澳洲澳大利亚房地产 首次商业投资 - 寻求建议 悉尼

在澳大利亚地产投资



我有 300 万现金，50 万股股票，可以借 1900 万美元 我是 40 岁，供养妻子和 4 个孩子跟上通货膨胀的步伐 几年后，我将有更多的时间来开发房地产 监督了一些住宅区，并且不反对房地产开发 我正在考虑的一些替代方案： 1 在理想的居住区找到独立的商店并放置顶层房屋以增加住宅收入流 2 混合租赁的独立式建筑，最好带有一些住宅组件 3 长期租赁质量租户，例如繁忙地区的银行 4 在悉尼火车站附近购买，以期在新的 LEP 下进行住宅开发允许 4 层 5 任何其他想法 我会对其他人如何处理这个问题非常感兴趣 感谢阅读
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所有听起来都不错，但我会说由于 lac，开发对你来说有点困难k of cashflow 缺乏现金流是潜在开发商的头号杀手，所以也许对商业房地产进行被动投资是一个不错的选择
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你是否拥有任何可以利用的财产你是怎么做到的持有这么多现金
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我们拥有自己的房子（300 万）和 3 个投资住宅单位（2300 万） 1900 万的贷款额度是我可以用我们的房子作为抵押品的住宅抵押贷款的最高额度购买商业地产我可能会借更多钱，但它不会是住宅抵押贷款，而且我必须支付更高的利率过去几年我们的计划是升级我们的房子（认为住宅市场的声望端是软的( BR>评论
你的300万现金包括你的财产吗住在你的住宅单位是否免费抵押你需要多少投资收入你目前获得多少净投资收入
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一切都还清了，300万现金存放在银行账户中，净收入为 4%收到的租金约为每年 7 万 我将很快支付 4 笔私立学校的费用，因此每年 20 万的收入（索引）将是最低限度 我正在寻找租给 NAB 的主要道路上的一栋建筑，目前还有 9 年的时间租赁和 3 x 5 年期权 有很多兴趣我认为它会以 4-475% 的净收益率出售 我知道人们会说我会疯狂地以 4% 的收益率购买商业但它确实给了我想要的收入流即使租户在 9 年内搬出，它也是一个 500 平方米的角落街区单层，位于繁忙的 Rd 火车站附近的 3 或 4 层区域 似乎很适合开发 你认为这很合适吗？我应该最低收益多少购买谢谢您的所有建议
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这都是相对的 现在有商业利率了ng 大约 5%，4% 的收益率看起来并不那么疯狂
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你 50 万美元的股票是否会派发股息？收入和管理税 知识产权收入中的 7 万美元是否在您和您的妻子之间平均分配 除了孩子上学，您最关心的风险是什么 您需要多少现金储备 - 20 万美元到 30 万美元 从您目前的数据来看你应该可以得到gt； 20 万美元的被动收入（税前），同时确定 300 万美元的最佳投资因此，就目前而言，由于其源自股票和知识产权，几乎一半的被动收入被有效索引，我不会占用 300 万美元一个单一的商业 IP，因为你的灵活性会降低我总是会在现金存款中保留一定比例（可能是 100 万美元），以便在流动性和现金利率增加时利用现金利率，我会将剩余部分投资于各种较小的 resi IP，指数基金直接分享多样性和税收，即印花税抵免、折旧等
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感谢您合理的建议 WillG 如果悉尼的住房负担能力越来越差，我会担心我需要帮助我的 4 个孩子买房 所以在后面我的想法 我认为我必须让我的资产随着悉尼土地价值的增长而增长在有限的土地供应上还购买了一个正在进行重新分区上诉的地区 我的 3 个 resi IP 都是我后悔的分层单位 我对商业的吸引力是租户在某些情况下支付土地税 因此，真正的净收益符合银行利息基础资产升值是可能的 我在想一个独立的悉尼 resi IP would 可能只有 1-2% 的净收益（扣除土地税和其他支出）
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感谢您的理性回应 WillG 我担心我的 4 个孩子在悉尼的住房负担能力，想知道他们是否需要我的帮助来确保他们的房子在 15-20 年的时间里 所以在我的脑海里，我觉得我应该尽量让我的资产跟上悉尼房地产市场的步伐 我的 3 个 resi IP 都是分层单位，我想在悉尼长期持有土地似乎需求只会在供应有限的情况下增加 土地税粉碎了小收益房屋提供的租金 如果我能找到一个租户支付土地税的商业 IP，我可以获得银行利息收益并拥有增值资产 长期在悉尼与住宅相比，商业地产升值率如何再次感谢所有建议
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过去 7-10 年非常糟糕在我工作的商业地产领域的一小部分，商业地产现在刚刚恢复到价格为 5-7 年前
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嗨，adamwex，你的财务状况已经很好了——干得好！您是否调查过银行是否会为您提供独立的商业地产投资贷款，而不是让您动用您在 homeresi IP 中拥有的股权。例如，将 300 万美元现金存入您的储蓄账户，保留 50 万美元作为现金储备，以及将剩余的 2500 万美元用于商业 IP 的押金 + 印花税成本，LVR 为 70%，产生 8% 的净收益率，商业地产利率为 5% 所以这可以为您提供约 6900 万美元的商业 IP（最好是一个以上的租户和不同的租约到期时间），净收入为每年 552,000 美元，利息成本为每年 242,000 美元（4.83 亿美元的贷款，即 70% LVR），因此净收入为每年 310,000 美元仍然有 50 万美元的现金储备为您赚取利息（每年 2 万美元，基于 4% 的利率），50 万美元的股票为您赚取股息（基于 4% 的收益率估计每年 2 万美元），来自您的 resi IP 的 7 万美元净收入，以及您 homeresi IP 中未开发的资产（5300 万美元）可以借用并在以后使用 所以这是 310 + 20 + 20 + 70 $420k pa，在使用您的 homeresi IP 的股权之前，或者您现在没有积极工作，您是否只能针对您的 homeresi IP 获得信用额度 如果是这种情况，那么您可以将 2500 万美元现金用于您提到的针对您的 homeresi IP 借入的 1900 万美元资金，因此总共花费 4400 万美元用于商业 IP，包括印花税成本
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4% 的收益率是可以的，具体取决于我想要的位置宁可在具有增长潜力的非常好的地方获得 4% 的收益率，而不是在某些农村城镇获得 10% 的收益率但这只是我
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我会在合理的范围内查看我的借贷策略，将商业广告提升到最高水平我可以使用允许重提取或理想情况下抵消的设施 如果您不需要现金，请不要用现金购买资产 如果您担心未来 - 那就这样计划 永远不要假设您可以在需要时获得借款，更不用说什么时候你想要他们对于有你资源的人，当你不需要时借钱的格言它比大多数 ta rolf 更适用
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几年前，如果由住宅物业担保，CBA 提供了高达 50% 的个人信用额度 他们没有询问有关您的收入或您想做什么的问题有资金 利率与最便宜的抵押贷款利率相当 可悲的是，这种产品似乎已经消失了 有没有人在新西兰有过房地产投资的经验 一位朋友对他在但尼丁的 resi IP 非常满意 显然没有印花税，资本利得税或土地税和比这里更高的收益率 资本增值似乎也不是太寒酸 不利的一面是货币风险和试图将其带回澳元时被敲诈 我认为您可能仅凭银行汇率就损失 1% margins
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是的 8 9 10 % 收益率在主要中心相当容易 但尼丁应该能够利用学生住宿和单独出租房间来实现高收益率 没有 cgt 只适用于你住在那里 我会想象如果您从澳大利亚投资，则不会，与这里相比，进入市场并留在市场上更便宜，几年前仍有 100 % 的贷款，但现在控制的贷款额超过 80% 欢呼
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嗨 adamwex , 几个要点, 我有几个上面有公寓的公共物业，还有一个我在后面的停车场上再建 3 个住宅单元-计划是为了灵活地分层它们，以便以后在投资时再银行租户进行融资销售确保空间灵活，以后可以轻松转换 - 例如，移除一个大保险箱可能会花费一些成本中心也是 - 如果它们位于一个岛屿的位置在郊区进行类型分区他们可以是一个安全的赌注，也经常在以后具有重建潜力 我喜欢 TPI 评论中的数字声音
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大量现金你做的第一件事，之前你做任何投资都是为了考虑一些资产保护、遗产规划和一些税收策略有一些方法可以大大改善事情
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