澳洲澳大利亚房产 我的悉尼困境 - 寻求建议！悉尼

在澳大利亚地产投资



我在这个论坛上发帖是因为我拥有 2 个悉尼房产，两个大抵押贷款，并且没有头脑 每个人都告诉我我现在的情况很疯狂所以我很想听听这些人的意见论坛 - 特别是实际上任何人都会比我更精明！这是我最近从工作了五年的悉尼回到墨尔本的情况 需要注意的是：我在墨尔本以每月1,430美元的价格租房 我拥有的两个悉尼房产都是出租的 第一个房产是海滨公寓 1999 年以 490,000 美元购买，我欠它 390,000 美元，固定贷款利率为 65%，为期 5 年 每年带来总租金收入 21,325 美元 总支出为 30,274 美元，因此目前每年损失 8,949 美元 该公寓由于其位置，租金非常好，但资本收益并不出色：与我在同一年以 370,000 美元购买的同一栋楼的公寓最近以 420,000 美元的价格售出。我倾向于将公寓视为我潜在的退休收入 我的第二处房产是以前的住宅 - 一座市中心的联排别墅 也是 1999 年以 575,000 美元购买的，我欠它 495,000 美元，固定贷款利率为 685%，为期 5 年 它带来年租金收入为 27,435 美元 总费用为 53,082 美元，因此目前每年损失 25,647 美元 该物业现在价值约 700,000 美元+ 我可以偿还这两项贷款，但通常无法支付额外的还款 I最终想在墨尔本买房，但并不着急 问题：我目前的经济状况是否对我不利还清这笔钱 或者保留一个悉尼房产，或者两者兼而有之 我真的很困惑该怎么做 任何建议都将不胜感激，特别是因为我没有财务头脑！ Mike L
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嗨，迈克，你的海滨公寓在哪个郊区，有多少间卧室，如果你还没有这样做，你有没有考虑过把它出租，或者作为服务式公寓出租。 d 得到更高的租金，但在目前的市场上，你可能会考虑 40 周的入住率只是一个增加收入的想法 与租金回报相比，你在联排别墅上的支出听起来相当高，你有这个管理吗一位称职的物业经理
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嗨乔安娜，该公寓是一间卧室加书房（即另一个可以归类为卧室但非常小的房间，所以这个地方总是由单身人士租用）是的，我知道我作为行政人员可以得到更多，但我真的不想要那种压力，尤其是现在我住在另一个城市至于房子的费用，是的，它们很高，但它确实需要相当稳定的一般维护清理排水沟叶负荷，除草等任何想法 Mike L
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你会带着那些至少再亏损 3-4 年 现在卖出，你将损失大量的转会费用 等几年，你会想知道为什么你会担心，在时间线上，把自己放在大约 1995-96 年，想象一下同样的损失 事后你会怎么做 保留它们！你已经赚了钱，而且你在市场的顶部买了很多东西你会赚很多耐心
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嗨，迈克，我仍然担心你在财产上的开支 #2 他们似乎很高 quot;排水沟的叶子quot; - 砍树或修剪它可能是短期成本，但如果您定期支付这些类型的维护费用，您需要尝试寻找降低成本的方法“除草”； -不确定新南威尔士州，但在昆士兰州，这是租户的责任从长远来看，您应该没问题 只要记住，即使您认为您在此期间的增长没有您预期的那么高，它仍然可能比同期的任何其他资产类别更好 祝您好运，无论您做出什么决定 Cheers Pippety
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嗨，迈克，恭喜，你做得非常好 一些你可能会觉得有用的建议 1 如果你的房产是在 1985 年之后建造的，你应该能够申请非现金扣除（资本工程津贴部门 43 和可折旧工厂扣除部门 42) 您在价值 490,000 美元的房产上损失近 9,000 美元看起来太大，无法假设您正在申请这些扣除额-$7K 年金lly 在第 42 类下（取决于游泳池、健身房、电梯、空调等建筑设备）差异，例如，如果目前您的税前损失为 8949 美元，税后损失为 5072 美元（假设税率为 485%），则在第一个房产上，如果扣除保守的 9000 美元的非现金扣除，您的税前损失将为 17949 美元，税后您的损失为损失将仅为 244 美元 2 另一个建议是考虑为贷款再融资 目前，您可以像您的贷款规模和还款历史一样获得非常好的交易 另一方面，您有固定利率的违约成本 违约成本是由差额构成的您在剩余的固定期限内的利息与剩余期限的当前固定利率的利息之间加上一小笔费用在您的情况下，每笔贷款还剩 2 年假设当前的 2 年固定利率您贷款人的利率为 65% 您的分拆成本约为 1500 美元 以低于 6% 的 io 变量进行再融资您每年可以节省约 45,000 美元，或在剩余 2 年内节省 9,000 美元 再融资也意味着您的道具的新估值erties 并可能建立一个可用于未来现场购买房地产的设施（现金）结合这两个建议的节省，您应该能够将两个 IP 的税后状况提高约 13Kyear 单位将变成现金-流动积极！这太令人兴奋了——我等不及你确认我的建议是正确的了！说奶酪 Lotana
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感谢所有提供意见的人 - 很高兴听到相反的观点，因为到目前为止我从我的直接圈子和我的会计师那里听到的都是：卖，卖，卖！ Lotana，不幸的是，这两处房产都是在 1985 年之前建造的约见他或在黑板上为他发信息 珍妮
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是第二个可索赔财产的贷款利息 嗨迈克，对不起，如果我不在基地，但在你的描述中，你提到第二处房产是以前的房子我可能完全错了，但我的理解是，如果您对该房产进行贷款的目的最初是为了 PPOR，那么当您开始出租时，*没有**的利息可以要求更多知识渊博的人启发 meus 欢呼 raoul
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你好 Raoul，如果它最初是 PPOR 迈克，你可以要求对第二个财产感兴趣，帮自己一个大忙，看看 Dale GG 他会让你直截了当
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一旦你决定将你的 PPOR 变成一个 IP 并且你从中获得收入米它，所有费用现在实际上都可以扣除（贷款）如果有的话但是如果你打算购买一个新的 PPOR 你现在将有一个更大的不可扣除的贷款来偿还达伦
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我站得住脚谢谢你你的回复我的记忆力比水晶球还差我现在对细节的记忆好一点（我几年前和某人讨论过，当时的结论是这对我来说不值得）从记忆中，如果你的贷款大部分都还清了，你重新谈判提高它以便取出钱来购买你的下一个 PPOR，那么差额是不可要求的 - 只有你获得贷款的最低水平 是否有任何 ATO 认可的方式来获得将您的房屋资金用于投资您的下一个房屋，以便将您当前的房屋转换为 IP 提前感谢 raoul
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最近的线程重新信托对这种情况很有帮助通过信托我相信它是可能 搜索我建议的线程 达伦
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皮皮蒂说请记住，即使您认为您在此期间的增长没有您预期的那么高，它仍然可能比同期的任何其他资产类别要好，我同意房地产在过去几年的表现非常好，肯定更好比过去 2 年的股票 但是（我意识到你并没有说这个 Pippety）我们不建议完全注销其他投资类别有时将你的钱投入股票、固定利息等是最好的选择也许与财务规划师（了解并使用房地产投资）交谈可能会帮助我只值 2cents 的 TheBacon
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