相当可靠 使用你上面的数字（这似乎是正确的我），以下情况可能会演变：现在以 300,000 美元购买房屋并持有 10 年 通货膨胀@ 25% 每年看到实际价值增加到 384,000 美元 再加上每年 25% 的增长（总计 5%）看到价值 488,000 美元 假设 5% 的租金 - 现在每年 15,000 美元，加上 25% 的通货膨胀后的 10 年 19,200 美元 但是 488,000 美元的 5% 回报是 24,400 美元 所以，即使是“平均（低）回报”，您也获得了 104,000 美元的资本和 5,200 美元在收入方面 再次，并不突出，但总比什么都不做（假设持有成本是中性的） 我听说新南威尔士州州长说悉尼的基础设施无法支持拟议的人口增长 来自南部的婴儿潮一代认为他们会在 SEQ 大篷车度假数月在冬天会发现他们曾经参观的那些美妙的海滨公园正在消失，他们必须提前预订，公园费用飙升 他们考虑搬到 SEQ 我看到 2 个趋势： SEQ（沿海）成为一个大城市地区 城市随着 A1 卫生设施（医院等）变得有价值 健康将成为许多婴儿潮一代的驱动问题 GarryK
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GarryK，可能与 Bills 原帖有点偏离主题，但我可以不同意 SEQ 应对它的压力将是巨大的 我认为 SEQ 是“海边的拉斯维加斯”。比尔 L，顺便说一句，很棒的帖子 A86
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嗨，比尔，你提出的有趣观点，我假设你的增长率是复合的如果您的情况成立（而且很可能确实如此），那么“时机”将对您购买房产的时间产生很大影响 - 您应该在繁荣降温后几年才开始购买 我知道在“高点”期间购买的人' 并在低谷时卖出以收回他们的钱 再过几年，他们的钱就会翻倍，我相信最大的资产是'买入放大器;持有'房地产投资者必须要有耐心 房地产周期的高低不难知道，但需要耐心和;当没有其他人在购买时购买的技巧（通常是低谷）
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大家好，感谢迄今为止的精彩回复非常平均 当我们买它时，它是一栋中等价位的房子，但今天同样的房产远低于墨尔本的中位价已经结束，这给了我们三个点，其中包含两个完整的周期 此外，80 年代中期的周期底部价格高于 81 年繁荣的顶部（由于通货膨胀，而且放缓程度不那么严重）底部90 年代中期的周期价格比 90 年代繁荣的顶峰低 10-15,000 美元 81 年房产的收益率为 82%，但利率为 135% 90 年代房产的收益率为 56%，但利率为 175-18% 04 年房产收益率为 42% 但利率为 65 % 加里，我认为你一针见血 即使年通货膨胀率为 2-3%，那么到下一次繁荣的顶峰时，这所房子的价格（如果下一次繁荣的顶峰是 10 年后）将会增加到 427000 美元左右 如果您有多余的 100,000 美元进行投资，那么每年的回报率会放大到超过 10% 的上限增长，同时在低通货膨胀率的情况下，让房产为自己（持有成本）支付 10% 的复合增长率环境不会是一个糟糕的小收入者 这整个线程部分是为了回应另一个线程中的断言，即人们现在购买房产的赚钱能力是有限的（就像91岁一样）现在让我们想象一下通货膨胀会踢未来几年高达5-7%，或者我们为房产增值，或者我们有能力偿还贷款再见
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重点不是比尔，多少钱你 1981 年的美元是用来买这处房产的吗 诚然，同样的美元现在更值钱了，但是今天哟你可以用大约 40kon 的 95% 贷款购买 400k 的房产 杠杆当然是双向的，但我们并没有处于我们席位的边缘，因为没有 Mr Market Property 的最大杠杆和增值能力，股票以获得最佳百分比回报以及流动性和充足的现金流来润滑增长的车轮 干杯 N
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中位数平均价格上涨了一定的百分比，通货膨胀已经做到了这个和那个，但作为“平均”的比较总是带有灰色的色彩；多年来的房子是3br1bath，也许10-15平方；现在可能更有可能是 4+br2bathdouble 车库等 - 现在有更多的现金花在房子上 - 相对而言，惠斯特可能无法将苹果与苹果进行比较，也许应该承认苹果可能是不同的品种在 15 年的时间里，巨变现象会逆转并变成病态的变化 开始定位于低维护、易于访问、靠近医疗设施属性
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好线程比尔，正如你所说，它确实表明有钱to be made from IP duuuh 即使高于通货膨胀率的低 1% 到 2% 在时间上也是强大的，然后是租金收入和用未来价值的美元支付 他们是平均数字，这对研究市场的人来说是件好事，因为他们可以利用时机是时候轻松击败这些数字了 人们总是担心这个或那个的未来前景 所以事情会有所不同 好吧我不太确定 对市场上各种麻烦的恐惧已经存在了很长时间g 因为时间总是有解决方案，即使我们现在看不到它会是什么所以这次会不会有什么不同可能不会太显着
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巨变主要发生在有工资收入者的家庭中40 多岁 所以我不认为它会在 15 年内变成“病态的变化”——虽然这个词很好地创造了 但是老年人的优势肯定意味着在医疗和健康相关的服务和产品上会有很多钱！！！干杯，Aceyducey
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在健康领域工作多年，销售产品（轮椅和其他设备）和服务（职业治疗），我可以说虽然应该赚钱，人们非常不愿意花这笔钱，政府的资金又少又分散，而且提供者也很多，竞争也很激烈，所以，目前，实际上有相当多的康复企业倒闭了，也许会有所改善，但在我看来，人们愿意支付和支付的费用只是一个挤压 此外，这取决于谁在支付 通常孩子们不想在他们的父母身上花太多钱，因为它直接来自他们的未来的遗产和人们将货比三家以获得更便宜的产品在政府支付服务费用的情况下，他们的费率基本上很低，以至于您正在补贴服务成本，而且他们期望的费用比支付 3 或 4 倍预期费率的人要高的放慢，报告等所以，他们不值得做生意！所以，我不会太快购买医疗用品公司的股票 - 你可能会被烧伤 Pen
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Penny，但是当目前 50 多岁的人退休时，我不相信他们会吝啬他们自己的健康，他们将控制资产 当然，这都是意见和假设 - 我们将不得不等着看它如何展开 干杯，Aceyducey
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彭尼，作为一名在公立医院工作过的物理治疗师，疗养院和私人诊所，我完全同意你的观点，Acey，婴儿潮一代追求疼痛缓解可能会赚很多钱，但我的观点是它会来自另一种蛇油药水它不会来自医学合法化，因为没有药物可以逆转衰老和死亡 公众越早意识到这个简单的事实，我们就会越早在心理上成长并采取更健康的生活方式你问心无愧，开始出生时 我认为未来会成功的一项业务是没有多余的葬礼——用回收纸板制成的棺材，以及撒在永续农业花园上的骨灰障碍 让现在进入更有利可图的更多理由 也许我应该跳过托儿中心的想法，专注于葬礼现在，我所需要的只是一个好的进入和退出策略
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嗯 - 有问题吗销售小说 美容行业做得非常好 娱乐行业也是如此 甚至医学科学也难以接受这样一个事实：心理小说在某些患者的康复与其他患者之间产生了一定程度的差异很多这种差异来自态度、动力和信念在某种意义上都是“虚构的”，因为他们对可能没有事实依据的事物寄予了一定程度的希望或信念，而医学中的“合法性”已经变得有点灰暗领域，在将合法性定义为实验室产出的大公司与来自截然不同的医学传统的从业者之间存在分歧，所有这些都具有一定的有效性无论如何，有许多合法且经过测试的治疗方法可以有效地延长寿命和推动回到衰老和死亡 有些是技术驱动的，最新的抗癌药物，人工心脏和眼睛 有些是复兴的技术，例如针灸和太极 其他是纯粹的心理，疗养院的宠物，有关积极态度和动机的书籍和课程 其中许多提供在人口老龄化的时代，无需出售蛇油（即使有时蛇油似乎实际上创造不同）机会就在我们身边——如果你有眼力和态度去看待它们 请记住，人们常说，在一个行业工作的人往往是最后一个看到机会的人，因为他们已经习惯了现状 干杯，Aceyducey
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gt;嗯 - 继续类比销售小说有问题吗，小说在小说部分，而不是非小说部分 > 美容行业做得非常好 > ;娱乐业也是如此，我想说美容业越成功，离婚率就越高gt;即使是医学科学也很难接受这样一个事实，即心理小说在一定程度上影响了一些患者的康复与其他人相比，这种差异很大程度上来自态度、动力和信念，从某种意义上说，它们都是“虚构的”，因为他们对可能没有事实根据的事物寄予了一定程度的希望或信念。现在有选择性地来到我每周去的一家疗养院，并得到一剂非选择性此外，希望这些天具有科学可信度，把你的头埋在沙子里不gt;而且医学中的“合法性”已经成为一个灰色地带，在将合法性定义为实验室产出的大公司与来自截然不同的医学传统的从业者之间撕裂，所有这些都具有一定的有效性，有一个希望的市场，一个市场一厢情愿的想法，以及获得可靠结果的药物市场和澄清哪个是哪个市场无论如何，有许多合法且经过测试的治疗方法可以有效延长生命并延缓衰老和死亡 有些是技术驱动的，最新的癌症药物、人工心脏和眼睛 一些是针灸和太极等复兴技术 其他是纯粹的心理、疗养院的宠物、有关积极的书籍和课程态度和动机 他们中的许多人在人口老龄化的时代提供了有利可图的回报，而无需出售蛇油（即使有时蛇油似乎确实有所作为）机会就在我们身边——如果你有眼光和态度看到他们 请记住，人们常说，在一个行业工作的人往往是最后一个看到机会的人，因为他们已经习惯了现状 Acey，你上面使用的例子被反论点的例子所淹没我们大多数人会因服用安慰剂和蛇油而破产，然后成为国家的负担对于疗养院的每一个老人，我可以告诉你，你每次都会得到一个统计上显着的结果，但你每次都会超过 GDP位，例如没有软骨的膝盖，我还没有看到有效的替代疗法，但是不乏善意但天真的治疗师准备拿你的钱我必须花很多时间对客户进行基本的教育解剖学和病理生理学，解释为什么针灸或其他理疗师的电疗机或顺势疗法无法阻止他们的膝盖受伤可以支付全膝关节置换术的钱 我看到了行业中的机会 Acey，我之前提到过——从小就增加对健康的自我责任感 有些东西是金钱买不到的 Acey 少林僧侣或印度教瑜伽士会告诉你同样的情况
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大家好，我没有看到“病态变化”；发生得那么快我知道有很多年长的老人不考虑附近的医疗资源就搬到他们想去的地方。到当地城镇的人通常在 70 多岁并且患有特定疾病 这使我认为 40 多岁和 50 多岁的 BB 将再过 20 到 30 多年才能成为主要力量 对我来说未来太远了开始考虑投资这个 Nigel，在 81 我认为我们需要 20% 或 25% 作为押金，加上法律和印花税 现在有点朦胧，但我记得那是高启示录，当我们买那房子的时候3 床 1 bth bv 在 670 平方米的街区，这是中位数的房子 A 4x2 很贵（而且我们在经济上无法承受）如果今天人们要在平均到低于平均水平的郊区安顿下来（那马尔格雷夫地区一直是），那么现在就不会听到现在有多艰难的嚎叫声随着时间的推移，购房者和投资者的期望都发生了变化，认为时代更加艰难，无法做到，因为这种繁荣的程度作为对枪手的警告，他们正在等待r 当收益率提高并且有人敲响钟声时的完美底部，我们本打算在 90 年代中期通过回购我们出售的同一区域来做到这一点，但不知何故，我们的环境发生了变化，我们的心态发生了变化，而且在我们意识到之前下一次繁荣开始于 ernest 幸运的是，在情况再次发生变化之后，我们在其他领域抓住了浪潮，再见
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我从 ABS 中提取了一些关于房价指数（不是价格）的统计数据，其中包括来自从 1986 年 6 月到 2004 年 12 月，首府城市和 CPI 环比变化似乎是表现最差的（再次，在整个期间） - 达尔文暴跌（86-90），飙升（90-96），再次暴跌（96-00），再次飙升（00-04） - 而达尔文飙升在 1990 年代初期，其他所有资本都呆滞 供参考 马克
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对不起，我有一个 xls gra本周对 phics 的痴迷
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不再改变大海 现在是树木变化 海岸到昂贵 这一切都发生在新南威尔士州美丽的小城镇 但迟到了，我已经把它们都拿出来了，现在卖了 我会卖如果您想要 ka chiiing，请给您一些！BillL，您对 Yield 的评论：“81 年的房产收益率为 82%，但利率为 135% 90 年的房产收益率为 56%，但利率为 175- 18% 04年房产收益率为42%，但利率为65%”；只是想知道这个房产是如何在购买后在收益率上如此倒退的。据我所知，在一个非常基本的水平上，收益率是计算投资收入（租金）占购买价格的百分比所以你的情况是这样吗？例如，您在计算中包括持有成本（利息偿还等），我不是专家，只是想弄清楚为什么收益率会倒退在那段时间的基本水平上，尽管租金在房产将与购买价格成比例增加，因此收益率会增加 我可能是错的 MF
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大家好，MF35，收益率数字是房产当前价值的百分比收益确实上升了，但就能够将该房产与其他房产进行比较而言，您需要使用房产的当前价值与当前租金，同样对于介于两者之间的任何时间点，1981 年的租金为 $70 pw，购买价格 $44,00 0 收益率 82% 总收益 1990 年租金为每周 120 美元，道具价值 110,000 美元 收益 56% 毛 2005 年租金为 200 美元，道具价值 250,000 美元 收益 41% 总收益 1981 年，您可以在一个银行账户 在 1990 年你可以获得 15% 的银行账户资金（如果你想投资 Pyramid 则为 175% ） 2005 年你可以获得 55% 的银行账户资金 bye
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我是仍然在这里 查看变化
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布里斯班似乎也正在发生，土地面积似乎仍在上升！此外，Bundaberg 仍然卖得很好，不能代表 Rocky 或其他任何地方
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Bill，关于从峰到峰低谷到低谷的周期回报：从逻辑上讲，高于通货膨胀的房地产超额回报应该随着时间的推移而平均等于这一时期平均实际收入的增长百分比 或者另一个代表是这一时期的 GDP 增长 这并不奇怪 - 如果房价长期超过 GDP 或收入增长，它们将不再负担得起 几十年后它会变得荒谬你的观点是一件好事：如果人们持续购买并持有，那么他们应该在他们的杠杆房地产投资上做得很好。空洞周期如果您假设经济继续保持过剩的增长水平（通常是这样但不是给定的 - 例如日本，也许我们有时会出现人口老龄化） - 我会冒险猜测普通的购房者或投资者就像平均水平一样股票投资者，并且在整个周期内的表现明显低于平均水平 他们的时机通常很糟糕：他们在接近峰值时买入并在谷底或谷底后不久卖出 这是动物精神和人们视野的本质：你想在峰值时买入，在低谷时你想卖：持有一个负面的IP 5年没有任何CG是没有乐趣的人们在第3-5年感到沮丧，就像在繁荣中不准确地预测未来并出售他们然后在几年后去doh并在高峰期（或左右）再次购买 嗯 - 买入并持有策略依赖于持续持续的 GDP 正增长 在此期间越高越好 如果您是美元成本平均器，这是一个重要的假设老人：你的退休和整个投资策略取决于这个假设，所以你最好注意这个周期是否由于人口或结构变化而没有增长，如果不是这种情况，请考虑改变你的策略。这种情况不常见但并非闻所未闻一个经济体持续保持可忽略不计的增长时期（例如，过去十年中的日本和德国）拥有 DCAbuy 并在这些国家持有的房地产投资者受到了严重的鞭刑
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非常好的观点，原因有很多之一因为婴儿潮一代已经有能力相对轻松地“满足”他们的“需求” 他们将在未来继续期待这一点 进入健康相关领域将是一个巨大的吸引力
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大家好，相反，我不反对你所说的可能，但问，对我来说，在投资领域任何事情都有可能发生的可能性有多大，这取决于我们权衡风险与另一次繁荣的可能性 5-10-15几年下来，与日本类型的梅尔相比tdown，你对这两种事件发生的概率有多大？有利于通过杠杆购买的买入和持有人我们未来通胀率更高的几率是多少再见
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谢谢你的解释比尔所以据我所知，你实际上是在比较这里的收益率有一次，如果有人当时要购买该物业，从而给他们特定的收益（如您在上面所述），因此这向我们展示了该物业对当时希望购买该物业的投资者的吸引力收益（不考虑 CG 预测等） 但实际上并没有向 1981 年购买并持有该房产的人显示该房产的实际收益 1981 年购买并持有该房产的人支付了 44k 并持有它现在收到 200 美元周，未偿还贷款假设 IO 在相对较小的时期内（约 40k）达到当前价值（250k），因此此人的该房产的实际收益率为： - 10 400 美元（每年租金） 440 美元（购买价格的 1%） 2464%（实际总收益率） 所以我在 2005 年实际拥有的是一个收益率为 2464% 的房产，我以 44k 的价格购买，在 24 年中增值了 468%，即每年 1951%，大约有 40k 未偿还贷款，并减去该期间的持有成本 基于数学的价值数字增加； 250 000 - 44 000 $206 000（实际增值） 206 000 440（购买价格的 1%） 46818%（从 1981 年到 24 年的增长百分比） 46818 24（年均增长） 1951%（每年增值）当将其与银行的现金进行比较时，所赚取的利息被视为收益率，除了收益率之外，货币资产的基础价值不会实际增加但是你的持有成本会大大降低希望我的逻辑和如果在这段时间内购买并持有这项投资的实际表现，数学是正确的只是试图确保我至少在评估这些事情时在基本水平上走上正轨，我知道会有更多在比较投资时需要对持有成本如何影响所有事情进行计算，以便在比较投资时获得更准确的表示感谢您的帮助，MF
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然后您将指的是使用 IRR（内部回报率n）用于比较投资机会比使用基本收益要好得多-甚至比CoC（现金回报率）更好资本速度T
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大家好，MF35，我不太同意你的所有数学你为什么使用 1% 作为您的起始金额 当时需要大约 20% 的存款，而且您有一位银行经理必须认为您是一位有银行历史的好客户 这段时期的复合增长率约为 75 % pa 如果您只用少量押金购买，该物业将被负扣税因此您必须每年额外投入以支付持有成本（这是大多数人在比较随时间推移的增长率时忽略的东西） 1990年的租金$120pw 还不足以支付当时房屋原始购买价格的利息成本！尽管“价值”；那个时候房子涨了250%！！！即 81 年购买价格 $44,000，1990 年租金 $120pw $6240 pa 1990 年 $110,000，原价 $44,000 @ 175% $7,700 pa 这就是为什么我们在 1990 年卖掉了这处房产，当我们持有的时候没有任何意义可以从银行的利息中获得每年 16,000 美元（加上我们对一些钱还有其他用途）再见
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如果你能在银行风险的情况下锁定这些利率，那是有道理的比尔，即实际上零，那么这是一个很好的提议我想我记得我的父母做了几年这样的事情我当时还穿着短裤干杯
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