澳洲澳大利亚房产 购买期房 - 悉尼无钱

在澳大利亚地产投资



大家好，我对房地产投资相对较新，并且渴望了解更多关于使用存款债券购买期房的信息，并在开发完成后的几年内安顿下来似乎是开始建立没有沉没成本的股权的合理策略（在至少最初）是否有人在这方面有任何经验任何人都知道任何资源，我可以在其中找到更多信息并提高我在该领域的知识所有帮助都非常感谢！问候罗德·摩尔
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阅读这篇文章，它可能会让你知道一些论坛成员对OTP的看法 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;threadid9692 看到变化
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肯定有一些例子其中 otp 是一个不错的选择，例如，偶尔会在海滨内悉尼开发，你会看到一个很棒的开发项目带来了令人惊叹的景色，这不是一个非常安全的赌注，这样的房产将物有所值，向前看前几天（略超出我们的价格范围）将于 04 年 9 月完工 - 让我梦想着朱莉
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G'day Rod, 回复你的评论：- 关于这些有很多讨论在这个论坛的过去几年里 根据我的回忆，随着繁荣开始，这些是一个非常有用的工具——现在，我认为一些常驻论坛成员会建议“谨慎”；在使用它们这并不是说那里没有好的选择 - 可能更多的是“那里”的机会；值得怀疑 重新发布 Seechange 发布的链接，我的印象是 Ace 挑选了一些美女，并且可能会从中做得很好 类似的好交易“在那里”；我不知道 - 但是，这不是我追求的领域，所以不能以那种方式为你增加任何价值我认为论坛的集体智慧会说要非常小心悉尼单位竞技场（随着出租空置率上升，价值下降）但是，很可能有例外情况在大多数情况下，如果在有水景的地区购买长期买入并持有的视野，则下行空间有限 - 因此，这样的交易可能仍然值得这可以增加价值, 问候,
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谢谢大家的回复 我开始研究这个选项的原因是我最近遇到了一群积极追求这个策略的人 他们在他们考虑的机会，进行粗略的尽职调查，似乎是在用智慧进行投资 我正在根据我所知道的这些绅士正在做的事情制定一个选择标准（以墨尔本为中心）我正在寻找的标准是：* CBD 10 公里以内 * 不是在 CBD、Docklands、Southbank 或 St Kilda Rd * 位置独特，例如在 Yarra * 主要是自住业主 * 优质开发商建筑商 * 至少 18 个月内不完工 * 步行距离交通、便利设施 * 位于低空置率 3 - 5% * 供应有限 - 建筑物中 25 或更少 * 独特的产品 - 一些独特的特性 * 最好在独特的建筑物中 * 由于靠近公司办公室、中央商务区、大学等，潜在的租金需求强劲 任何想法评论或补充再次感谢 Rod Moore
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Goalsmagic, 生活中的系统通常很有帮助，系统也可能对房地产造成巨大损失 与志同道合的人分享想法是一种非常明智的消遣 但在我看来，旧书《思考与思考》致富”钉它我们每个人都必须考虑长放大器;硬放大器；为自己深入 避免成为被出售投资 OTP 或其他方式的散户投资者 努力成为一个明智的投资者，他已经确定了适合他们生活的投资过程；风格仍然有很多不错的交易，但我已经和太多的人谈过了，他们使用 DB's 跳入 OTP 购买，基于一个狭窄的意见放大器范围；没有很好地了解他们的承诺，amp;他们被蜇了 在这里待了很长时间，amp;在好书根据丰富的经验，您将获得良好、全面的了解
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对我来说，您似乎有一些合理的选择标准目前主要的未知数是利率和市场将在哪里在 18 个月的时间里，我们在去年购买了 2 个 OTP 开发项目，第一个在从购买到结算的 10 个月内上涨了 45%，第二个在过去 4 个月内上涨了 15% 左右，但计划在 2004 年 12 月之前完成两者都在沿海婴儿潮一代吸引地区 l 购买时会谨慎 OTP目前在墨尔本，不过这只是我的看法评论
Rod，如果您认为 OTP 是在 RE 中建立股权的好方法，那么我建议您进一步探索 renos 有关 OTP 的更多信息，请使用标题中的搜索按钮在论坛中搜索讨论 OTP So Rod 的线程，这个帖子在多少个论坛上发布了？为什么有人在这个市场周期的晚期阶段研究 OTP为什么我从来没有听说过那些没有选择性、不进行彻底尽职调查、愚蠢投资的人从错误的假设中拯救某人至于 OTP，我从来没有做过，我有三个担忧 1）如果您认为市场对您不利，在完成之前很难出售 OTP 通常在项目售罄或完成之前您没有广告权 2）我知道一些昂贵的海滨 OTP 可以打折购买，因为买家无法结清 Vulture 基金现在正在设立抢购这些交易 3) 一旦媒体开始讲述购买 OTP 是多么明智的故事获得高于平均水平的收益通常为时已晚 媒体才刚刚开始报道恐怖故事 所以现在进行底层钓鱼还为时过早 好名单 我的评论遵循 Docklands、Southbank 等曾经被认为还不错 随着过度开发的发生，地方会发生变化 你的 Yarra 位置可能会也可能会没有类似的结果 你不能在 OTP Quality of Builder 中轻易告诉自住业主 - 将他们的其他开发项目排除在外 不要相信销售员的话 5% 的空置率不算低 我喜欢你你的最后四个项目问候 PaulZag Dreamspinner
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伙计谢谢你的想法，所有这些都非常相关我和你自己的心态相似我找到这些论坛的原因是因为我寻求在知识产权的所有领域，并打算做大量的功课 Mondie 祝贺你在 OTP 上取得成功很高兴听到有人在他们身上做得很好，这平衡了所有负面意见在接下来的 18 个月里上升了半个百分点，但这是一个没有受过教育的猜测 Aceyduey 在另一篇文章中回答了你的问题 根本不是什么给了你这个想法 我从你的两个帖子中得到的印象是你有一种愤世嫉俗的态度 Aceyduey不幸的是 Paulzag 感谢您的回复 一些评论：您为什么要这样做y 我正在考虑在竣工前尝试出售 OTP 与在交割前尝试转售住宅物业相当质量指标可能是他们对其他开发项目的占有率 可能不是 目前墨尔本市中心的空置率高达 32% 未知的是 18 个月内房产交割时的情况，但如果您采用了严格的选择标准那么你应该有一定程度的保护 好点 知道会有所帮助，但我想没有办法准确地找出答案 我当然感谢每个愿意分享他们对 OTP Cheers Rod 的意见和经验的人
评论< BR>Peoples，列表是在选择这些条目时出现的； *位于空置率低的地区 3 - 5% * 供应有限 - 建筑物中的 25 或更少 对不起，但从被认为低的那一天起空置率为 5% 当悉尼达到 4% 时，然后 2 周免费租金为 10%到 20% 的租金下降等对我来说很常见24 名竞争对手希望在我同时出租他们的房产（建筑完工）我知道自住业主是否占 50%（开始听起来更好）这有帮助，但仍然需要很多，因为我还有另外 12竞争对手！！我不想消极，只是指出这一点 投资仍然是合理的，但正如 Les 所提到的，在进入单元之前我会做大量的研究 例如有多少其他建筑物（意思是竞争对手）也在建造在同一时间同一地区非常相似的房产需求供应是什么2c Tibor
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OTP GM 我有另一个角度 OTP 有这么多的陷阱！但是，如此高回报的窗口也令人震惊。但是，阅读这些帖子会使人们更倾向于不购买 OTP 我在过去 12 个月中购买了很多 ,, 很多，但是我们没有前面提到的任何担忧， , 1) 像建设者一样，他们是坚实的 2)”；这些建筑——有很多同时上市”； OK OK Wonderng 为什么我不购买单位 otp 只有住宅 ,,Coastal Babby Boomer,,, 住宅用地 是的，他们很难买到，,,OTP 这就是为什么他们这么好买，,, 但是他们又来了现在 amp;那么利率将永远是一个问题，但在接下来的 12 个月里，我不会失眠 这个市场并不真正担心利率，因为土地是如此便宜。最想退休的事实； build to live +++++PLUS 在出售当前家庭住宅后无论如何都不会有抵押贷款 我的联系人放大器;我在 12 个月内多次获得 100% 增长的利润 如果您的会计师知道一些秘密，资本收益就不用担心 所以当涉及到 otp OTP 计划时，有更多的选择可能是一件好事但是因为每次购买，，，“好的原因一定是坏的”；让您有机会在定居点走在前面“永远不要以封面来判断一本书”； Ocean quot;
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Rod, 一些房地产研讨会提供商鼓励许多人翻转 OTP打折，否则可能成为陷阱 在结算之前出售住宅物业也是一些房地产投资者使用的有效翻转策略，尽管避开印花税对盈利很重要 Rod，请记住，这不仅仅是近期的竞争使用 OTPin 18 个月您必须担心的附近，开发人员完全有能力大肆宣传新的区域放大器；扼杀一个地方的需求，将其引向别处 市中心公寓的开发商不是通过提供优质的长期物业来赚钱，而是通过创造和追随时尚潮流——这是一个与其他类型的住宅物业和你完全不同的市场需要确保您考虑的不仅仅是可靠的房地产经济学您还需要查看市场中的情绪趋势 Ocean View，这是市中心单元市场的一个不错的替代方案 听起来像是一个更可靠的长期房地产建议 less受内城单位潮流影响 干杯，Aceyducey
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趋势 趋势 aceyducey 投资时不常用的一个词 但应该是！有这么多理由让一个贫穷的、公平的、良好的、优秀的购买海洋

我输了一百万美元，因为我赌联邦工党政府不会允许第一抵押贷款利率达到 18% 因此我现在总是投资退出为最坏情况考虑的策略 在 OTP 中，任何事情都会使结算变得困难 大多数金融家会以较低的成本或估值为您提供贷款 有很多 OTP 买家在需要时无法结算 他们的财务状况发生变化；发展价值不高；不利的市场走势 很多原因 无法通过转售退出交易是一种风险，需要将风险纳入回报 此外，这个论坛传统上回避 OTP 这种狭隘的态度使我们中的许多人失去了利润 还有那里的潜伏者很高兴地知道它不合时宜并清理干净同时我睡得很好生活中很少有绝对的东西或投资5％的空置率不低是其中之一恕我直言我同意Tibor，并且有25个单位的限制标准 再一次，不能就标准达成共识，因为那意味着只有一种方式来玩游戏而且交易只能由愿意赚取最小利润的人完成 幸运的是，房地产并不是一个非常有效的市场 问候 PaulZag Dreamspinner< BR>评论
说得好 Paul 我们都必须定期检查自己的偏见 就我个人而言，正如我在其他线程中所说，我觉得在 OTP 开发中存在太多超出我个人控制的风险 t o 考虑他们而不是已建成的住宅 我相信 OTP 更像是一场赌博，一切都将保持一致，以确保 CG，良好的出租放大器；减少麻烦 虽然风险是可以管理的，但我不想花时间做这项工作，因为我可以花时间购买一些更容易风险管理的具有更确定的 CG 放大器的既定资产；在 20 年内对时尚不那么敏感的租赁前景由于我们倾向于只购买正齿轮的地方，OTP 通常不被关注，为什么我能赚到钱时要赔钱 - 多交税是好的！ （规定你支付了最低法定金额）amp；我碰巧喜欢在维护良好的道路上驾驶，在我所爱的人需要时提供医疗保健；知道我可以安全地在街上行走而且我喜欢我今天的租金收入，而不是从未来某个待确认的时间开始但是 - 如果出现超出我们标准的 OTP 交易；比我们在桌子上的其他交易更好，我会认真看待它我确实注意到在过去三年中我没有见过一个在寻找干杯，Aceyducey
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嗯，买了新物业期房成本 244,000 美元，每周 280 美元出租 我很高兴欢呼
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感谢每个人在此线程上的输入我想知道一个可能使 OTP 成为更可行选择的因素，那就是我在墨尔本的事实您可能知道，在 VIC，我们的印花税最高，但通过购买期房可节省约 90% 约 $20,000 - $30,000 节省 仅这一事实就使 OTP 可能比在其他州，我想知道那些对 OTP 更谨慎的人是否是非维克，购买 OTP 的动机不那么强烈
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罗德，我会在澳大利亚任何我获得最佳回报的地方购买（在事实上，我还没有在我居住的州购买过一处房产）这个论坛中大多数经验丰富的投资者同样与生活在一个有限的范围内无关与我每天在全国范围内看到的其他交易相比，在 Vic 以降低的印花税购买 OTP 仍然不值得 OTP 此外，如果节省印花税意味着 OTP 是Vic 的价值很高，那么很多人将在这个市场上争夺越来越小的回报 开发商将倾向于过度建设以利用这种购买狂潮，导致入住率下降；资本收益下降——甚至可能是单位价格下降（这是我对未来四年的预期，只有少数人能够保值；上限回报将低于同等的已建成住宅物业）再加上 OTP 是关于玩期货市场（您正在预测 12 个月以上的市场状况）它使玩 OTP 游戏更加拥挤； rsky 比其他房地产投资选择 房地产投资的诀窍是要么买别人不买的东西，要么买别人都买的东西，但先买！！！随着 OTP 受到全国数百名营销人员的推动，我们现在正接近资本增长热潮的尾声，而不是刚刚开始 即使是最独特的 OTP 机会也不太可能给您带来过去三年的回报有很多人排队住在 OTP 公寓 还是他们排队购买 OTP 投资是因为他们节省了一些印花税, Aceyducey
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所有优点 AceyDuecy 绝对值得深思 你在上一篇文章中提到你只购买正齿轮房产 我想知道你在哪里找到这样的机会，或者你能通过更大的机会来做到这一点depositGoalsMagic，我同意 Acey 的观点数学****人民的意见 说了我也没有买过OTP - 我只是想有一个开放的心态
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Goalsmagic，我正在购买OTP房产它也只是很多人可能会说我的第二个 IP 由于我的经验不足而存在风险 我已经获得并且仍在获得的自学让我有足够的信心继续前进，但是我认为可以限制风险，我已经考虑过一些事情：*郊区是一个新兴的增长区域 * 良好的租户特点，即靠近交通等 * 我在开发进入营销之前找到了机会，所以我能够以低于市场价值的价格购买，以保护我免受不可预见的任何价格下跌风险的影响供过于求 * 该地区目前的租金收益率至少为 5% （这可能是上升而不是下降，但可以走任何一种方式） * 距离完工至少有 2 年时间，因此有足够的时间在付款后节省现金印花税涵盖任何其他必需品，组织财务，允许 ap折旧等 * 至少在竣工前 6 个月申请财务预批（并让银行或存款债券公司在初始合同之前告诉您这是可能的） * 开发商信誉良好（该开发商在 ASX 上市） 最差如果我找不到租客，那么我可以作为占用者搬进来并接受这种风险，否则我将不得不承担提供几周免费租金的费用很多人都被这个事实推迟了如果你不知道你到底得到了什么 我认为作为投资者，如果你知道你得到的东西的价值，这是可以的 合同规定他们不能改变计划以显着影响价值 如果你的公寓是'不批准 他们会给你一个至少相同价值的建筑 2 或 3 等等 个人风险偏好是我看待它的方式 我在风险中茁壮成长并且它对我很有效，因为我可以保持冷静的客观头脑并管理它一点点运气也有很大帮助 谢天谢地，到目前为止，我的事情进展顺利，如果你对它的工作原理感兴趣，请稍后联系我 ps 关于信誉良好的开发人员，我听说他们甚至可以偷工减料以降低成本，一个主要悉尼高层公寓开发商通过降低天花板高度以将建筑成本降低约 9% 来做到这一点！
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我们通过大量研究、与 RE Agents 和建立关系来做到这一点。在 Syd 以外购买；梅尔都会区 那里有很多正向资产，如果您对市场了如指掌，CG 不一定会受到影响在一个大街区上发展区域中心即使 CG 有点慢，将来也有可能双 occ、细分或建造城镇以提供即时巨大的 CG 收益（并且比您在大多数城市地区看到的更好）同一时期）EG：以 5% 的增长率在 5 年后以 200,000 美元（80% 贷款）购买大块 3 居室，该物业价值 255,000 美元细分放大器；建立第二个地方（成本：12 万美元，包括理事会）现在两个地方价值 24 万美元（土地少了一点）480 美元从 20 万美元的价值在 5 年内增加到 48 万美元245% 年度 CG（在 5 年内，如果需要 6 年会少一点）您的资产净值：$200K (80+120) 当然，要记住沉没成本，因此您的资产不如单一资产以这种速度增长，但是在 SydMel 哪里可以找到这样的资产入门成本如此之低的房产 但是在五年内每年进行其中一项，然后停止购买并每年细分一项，十年后您将获得 100 万美元的净资产加上 10 处正齿轮房产（当然，个人里程可能会有所不同) 当然，我们走的是比这更积极的投资路线，但这是一个“纯粹”“不费脑子”策略的例子 干杯，Aceyducey
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OTP acey ducey 我回答了“在哪里”的问题我们是否在另一个线程“在哪里购买”中发现 SYDMELB 的价格很低？给大家！！！如果我在 10 月购买一块 14 万美元的土地，那么 OTP 是什么？次年 12 月完成复式（22 万美元）放大器；以 30 万美元的价格出售了一个；持有另一笔 不错的交易 是否属于计划外 我当然这么认为 我必须购买这块 14 万美元的 10% 首付个人贷款才能支付 8 个月的费用；然后使用 CG 批准建筑贷款；包括利息支付 已售出的一个人用 9 万美元的贷款和 30 万美元的安全放大器偿还了所有贷款；足够的租金让还款翻倍但我自己计划了增长！并且无法控制家 但是人们似乎认为这不是 OTP 购买 人们可以再次绕过 OTP 标签的不良污名 Ocean View quot;Never Judge a book Buy it's coverquot;
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Ocean,这块土地然后建造选项对我来说看起来很有趣建造者可以多快建造一个单位或块，比如说 2 或 4 个单位我正在考虑组建一个辛迪加并购买一块土地并在其上建造一些单位 谢谢，大卫
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otp HWD 007 听起来不错！在我自己的过程中，建造者不需要很长时间！说 6-12 个单位需要 12 个月（但理事会可能对此事有进一步的发言权！！！但是以合适的价格获得合适的地块；然后获得资金有时是一个障碍（即公寓）如果你在一个好的辛迪加放大器；有足够的前期资金！不用担心就像任何投资一样（（（利润减去成本必须完全相等，才能物有所值）祝你好运！
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