澳洲澳大利亚房地产数字不再紧缩！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，作为“房地产投资者”；自 95 年以来，我最喜欢在过去几年中看到我的投资价值翻了三倍（那些在 95 年购买的）在过去的 12 个月里，弗兰克斯顿的两处房产每家都上涨了 10 万多听起来不错，但我是现在想购买更多，而且入门水平如此之高，我所有的房产要么是现金流中性的，要么是正的。今天的租金跟不上价值的上涨，因此它不再可行了！在没有首付的 300k 房子上（使用其他房产的股权作为押金），每周 7% 的利息约为 400 美元/周，而租户支付 400 周/周！！！！这就是收支平衡，除此之外还有其他成本，如利率、保险等资本收益很好，但还款呢？无论如何，我有一个想法，我该如何增加租金呢？购买靠近 UNI 的房产并单独出租房间有没有人有这样做的经验
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这是一个等待蚕食权的 astroboy 的诱饵
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What the!!!!!!!
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增加租金的一种方法可能是装修一个地方，然后以更高的租金出租它是否可行取决于您的成本、竞争情况以及潜在租户的人口统计数据 我已经在 Queanbeyan 的一个 1BR 单元上完成了它 - 8 个街区中的第一个 我已经尝试过了 它已经有床、洗衣机、微波炉, 酒吧冰箱, 桌子和椅子 该单元已经处于相当合理的状态，以每周 110 美元的价格租用我放入了（皮革）休息室、电视、高保真音响、DVD 和 VHS 成本刚刚超过 2000 美元——价值 40 美元每周服务”堪培拉的公寓在正常租金之上价值 200 美元/周——但你必须保持服务，而且供应过剩。但在 Qbn 中，市场低端存在利基需求——而且租户风险也高得多因素我认为配件的使用寿命为三年
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迈克尔 接近收支平衡的一种方法是尽可能接近市场底部购买不，我不是说不适合居住dump 市场由许多内部市场组成 微观经济体，如果你喜欢 在这些微观经济体中有层 明显的例子是租赁和自住市场 如果你想买租，你需要了解你的租赁市场 莫宁顿半岛周围, 市场种类繁多，但只是坚持住宅：我注意到 SOHO 主题的变化 这些是专门建造的零售店，在这些委员会上方有独立的住宅，因为下班后居民（理论上）会做购物带更多的安全，并且在白天，居民自己在家工作 SOHO 或混合用途住宅将吸引不同比例的资金来直接住宅，零售部分的收益将高于住宅，但总体而言，您应该看到超过 7% 的收益率（完全入住） 较旧的单元块通常比新的填充式开发更靠近已建立的基础设施 如果您选择得当，翻新可能主要是装饰性的，另外，如果您可以设法购买整个街区一次或一段时间后，外部最终可以现代化流动中性，甚至是积极的（没有税收规定），你需要这样处理数字：购买价格 200,000 美元，利息@7% 每年还款 14,000 美元，但租金仅为 10,000 美元，剩下每年 4,000 美元的服务缺口（忽略购买成本和费率等持续支出）每年 10,000 美元代表约 145,000 美元贷款额的 7%，换句话说，您需要 55,000 美元的存款才能使交易现金中立但是无需预先支付这笔钱，您有 11 年的时间来“还清”押金 以每年 9% 的历史复合率计算，您价值 200,000 美元的房产将在 11 年内价值超过 400,000 美元，增幅超过thn $200,000 分期付款 55,000 美元，每年 4,000 美元的有效回报率约为每年 18,000 美元（你明白我的意思！）好吧，所以你的问题是关于可维护性的问题 在市场上尽可能低地购买- 您选择哪个市场取决于您（住宅 - 房屋单位公寓公寓SOHO学生住宿服务住宿度假租赁等）记住您的社会经济目标群体（单收入家庭，双收入家庭，雅皮士，com公司租金，养老金领取者等）决定您在多长时间内可以负担多少作为“存款”，或借入“存款”作为购买的额外资金盈余，将资金存放在抵消账户中（利率中性），设置它并忘记它 租金确实赶上了房价，但它是一个“不同步”的市场，商业比住宅更明显 通常，租金随着租户的变化而增加或减少，并且变化是对漫不经心的观察者迈克尔来说并不明显，环顾一下 Carrum Carrum 的部分地区正准备进行高档化，并且有一些非常大的街区，拥有较旧的相当漂亮的房屋，具有进一步发展的潜力 在广场外想想 - 我们我们“更好”的租金比我们“更普通”的房子获得更低的回报 租金入门水平比您可能意识到的要高（例如，您可以以每周不到 200 美元的价格租用什么），但“优质”家庭住宅具有有限的租户市场，因为该物业每周肯定更贵（例如每周 300 - 350 美元）只是我对一个复杂主题的想法 Kristine
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或者在您正常区域之外的区域购买，即：澳大利亚其他任何地方你能达到的地方有正或中性的现金流（7-8% 的总回报）和可观的增长（最低 10% 年） 如果您不需要每两周一次开车经过您的房子如果您将房地产投资视为一项业务，则可以这样做，那你应该没必要看你的银行对账单或资产负债表不是一个复杂的主题生活就像房地产投资和商业一样简单，但人们让它变得复杂我喜欢KISS校长对房地产投资
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迈克尔，您是否考虑过投资商业地产 实现 9% 或更多并不难 + 支出通常由租户支付 我们通常会寻找回报率至少为 10% 的多租户综合体 这也会给您带来一些多元化 Kim
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Kim, 商业地产的高回报通常可以弥补高空置率 你的情况如何
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Kristine, 好帖子！感谢您抽出宝贵时间 Duncan
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Brains, 到目前为止我们很幸运 我们在 Erina 有大约 10,000 平方英尺的面积，显示出 115% 的收益率。我们拥有它的 6 年完全出租 + 超过 50% 的增长 - 在正确的时间以合理的价格得到它，这比良好的管理更幸运 房屋分为 2 个海湾，但实际上是经过设计的如果需要，可以轻松划分为 5 个海湾 我不得不承认，我们自己的企业是租户之一，这确实是一个好的租户 我们还没有增加任何一个海湾的租金 另一处房产是远北地区的单一租户海岸租赁作为邮局放大器；仅显示 8% 的回报率，我们认为这对于好的 Tennant 放大器是可以接受的； 3x3 租赁和 35% 的增长我们目前正在考夫斯寻找 2 处多租户物业，显示 9% 的增长； 105% 的收益率，但现阶段可能增长不大同时在房地产周期的这个阶段，收益率很低，资本收益很好，但能持续多久负，收益率 4 股市反弹，投资者抛售 IPS，资本增长暂停，收益率可能会赶上我相信利率将保持低位（关于这个主题的各种线程），需求将继续，因此资本增长将继续（以什么速度以及持续多长时间）和收益率将继续处于低位 根据上述观察，我是 1 购买选定的负扣税房产并固定利率以获得额外保险 2 了解股市准备好反弹 3 翻新现有 IP 以最大化收益并弥补负扣税资产的不足
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关于资本增长和回报，我将其想象为两个球，一个球是资本增长，另一个是回报，两个球都打成平手加上牢不可破的松紧带 目前，资本增长球遥遥领先，将松紧带拉向租金回报球 资本收益球越领先，反弹回历史平均水平的能量就越多 目前我们有这样的情况低利率（“我们负担得起”）和对资本收益的高预期（“立即购买或松动”）推动了几乎所有房地产投资类别的强劲资本收益 平均收入和因此支付租金的能力没有跟上资本增长的步伐 因此平均收益率已经下降 早在 1995 年，IMO 的感觉就不同了，墨尔本的价格多年来一直停滞不前甚至下跌，利率为 8%如果资本收益为零且利率预计会上升，谁愿意投资知识产权（“我们可能负担不起，而且我们不会因为等待而失去任何东西”； ) 早在 1995 年投资 IP 就很好，因为租金回报强劲！在我的印象中，当时墨尔本市场的租金回报球与资本收益球不同步，结果是强劲的资本收益，因为租金停滞不前，资本收益强劲增长在今天的市场中，我坚信回报是一个评估房产的关键问题，Steve Navra 的“Rental Reality”；原则在量化一个IP的“真实价值”方面做得很好；以租金回报与其所在位置的关系衡量 购买价值 50 万美元的房产，收益率为 3%，但没有明确的行动计划来提高回报（翻新、重新开发、双人入住等） 我相信在目前的条件下，3 到 7 年的投资不会是一个好的投资 是这个标准的 50 万美元的房产有可能在 5 年内再次翻倍，达到 100 万美元，租金接近当前水平，即效果收益率下降到 15% 左右长期 所以有三种情况：“繁荣”； : 资本收益永远提高，有效租金回报越来越低（幻想）“萧条”； ：在自然经济增长（即工资增长 3%）之前，资本收益停滞不前 CPI 通货膨胀使租金回报恢复到历史平均水平 “萧条”：随着房地产价格回落以反映与租金回报相比的内在价值，当前的资本收益正在流失 自然这很简单我忽略了持续低利率低通胀环境的潜力自然有利于更高的财产价值和更低的回报
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谢谢大家回复我的帖子制作这些细节反映了经验和能量令人惊叹的！作为一名木匠建造者，我购买了许多具有双重 Occ 潜力的房屋，并打算在以后开发，我认为我将把这个提前我的物业经理 在当今的市场（空置率较高）中，房屋出租或空置数周可能会产生重大影响！我发现我也可以获得额外的 $20pw
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