澳洲澳大利亚房地产帮助“计划外”投资房地产悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好！我是房地产投资的新手，曾经过着游牧生活，但现在正在考虑购买 正在考虑购买“期房”投资单位 基本上是在寻找人们对是否是好的选择以及如果是的话，哪些地区可能是好的想法
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Shane, 欢迎来到论坛 你在考虑在当前市场购买OTP 一定是有点犹豫 说真的，OTP 物业通常比购买实际建筑物的风险更高 你现在承诺没有当前现金流的特定价格和未来利润现金流的希望 您依赖开发商履行其承诺，以所述条件交付房产去年，OTP 贷款已经大幅收紧，而且很可能会进一步收紧——已经有人在履行承诺方面遇到问题，因为银行不会像他们想的那样放贷那么多希望借款和价格增长受到限制，但附近正在建造大量类似的房产（指 OTP 单位）这些是经验丰富的房地产投资者，拥有强大的后备头寸 在承诺购买 OTP 之前仔细观察市场并进行大量研究以确认这是花钱的最佳方式并记住 - 即使似乎有购买 OTP 的入门成本低 - 你最终必须支付全价是你想要为那种风格的房产支付的价格 干杯，Aceyducey
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做一些尽职调查 阅读关于此的每一篇文章我发现，通常情况下，房地产投资者真正擅长做某一种事情，然后退休press 我要注意的事项（不按任何特定顺序） 1 开发项目中的单元数量 您通常不想投资大型开发项目，我更喜欢每个开发项目少于 40 个单元 2 土地内容 您购买的美元可以为您购买一定比例的正在开发的土地 有各种各样的理论，但要寻找 30% 或更多的土地价值 开发商和销售代理应预先提供土地价值 如果没有，请继续 3 进入第一阶段，或首先释放寻找具有多个版本的开发项目，通常第二阶段的售价高于第一阶段，因此当您稍后重估时，您更有可能获得即时股权收益 4 去看看一些开发商的手工作品，寻找优质的建筑、配件、美学等 5 目标市场 1BR 2BR 车位 储物浴室等 查看正在开发的区域，并查看人口统计数据、需求和难以出租的区域 房地产代理商可以帮助您提供此信息，以及一些跑腿工作 6 如何评估您的购买价值 使用 navras 租赁现实计算作为一个很好的指南，了解开发商是否对您的 $ 要求过高 不要按照最近的销售，或最近的中位数，这些数字可以被销售人员用来欺骗你 7 设施 游泳池和电梯的维护费用是出了名的昂贵 我避免使用这些开发，因为它们会吹掉你的物业费，下沉资金更大等等 我看令人愉悦的景观美化（可能与共享烧烤区 - 嘿，我们都是澳大利亚人！），安全系统，宽带连接 8 位置这取决于您的喜好，大多数人更喜欢住在私立学校附近，但并非没有顶级私立学校，其他学校、繁华的购物街、交通、海滩、体育设施等 这样做 50 多次，您将成为专家：您将与所有类型的人交谈，有时间就房地产市场形成知情意见，整理在你的脑海中寻找什么等等 你可能会放弃一些奇怪的好交易，但从长远来看，你会弥补这一点 重新阅读这个论坛上的每一篇文章 哈哈，这里有很多好东西我一直在重新-在旧帖子中寻找宝石 JJ 你的决定是你自己的，这些是我的意见
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OTP 还不错购买全新的闪闪发光的单位没有错我认为 Aceyducey 指的是在他的存款债券回答 Jum-Shane 的非常全面的回答，确保您获得独立的估值 一些开发商的估值师可以从与其他人完全不同的角度看待价值 Jum，另外，避免购买“通用”；或被认为是“b级”的东西；供过于求地区的公寓（我们的一些州首府在一个地区都有公寓 - 使它们看起来像大型住房委员会庄园）你可以在具有良好位置的市场中购买 OTP（旧规则比以往任何时候都更适用），并且可能具有一些出色的功能 如果 OTP 大楼中的每个人都决定立即出售，那么您将有机会进行体面的转售 Don' t 依赖于购买价格的巨额资本收益——许多价值是由利润内置的开发商设定的——通常是巨额利润 你可能还会在购买时出现严重的负扣税 保证租金有时会被过度夸大和补贴开发商-这将被添加到您的初始购买成本中只是不要太过分了，你会是对的 Cat
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嗨，我暂时从伦敦过来，并利用时间来看看在这里的机会 我购买了期房有几个原因： - 我找到了一个独特的开发项目（在位置和设置方面） - 我可以（希望）以仅 10% 的存款享受可观的资本增长 - 我得到选择我想要的公寓 - 我可以把公寓放进去与其他人共享收入的“游泳池”，预订（作为度假租赁），清洁等（当我回到阳光明媚的英格兰时，我会得到奖励） - 当我过来参观时，我可以使用公寓位置在一个美丽的小镇曼杜拉，就在珀斯郊外，这是一个快速发展的本地和国际旅游目的地，以及到珀斯的通勤者它就在海滩上，毗邻一个新的码头 生活方式就是我们英国人的一切想象一下澳大利亚（我见过相当多的澳大利亚人知道这并不总是现实！）乐于传递细节尼克
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尼克，你的方法有一些缺点'举两个例子，集合收入意味着你从房产中获得的回报比出租房产要低得多 你可能会发现管理费非常高 这些投资基本上是为了让开发商成为很好的销售利润；来自管理费的巨大现金流 他们不是很好的投资 但是如果它适合你想要的，很好，干杯，Aceyducey
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我持怀疑态度，但保证1年的回报和以前的例子来自公司的净回报率显示 5 - 6% 你认为什么水平的回报率可以接受（我对资本增长潜力更感兴趣） Nick
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你好 Nick，欢迎来到共享收入的澳大利亚服务式度假公寓由看守人管理单位所得的资金仅由极少数贷方提供 这与服务式公寓不同，服务式公寓通常与经营租户签订长期租约，无论公寓是否被占用，均需支付租金 贷方不多将资助这些，因为它们再次是专业类型的房产 这是因为这些房产被用作短期住宿的商业用途，而且规划许可证通常禁止占用更常见的住宅性质e 折旧可能会以每年 25 年 x 4% 的速度运行，而住宅物业则相反，每年 40 年 x 25%贷款人对估计持谨慎态度 尽管贷款人有限制，但如果您可以提供另一处房产的股权，或者不需要超过购买价格的 60-65% 的贷款，这种类型的公寓可以产生良好的收益和良好的资本增长近年来，一些此类综合体显示出非常好的资本收益，主要是因为住宅租金已降至每年 45% 左右，这使得服务式度假公寓在短期内看起来非常好当您在珀斯时，请咨询对您的借款需求的预期 您最好在结算前尽早追踪您的资金来源 wwwiafbacomau wwwhomeloanaustraliacomau 位于珀斯，尽管 pr ovide broker services Australiawide 你的开发地点听起来​​不错 我希望一切顺利，你在这里享受许多快乐的假期与悉尼的其他收益率相比，这家公司 5-6% 的回报已经足够了；墨尔本吸引新投资者购买，（加上你可以免费留在珀斯）但对于大多数有经验的投资者来说还不够好，除非有一个非常好的 CG 案例，如果现在 CG 在那里，我可以接受这个水平，我当然不是' t 根据未来几年的 CG 预期购买房产 - 仅用于高现金流 我们最近一直在关注的地方处于 10% 以上的水平，因此至少是该水平的两倍（但 CG 潜力非常有限，他们'重新现金流戏剧）干杯，Aceyducey
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啊，旧的负齿轮与波兹齿轮的讨论我'我改变了我的策略，现在正坐在中间——在高效率齿轮垃圾场和高负齿轮豪宅之间的某个地方我现在正在寻找中档房产——我很乐意住在里面——回报率约为 7 -8% 我认为如果我购买 1982 年后的房产并且可以获得折旧津贴，并且获得维护成本相当低的地方，那么我会找到自己的“价值”水平；在购买中 Pozz geared pros 有时（在 2004 年 - 不是最近的繁荣时期）在 CG 方面受到限制，而 neg geared 在租金收入方面受到限制所以现在我将两者结合起来 - 合理的收入，加上其他属性，例如位置 Cat
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这个论坛真的很有用，谢谢 阅读媒体以外的东西非常好 我查看了同一组内的其他开发项目，入住率约为 75%，每晚价格约为 160 美元（毛) 资本增长率（根据 Valuer General 信息）似乎在 13% 左右，基于过去 3 - 6 年也是开发区内可用的住宅区财产（如果您不想在特定时期内居住，可以将其放入游泳池 - 国际投资者两全其美）感谢您提供有用的财务建议，尽管我来自英国的融资，利率为re 更讨人喜欢 作为比较，末日商人在过去 2 年一直在那边喊叫，当然可能在短期内仍然被证明是正确的，但也可能错过了过去 2 年 20% 的年增长率年！我知道愤世嫉俗是有用的，但是有不同的方法可以“给猫剥皮”！仅仅因为这不是你（无论你是谁！）的方式并不意味着它不起作用（我年纪大了，可以记住九十年代初英格兰坠机的恐怖，我想这也发生在这里）尼克
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嗨尼克和谢恩，我喜欢在旧与新OTP上讨论这个话题之前类似的帖子我将更多地讨论 OTPNew 与 OLD 之间的优缺点，只是为了给你一些想法和两者之间更清晰的理解。归根结底，这取决于你的个人喜好和你想要做什么你想要资本增长或良好的现金流 两者之一 我个人偏爱旧房产，因为它们位于成熟的郊区，并提供出色到良好的资本增长 成熟郊区的旧房产很好，因为已经有火车线路，购物中心、医生和人们喜欢靠近的所有其他便利设施计划的人受到的打击最大——仅仅是因为他们押注市场上涨，所以购买了计划外，并认为他们可以在以后转售以获取巨额利润。原则 以前在股票市场上发生过，现在在楼花市场上发生的规模更大，现在最大的傻瓜是那些抱着孩子不能卖掉OTP的人新房产有更高的税收优惠如果你是在良好的现金流之后，购买新房产可能适合您，但不要指望未来几年会有任何资本增长，因为利润被开发商占用，而价格是由该开发项目中其他房产的价格决定的对于您的单位 他们出售这些单位或房屋所花费的时间越长，该郊区的价格确定的时间就越长 如果他们需要 6 个月的时间来出售开发中的所有单位，那么该价格将被设定为新房产也可能发生的情况是，开发商可以在接近尾声时变得有点热情，并削减他们最后几个房产的价格，只是为了获得一些现金流 他们也可以在另一端做到这一点有一个资本增长潜力较低的全部原因 为 OTP 项目融资也可能很困难 如果您打算购买这些类型的投资，请计划不出售并持有它们 looooooong term 有两种类型的房产可能会发生崩溃 第一个是声望，第二个是计划外，全新的房产 他们可能会延迟销售 大多数时候您的选择区域有限，特别是在悉尼或墨尔本这样的城市，它们在附近严重过度开发市区 在布里斯班不是什么大问题，虽然它也开始出现这个问题珀斯不确定如果你买新的专业与已经投资于成熟行业的人相比，他们可能更容易受到市场经济起伏的影响 试图找出成熟房产的正确市场价值更容易，因为交易历史更容易获得 您可能还会发现这很困难可视化新建筑和公寓的外观 建筑商保留进行更改的权利，这些更改可能对其建筑物的吸引力和转售价值的任何方面产生重大影响 根据合同条款，建筑商和开发商可能被允许更改建筑物和个别公寓的规格和尺寸，不允许购买者退出合同 已建成的物业在资本增长方面表现更好 你甚至不必翻新它们，它们处于持续增长的道路上 你甚至可以加速资产如果未翻新，只需简单地增加价值，例如简单的化妆品修饰，这意味着ns 你不必等待市场为你做这件事 以 1960 年代和 1970 年代的公寓为例，它们变得越来越受欢迎，部分原因是过去几年资本增长非常强劲，尤其是在内城地区它们可管理的规模，维护成本低、靠近中央商务区以及许多位于备受推崇的郊区的蓝丝带街道的事实，都是推动需求的因素随着最近的指数资本增长已经开始恢复到更正常的水平，具体的例子开始显示出成为该时期经典的潜力 潜在的经典往往会成为房地产周期中典型的资本增长回归到更正常和可持续的水平 随着重新调整的曙光，CBD 不能提供同样的安静享受和住宅设施与大多数内城区一样，许多人会被 1960 年代和 1970 年代较便宜的公寓所吸引，这些公寓提供相对实惠的价格法人团体费用，更好的资本增长，坐落在更昂贵的房屋中，基础设施和住宅设施完善潜在需求，而不是通常与新开发项目和楼花购买的公寓相关的人为设定的要价那么新房产可能是最好的选择 但是，如果您想要资本增长，那么旧房产是最好的选择 这并不意味着购买新房产是一项糟糕的投资，它只是一种不同的投资类型 您可以选择，但请确保您已完成研究 祝您好运！ AJK
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购买OTP不一定比购买任何其他房产风险更大唯一的区别是你是在它建成之前购买它的资本收益潜力并不比类似的成熟房产更好或更差相同的细分市场 - 价值将以大致相同的速度移动（在任一方向上） 如果您做出了一个好的投资决定，其余的就会到位 人们被刺痛并因此对 OTP 持负面态度的唯一原因是因为他们进行了错误的投资决策 如果你买得好，你可以在房产完工之前在收益和资本增长方面获得惊人的收益，并且在等待房产完工期间你支付的费用相对较高 你通常还可以获得更高的税收减免，这对持续的现金流很有好处说它不适合所有人
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大家好，到目前为止，这个线程中有一些很棒的宝石尼克，我有一个表弟，他拥有一个“海滨别墅”；在曼杜拉，在一大块土地上，我不记得她为它支付的确切数字，或者它的当前价值，但它在几年内从 16 万美元增加到 36 万美元左右那些估价师的一般数字是这种类型的房产在过去几年中有点低（水景，150 米到海滩，另一边 300 米） OTP 单元开发几乎肯定会再次降低 她将这所房子用作度假屋，并住在 Subiaco 的公寓里 上班（在城市）有点远（尤其是在交通高峰期） 再见
评论< BR>尼克，*远*，*远*，那里比这里更明显ab
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****************************** ****************************** 尊敬的论坛用户， 1 我想听听您对我购买 2 居室的楼花的看法位于昆士兰州黄金海岸地区 Burleigh Head 的 Toga Development 的 Swell Residence II 项目的中层单元公寓 4220 f或 450,000 澳元n 2003 年 7 月，面向海洋和游泳池，朝 NE 方向，正对 Burleigh 海滩，横跨 Goldcoast 高速公路 据 Residex 称，当我购买单元 2 时，据说 GoldoCoast 市场的供应不足 1 个月。预计在 2003 年之前的 5 年内，该单元的市场价值为 570,000 澳元 3 尽管如此，项目的营销代理实际上告诉我，我的单元价格在 2003 年 10 月实际开始后上涨了 50,000 澳元。项目建设阶段，按计划 4 我随后在 2003 年 12 月的某个时候安排了一次独立估价，以确认该单位的现行市场价值 但是，没有报告价格上涨或对该项目进行任何已知的单位转售 5 I本周再次被告知，我的单价上涨了大约 A$80,000 -A$100,000 6 如果您熟悉这个项目，请相应地告诉我我实际上该怎么做t 正确确定和记录楼花投资周期不同阶段的单位价值 7 谢谢您，Kenneth KOH
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