澳洲澳大利亚房产 当心悉尼房价中位数

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，与房地产投资有关的最常见的统计指标之一是良好的中位数价格中位数价格反映了一系列价格中的“中间”价格重要的是要了解它不是平均价格，它由以下公式计算得出将所有价格相加并除以所涉及的价格数量 中位数价格应该更准确地反映特定位置的房产价值（比平均价格）但是，根据 20 年的“现实世界”经验，我提供了一个警告语 虽然中位价确实可以更好地反映房地产价格的变动（与平均价格相比），但这只是一个指示性指标 事实上，中位价确实能告诉我们更多关于所售房产类型的信息，而不是房产的价值在特定位置 中位数价格存在许多潜在问题，包括可以计算它们的各种方法，更不用说低于以下价格的事实和高于中间价的价格几乎被忽略——这可能会产生很大的误导！最常见的问题之一是……为什么不同的组织报告的中值差异很大？这个问题的答案在于用于计算中值的方法如果我们考虑三个著名的研究型组织——澳大利亚统计局， Australian Property Monitors 和 Residex – 每个人在计算中都使用非常不同的方法，从而提供不同的结果 所以哪一个最准确 这是个人选择的问题 – 我个人使用 Residex 已经很多年了，虽然我发现它们是非常可靠，“现实生活”是唯一准确的衡量标准 换句话说，特定财产的价值取决于某人准备为其支付的价格——市场决定价格 道德是（与任何形式的投资一样） ，“钱花在研究上！”干杯 Garry
评论
这是老生常谈的东西 任何值得投资房地产的人都会忽略经纪人和其他人每天发布的房价中值你只需要搜索之前被你提过一千次的ssits是受欢迎的，但我认为你不会在这里转换很多人已经知道了
评论
个人转售是一个相当可靠的衡量标准，而且一些房屋指数数据越来越复杂 我唯一关注相对稳定的中位数（不是那些因样本量小或构成问题（例如新房和土地建设）而倾斜的数据）取决于您在频谱上的购买位置，您的目标是高于、低于还是中位数等
评论
可能是“老帽子”，但它仍然是一个重大问题！几乎完全依赖中位数的人数非常多！在我们的业务中，我们每天都看到它
评论
有时，在购买房产或其他投资后，资金有时会在投资道路上 1-5-10 年，而且大多数统计数据已经过时了 12 周当他们也浮出水面时，我发现的准确信息来自那些似乎总是比其他人领先一步的人的口口相传
评论
中位数非常适合那些更受欢迎的密集地区和更接近内城郊区等区域 这些区域的信息往往能更好地代表整个区域 但是，去区域，可能是另一场球赛 这些区域非常多样化，区域可能有数百公里之间有不同的房产 一个例子是我在奥兰治的最后一次购买 有房子从 $69K 一直到 $800-900K 以及介于两者之间的一切取决于您离中心有多远以及高速公路铁路轨道的哪一侧会有所不同100 美元的价格是由我们投资者来整理销售额并查看中位数是否正确
评论
我仍然认为您的结果（5-10 年后）受到您最初购买决定的显着影响和记住研究应该涉及的不仅仅是查看统计评论！

我认为这是一个很好的及时提醒，个人中位数非常糟糕，去掉了上 10% 和下 10%，然后重新做你的数字，看看如果中位数如此之大，数字会发生多么巨大的变化，它应该只会产生 35 的差异，就像使用 GDP 来衡量经济一样
评论
OP，加里·麦克（图片和所有）是买家经纪人 他没有利他主义的动机，他无耻地向那些希望购买他的服务的人出售东西 中位数是买家在评估购买房产时所拥有的少数不完善的工具之一 OP 试图将其拿走 大概他希望买家相信他的判断，而推销员的数量让他见鬼去吧吨这些有议程的论坛应该被禁止，就像 OP 一样使用较低四分位数的中位数购买房屋不需要您的帮助或建议您是否考虑过为广告付费而不是在这里追逐免费乘车
评论
我从未隐瞒我是买家代理的事实 我的目的是分享可能很有价值的经验——显然不适合你，但也许适合其他人！事实上，有很多商界人士参加了这个论坛，我发现他们是一个很好的知识来源！
评论
这当然是一个有趣的话题我发现这句话关于阿德莱德市中心的房地产销售有点有趣它读到就像一座售价数百万的豪宅能够改变中位数数字，而不是任何高于当前中位数范围内的任何销售（显然不能）如果他谈论的是平均价格，那将有很大不同
评论
这对你来说是免费的广告，炫耀你的商品显然符合你的利益，可以这么说，鉴于你有自己的议程，一个人不得不接受你所说的任何话。想知道您不喜欢客户查看上下四分位数中位数 - 有了这些信息，他们可能不需要您的服务 我已经很好地使用中位数给我提供指导，帮助我前进 如果人们在投资我在较大的郊区，他们永远不会付出太多
评论
感谢加里的提醒 毫无疑问，这里的许多新手都会从那篇文章中学到很多东西 顺便说一句，不错的自我宣传！实际上，我一直在讨论同样的事情当使用中位数这个词时，大多数人都会想到这个平均房屋的数字以及大多数房屋在一个地区的价值我在德罗马纳看到的一直住在这里实际买卖的大多数房屋都是用作elcheapo度假屋的房屋-因为这是大多数想要的人都能负担得起主要是在价格范围的低端，因为这里的大多数家庭每周都在努力维持生计 所以中位数保持在低水平 但是，有很多非常漂亮的房子——而且在价格的高端市场中，升值了很多 但是当然；周围买得起漂亮度假屋的人要少得多，而且购买它们的人通常会长期持有它们在我们地区价格范围的高端销售量要少得多-人少周围有很多硬币 所以，我们最终得到一个中位数，它告诉每个人这些房子价值 X - 比你这里的平均房子实际价值低一点 这当然会在每个郊区发生在短时间内在特定价格范围内发生销售过剩，并且中位数发生变化以适应这种情况媒体将其作为市场运动的指标，但充其量是;短视 其他房子的价格并没有真正的变动 所以，这只是感觉，在新闻媒体上听到这些报道的人会听，而现实是不同的
评论
我喜欢让它响亮的放大器；明确：中位数价格是一大堆废话 如果您对该地区不太了解，那么对于拥有临时办公室的人来说，它们是误导和欺骗性工具来销售报告、杂志、研讨会和房地产除非您了解自己的 ****，否则您应该永远不要使用中位数价格来做出购买决定不是它不是，它们都是错误的如果你使用它们，你也是，除非你用它们把你的 RE 卖给当然相信它们的人
评论
这很有趣这个论坛是如何运作的 如果有人加入论坛并且只做广告，他们会因为发送垃圾邮件而被击落，并因为没有为这里的集体知识做出贡献而受到批评。然而，如果有人加入并贡献了他们的专业知识，他们仍然会被枪杀因垃圾邮件而下线 一条不一致的消息 请原谅我，胎粪；我不明白 Garry Mac 在这里发表他的想法与说 Prop 或 Jacque 或 Andrew 之间的区别，他们通常被允许随心所欲地发布和贡献许多抵押贷款经纪人在我的金融线程中也这样做想象一下，考虑到他们在市场上的日常交易，所有这些人都会提供相当多的专业知识，我认为他们的存在使论坛变得更加丰富，加里的签名确实提出了一个相当大胆的主张，我相信他会有他的理由他也不是一个人在那里，尽管他对中位数定价的想法可能相当不错现在在资深论坛成员和投资者中，但我确实认为重要的是要记住并非每个人都已经达到了相同水平的知识和/或成功而且有时，我认为，我们中的许多人都可以通过提醒一些小事来做让这个房地产游戏如此有趣，无论如何，我想我想了解的是，为什么你特别反对 Garry 或者，你是否建议任何可能参与可能从发布关于真实房地产，应该被禁止
评论
我提供服务，也提供一点点信息不等于做广告，而不是用你的名片介绍自己，我期待辛也禁止我
评论

评论
加里，你可以随心所欲地争论，对我来说毫无意义 经过所有的风风雨雨 29 年的房地产投资 18% 利息零 CG 多年时间和租户问题我仍然认为你赚了一些钱如果有人在 1990 年至 1992 年期间购买了房产，那么请这样看比他们付的少，我知道的几位投资者发生了什么在此期间的销售额然后中位数可能会大幅波动，但如果样本不错，中位数数字可能非常可靠尽管马匹对于课程来说，没有什么比体面的可比销售额更能计算出价值 Gools
评论
是的，你会是正确的我在谈论价值的房屋数量 - 抱歉，我没有提到这要归功于大脑放屁威莱尔，你是对的，如果不是 2001 年，布里斯班内东南郊区的 1994 年至 2000 年期间，也与时间，任何购买的人新房产，租金也下降了 可悲的是，他们所要做的就是多持有一段时间。虽然有人说“我的”周期是 7 年，其他 10 年。阅读，每次的动态都不一样，所以很难说“这个”；是下一次“增加”的触发因素；可悲的是，媒体在他们的故事中使用中位数，这就是人们所理解的 没有办法知道，郊区的哪些资本改进等促成了增长，除非你可以使用一些房产，并且可以根据任何“资本”监控他们的销售价值变动；改进等 我记得有人告诉我，当我年轻的时候，把投资比作在一家大酒店的电梯门厅里 每个在场的人都会有一个观点，关于哪个电梯会先到达顶层 选错了一，可能会让你失去一些额外的收入，没有选好一个 哎呀，我现在会得到报酬 咧嘴笑
评论
你有权发表你的意见 但是请不要错误引用我 返回并阅读发帖让我知道我在哪里提到“下四分位数和上四分位数”！
评论
你是在虚伪你已经简单地将中位数视为一个毫无价值的工具严肃的投资者需要查看上四分位数和下四分位数中位数以获得对市场的良好感觉——当你拒绝所有中位数数据时，你从未提到过如果没有中位数、周转时间等统计数据，投资者将不得不依靠像你这样的人来获得所谓的指导，我相信你我喜欢 - 给你更多的佣金 你赚了对这些线程有很好的贡献另一方面，OP似乎希望人们放弃所有统计数据并转向他寻求指导这就是你和他之间的区别
评论
实际上他是说有两种方法，并且是quot ;个人选择哪个更准确”;也许他在学校或 sumfink 没学过数学 首先他告诉我们这不是很好，然后他告诉我们他一直在使用一种类型并且它“非常可靠”。这是一种两种方式的赌注，我是一个明确表示它们不仅毫无价值的单独使用，而且无论使用何种方法都会误导和错误那些狡猾的中位数一直是spruiker可用的最佳工具，因为偏见总是向上显示菜鸟一个总是上升的 RE 中值图表，告诉他们“你不会出错”，“RE 永远不会下降”；并显示一个 resiwank 图表来证明这一点 如今，任何想要找到它的人都可以免费获得所需的数据但是让我们面对现实吧，在“现实生活”中；财富分配不会有太大变化
评论
一些非常好的观点感谢马克
评论
我明白你的意思关于选择性使用中位数来证明自己的目的的人的意思使用 ASX 的 All Ordinaries Index 的推销员 1980 年，当指数本身刚刚创建时，这些不正当的家伙提出了 All Ords 的 70 年图表 回到 OP 我对他的态度感到不舒服，这种态度是这样的：“你不需要任何数字，相信我，我是买家代理，我最了解”；投资者需要使用统计数据，并且拥有上四分位数和下四分位数的中位数通常很有帮助在投资界，精美的图表和演示文稿，花哨的标签“专家”；和“研究所”；等等电视采访，写的书等等等等，我承认我也相信其中的一些，但幸运的是我有足够的数据（当没有互联网时）可以使用这些数据，我很快意识到这对我来说没有意义 > 20 年后有更多真实数据可供使用，我相信这没有任何意义想象一下使用中值方法绘制股票或股票行业的 CG 图表会是这样的：quot;平均份额是 5 美元，所以 ABC amp ; 4 美元的 Centro 以低于市场价值 20% 的价格买入，即时获得 20% 的收益”；您仍然必须“给他们一根骨头”；一些图表，一些 2 方式的赌注，还有一点免责声明和特别优惠，我已经看够了
评论
不要让我谈论这个话题，我已经花了数千个小时试图弄清楚不同的 GICS 行业以及如何从行业内的错误定价中受益 当计算指数时包含与特定行业无关的公司时，这非常令人沮丧
评论
案例 1534 为什么中位数统计数据是垃圾（如果数字是small)：据此，切尔西的单元房中位数接近 100 万美元，而独立屋的价格还不到 2010 年 7 月的一半！ http:wwwrsrealestatecomaucgi-binrsearchaspamp;svicamp;uchelsea 通常该地区的单位售价仅为 $300 - 400k
评论
布里斯班中位数误导性中位数的更多示例 2009 年 3 月至 2010 年 3 月中位数变化的郊区选择实际转售价数据变动比较 Clayfield -6%, 11% Springfield -2%, 7% Minyama (Sunshine Coast) 48%, 88% West End -4%, 97% 来源：Matusik
评论
I不得不说我同意詹姆斯的观点，当一个新手来到这里只是为了出售他们的商品时，我是第一个跳上跳下的人这完全是垃圾邮件但是，加里已经尝试做出贡献无论他的建议或意见是否同意你自己的并不重要 他没有跳到这里说“来参加我的研讨会！使用我的服务！或任何其他垃圾邮件工具（这可能会导致帖子被拉或被禁止）”；他只是给出了他对中位数价格的看法 许多其他论坛成员都有某种业务，他们会以某种方式从他们在这里做出贡献中受益，不同的是，那些受益的人并没有考虑到这一点
澳洲中文论坛热点