澳洲澳洲房产出售还是再融资？悉尼

在澳大利亚地产投资



这是我在这个论坛上的第一篇文章，如果我在错误的部分发帖，请原谅我，我重新审查了“增值”部分。但我的问题是否属于财务性质，并且适用于通过自然增长增加股权的人，就像通过翻新或开发增加价值的人一样，我正在尝试决定我是否最好出售或再融资一些房产并且非常感谢一些建议，尤其是来自对低文件贷款非常有经验的人基本上，我是购买放大器的拥护者；持有策略（只是为了澄清事实，我绝对不是大师）但觉得我需要出售以便我有资格获得未来的贷款 出售（并支付销售成本和 CGT）似乎是一种耻辱，只是为了满足贷方和大多数人我读过的书强烈推荐buy amp；持有策略，我的会计师也是如此贷款（假设他们的收入为 20 万），并且在年底他们的纳税申报表显示应税收入为 14 万，贷方是否可能：该借款人未来的贷款申请 相信我，我并没有考虑做任何狡猾的事情 恰恰相反，我有几个复式项目正在进行中，我正试图保留（作为购买和持有房产）几个单位 我的困境是如果我的计算基于全部出售，我将能够显示更高的收入（在贷款申请中），但如果在财政年度结束时我决定保留几个单位，而我的资产负债表会更健康，我的应税收入将低于（低于贷款申请表上显示的收入）折叠）我不想让贷方做错任何事情，并且更愿意对所有事情完全坦率但如果我完全诚实并将我的数据基于保留几个单位，我的收入（如贷款申请所示）会更低，我可能没有资格获得贷款 这是我的困境 我希望我已经清楚地解释了自己 这可能是我过于谨慎，但我更喜欢正确地做事并完全坦率地对待我的交易 我会是最如果有人能提供任何指点，不胜感激
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如果他们看到你在 lo-doc 上引用 200k 作为你的收入，但只有 140k 出现在你的税上，那么你的主要问题不会是贷方而是 ATO返回您可能会得到一个请解释（它们是来自 lo-docs 和纳税申报表的交叉匹配记录，以识别避税） 最坏的情况是要求对 60k 差额征税加上我想的罚款与您的银行经纪人讨论甚至询问ATO 在继续之前的建议是最安全的选择
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嗨，我听说ATO推动的主要重点是抓住非房客，而不是那些宣布未实现的CG作为收入的人。有很多方法可以绕过lo doc issue，许多借款人认为他们需要走这条路，但我发现有一半不需要你前 2 年的收入比今年的收入如果有意义的话 在大多数情况下，一旦获得批准，住宅贷款的贷方不希望你每年都显示 rtns，但在许多商业贷款中都是这种情况，尽管 ta rolf
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嗨托尼，欢迎来到论坛再融资通常是答案，但因为您参与项目，所以您必须注意您的曝光水平如果您对平坦市场中的曝光水平感到满意，那么无论如何再融资您只需要继续尝试找到最适合您情况的贷款当您决定如何构建您的房地产投资组合时，您可以考虑为您的 1 个或多个房地产再融资以释放资金 请记住，贷款标准因贷款人而异，因此货比三家 对于一些非银行贷款人，您可能会发现自己赢了。 t need to go lo doc 较小的贷方更灵活，但如果您选择与其中一个，请确保您与他们一起至少 5 年 如果您提前偿还贷款，小型贷方通常会收取高额的退出费用 所以需要一些时间为您的房产组合考虑一个好的结构，然后选择为您将长期保留的 1 个或多个房产再融资如果你有更具体的问题 祝你好运
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嗨，托尼 不要杀了下金蛋的鹅 出售房产进行重组似乎是一种投资，相当于在脚下开枪问至少三个经纪人提交重组报告对你来说，我们会从管道工或瓦工、经纪人和其他专业人士以及准专业人士那里得到三份报价，我也不是指他们的费用报价，而是关于你的贷款可能如何的报价重组后，为您的未来计划提供最大的灵活性可能不和那个人一起工作 为什么真的很简单，至少 3 行建议首先会导致知识混乱，其次这意味着 2 或 4 个经纪人将完成大量工作并放弃他们的 IP - 我觉得不是其次，我一般不会与也有“个人银行家”的人一起工作。 - 客户再次收到来自 2 个完全不同的角度的建议 - 一个是基础广泛的结构化融资方法，另一个是单一产品、交易方法，其范围是贷方为客户借入上限或风险敞口想象走进一家受人尊敬的会计师事务所并把至少 3 个模特的要求摆在桌面上——在我与之交谈的另外 3 个人中，嘿嘿会得到我的工作——我会建议它是否是一个复杂的结构，并且需要他们的一个高级男女孩工作超过 20 分钟，你会出门 b4 你可以数到 3 更复杂的 refi 提案平均需要 10 小时加上工作 我期望人们的直接反应是，acctantslawyersmedicos 和经纪人以不同的方式获得报酬 他们肯定是，前者通常无论结果如何都可以得到报酬，而经纪人只有在有结果时才能得到报酬最终，acctantslawyersmedicos 也受到了委托离子只有销售人员，因为如果他们做得不好，客户就不会回来 - 请注意，这适用于任何有任何类型工作的人 我建议任何人找到自己的独立经纪人，那里的直觉很好，而且那里有一些声誉让他们为您提出建议，研究它，将它带给像您的账户这样的盟友（并请向他们支付建议如果您觉得有些事情不正确，请务必让第二个经纪人提出第二口咆哮 Ta rolf
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大家好，谢谢你的回复 有一些有用的评论，有趣的是，在许多情况下，有可能找到一个放贷人，他会着眼于更大的图景并可能甚至不收取 lo doc 费用我会打电话寻找（比大多数）思想开明的贷方在同一主题上，有人知道是否有全职投资者继续购买（定期）但绝不卖足够的租金收入以显示其可服务性或从其他来源获得收入的投资者我指的是全职投资者，他们通过再融资来增加财产的价值（通过翻新开发）并获得现金（超过其初始投资） 在这种情况下他们不会在纳税申报单上显示任何收入 我问这个问题是因为有许多书籍建议开发和持有，但它们似乎没有显示有人仍然设法获得新闻贷款
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嗨，Rolf You在您的回复中提出一些非常好的观点，但是根据我的业务经验，这一切都是关于报价或投标工作作为客户，我通常会回到为我做得很好的牙医或机械师或美发师，但如果我是对房子进行延期 我当然可以期待感兴趣的技术人员会抓住机会给我报价 融资或再融资通常比翻新浴室或再融资需要更多的钱购买一台新冰箱，那么为什么客户不仅要询问“最优惠的价格”，还要询问可能比现成的金融购买持续几年的交易作为经纪人，我非常乐意看看客户的结构，如果他们也询问 Mortgage Choice 或 Happy Valley Home Loans，那就太好了，这向​​我表明他们已经开启了真正想要了解更多信息，准备思考，而不仅仅是接受的客户摆在他们面前的第一个场景 我完全清楚将场景放在一起需要多少小时，但这都是服务的一部分 我想我们所有人（屠夫、面包师、烛台制造商）都以不同的方式工作感觉一切都很好，但归根结底是他们的钱，亲爱的，经纪人先生或女士可能只是可爱的人，但如果他们比客户了解的不多，那仍然是盲人引导盲人尽管有诱惑，我从不给我的建议，甚至不给我的孩子dren，更不用说客户了 我能做的就是 say“根据您给我的信息，这是可以做到的”如果托尼询问了一种贷款情况，那么他自己打电话给贷方并获取报价是有效的 我目前有一个客户有她甚至收到了贷方的一封信，说她有资格获得 180,000 美元的贷款，她认为这很好。在研究了她的情况后，我确定如果以某种方式进行结构化，她实际上可以购买到 270,000 美元，最后周末，她以 240,000 美元的价格签署了一个投资单位，昨天她从一个她从来不知道存在的贷方批准了贷款，她有资格获得 670% 完成的专业套餐，100% 抵消和一张甜心利率的免费信用卡（以及前五年的利息，有机会额外还款和超过 1 美元的免费重提款）从她的角度来看，检查一些贷款经纪人已经获得了丰厚的回报，毕竟最重要的是她的利益，而不是我的利益 只是我的观点 Kristine 顺便说一句 - 这位女士在提交申请前一周支付了 18 个月大的电信公司违约金 她确信自己“信用不佳”并感到惊讶这位出色的贷方使用自己的权限来评估和批准她的申请（当然，我想她也对她的会计师推荐的出色经纪人感到有些惊讶！！！）呵呵呵呵！
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Hiya Kristine Point 采取了，我们都不一样，我觉得虽然抵押贷款是一种商品，但与结构化金融配套的 IP 肯定不是 ta rolf
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嗨 Kristine 和 Rolf，有趣的是听听你们两个对抵押贷款经纪人的不同看法；一种说法是积极货比三家，另一种说法是更有选择性，给他们一个公平的机会，如果他们不带货就试试其他人个人，虽然我确实货比三家，但我经常觉得很尴尬当我同时接触两个经纪人时他们可能在他们的面板上都有一些相同的贷款人（贷款人）所以可能会发现另一个经纪人为他们的客户进行询问这三年前发生在我身上距离结算日期只有 5 周，压力过大，一位经纪人似乎进展太慢了 我联系了另一位经纪人 他们都向麦格理银行的同一个人提交了申请 我得到了贷款，但这很尴尬我正在经营一家企业，需要结果我可能对整个事情都太软弱了如果有更专业但同样有效的方式来获得贷款，我真的很想听听对于它的价值，从最终借款人的角度来看，我认为如果经纪人必须提供一份显示他们的贷款人小组的名单会很棒这样借款人可以指定不接触哪些贷款人我知道实际上贷款经纪人的面板一直在变化，所以就像击中一个移动的目标

就我个人而言，我更喜欢在抵押贷款经纪人犯错时立即将其射杀的政策，这都确保了一个好的经纪人留下来敏锐并彻底清除行业中的坏人（我回馈世界各地投资者的方式）这是对我目前的抵押贷款经纪人的技能的致敬，他在过去五年中幸存下来干杯，Aceyducey
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嗨托尼我现在有点困惑（通常不需要太多）经纪人会和你坐在一起，和你一起向你选择的贷方申请，而不是我的，还有什么需要在贷方申请表中提供无论如何，现在在许多州，大多数人都破产了ers 将为您提供一份披露文件，其中显示了使用哪些贷方以及他们支付的费用，这主要是 PPOR 贷款所必需的，但我们越来越容易将所有贷款都以相同的方式处理 Ta rolf PS 您已经拥有证券化贷款的事实表明我很了解你以前的经纪人，或者你目前的服务能力或两者兼而有之
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器；嗨，罗尔夫，你是什么意思，罗尔夫 我不太明白你在说什么 请澄清谢谢你的问候，Kenneth KOH
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嗨，K 如果你这样做了，我会感到惊讶 - 大多数经纪人不知道证券化之间的区别和资产负债表贷款 在资产负债表贷款中，贷方承担了交易失败的风险，他们没有有效地转移风险 简单来说，证券化贷款是从大型养老基金中大量采购的 基金同意以 x 的利率提供 5 亿美元，并将这笔钱借给通过抵押贷款经理获得资格的任何人发起人 有时资金来自一个小来源，有时它们来自像 Maquarie Bank 代表其他人管理基金投资组合的人 所有这些类型的贷款都必须具有“AAA”；评级，（记住风险率！）以获得那些低利率，所有贷款，“即使在 50 % LVR”;必须有抵押贷款保险 抵押贷款经理经常会告诉你不要担心，因为他们会支付低于 80 % LVR 的 LMI 保费 保费成本是你最不担心的，LMI 风险会严重阻碍你的长期进展作为未来的投资者，因为您可能以合理的利率取消了价值约 1600 万的自我认证贷款的资格 证券化贷款在我的书中，这是最后的第二个手段 还有很多其他原因： 1 大多数（不是全部）收取僵硬的延期设立费用 通常您会被告知，如果您将贷款余额降至 100 美元，然后解除抵押贷款，则不会收取此费用贷方”；当我问他打算如何处理该物业时，他说可能会在 2 年内出售和升级，或者保留作为 IP 并在 4 年内获得另一个地方 他被告知他不必支付延期的建立费，当他卖掉那处房产，因为他只需将贷款偿还到较低的余额并在下个月解除抵押当我问他谁会给他 300 k 来做这件事而没有抵押时，他突然意识到这要为他工作，销售人员试图骗取他此外，当我问他是否被告知“金钱的用途决定免税原则”时；他问我在说什么然后我们进入了 el 廉价贷方无法提供的抵消账户结构，并声称他们的“一体式”;无限制提款的贷款将做所有单独的 100 % 抵消账户无论如何，这本小说的重点是 1 大多数证券化贷款是认真投资者的最后贷款 2 单一产品销售人员经常会忽略可能存在的问题在当时看来微不足道 没有在正确的时间获得正确的产品可能会花费你很多钱、压力和悲伤托尼最终选择 MAQ 的原因可能是他的可维护性很紧，或者两者都是“经纪人”。主要是抵押贷款经理 Ta rolf
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亲爱的 Rolf，感谢您的详细澄清和加强我的投资教育 我非常感谢您的回复，我相信大多数成员也是干杯，Kenneth KOH
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嗨，罗尔夫，为了保持简洁，我在之前的帖子中太含糊了 只有一位经纪人向麦格理提出了正式申请 第二位经纪人没有发送正式申请，只是传真了我提供的财务数据他在提出正式申请之前与他在麦格理的联系人进行一般性讨论 我应该更清楚 无论如何，我发现你对证券化贷款的评论很有趣 我不会假装完全理解这一切是如何运作的，但我猜你是说如果我在看两种贷款产品，一种是证券化的，一种不是证券化的，在其他条件相同的情况下，我应该选择一种没有证券化的贷款产品，我是否正确，我可能在这里有点厚，但喜欢s说得对，问一个愚蠢的问题比做一件愚蠢的事情要好
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嗨，是的，托尼，一般来说，这适用，更适用于 FULL doc 贷款而不是 lo doc 贷款我认为我们中的任何人都没有完全掌握外面发生的一切，所以不要因为不知道这一切而感到有点好笑 - 你是一个投资者和翻新者 ta rolf
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嗨托尼重读你的回复也许你不太确定是什么我的意思是要求至少三个经纪人向您提交重组报告 您的回复似乎表明您已阅读让不同的经纪人同时提出不同的申请 报告与申请完全不同，如果您要求一份专业报告，您肯定不会向经纪人指示联系贷方, 贷方和借款人 经纪人，无论是股票、保险、抵押贷款、羊毛等，只是将买方介绍给卖方、将借款人介绍给贷方等的中间人 没有经纪人代表任何一方做出决定 您聘请的经纪人协助您寻找合适的资金无法代表您做出最合适的决定选择贷方，就像经纪人无法从贷方的角度决定是否接受您作为借款人一样 但是，您希望经纪人会运用专业技能向您建议最有可能接受您的申请的贷方，并且该贷方最合适的产品来完成您所描述的工作客户寻求经纪人服务的主要原因是经纪人一直在从事这项业务并且拥有当前的贷款政策和产品知识，但是客户可能一年卖一次小麦或羊毛，或者一生中借两次钱，几乎不知道从哪里开始，除了走进当地银行的大门。然而，尽管有专业知识，但每个经纪人毕竟是个人每个人对世界都有自己的看法我偶尔会遇到有现有贷款的客户，很明显经纪人做了尽可能少的工作，将客户介绍给当当时客户肯定有更多选择时才结束 在其他时候，客户的财务状况非常好，没有什么比这更好的了，如果它没有坏，就不要修理它与使用低单据信贷工具为现有贷款再融资有关的问题，对于处于此职位的人来说，向许多不同的经纪人征求建议将是有利的 一位经纪人可能会提出与另一位经纪人完全不同的建议，一位可能更保守，另一位熟练等即使您购买的是特定型号的汽车，并且您知道自己想要一辆新车，红色，自动等，您仍然会去至少两个经销商处，不仅仅是为了价格，而是因为每个经销商都会告诉您汽车的一些不同之处 例如，一位经销商可能更重视安全功能，而另一位经销商可能认为燃油经济性更重要 但是哪个功能对您最重要只有你能说 借几十万美元肯定值得在干杯克里斯汀周围购物一下
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-嗨克里斯汀，对不起，我在第二篇文章中没有说清楚我确实明白你所说的你说要联系三个经纪人并获得三个重组建议 你没有说要让三个经纪人提交申请 我发现这很有趣，因为我一直对一次联系多个经纪人感到内疚 我想说的是，我过去的经历让我不得不接触不止一位经纪人（因为一位经纪人没有表现），但这导致了一些尴尬的经历 虽然我还有很多东西要学习 我想我可以用更专业的方式处理事情我会联系一个经纪人，如果他们拖后腿（并且失去了我的信心），我会联系另一个经纪人然后第一个经纪人会通过，第二个经纪人也会这样然后我必须选择一个让对方不高兴 就像我之前说的那样，我可能太软了，但不喜欢惹人麻烦，浪费他们的时间 我宁愿找一个伟大的经纪人并与他们保持多年但现在我知道那是不现实的期望 我很高兴你问我的意思是什么当我们开始投资时，我们可能只需要一个标准的（你知道我的意思）贷款来购买我们的第一个购买放大器；持有财产，大多数经纪人都可以提供这些，因为大多数经纪人都迎合“妈妈和爸爸”；市场 然而，如果该投资者继续购买房产，她很快就会超过不专门从事建筑贷款或多处房产贷款的妈妈和爸爸类型的经纪人。在这个阶段，投资者需要寻找更积极的经纪人或专门从事在投资者需要的贷款类型中然后也许几年后，投资者可能会涉足商业地产，而在建筑贷款方面表现出色的经纪人在商业贷款方面没有经验这些天，虽然我仍然尽量不搞砸在我要求他们向贷方提交申请之前，我花了更多时间采访经纪人（看看我们是否兼容并了解他们是否足够积极）就像我说的那样，我还在学习并且会继续如果我知道如何以更专业的方式处理一个问题，您提到让三个经纪人提交“提案”；我收到的唯一一种建议是经纪人打电话给我说，托尼，我可以向你借 XYZ 贷款，条款如下：只是口头上的 你是说一些经纪人会提交一份正式的书面提案，显示所有的数字 我并不是说听起来很天真，但我正处于过渡阶段，就在八个月前全职（从事房地产投资） )
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托尼，好人会给你一些东西在纸上——或者至少和你坐下来解释一下可能性，可能在电脑上一位经纪人干杯，Aceyducey你好托尼我理解你的沉默，但是（获取报价）是我们在购买新冰箱之前会做的事情，为什么我们不在购买新贷款之前做这件事报告嗯，我的报告通常会运行到大约十二个或十五页加上 pdf 附件，显示各种类型的贷款以及结构如何运作 我包括已知或估计的成本，如果贷款是相对短期的，我还包括可能的中断成本 我想我会做我想做的事对我来说：细节、准确性、真实比较、适当性、递延成本或费用，以及未来安排如何或多或少灵活，“权衡”在哪里，例如利率与最小文件我也尝试比较至少三个贷方，但这并不总是可能的，例如，如果客户有违约，或者没有税务记录，或者想要在农村地区获得 90% 的贷款（没有真正的储蓄）等等 有时它可以很难理解为什么贷方 A 会接受 499 美元的电信违约，但不接受 250 美元的信用卡违约，贷方 B 会接受 950 美元的信用卡违约但没有抵押贷款违约，而贷方 C 坚持要干净利落的 Baycorp，并且在过去两年 或者为什么贷方 D 可以加班，但贷方 E 不接受任何加班费、佣金或奖金支付 在做出决定之前，客户应该有足够的信息 是的，我有一些类似'的反馈太多的信息，但是一旦我和某人坐在一起，我们通过他们所做的报告，通常最终会很好地掌握场景并且对他们的决定更有信心我当然已经询问过他们的决定在哪里'我做不到这个！'，没关系，太抱歉，我不得不以第一人称（我）回答，这不是广告，但我和许多其他经纪人确实提供了完整而详细的报告（但我是对光面文件夹不大）关于随着时间的推移不断变化的情况，是的，我明白你的意思，但即使你决定购买企业、开发土地、建造公寓或只是想要一个度假屋，专业经纪人仍然应该能够为你提供帮助在菲利普岛感谢您的回复克里斯汀
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嘿克里斯汀感谢您通过此线程发表的深入帖子您让我看到了一个好的经纪人应该为他们的客户做些什么我已经意识到（可能还有其他论坛成员），也许我的经纪人一直在走阻力最小的道路，并没有为我的情况获得最好的贷款
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-嗨克里斯汀和阿西杜西，谢谢你们的评论亲切的问候，托尼
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