澳洲澳大利亚房产 我们是否应该购买 1985 年后的房产？悉尼

在澳大利亚地产投资



我们即将开始委托买方代理为我们在布里斯班寻找投资物业（房屋和土地）的过程我们是否应该指示 BA 只寻找自 1985 年 7 月以来建造的物业以申请结构折旧或做其他投资者认为这并不重要 我会在这里对每个人的想法感兴趣留在其中（25 年 @ 40% 年） 1691987 年之后的房产至少有 21 年的结构折旧，年利率为 25% 尽管有折旧收益，但较新的房产（一般来说）也应该有较低的维护成本 就我个人而言，我不会打折较旧的房产，有几个原因： - 即使是 1985 年之前的房产也有一些可折旧的物品 - 你可能会拒绝一些伟大的 IP，仅基于初始评估他们“太老了”； - 根据您的策略，较旧的房产可能具有更大的增值能力（雷诺等）来自我之前的一篇文章：MB
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这真的取决于你的收入和你想用房产做什么大多数房地产作者似乎都主张主张建筑物折旧，为此，最好选择 85 或 87 后的房产。主要的例外是 Steve McKnight，他指出，主张建筑物折旧会改变 CGT 计算的成本基础虽然你可能现在节省税款，如果您卖掉，您可能会在以后支付更多 这在您当前的应税收入较低的情况下最为严重（通过从事低薪工作或多档 IP）并且扣除额的价值因以下原因而减少较低的边际利率 一个必然结果是，依靠折旧使房产产生正现金流，在你用完税收减免之前，你可以购买的房产数量有一个上限，尽管如此，我会考虑 85 后施工日期可取，并会要求建筑物折旧 是的，我以后可能需要支付更多的 CGT，但我今天更迫切需要现金流，这样我就可以扩大投资组合，为现有 IP 增加价值或减少债务 这是我认为的一种情况棉花糖测试（声称测试延迟满足）是胡说八道如果现在有1美元或20年后两美元的机会，我现在就拿1美元不仅要考虑金钱的时间价值和通货膨胀，而且我相当有信心今天明智地投资 1 美元将在 20 年后超过 2 美元 因为一美元的延迟支出几乎与节省一美元一样好，总而言之，我更愿意以后多交一点税，但有额外的现金流来投资今天 * 我为那些我想要现金流的领域选择了 87 后的 IP 结果是两者都将是（洛马斯式）税后正现金流但是在另一个领域，我的负债率略为负（8% 总收益率）但期待为了获得更好的长期增长，我购买了 85 年前的 IP，因为较新的替代品都更贵、土地面积更小、离海滩更远、收益率低 2% 或有法人团体但我有机会购买 85 后和其他条件相同，那么我会这样做，尽管 McKnight Regards, Peter * 这种想法是政府如何逃脱以 100% 利率提供 Austudy 学生补助金的开始工作，你的还款状况有所改善
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我认为你需要混合属性，一些适合资本增长，一些适合收入，然后“等待它”；一些非常有效的税收 我认为您的第一个 IP 应该关注资本增长，这通常意味着旧房产的可用折旧较少 折旧确实有助于您的现金流，所以如果您缺乏现金并且处于高税级建筑津贴值得考虑 一旦您的投资组合变为现金正以限制您支付的税 恕我直言 MJK
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我与您同在 增长可以成败 我有一个增长了 50% 的房产在两年内（和许多其他人一样） CF+ 房产不可能在同一时期给我 25 万美元（购买价格 48 万美元）而没有资本增长 该房产给我 3 万美元的收入 这是一个不错的奖金但是是增长让我摆脱了激烈的竞争（在现金流游戏中，强烈偏向于现金流，良好的资本增长机会可能是摆脱竞争的最快途径）
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我' m with Geoff on that 在这方面，属性 i s 喜欢股票 你的目标是增长，因为你知道从长远来看，平均而言，你的资本投资的收入将在 4% 左右（例如）如果您的资本在增长，那么您的收入也会随之增长 当然我们知道目前您可能不会从现在购买的房产中获得 4%，但随着时间的推移，租金上涨，您最终会获得更好的收入状况 您可能有以弥补中短期内其他收入的任何短缺（即负扣税） GarryK
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蜘蛛侠，据我所知，25% 或 4% 的建筑津贴不包括在CGT 计算我相信只有配件和固定装置的折旧是也许我们可以对这个 MJK
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来自 McKnight:361 的进一步澄清建立核销扣除额，但这种推销方式非常具有欺骗性，因为您不会通过折旧来避免纳税，您只是推迟纳税 常识告诉我们，折旧资产（如财产）今天会给您减税，但您会必须修复y 它在您出售时以资本利得税的形式在较晚的日期被确认“这在更多财富来自住宅物业 (Somers:182) 中得到证实”自 1997 年 5 月 13 日在计算出售房产时应支付的 CGT 时，金额在持有期间声称的建筑物折旧必须“写回”并从成本基数中减去”（p204 上的更多详细信息）所以是的，声称建筑物折旧确实会影响 CGT 成本基础问候，彼得
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蜘蛛侠，我可能是错的，但我仍然认为配件和固定装置的折旧与 CGT 计算中的建筑津贴不同。我没有“更多的天气，萨默斯”的副本。只引用建立财富，萨默斯所以我无法检查您的参考资料也许我们可以从 Dale 那里得到评论建筑津贴折旧来自成本基础 好的部分是配件和固定装置的折旧 干杯 MJK
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嗨，在布里斯班，我个人会去好地区的 1945 年前的特色房屋 这个时代的房屋在供应有限，而且通常更靠近城市，基础设施更完善 主要包含这些房屋的地区比拥有较新房屋的郊区具有更好的长期资本增长 如果其中一个区域有 2 栋房屋并排，并且其中一个是预售的1945 年和一个更新的 1945 年之前的“昆士兰人”通常更贵 达里尔
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认为你错了几个月前我花了一些时间检查，我对 ATO 信息的阅读是您在折旧中要求的任何东西都会从您的税款中扣除基础 我的会计师同意 看变化
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你好，看变化，看看税务和会计子论坛的帖子叫quot;建筑注销和CGTquot;在我看来，这一点有些混乱 我的会计师说我的陈述是正确的，而且 Dale GG 似乎也有相同的意见 MJK
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我刚刚咨询了我的税务顾问，这是清楚而明确的建筑物的折旧将从您的税基中扣除，从而增加 CGT 义务 T
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正确的 Tommo！我说的是配件和固定装置的折旧不是 MJK
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虽然你可能不同意我的观点 MJK ，从我对情况的阅读来看，ATO 没有 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp113652#post113652 如果我是，请纠正我错误请参阅更改
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您好请参阅更改，感谢您的帖子我真的没有资格证明您的错误或正确我已经阅读了您指向 ATOBrett 示例的链接并告诉您真相我觉得说得含糊最遗憾的是，ATO 没有明确解决资本折旧和动产折旧之间的差异鉴于 ATO 文件的模糊性（包括我拥有的 200304 CGT 指南），我倾向于信任我的会计师，Dale GG 的意见，Somersoft 论坛的意见和 Nelson 的意见 或许我们可以再次邀请论坛上的会计师发表评论 MJK
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其实我认为它一点也不含糊。很清楚地将 dep 的成本分开在练习开始时从购买成本中扣除资产 复杂 , 是 , 含糊 否 查看更改
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案例研究：普华永道将如何做房屋 土地 $50,000 建筑物（可独立） $120,000 建筑物（非独立） $20,000 (2) 厂房放大器；装备 $10,000 $200,000 Lagals $5,000 $205,000 2 年后：账户价值 土地 $50,000 建筑物 $114,000(1)（$3,000x2 注销） 建筑物（非开发）$20,000 P amp; E (2yrs @ 30%) $4,900(3) $188,900 Legals etc $5,000 $193,000 您申报了 $11,100 作为费用，加上 $193,000 等于您的购买成本 $205,000 所以您以 $240,0000 的价格出售 ATO 说： 土地 $50,000 建筑物 (1) $114,000 建筑 (2) $20,000 P amp; E (3) $4,900 总计 $188,900 购买的法律费用 $5,000 销售的法律费用 $1,000 基础 $194,900 所以你有 $45,000 的应税收入 很简单！没有通信（她甚至不会告诉我她的收费率） Thommo ps 我努力对齐列，但它不起作用！ Bummer
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Thommo 据我所知，这是正确的那么可以在销售的基价中包括那些的全价，即两年后的厂房和设备的价值仍然是 10,000 这样做的效果是将基价提高 5100 美元，从而减少您的应税资本收益改为 39,900 美元，而不是 45,000 美元 显然，如果这是正确的，那就太好了 见更改所以你以 240,000 美元的价格出售它 ATO 说： 土地 50,000 美元 建筑物 (1) 114,000 美元 建筑物 (2) 20,000 美元 P amp; E (3) $4,900 总计 $188,900 购买的法律费用 $5,000 销售的法律费用 $1,000 基础 $194,900 所以你有 $45,000 的应税收入 很简单！ Tommo，你为什么在成本基础上增加了 4900 这支持了我的论点，我相信 SC 建议从成本基础中减去 4900，从而增加 CGT 责任 MJK
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昨晚与 Thommo 夫人讨论后，我决定我不会尝试教她电子学，也不会尝试向她学习会计 4,900 美元是 P amp 的减记价值； E（空调、地毯等）在购买时价值为 10,000 美元，即 CGT 考虑的成本基础因 P 和 P 的折旧而减少； E 和结构的 25% 的特别津贴费用 NB 进入“建筑 (2) 美元 20,000 美元”；暗示了不可允许的成本，例如建筑商的利润 Seech 认为他可以保留原始成本中的全部 10,000 美元也许，但前提是 T 夫人不纳税 Thommo
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Thommo NO I DON'T ！ ！！！！！！正如我所说（如果你读了我的帖子）quot;据我了解，这是正确的quot;!!!!!!我同意你所说的 MJK，我是否可以指出，你在之前的回复中指出，夹具和配件的折旧不是（从税基中扣除）括号是假设你的评论是在 Thommo 之前的评论，但考虑到上下文，我认为这是一个合理的假设 Thommo 示例的最终结果是从基本价格中扣除夹具和配件的折旧 这是我同意的 重复我自己和 Nelson 我不同意 Nelsons 的声明 这是反过来说，在计算 CGT 时，必须从成本基础中扣除对建筑物提出的任何折旧 对资产提出的折旧不计入其中 据我所知，Thommo 的例子支持了我的陈述 你们是不是故意曲解我的陈述搅动我，我不会费心回复这篇文章我有更好的时间来处理我的时间查看更改
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我同意 SC，如果你有脾气不好也许你最好忘记它吃一些快乐的药丸，这只是一个讨论，我们都是人类，并试图学习一些东西如果你是新的我，你会知道我不是想激怒你我不是一个搅拌器 MJK
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quot;你们是不是故意曲解我的说法来搅拌我 quot;不，我可能误读了 T
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这是真的，但是 1945 年前的房屋通常需要高昂的维护和持续成本很多特色，但麻烦少得多 这需要用 Darryl 的建议来抵消，因为 Qldrs 在 Qld 的所有房地产风格中拥有最高的资本增长，拥有丰富的传统和特色，非常受欢迎并且经久耐用 Kev wwwnundahrealestatecomau Kev wwwnundahrealestatecomau
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