澳洲澳大利亚房地产资本增长投资者。悉尼

在澳大利亚地产投资



非常有兴趣听听你们所有 Cap GrNeg Gear 投资者的想法，这是一个现金流为正的资产，增长前景很小或非常小可以这么说，你正在为下一个负利率 IP 存钱我个人，但现在我拥有良好的资产，我希望添加一些现金流正属性期待一些回复，Darren
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嗨，Darren，如果不求助于 Ian 的 PIA 软件，这个问题很难回答你需要匹配比较不同投资的内部收益率 第一个表显示了一个资本增长示例，其中总租金为每周 100 美元 在此示例中，该物业最初每周花费 9 美元来持有er 税 [ 编辑 - 将附图移至画廊并替换为图片链接 - Sim' ]
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在第二张表中，我将资本增长设为零，并通过增加每周总租金来匹配内部收益率到 182 美元 税后每周收入为 42 美元 所以要回答你的问题，现金流物业的总租金可能需要比成长型物业高 80% 才能实现相同的内部收益率 换句话说，总租金收益率需要是至少比贷款利率高出 3% 才能拥有现金流财产即使只有 CPI 或 1% 也不会增长的小资产 这完全改变了整个计算 0% 增长是在基本水平上显示最坏结果的好方法（实际上，更糟糕的是 -ve 增长） lity，没有太多至少不会向前蔓延，至少可能有 1% 好问题和答案伙计们干杯，西蒙
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达伦，你是否考虑过仅将股权用于现金流量有多少现金流量积极属性你将需要产生足够的收入来以你想要的方式生活 更容易获得一些更可靠的资本收益者并利用股权为生活方式提供资金 那是我的计划 当我可以靠通货膨胀率的 50% 左右生活时我的投资组合的增长，那么我可以选择停止工作，如果我愿意的话，我必须做的大量工作才能获得足够的现金流正属性来做同样的事情，这将是巨大的，该投资组合的管理将需要很多当我可以寻找能够带来巨大资本收益的东西时，我只是看不到四处寻找可能提供$ 30-40pw的财产的价值，可以具有显着附加值的东西，价格不低的东西开始n with etc 邓肯
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好帖子，迈克，尽管如此，我有点困惑 我的“简单化”；心算表明，以 8% 的速度增长 10 万美元的房产每年可带来 8000 美元的净资产增加 PIA 的数据显示，最初几年的持有成本为每周 9 美元，或每月 39 美元 每年 8000 美元的增长为每周 154 美元减去 39 美元（持有成本）从 154 美元（股本增加）您每周获得 115 美元“净股本增加”；那么，您手中的税后收入 42 美元与每周获得 115 美元的股本增加相比如何？当然，一个数字是税后的，股本增加是在 CGT 之前的 但是即使假设一个以 50% 的 CGT 折扣出售，您基本上支付 25 % 税，因此与“在你手中”的 42 美元相比，这仍然是每周 86 美元的净资产增长。而且，事实上，这并不公平，因为所得税是每年支付的，而 CGT 是在销售时支付的，所以你可以获得每周 115 美元的全部“复利”收益，而每周 42 美元该网站提出了一个很好的策略（我同意）：使用资本增长财产来实现您的财富，并使用正现金流财产为资本增长财产提供资金，从而抵消您的税收状况成为最终目标 因此，如果我遵循该策略，我将关注正现金流资产，而不是看它每周可以交付多少，而是看它可以带来多少回报或为我的其他人买单增长属性 顺便说一句，迈克，我很想知道您主要是负齿轮投资者、正齿轮投资者还是“组合”投资者；男人
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凯夫，我和邓克夫人还买了房产，期望在 5 到 7 年内，它们无论如何都会有正现金流，所以你可以用意图获得资本收益和对现金流积极性的未来预期整个事情使人兴奋不已不断调整投资组合，战略性地安排收购时机并密切关注市场租金，有可能拥有如此出色的资本收益组合，税收效率和现金流（为那些仍需要现金注入的房产的资本收益提供资金）这就像寻找永动机邓克的财务答案
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如果您正在考虑购买当前的 IP '增长为 0% 的增长市场' 如果泡沫破裂，该物业会是什么样子 是否会出现负增长 如果它涵盖利息 + 费用 + 通货膨胀 + 足够的 CF 以中和 CF-IP 并具有潜力，我会购买这样的物业增加它的现金流 使用这个标准将有助于我的 DSR
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实际上，如果你打算向一家银行借款，它可能会对你的 DSR 产生负面影响 为什么 A) 他们会继续把 80% 的租金考虑进去 所以你的钱转盘就他们而言是亏钱 B) 他们会计算你的 DSR 就好像你以本金和利息 + 15% 偿还债务 话虽如此，如果你是将贷款分散到几家银行，它可能对您的 DSR 有所帮助，但只有一点点 Duncan
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好吧，我得到了一些很好的答复，谢谢大家，Duncan，我可能没有很好地解释自己我肯定打算使用股权为了获得收入，而不是购买一卡车的现金流道具，因为我同意您需要大量的现金流道具以及与之相关的所有工作我也喜欢你停止工作的想法（如果你愿意的话），当你可以靠你投资组合的通货膨胀率的 50% 生活时，以前没有听说过，这让你觉得还购买 IP 以期望资本增长到你的时候现金流为正你准备好放松一下是我在制定自己的未来计划时正在寻找的那种东西难怪你会兴奋地扭动着邓克，你听起来对你的计划和目标很清楚，谢谢达伦
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抱歉回复晚了，Kevin 我想大家都同意成长型房产是被动投资者获得长期财富的途径 为了最大化您的财富，您需要继续获得贷款以购买更多的成长型房产 持续不断但是，购买负扣税资产将阻止您最大化您的借款，因为您的可服务性差所以在某些时候您可能需要添加一些正现金流低增长资产我个人不会像达伦建议的那样牺牲现金流增长，因为正如您指出的那样出凯文，现金流资产的净回报与十年内增长资产的对比s 太差 如果现金流资产以与通货膨胀相同的速度增长，即 2%，那么交易可能是可以接受的税后现金流，可以再投资以偿还其他贷款 额外现金流的使用具有高于货币价值的价值，因为它可以提高您的 LVR 和可服务性 改善这两个因素将增强您为进一步收购而借更多钱的能力在未来，我希望开发一个电子表格，让人们可以尝试具有不同现金流情景的房产购买 - 负面和正面，并显示对他们整体 LVR 和 DSR 的影响，这在很大程度上决定了他们的借贷能力，因此，他们下一次购买房产的价值和时间 人们经常问需要多少房产才能实现可以以一种或另一种方式转换的特定股权目标我希望电子表格能很好地回答这个难题 事后看来，IRR 本身并不是比较“苹果和橘子”的有效方法。即增长和现金流属性 我相信它更好地用于比较具有相似现金流特征的属性 NPV 以今天的美元显示了这两个属性的合并权益和现金回报 税后，您将在 10 年后拥有两到三倍的权益多年与增长财产我请伊恩萨默斯评论使用内部收益率来比较增长和现金流量财产他已经同意让我在这里发表他的想法引用 - 这是一个非常好的问题，但它不是一个简单的问题，我不认为有一个简单的答案 当然，内部收益率是衡量一系列现金流回报率的一个很好的衡量标准，你的分析确实如此提供产生“同样好”的两组参数的比较；现金流系列 两者的初始投资相同，但从那里开始，轨迹完全不同，您必须小心 IRR (amp; NPV) 公式如何处理“股息”。与“投资”相反；在现金流系列中，例如，如果将股息再投资会怎样 注意两个房产的 IRR 在不同轨迹中的变化 (GraphicsIRR) 与另一个相比，高增长房产获得了很多税收优惠，当然，这些优惠会随着时间的推移而减少更现实的评估是比较使用不同财产类型达到预定义净财富的速度（即使这样，实际上您可能最终还是会得到一个混合）在这样做时，您将使用您在任何时间点拥有的任何资源都可以继续购买该类型的房产，而银行将继续向您借钱 对于高增长的房产，限制因素将是偿还债务（DSR 太高），而高收益属性，将是股权将受到限制（LVR 太高）为了保持现实，任何多余的现金都应该用于减少债务（即 Wealth Builder 中的信用额度模型） ds 有点复杂 事实上，您可以在 Wealth Builder 电子表格中执行此操作，甚至可以使用“Maximise Wealth Builder”；让软件为您执行的功能 这是研讨会 Jan amp 中的练习之一；我一直在澳大利亚做我们的结论是，每种类型在积累财富方面都同样有效依赖于房地产增长，您更容易受到出租空置的影响，并且您的资产增加是基于抵押贷款减少而不是房地产增长 希望这有帮助 问候，伊恩
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邓肯 我对你重新绘制的声明很感兴趣降低股权以资助生活方式 我已经建立了大量股权，并且大多数 IP 都配备了重 ve 齿轮，并且可能会在不久的将来购买更多的 ve 齿轮 IP（具有高增长前景）将来我的“休闲”，因此会对有关此声明的更多细节感兴趣thx
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嗨，奥斯卡，现金债券健康搜索论坛并阅读达伦
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迈克只是curi ous 使用您使用的 PIA 电子表格，下面没有任何内容； Dep Building（1988 年之前的旧建筑） Dep 内容 贷款成本 物业费用 jahn
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嗨，Jahn，我假设迈克在两者中都使用了零，这样它们就相等了，只是为了比较一个yield property and a growth one 否则有无数种可用的场景-问候戴夫
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没错，戴夫我只是在运行一个假设场景，并通过省略这些费用和非现金来简化计算扣除 但是，假设您将旧房产与新房产进行比较 新房产将有很多折旧但维护成本最低，而旧房产则相反，因此将这些信息包含在 PIA 中以比较之后很重要-两处房产的税收现金流 问候，Mike
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我绝对同意资本增长房产是要走的另一件事要考虑的是，随着房产价值的增长，它可以实现的租金也会增长- 尽管租金增长总是会滞后几年——就像现在在大多数地区一样评论
感谢 Dave 和 Mike 我应该已经看到，我想我一直专注于相当新的 IP，以便获得深度和更少的维护 多么陡峭的学习曲线 这是一个真正的平衡行为，以获得所需的正确组合对于个人而言，但在我看来主要是先CG潜力，然后根据现金流情况平衡其余部分！顺便说一句，当您为 IP 借大量资金时，IRR 是如何计算的？这与推动股票的财务顾问相比如何（这就是我喜欢 IP 的一点） jahn
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