澳洲澳大利亚房产 Dead deal 悉尼

在澳大利亚地产投资



任何人都发生过这种情况，我在 SEQ 建立了房屋和土地交易，并获得了有条件融资批准（80% 贷款） 总成本约为 320k，这与以 300 年中期的价格出售的现有房屋相比 来结算，银行做了一个val 的建筑成本少了 40k 并且不会让步 估价师说这个特定的建筑商收取溢价 总体价格对我来说仍然是一个不错的交易，但是因为融资人在“最后”完成了 val分钟”；我实际上无法安排替代融资，所以必须走开我意识到 val 是为了保护买家，尤其是在购买州际公路时 据我所知，估值是为了反映房产的当前市场价值 估值是为了保护金融公司而不是投资者，它也是受委托的由金融公司，因此它往往是保守的，并且在当前市场价值的低端与抵押贷款经纪人交谈可能有助于解决安排快速融资的问题 祝你好运 TheBacon
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Bluechip，TheBacon 出现在银行估价不是为了保护买家，它们是为了防止银行不得不取消您的赎回权以确保他们能拿回他们的钱 您可以使用它们对您有利，就像在这种情况下一样 - 它阻止了您一个重大的购买错误 如果你想保护自己，你需要支付独立于银行估值的独立估值 这是你必须提前预测的情况之一 许多开发商确实将营销利润放在价值之上这通常会在开发商希望您支付的价格之间产生差距；银行准备借给什么 我建议在这种情况下你离开 请记住，购买房产时，你会在购买时获利 你的购买价格会影响你的财务状况（你可以多快继续购买），你的租金返回放大器；未来几年的投资回报率和 CG（尽管 20 年后加上 40K 可能既不存在也不存在）当然你很乐意支付价格，但如果你支付的价格高于市场价 40K 美元，这对你的回报意味着什么在中短期内 40K 可以用来购买另一处房产 也许您需要重新调整自己，以适应市场上的公平合理支付 - 这不是您能支付多少，而是您应该支付多少干杯，Aceyducey
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Acey - 如果您获得独立估值，这将保护您免受银行估值过于保守的影响，即如果银行保守估值使您的财务陷入困境，任何银行放款人都可以进行独立估值相反，也许如果你在申请时提供给他们，他们不会估价，也不会收取估价费更喜欢你在财务之前进行独立估值
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不，在大多数情况下，贷方不会接受它 - 与抵押贷款经纪人谈谈你的情况看看他们是否知道任何机构会接受它但是它确实通过告诉您您不应该首先购买该房产来保护您 您可以尝试使用它让银行抛出他们的第一个 val 并重新评估一个地方费用由您承担（如果估值大不相同），但除非您从最近的销售业绩中获得实质性证据，否则他们不可能 100% 同意这一点；他们的 val 已过时的 val 不准确 记住黄金法则，谁拥有黄金才能制定规则 坦率地说，如果您在 05 年在 Docklands 这样的地区拥有 OTP 房产，我建议您开始节省真正的硬放大器；考虑或有事项 您需要担心的不仅是估值，还有金融机构对 OTP 融资的态度——LVR 可能低于现在的 OTP 银行可接受的地铁单位 LVR 已经开始下降，因为银行看到了更大的风险 即使你得到了你想要的价值，你也可能无法借到你需要的所有钱——或者不得不以比你可以证明的更高的利率借到钱 我很抱歉我没有好消息要告诉你，但你领先于人群 - 你至少提前考虑了突发事件！干杯，Aceyducey
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是的，我很高兴它不在 Docklands，它在悉尼的 Erskineville 如果是内城，我会更担心 如果事情变糟，我的计划是要么卖掉我的股票并使用或者获得英国个人贷款并将钱作为充值存款转回我目前正在再次阅读 Craig Turnbull 的“轻松成为财产百万富翁”；他提出了一个有趣的策略： - 与您的银行交谈，找出哪些估值师在他们批准的名单上 - 让其中一位估值师对“公平市场价值”进行估值；不是财务估值，可能会得到多个估值师并接受更高的估值-然后将其带到银行，忽略他们的抗议（因为他们想要保守的财务估值）并询问他们这是否不公平的市场价值-如果失败了试试另一家银行
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Dan, 一个可行的策略，但是你可能仍然会被允许的 LVR 水平所困扰 使用一个好的抵押贷款经纪人来做腿部工作 我建议你在去之前与经纪人建立关系海外功放；干杯，Aceyducey
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一般来说，你可以向估价师提供更多支持你价值的信息，他就会对你的身材感到高兴 告诉他你的理由 Jas
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****************************************** 亲爱的 Dantheman， 1 我完全同意Acey 的观点 如果我现在处于你的情况，我也会退出这笔交易，除非我自己绝对确定这笔交易仍然是一笔不错的交易，即使在市场放缓的情况下 2 我会建议你更新自己的研究鉴于最近不断变化的市场条件和各个房地产市场领域的情绪，首先重新确认您对交易及其可行性的调查结果 3 银行估值远低于开发商的销售价格这一事实表明存在一些报价“过分”加价或“高于正常水平”；这笔交易涉及的风险 银行也希望通过在交易融资所涉及的可接受风险水平内向其客户提供贷款来赚钱 因此，如果银行认为这笔交易是“有风险的”；金融，你为什么不去看看这些“高于正常”的东西？您的交易涉及的风险并再次确认其可行性 4 我的 2 美分价值 5 感谢您的问候，Kenneth KOH
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************************ *********************** 嗨，丹，虽然这个策略是可行的，但我仍然认为在放缓的情况下，我们自己的评估要保守和安全。市场低迷，未来几年增长潜力可能停滞或负增长，然后再进行这笔交易也许，当市场状况进一步下滑和开发商的售价时，您可以重新审视1-2年的同一房地产交易过度变得更加明显 这就是我两年前对弗林公寓 OTP 所做的事情，我现在很高兴我当时没有继续交易，因为开发商的售价几乎相当于当时的市场价格单位于 20032004 年竣工，从而确认开发商将实际从我提议的购买中赚到所有钱，而不是我自己 请在决定之前进行自己的最新市场调查 祝你一切顺利 问候，Kenneth KOH
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Acey - 谢谢我有一个很好的抵押贷款选择经纪人，目前正在使用他为利息再融资我会得到一个开发过程中的预先批准 Kenneth - 感谢您的建议 尽管合同已在 12 个月前交换，但现在不能退出交易！我将在 6 月份缴纳印花税 唯一的出路是转售，在这种情况下，我将免费支付印花税和费用，我宁愿结清，因为我的意图是长期持有唯一让我难过的是，如果银行改变 LVR，我可能不得不出售我的股票投资组合，并在未来 5 年的股市繁荣期间对股市的敞口绝对为零（我假设会有繁荣，因为这就是房地产持平时会发生的情况）我希望有一种方法可以将风险敞口从房地产转移到股票，而无需承担巨大的成本和税收负担啊，好吧，我现在只是在抱怨肯尼斯，银行估值也没有低于-它还没有被估值，我只是想做好准备，如果估值确实低于你提到的市场价格与完工成本相同的情况，我就准备好实施策略——恐怕这就是可能发生的事情当我在市场上签约时仍在寻找很好，我认为 Erskineville 会追随 Newtowns 的脚步 然而，随着目前投资者信心的下降，它可能会保持不变成为我股权的红利）我会很高兴我在那两年没有支付利息，直到明年才需要
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