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在澳大利亚地产投资



Dazz 在另一个线程中发布了这个——我认为它可能值得讨论，作为学习商业地产的一种方式。它在昆士兰的新英格兰高速公路上它正在签订合同，所以在这个阶段这都是假设的我的一些想法——我我很高兴被证明是错误的 我在商业方面的经验很少，但我想了解更多所以我对 SWOT（优势、劣势、机会、威胁）的看法 优势：出色的回报 很长的潜在租约成为绝佳的高速公路位置 劣势：距离第一次期权到期仅 35 年 以及夜间睡眠因素，如果需要超过 35 年的任何借款可能会很困难 零售燃料市场似乎疲软- 商店几年来一直在下降 鉴于地上水箱，保险可能很昂贵 - 保险可能是贷款的条件 机会：如果租户要离开，它可能仍然会带来好处零售店，鉴于其明显的高速公路位置 外卖食品和小型汽油店可能是租户的一个不错的选择 威胁：租约可能在 35 年内不会续签 旁路或交通分流可能会影响交通
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好吧这确实让我注意到了如果我要跟进它，那么我在网上查看后的第一个想法就是开车飞起来，在人行道上放一些皮革, 问店主的一些问题 人们会告诉你的东西很神奇，特别是如果他们认为这是一次性接触 看看周围的燃料供应 Allora 位于 Warwick 附近，至少有 2 个加油站 去布里斯班的路不通这个加油站 所以它似乎只迎合当地人 地上油箱看起来很奇怪 这可能是他们实际向当地农民提供燃料的副业 希望看到该业务的 Pamp;L ss Per 说不关心上限增长，但非常关心现金流的寿命 干杯
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感谢您的想法 HandyAndy 必须实地检查虽然它不是通往布里斯班的道路 a 确实说它是悉尼到北昆士兰之间的主要公路交通连接 我的另一个想法是回报可能反映了风险——包括与主要城市的距离，那里的回报可能会更低且更安全，并且附近有类似土地的可用性 另外，在这种情况下，是否有可能以更低的租金但更长的时间重新谈判租约
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（Heresay）听说加油站的贷款是lt;60％LVR如果贷方甚至考虑其他长期考虑因素是：租户搬出，您可能会留下一块“受污染”的土地 加油站将存在多长时间 技术一直在进步，化石燃料也可能化石化 只是少数激发deba的考虑te pinkboy
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谢谢 Pinkboy我的计算基于 65% LVR, 15year Pamp;I term pw 偿还超过 35 年的债务 $235k 一些夜间睡眠因素 生活中没有什么是可以保证的 就我个人而言，我更愿意在更安全的地方进行一半价格的通信投资
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没有人有提到要对土壤污染做尽职调查 这是你对任何石化场地最大的问题 场地修复费用是多少 谁承担费用 你能证明谁负责
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我认为帖子中的帅哥4触及那个SNM！ pinkboy
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我不会碰有驳船杆的加油站 油罐车漏油等泄漏的潜在污染以及如果 EPA 对你进行大量审计的补救工作相信我，他们比大多数企业风险更大< BR>评论
在您引用的场景中，您只需支付高达 26,000 美元的本金折扣 使用整数：100 万美元 PP，6% IR 收入：67,600 美元年利息：60,000 美元年利率：35 年：本金折扣 26,600 美元 再次，非常整数不考虑本期 35 年复合递减率的影响 最佳情况（再次以整数表示） 使用 LOC 形式的股权借入 35% 并支付 IO 剩余的 65% 用于在 PI 购买（因为贷方由于风险较高，希望在商业上还清债务）35 年支付 Pamp;I 的 65% 贷款将显着降低它，因为它将是 10 年或最多 15 年的期限我会让你计算出数字，但是你明白了，我也觉得 10 年任期还剩 35 年，这将推动贷方有很高的信心，所以你不会得到更高的 LVR 而且，正如 Dex 上面所说，去加油站的家伙搬出pinkboy时可能会带来额外的头痛
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实际上1300美元每周是利润，而不是总收入广告中提到的总收入是每年120,000美元加上60,000美元的利息，那就是60,000美元每年可以用来支付因此，在 35 年内还清了超过 210,000 美元 如果您拥有 resi 财产的股权，而且我不允许减少已还清贷款部分的利息 土地税将取决于土地估价和所有权, 但我猜可能在 $4kpa 左右
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啊哈，我的立场是正确的，我看到了 1300 美元的收入这不是可选的，而且贷款期限要短得多，只要 10-15 年关于土地税，同样如果没有租约，将很难确定提供什么 LT 很可能由租户支付 好如果有的话 pinkboy
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租户公开提供的机会有多大财务我不明白他们为什么愿意提供这个，谁拥有该物业对他们作为租户几乎没有影响如果他们是大型车站链的一部分，P amp; L 有任何好处（假设它是一个基于组的 P amp; L 而不是所讨论的一个站）如果这个站是有利可图的，但作为一个整体不是这个站怎么办
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广告指定 LT由业主支付，所有其他支出由租户
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好主意 Geoff 我认为天生就有几个人对这个话题感兴趣 谁知道 SWOT 的良好开端 我在过去是，如果管理不当，任何优势都可以很快变成弱点，反之亦然，如果管理得当，威胁很容易变成机会，然后变成力量。看看我的蓝色贡献
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即使他自己也这么说
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你忘了对剩余现金流征税 6万美元需要相应减少才能用来偿还贷款
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是的，好点而且由于所有的 6 万美元都可以用来偿还贷款，因此必须已经有公平的应税收入，所以边际税率很高
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有每个人都忘记了他们在说什么人们正在寻找每一个可以想象的风险和每一个可以想象的小肿块嘿-这是房地产投资，她不是没有风险的，不能保证没有人说过任何关于这件事的假设 每年产生的 60K 利润来自这一套房产就像第二份工资，你团队中的另一个人的工作接近澳大利亚的平均工资，基于投资者绝对愚蠢地蹲在投资而不是黄铜剃刀上，并且让租户几乎承担了持有投资的所有成本，包括全额 100% 抵押贷款的利息，完全免费携带 每年的利润如此之大，以至于人们可以现实地考虑偿还贷款 房子和公寓永远不能说 房子永远不会产生足够的租金来支付利息100% 买房所需的贷款，更不用说任何差饷、水费、保险或维修费用，所以一无所有，支付时根本没有利润减少贷款，不会很多年，即使那样，与贷款规模相比，金额也微不足道在我的角落里徘徊，所以我不需要记住，这些都是很小的入门级属性 这是道路的开始，而不是结束 当你遇到大小为 10 倍的属性时，会让你大吃一惊的是这个，有更好的租户，更好的租约，更少的风险和 10 或 15 倍的可用自由现金流 当你的工作变成一个笑话时，你可以负担得起给老板轻弹，开始自己的生活，开始认真的生活改变投资我很欣赏商业的更高回报，但出于各种原因我更喜欢住宅，风险更小回报也更少但我不太可能在没有租户的情况下度过 6 个月我永远不会说永远不会< BR>评论
You'll never quot;kn呜呜没有人“知道”；这个游戏没有保证 如果你正在寻找一个确定的东西，这不是可以玩的池塘 如果这是你渴望的，请远离这个游戏 对于大多数人来说，这种恐惧足以阻止他们死在他们的足迹 对于一个很小的群体，他们能够克服那种恐惧如果现在足以阻止你，那就足够了，永远阻止你这当然足够了o 阻止绝大多数不投资商业地产的人口（超过 995%） 放心，在这个问题上你属于绝大多数人 幸运的是，我的工作不是说服你或其他任何人任何事情 我的工作就是静静地坐下来，从玩这个游戏中收取租金 毫无疑问，你会自己决定你想如何处理你的事情 祝你的决定好运 wylie
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谢谢你 Dazz生活中没有任何保证 我们在住宅方面做得很好，并且会坚持下去 但我永远不会说永远，我不会冒险我父母建立的资产，我只有权获得一半任何投资都没有保证，但我确实看到坚持我所知道的风险要小得多
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Cheers Dazz,我需要读一些像今晚这样鼓舞人心的东西
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高收益高风险要记住的事情
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我认为在这里锻炼一下rewa是值得的rds 和风险 通过更好地理解风险，管理它们变得更容易，如果一个人处于那种情况下 我在商业地产中看不到的住宅物业可以提供的东西是资本增长 我在我的房产远远超过了我收到的租金而且在房地产中很容易利用这种增长而不必出售任何我能够在通信中购买的东西都将是其他房产增长的结果但我不会对这样一个符合给定条款的房产感到满意 首先，我买不到它 虽然我的 LVR 和优秀的资产，以及相当合理的被动收入，来自我出售业务的供应商融资的收入, 不被银行认可，所以我不能表现出服务能力 其次，我会在一个篮子里放这么多鸡蛋会感到不舒服必须找到50美元K pa out of my own pocket 这不是我能做的事情 这就是了解风险和我自己对风险的承受能力可以提供帮助的地方 如果我要购买该房产，如果可能的话，我会更舒服较低的租金以换取更长的期限
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Dazz - 这些是人们应该寻找的回报或总和吗？这样的事情在商业开始时似乎更可持续 想法 http:wwwrealcommercialcomauproperty-retail-wa-kalgoorlie -500241117
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E级租户在高风险位置的WALE相当低 糟糕！ pinkboy
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Geoff 我看到你和其他人在这个帖子中表达了这一点，这很令人沮丧，因为它与我们的经历完全相反 六年来，自从全球金融危机以来，我们的小群购买并且持有 RIP 在资本增长方面做得很糟糕 当然，他们在这一点上做得很好，但他们只是保持了自己的地位，但是在更短的时间内，我们的 CIP 的价值几乎翻了一番，因为这是一个不错的期权组合低 IR 带来的吸纳、租金上涨和收益率暴跌 有了杠杆，股本回报率非常令人愉快！虽然一直有几个额外的男人代表我们在角落里海狸 - 我喜欢这个比喻！考虑到我们在旅程开始时遇到的困难，我们目前的现金流状况很难理解 因此，懒惰很容易蔓延 现实情况是，CIP 和 RIP 在很长一段时间内都经历了相同水平的资本增长术语，总体由稀缺因素和通货膨胀驱动 只是增长的原因是完全不同的我，这两种资产类别之间的主要区别在于，对于 CIP，您可以获得较低的杠杆率，并且需要更大的现金缓冲来帮助您度过任何空缺。然而，作为回报，您会得到几个额外的男人在您的角落里代表！顺便说一句，该物业看起来不错-如果我看到它，我肯定会更加仔细地看那些收益率这些天越来越难找到
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看中他这就是为什么商业地产是最终的反周期play 当经济衰退，租金下降，要求的收益率上升 当经济繁荣，租金上升，收益率下降时 这是一场完美的风暴 这两个因素的结合可以让你在几年内变得如此富有 即使是随机数的例子，如果您购买的商店的数据如下： 租金：每年 50,000 美元 Cap RateYield：8% 房产价值：$625,000 想象一下，如果经济好转并且 5 年后的数字是这样的： 租金：$70,000 Cap RateYield：6% 房产价值： $1,166,666 增长：每年 13%t 保证每年至少上涨 CPI，加上市场审查和棘轮条款
有趣所以如果一个人要进入 CP，这个周期的哪个部分最好在
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我们的经验正好相反我们在我们的非住宅地产超过一半的时间线 也许这是“你看不到，因为你选择不看”的正常人类特征。重复一遍，CIP 的资本增长超过 RIP 的资本增长从水里吹出来
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这真的是神话吗，虽然99%的人甚至不考虑商业，就像你说的，所以很多人甚至没有比较，更不用说来了那个（被误导的）结论我知道直到最近它才真正出现在我的雷达中它基本上与投资英国政府债券在同一个联盟中我从未想到过的事情
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原谅我 Dazz As据我记得，人们一直只谈论收入 wrt CIP 我发布了这个帖子（感谢提醒！）为了了解更多信息 然后一些问题 1 至于这个特定的财产 外部财产的增长可能性有多大郊区，那里可能有许多其他可比较的网站 如果在昂贵的补救措施之前只有一种类型的租户可能，在审查时可以推高多少租金 这个房产的租金是否更高，因为风险更高 2 如果我购买的房产与说租约还剩六年（比如a 7 + 5 + 5)，如果年度租金审查与通货膨胀挂钩，增长将仅限于适用于租金的通货膨胀 那么资本价值与租金挂钩 在这种情况下，是否可能仅在更新时间，只有在可比租金大幅上涨的情况下 3 对于有 CIP 的人，您对增值的经验是什么
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大家好，我是 CP 的新手，所以请纠正我如果我错了，但据我所知，与住宅相比的主要区别之一（我讨厌尝试将所有差异抽象为“主要”，但初学者必须从某个地方开始！）是你就 CP 而言，需要处于更好的现金流状况，因为当住宅领域困难重重时，您可以至少签一个短期的并等待它结束，但在商业领域，您确实需要签署多年协议（在最低限度），如果你以便宜的价格让某人加入，你就会坚持下去一段时间我对此是否正确？ 我被教导的是进入住宅以建立股权和强大的现金流头寸，然后扩展到 CP 是否正确 如果不是，那么它是早期的“积木”之一；我想在它生根之前摧毁的教训
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jerrybee 每个人对此都有自己的看法，也有自己的经验原因是因为我可以购买我喜欢的任何级别的风险，并且我可以看到市场准备为该风险支付什么所以如果我想承担更多的风险，因为我可以看到超过相称的回报，那么我可以抓住它 或者，如果我只想在 10 年内获得稳定的 7% 净现金流，并在最后有一点上涨空间，那么我可以选择具有这种类型租约的房产，并与优质租户签约 CIP 市场提供了大量不同的地点、租户质量、租赁期限、租赁期限、行业风险、土地内容、支出风险、财务担保、资本收益潜力和现金流，仅举几例 相比之下，RIP 市场看起来非常“平淡”； - 我们都知道风险回报比较 我喜欢 CIP 市场，因为即使您永远找不到完美的交易，您也可以找到因各种原因而被其他人忽视的交易，并在可接受的范围内提供良好的上行风险对我来说有风险 当你坐在那里等待下一次房地产繁荣时，不应低估强劲净现金流的复合收益 与疲软的 RIP 现金流相比，这种事情让你有信心放弃日常工作这让你想知道“多少才够”！
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嗨，杰夫我对你的问题的看法：1 - 对于这个特定的财产，这些问题的答案只能从你的研究和尽职调查中发现这些问题正是为什么它有助于磨损一些鞋革与该地区行业的人交谈以了解正在发生的事情以及上行空间在哪里土地可以增加各种重新的价值asons - 无论是住宅还是商业建筑 同样，由于各种原因，建筑物的重置成本可能会上涨 顺便说一句，租金不高，因为风险高 如果这是市场设定租金，那么租金就高，因为这就是它的价值在市场上 您必须了解市场才能知道是否是这种情况，如果不是，是什么推动了这种情况 供应商或关联方作为租户的情况可以将租金推高至市场之上以提高销售价格 - 必须检查 2 - 如果其他一切都相同，那么是的 但是如果上限利率收益率由于利率下降而下降，例如，无论租金如何变化，这都会推动资本增长 如果您购买的房产锁定在较低的比市场租金多几年，你可以等到那个时候，把租金恢复到市场上，如果这个租户或其他人在市场基础上续约，你就可以享受上涨 了解推动资本增长的因素可以让你选择ase it，如果这就是你想做的事情关于目前两英尺 3 的房产的市场价值 - 我之前在此发布过
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为了补充第 1 点，我记得像 Pinkemba 这样的优质工业物业的租金相当高部分原因是缺乏可供选择的房产以及靠近布里斯班机场现在供过于求
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