澳洲澳大利亚房地产 尼尔詹曼的房地产理论 悉尼

在澳大利亚地产投资



几年前我买了这本书二手，当我们有兴趣购买房产时，它被称为房地产中的10个错误以及如何避免它们之类的东西，它是由尼尔·詹曼（Neil Jenman）写的一直在重读它，因为现在我们要出售，所以这是一个完全不同的视角 基本上，我觉得有趣的一些观点是…… 1 拍卖对每个人都很烂 代理商使用它们只是为了快速出售房产，但不在乎获得最优惠的价格 卖家使用它们，因为代理商告诉他们他们可能是获得最优惠价格的最佳方式，而买家出于显而易见的原因讨厌它们 2 代理商“调节”卖家降低价格 他们夸大了初始价格估值，因此卖家将与他们一起列出，然后一旦他们这样做，他们就会评估潜在买家的“市场兴趣”，然后告诉卖家它看起来不像预期的那么好，所以最好降低价格以获得更多兴趣 3 如果有任何报价收到买家发给代理的，绅士可能会告诉卖家它比实际价格低，因此卖家会降低他们的价格（这是在拍卖之前） 4 通常拍卖会产生比之前收到的报价更低的价格，但代理商希望拍卖继续进行，以防万一更好的价格 5 拍卖是获得最佳价格的最坏方法，因为如果一个买家的最高预算是 500,000 美元，另一个是 550,000 美元，一旦买家 1 停止以 500,000 美元出价，买家 2 会说，510,000 美元，然后它会是已售出 但买家 2 将支付 550,000 美元因此损失了 40,000 美元 还有更多，但我现在不记得全部了 Lol 有没有其他人读过这篇文章或熟悉这类事情对我来说似乎是真的，但是谁知道呢 Lol
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又来了 我能感觉到一些经纪人的抨击 就像所有的工作和职业一样，有好有坏的经纪人 根据我的经验，大多数都很好 就像所有的事情一样，你需要知道你想要什么，做你自己的功课，决定你是否想通过拍卖或列出一个价格，并准备好接受低价报价就像作者用来销售的方法，所以归根结底是你喜欢什么，找一个你信任和感觉舒服的经纪人，睁大眼睛进去，不要签任何你不喜欢的东西对
评论感到满意
好吧，我不是在抨击所有代理人我什至没有在技术上抨击任何代理人，我只是感兴趣并且对那里的“鲨鱼”保持警惕，你知道他们当然只是试图做他们的工作，没有销售，没有工作或钱给他们，所以……是的，这是可以理解的 这本书确实说过很多次，得到一个好的代理人是一个好的谈判者是至关重要的……所以有一些好的代理人大声笑我们肯定会不通过拍卖出售 这里的拍卖总是不顺利 他们都开始非常低，然后几乎没有人买单ds 所以房产被传入，然后以比他们最初想要的价格低得多的价格出售，或者他们以看似天文数字的高价出售，但实际上它可能仍然低于卖方的理想价格，因为代理商已经把房产在太低的价格范围内，所以来的买家认为他们可以买得起这些房产（比如从 300 美元到 40 万美元），而卖方的底价是 60 万美元……然后它的起价是 54 万美元，而买家就像 WTF！然后它涨到了 57 万美元，买家很生气，它涨到了“高位”，但卖家很失望……你不喜欢作者用来销售的方法是你的价格名称，然后就等着有人付钱, 如果没有人这样做, 逐渐降低价格直到有人支付 没有拍卖, 没有“申请价格”等 你喜欢拍卖吗 为什么 (这里不是奇怪或指责 Lol 只是好奇) 对我来说, 即使有些拍卖确实进展顺利（就许多活跃和热爱房产的竞标者而言，价格因此而上涨），是否仍然无法达到某些竞标者的最高价格，因为他们只是不必付钱 谁有第二高的最高价格达到它，然后最高最高价格的出价者只是超过最低价……它被卖了 卖家很高兴，因为它超过了他们的底价，但这是他们的最低价格 获胜投标人会支付更高的但不必你知道这不是浪费而且，另一个r 我认为我同意的观点是开放式房屋检查并不理想 它让您对小偷敞开心扉，而且您的财产中有很多人（希望如此！），这可能会使它看起来更小，更拥挤......而且，检查仅在设定的时间进行，人们必须在这些时间自由，或者必须在不同区域同时进行 3 次检查，等等 我想如果你有开放的房屋和私人检查也适合个人买家，那没关系但是你如何找到一个你满意的代理人你怎么知道他们'再好的
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Jenman的书我读过几次我认为他对拍卖提出了一些有效的观点
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你说它喜欢它的不当之处 没有好的和坏的经纪人他们都是一样的，它的RE系统的运作方式，由每个州和全国的房地产研究所批准和培训（并由前代理人经营）这就是问题
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呵呵虽然我认为很多他说的东西是好的和真实的，我确实倾向于觉得我正坐在那些“洗脑”研讨会之一你支付数千美元的那些是的，房地产研究所似乎很糟糕......但我仍然认为有更好的代理人不是说他们关心卖家……我的意思是，你好，他们个人不认识卖家（usu盟友），他们只是在做一份工作。好的人以最道德和最诚实的方式完成工作，但同时仍然能够很好地经营和谈判，以实现最高的价格和最快的销售如果需要的话 我学到的另一件事是，我以前不是 100% 确定的是，永远不要向代理商预付任何费用，这是真的吗，从来没有，甚至报纸广告都没有
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这里的假设可能是错误的代理人可以提取投标人愿意支付的较高价格，无论如何，任何人都不会以较高的报价开始，如果卖方愿意接受较低的报价，则无论在拍卖中，它都可以通过私下协议以较低的报价出售， 2 个点头投标者可能会互相推高，否则我不喜欢拍卖 - 我认为这会造成太大的压力，并消除买方谈判可能对他们有价值但对卖方没有价值的条款的能力
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是的，我同意h，当然，如果卖家对价格感到满意，即使是更低的价格，他们也会很高兴并且对他们很好但我只是说我认为私人销售（非拍卖）获得的概率更高买家的最高价格 如果卖家想要等待更长时间（也许）得到它并且不会对较低的价格感到满意，并且如果代理商很好
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那里有很好的代理商 去拍品开放房屋并了解他们的感觉 我知道我不会使用的代理，以及我乐于使用的代理，他们谈判得很好，不会试图推动我们接受“任何报价”；我很幸运，我认识很多经纪人，并且得到了好几个人的照顾。对于我来说，要出售，我会找一些经纪人来了解我的房子在哪里，我会给它开个要价，看看市场怎么说那些说代理商会“紧缩”的人；你，好吧，如果你有20次检查，其中一些是第二次检查，仍然没有报价，那是市场告诉你价格可能太高了你可能不需要代理告诉你我们最近的销售，我们没有为任何报纸广告付费 我们准备在当地报纸上刊登一则广告，但这没有必要
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是的，书里也有，虽然也许事情有所不同这本书是1998年的系统是尼尔出售的一个系统，但是当他开发并拥有它时，他试图使其尽可能符合道德，并且它是系统的标语之一如果您了解各种系统的详细信息，您会更好更好地定位到买家
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拍卖有自己的位置和时间但是，这个地方和时间是一个ve在急剧上升的狂热购买市场中，每个房地产周期的短暂时期拍卖销售（作为卖方 - 不是作为买方）在所有其他时间都可以成为您的朋友，私人销售是最好的方法
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告诉以超过储备金 30 万美元的价格出售的供应商 如果供应商自己做一些功课并了解他们的财产的价值，所有这些都可以避免 我永远不会交出我的任何有价值的东西作为我的汽车，绘画，房屋等“专业人士”，仅依靠他们告诉我的价值尤其是在互联网上，没有任何借口不自己不了解代理商是邪恶的话题已经死了我和 Wylie 在一起，因为每个职业都有好的和坏的我怀疑是懒惰的供应商遭受了坏的影响然后抱怨这个行业
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首先，我不喜欢 Neil Jenman 的运作方式，但不幸的是，他是关于第 2、3 点的正确答案； 4 这种情况经常发生，因为业主在为自己的房屋定价时完全不切实际。然后要么尝试“调节”所有者，要么至少看起来很忙，因为市场上有很多库存我们的运作方式是通过一系列信息来证明我们的价格合理，希望所有者会看到我们试图向他们提供诚实的价值意见我相信，如果您不同意定价，那么您可能不会出售（放大器；因此没有得到报酬），或者所有者会对最终结果放大器感到失望；不会以您的方式推荐任何未来业务 是的，我听说过这种情况，非常狡猾 这是正确的，但我不确定如何将其归咎于代理商 我们经常建议业主在拍卖前接受报价（实际上是出售这种方式占很大比例）可能有很多不同的因素会影响这一点，但它通常会回到业主不切实际，不听取市场反馈，无视他们的经纪人建议或只是单纯的贪婪。业主同意其家用放大器的正确价格；业主相信他们的代理人的意见，然后当他们收到一个很好的报价时，他们应该听取他们的建议，这通常是，接受它！迈克尔
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如果你设置了一个你满意的保留，那么你没有理由不满意离开你的拍卖 我认为你引用的一些例子是愚蠢的 我可以很容易地提出一个假设的反驳论点他的建议是多余的
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告诉它是怎么回事！
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我非常喜欢詹曼的比喻，一个销售代理人采用他从山顶开始的策略，然后慢慢地走过，然后沿着价格的山坡走下去，直到他最终达到最高报价 这与标准拍卖完全相反，在标准拍卖中，您从低位开始然后走高 当您戴着卖方的帽子从高位开始并一直下降时，这对我来说很有意义如此缓慢 就标准拍卖而言，我坚信所获得的价格总是比第二高出价者支付的价格略高 早在 02 年，我在拍卖会上出价一所房子——这是我唯一一次我的无条件限制是 6645K 我的父母和我在一起，并且在投标期间，如果我真的想要的话，再给我 50K 这使得它可能是 7145K 投标从 600 开始，并以 10K 的增量迅速达到 660 到那时，只剩下我们两个人和一个新加坡人在另一边人群 在接下来的 18 分钟和 100 多个进一步的出价中，拍卖师在中间休息了几口水，我们俩慢慢地以 500 美元的增量爬升，直到最后我出价延长了最高价格，他继续达到 715K 和我被迫退出，房子就是这样被推倒的 在他进去签文件之前，我走过去和他握手祝贺他 在经纪人找到他之前，我说我已经达到了我的财务状况限制并悄悄询问他是否接近他的他说他准备去735K并被激怒以获得它“比预期便宜20K”;在那之后，它说服我永远不要在拍卖会上出售
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理论上，荷兰式拍卖（以招标方式出售）可以获得最优价格，因为买家只有一次机会
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我买了几年前以 207,000 美元的价格挂牌出售的房屋，这是他们的要价 它展示得很好，对我来说物有所值 事实上，如果他们要价 220,000 美元，我可能会支付这个金额，因为它仍然比该地区一般是什么也许考虑到您的拍卖经验和我的列表，我们不应该因为害怕得不到最优惠的价格而出售珀斯或布里斯班拍卖中的房子当您查看即使在经济繁荣时期的清盘率时，对我来说这似乎是一个愚蠢的想法，而且肯定是五分之四的想法只会导致费用并且没有结果我记得，Jenmen 理论声称总是为拥有员工的供应商提供最高价格yed他们那你到底为什么要按照那种方法和代理人一起购买
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理论和实践并不总是一致
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理论上，理论和实践没有区别，但在实践中，有
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我刚读完吉姆·麦克奈特的《普通百万富翁》（读得很好） 这本书基本上是一组对这方面有丰富经验的人的采访 一个关键的外卖点是“从不通过代理销售”；如果我卖了，我会尝试自己做 著名的遗言
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供应商小心我读了Jenman 的书，作为买家，我认为这太棒了 让我先声明一下：有些经纪人很出色——我见过一些——而其他人则以可以想象的最懒惰的方式完成他们的工作 这就像我认为 Jenman 书准确识别的任何职业一样供应商如果得到一个无用的代理所面临的真正风险，并突出了精明的买家可以利用的弱点来讨价还价 当我大约一年前购买一个 IP 时，很多代理给了我比他们应该的更多的信息有（不必要，特别是因为它是一个相当火爆的市场），而其他人礼貌地拒绝破坏他们的客户谈判地位而且我认为很多经纪人可以通过阅读这本书来学习做得更好拉尔，我认为 Jenman 对拍卖的批评是有道理的，尤其是在房产未能达到储备金的情况下——这似乎最近经常发生
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Jenman 不喜欢“开放”房子”;这对代理商来说是一个很大的优势，因为它可以垄断卖方收到的有关市场利益的信息我会考虑通过 Jenamn 代理购买（一旦房产过时），但我永远不会通过一个出售
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与代理列出的任何房子都不一样吗？你所说的“审查”代理是什么意思几乎让任何人检查显示出兴趣的房子他们通常对合格的前景并不大，甚至不知道这意味着什么
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非常愤世嫉俗但非常真实不要玩Jenman游戏那么你没办法甚至看看房子里面我记得一个客户在与 Jenman 代理商列出时向我展示了一些 Jenman 的信件要求客户列出他们会满意的价格，他们会接受的价格（但不是做侧手翻），以及什么价格他们会对 T 不满意他代替了比较市场分析 这个特定的代理是一个垃圾袋，所以也许其他一些 Jenamn 代理更好 Jenman 为自己的排位赛点感到自豪，但你是对的，RE 行业似乎吸引了许多在其中工作的次优
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这里的詹曼喜欢让你有资格当我们最后一次从他们那里购买时，我们在那里有一个代理人发疯了（我们可以听到） 我们已经与他签订了 12 个月的另一处房产合同早些时候，它在财务上落空了他进行了一项款待，即我们被允许在另一个地方签订合同，因为我们没有“资格”。我们确实最终买了它，但我再也不会愿意再使用那个机构了当他们在这里为待售房产做广告时，我使用该价格作为该地区风格房屋可能获得的最低价格，我认为 Jenman 忘记了人性
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有没有人看过电影Doco Freakonomics 他们在里面讨论了很多东西，但第一部分谈到了REA以及他们的激励措施如何与他们的客户不一致如此有趣的doco！他们使用销售数据表明 REA 出售自己的房屋比出售别人的房屋获得更多的钱 数据显示，在出售自己的房产时，REA 坚持以更好的价格出售，平均 10 天后他们的房屋就会在市场上出售更长
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嗨，Stevie Sloth，作为买家倡导者，我发现大多数 Jenman 经纪人都很难与他们打交道，而且不太专业，但我喜欢通过他们购买，因为我发现他们的房产在市场上待了很长时间，而且我通常能够以低于市场价值的价格购买 当我还是一名房地产经纪人时，我曾经得到过很多在市场上长期挂牌但没有卖出的前 jenman 挂牌房产 我相信有很多有过使用 Jenman 代理的良好经验的人，一般来说，根据我的经验，我个人永远不会通过一个代理进行销售。我认为他们不是一个好的选择的原因有很多，如果你是，我很乐意与你分享认真考虑詹曼时代不超过其他人 否则，如果我的客户正在出售，我会建议我的客户做以下事情： 1）参加您所在地区的开放检查 现实和非情感地将您的财产与市场上的每一个进行比较 2）不要告诉任何人您正在考虑出售的代理商 - 表现得好像您是买家一样，看看他如何将您视为买家 3) 向他们询问有关该房产的问题，看看他们是否透露了有关卖方对该房产的需求，并指出下边of 物业等，细心等 4）选择守口如瓶，一开口就不会说物业的经纪人您还想看到他们作为买家跟踪您并回电话，所以做一点测试 我已经为客户购买了许多低于市场价值的房产，因为代理商的嘴巴不好，把房产压低了，我喜欢通过这些代理商购买，但从不通过他们出售 4) 为你自己的房产制定一个利弊清单（保留它您自己，这只是将您的财产与市场上其他人进行实际比较的一种方式）作为卖方，您必须知道在您所要求的相同金额的情况下您还可以在您所在地区购买什么，因为这就是买方的样子这也将增加您对“调节”的任何恐惧；如果他们能以相同的价格获得额外的卧室或额外的车库等，他们将购买另一处房产，除非您在您的房产中创造了令人惊叹的因素 5) 如果买家坠入爱河并对房产产生情感，他们将支付更多费用 了解什么买家想要，如果可以的话就给他们6) 正确展示您的待售房产 墙上有一个小洞、浴室脏、屏幕上有洞、破损的东西可能只需要 1000 美元来修理，但在买家心目中，将房产的价值降低到 2 万美元以上 最好先印象发生在前花园和前门、新油漆、新地毯、整理等它们都为前期的小额美元和时间投资增加了显着价值 7) 正如其他人在此线程上所说的那样-您可以控制并负责如果您是现实的关于价格和kn ow 您所在地区的销售情况 您应该确切地知道您可以从该物业中获得什么，并且不会被迫出售 8) 调节：有时是必要的 - 特别是如果代理商故意高估在某些地区，这是标准做法获得清单，在其他地区，代理​​商非常出色，并为他们的供应商提供更现实的指南正如您已经被告知的那样，它是天空中的馅饼供应商，通常需要调理，还没有完成作业，我希望这会有所帮助 PS_我没有解决拍卖方面的问题，正如您所说的那样，它们在您的情况下进展不顺利所以 ii 认为追求 PPS 不会是一个有用的话题 那里肯定有优秀的代理商，你只需要假装是买家就可以知道他们是谁 在大多数情况下，你想要一个不提供任何东西的人
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LPP，有趣的评论 我还记得遇到过一些人，他们回到 Jenman 经纪人那里，说他们想要对他们感兴趣的财产进行第二次检查，经纪人回答说，嗯，这是你的幸运日，我刚刚和店主谈过了，他们降价了 10,000 美元 尼尔，还介绍了 365 天独家代理，在他们没有限制的州它保证了这些州很快就遵守了限制 他早早说在他的职业生涯中，他想要与众不同 有些人认为差异是好的，其他人有不同的看法 现在，这有多大不同
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我确实看过一个电视节目，其中 NJ 帮助了新西兰的一群卖家 我认为他做到了在帮助卖家了解如何面试代理工作、如何谈判销售权限等方面做得非常出色，他当然赋予了他们所有人权力，我完全赞成！我对他观看那个节目感到非常尊重，但是，在体验了他的“系统”之后，我永远不会通过他们销售，永远
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非常感谢 LPP，这真的很好，内容丰富和有用的帖子！
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我的观察是 NJ 推动他自己的议程的你认为如果没有 Jenman Agency 的话，他会公开发表让自己成为焦点的声明吗？
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