大家好，在过去的几个月里，我一直很喜欢阅读这个论坛上的帖子——它对像我们这样的新手投资者来说非常有用，在新西兰这里只是给经验丰富的投资者一个问题：是否值得“改变”公式鉴于不同的市场条件，我意识到这是一个非常开放的问题，但我将尝试详细介绍我们简短的 IP 历史：我丈夫和我有 2 个 IP（自 12 月 1 日和 3 月 2 日以来），以及我们的第一个 PPOR在 2000 年中期购买；我们在这里购买房产的低周期，我们觉得我们为所有房产购买了一些不错的折扣 我们已经对 Dolf de Roos 和 Jan Somers 的书籍进行了研究，并制定了一个最低限度的计划收益，我们将通过 IP 获得收益，并计划尽快还清我们的 PPOR，尤其是因为那时我们都已 40 多岁，并且知道我们有“赶上”的时间！ （迟到总比没有好 - ）到目前为止，我们已经从 PPOR 中支付了 23 笔费用，并且本周刚刚处于银行预先批准第三笔 IP 贷款的位置 我们的问题是：房地产市场已经升温从一年前我们购买第二个 IP 开始的这个阶段，我们想知道是否应该改变公式，因为它是 • 第一个 IP 的详细信息：Uni 附近的 5 bdrm 房产购买了 125,000 美元，圣诞节后整个油漆抛光了一些地板，出租$350 pw 我们先后租给了 2 批学生租户（通过 PM 审核最后一年的负责学生，并且没有后顾之忧——我丈夫管理） 今年是去年 9 月租到今年，如需求 • 2nd IP：靠近商场和海滩的海滩郊区的 4 卧室别墅；购买了 9 万美元；在整个涂漆之后返回 $300 pw（再次在学校假期 - 我们很幸运，我们可以利用这些时间来做我们工作的财产）在这个财产中，我们放置了二手家具（桌子，每个房间的床和厨房用具, 加上第二台手冰箱和洗衣机) 海外研究生租房, 到目前为止自动付款没有任何困难, 12 mo 租赁再次, PM 审查租户 我的丈夫管理学生市场租金基本上是每间房 $70 (无家具) • 我们还有一个 5 间卧室的 PPOR，并且有一个成年子女请假到海外工作 - 因此也出租 1 间相邻的卧室，以及一个独立的起居区（单独的入口），供国际学生使用 - 带家具，带烹饪设施，每周 100 美元因此，这也有助于增加额外的现金流 到目前为止，我们已经研究了具有出色回报的现金流物业，并且很少做重复但 4 和 5 卧室的物业（带有易于打理的部分）只是不存在 f或者这些以前的数量，我们想知道我们是否应该改变公式也就是说，更多地关注单位，或者 3-bdrm 属性 + sleepouts 等，我们是否仍然可以获得我们的收益猜猜底线是我们没有'不接受任何低于一定收益率的东西（例如我们以前的 IP 收益率），但在目前的市场上变得越来越困难记住，我们的首要目标是尽快还清我们的 PPOR 任何建议（如果这是提前道歉帖子太长）
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我不介意帖子太长 我认为有助于我们了解您不确定的原因是适当的 毫无疑问，您希望尽早还清您的PPOR引导你进入学生出租屋，你最大化了正现金流 具有讽刺意味的是，最近的增长周期既有积极的影响也有消极的影响租金收益 有趣的是，如果增长没有到来，那么即使仍然可以获得有吸引力的收益率，您仍然可以拥有额外的资产来购买另一处房产是值得怀疑的。在这种情况下，您唯一的办法就是维持现有的现金流并引导尽可能多的PPOR 贷款，但由于增长良好，新股就坐在那里乞求利用 现在购买的最大危险是市场可能被高估，而房产的收益率可能足以支持它，物业的价值可能会下降，这似乎是一个毫无意义的练习 到目前为止，你的装修相对较小 现在也许是时候做一些更冒险的事情了，比如一个大街区的细分 也许在新的基础上街区 一位工作同事拥有一个角落街区，后院很深ders是合资伙伴 他提供了土地，他们在上面盖房子 然后他们在出售时分摊利润 我建议你阅读增值论坛以获取其他想法 许多disSomersoft 论坛上的讨论推测，缺乏经验的投资者可能会逃离市场，以低廉的价格抛售房产 你能等到这种情况发生吗 你是否考虑过不同类别的房产 轻工业或小型零售 收益率往往高于住宅 如何关于现金流为正的特许经营业务 我认为您应该考虑所有替代方案并尝试不同的方法 当周期再次正确时，您可以继续适合您的学生出租策略 您是否考虑过将您的 PPOR 翻新为学生出租并出租租金具有竞争力 也许与当地议会发展官员交谈可能会发现一些好主意 一栋公寓可能是一个潜在的赚钱工具 一整栋公寓可以提供有吸引力的收益，特别是如果您可以找到租户购买者对单个公寓进行租赁选择对不起，我不能给你一个明确的答案，但我相信我会接受这个不熟悉的周期的一部分将为您带来良好的学习体验 最良好的祝愿问候，迈克
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迈克，非常感谢您慷慨的各种想法和建议并花时间回复我们将关注专业人士和所有这些想法的缺点 - 亲切的问候，propi03
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嗨，PropIO3，听起来你做得很好，并且从你的 IP 中获得了丰厚的租金策略必须根据市场变化回报 您可能已经考虑过的一些策略：- 1 继续将钱存入与您的 IP 关联的抵消账户 2 购买更多 IP 3 购买股票 4 翻新现有 IP 以最大化租金 5 支付更多的 PPOR 我喜欢把我的将策略放入电子表格中，并为现金流量、风险放大器添加列；对他们每个人的回报 它帮助我清楚地了解什么策略对我有好处 它还帮助我的妻子了解我来自哪里 我还喜欢将每个策略都放入我的 15 年财务计划中，以帮助我了解策略对'存在鼠族'的日期的影响那是我的最终目标！一些随机的想法您是否计算了将您的 PPOR v 支付到与您的一个 IP 相关联的抵消账户的成本进行一些计算后，我可以计算出购买另一个 IP 时必须获得的最低收益，以使其更有价值比起偿还现有 IP 或我的 PPOR 我希望我的一些喃喃自语在某种程度上对你有所帮助干杯，威尔
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