澳洲澳洲房产 悉尼这种情况如何解决

在澳大利亚地产投资



对于我的一个朋友： PPoR 价值 180K PPoR 的贷款余额 100K (CBA) 可用现金 50K 在过去 3 年在租赁物业上经营一家外卖餐厅 想要以 260K 的价格购买一家商店（接受报价）并开一家合适的餐厅（就餐）有足够的现金（上述50K除外）进行装修以将物业转换为合适的就餐餐厅问题：如何安排财务以获得最佳税收优惠和最大现金流
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I如果他买了新房产，他会关闭现有的餐厅 或者他会保留两者 在任何一种情况下，商业地产的最大杠杆约为 70%，所以即使他可以偿还债务，他也需要超过 50k 这可能有来自他的 PPOR 的交叉抵押或再融资以利用股权
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感谢您的快速回复他已准备好与 PPoR 进行交叉抵押银行（CBA）准备在835%，但似乎太高了我最初的问题更多的是关于最高税收的结构例如，他将他的 50K 存入 PPoR 贷款以释放更多股权，然后银行借给他 105%（通过业务获得税收优惠）
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835% 的标准商业地产贷款，借款人充其量是可以的所有银行都非常标准 你可能会在这里和那里便宜一点，但你不能将它与住宅利率进行比较，因为它是如此不同如果你想要 7 年代中期的利率，你的 comm LVR 必须相当低（~ 50%）并且您需要非常非常强大的服务但是在回答您的问题时，是的，最好将 50k 放入他的 PPOR 贷款中，然后再融资以提取股权用于他的商业商业财产然后他会有最大的可抵扣债务但是我会建议他尽量避免交叉抵押在商业上 - 你最不想要的就是如果谚语击中粉丝，银行可以完全控制
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我想我很久以前在某个地方读到过：即使你不 X-col，银行 h就像你的其他房产一样，反对违约一个房产，前提是另一个房产也在同一家银行是正确的吗所以即使最近降息，835%（3年固定）的利率也可以
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是的，听起来不错这不是我在说的，尽管 X-Coll 最烦人的是，当您甚至没有违约时，如果您选择逐步抛售您的财产，银行将完全控制资金的去向大多数情况下，所有收益都将用于还清贷款，而您从兜里的销售中一无所获，直到您卖掉所有东西 情况不是很好 利率对我来说听起来很正常 就像我之前说的，您可能会得到它较低，但这真的取决于你朋友的财务状况有多强
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顺便说一句，我假设你的朋友有很多营运现金 ta rolf
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他已经在从事这项业务了进展顺利（小规模） 银行在批准贷款之前，请他的会计师进行公关提供现金流量表和过去两年的纳税申报表 他已经使用了电器等，当然还有日常运营的现金流量 他和他的妻子是合伙人，他们都全职工作另一个人为他们做兼职他们正试图赞助另一位来自印度的工作签证厨师，因为业务要求
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贷款成本和借款能力非常重要，但我会建议企业和财产的所有权结构可能会对长期前景产生更大的影响您的朋友可能真正需要的是与他的会计师一起做一些业务规划
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他为什么有买这栋楼 把它改成一个可以坐下来的餐厅 他可以在租来的地方这样做 利润听起来太紧张了，因为购买这栋楼会消耗他所有的现金，他会把他所有的鸡蛋、收入和资产放在一个篮子里道具rty 投资决策应该与商业决策不同 如果他的租金低于 21,000 美元（260K 美元上的 835%），那么他支付的利息机会成本要多于拥有而不是租金 你通过营业额和出售善意，这是可扩展的，而来自财产的收入通常不是如果业务倒闭或无法正常工作，他们将失业并离开家，没有资产坦率地说，我认为他租用可能比购买更好，大多数企业的资本回报率应该远高于物业的收益 BTW，大多数餐厅不赚钱，而外卖往往只是一些想法 RightValue
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^^^^what^^^^he ^^^^说^^^^ 房车提出了一些有效的观点“为什么企业主更喜欢租房而不是拥有自己的房屋”的话题quot;在论坛的这个领域已经讨论过很多次，总体情绪是，大多数人宁愿将资金重新投入到业务中以获得更好的（短期到中期）回报 是的，企业主有正当理由购买他们的房屋，但这通常是出于以下几个原因之一 他们需要一个非常具体的建筑，按照规格建造，没有房东愿意和他们一起走这条路适合他们 他们还必须确定他们不会很快超出该位置 他们有大量现金，无法忍受向房东支付租金的想法 听起来，您的朋友不属于这些类别，所以我会认真考虑 RV 的建议，先走租赁的道路（即使这意味着要进行重大装修），然后首先验证业务可行性 也许另一个选择是他协商高级采购拥有“选项”；在 2 年内与现在的业主协商一个条款，让他优先选择以“$X”的价格购买该物业； （x 可以通过增加租金和租赁选择等轻松确定）但如果他改变主意，这不一定会锁定他至少，他将能够将闲置资金重新投入到业务中开始（当他最需要的时候），一旦他站起来，他仍然可以选择购买一旦他在餐厅经营了两年稳定的交易，他也将处于与银行谈判利率的更好位置他的腰带如果一切顺利，他只负责租赁而不是失去很多干杯BD
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感谢您的建议使讨论更加相关：目前，他正在租赁他的外卖店的地方 不适合改成静坐餐厅 但是，他有一些桌子，有些人喜欢吃饭 没有合适的厕所和合适的停车位 租约已经结束，所以要继续一个月-按月自动取款机 这是一个小镇，在正确的地方不多t loaction 他对这个楼盘感兴趣的原因是： 1 位置好 2 街角的建筑大小合适 3 楼外独立空间，适合8-10个停车场 4 主楼后面一块漂亮的土地（该楼盘的一部分), 适合建造看护人住宅（议会口头同意） 5 该物业的租赁成本高于他将支付的利息 6 业主尚未准备好“选择” 他非常乐观他将拥有新房产的营业额要好得多主要费用在厨房（使它更大，一个冷藏室，一个大洗碗机，管道，隔油池等）家具也几千
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这个这是一个非常有效的观点——这是必胜客不再做餐厅的一个原因另一个因素是，即使该物业今年位于正确的位置，但是 - 考虑到任何数量的事件 - 在 5 年内位置可能完全错误，但他现在很穷由于购买的位置，我不精通商业 - 但已经看到这种情况一次又一次地发生，这个十年的热点是下一个十年的潜水纽卡斯尔是一个关键点那些在 1989 年之前在繁华的内城购买的人在 1989 年之后绝望地挣扎CBD 作为“市中心”的各种关键要素而消亡；搬到 Darby St、Hamilton、The Junction、Charlestown 和 Kotara 主要医院搬到 Lambton在Whyalla呆了一段时间他现在的位置是市中心的街道，正在死去，许多商店都空了所以他想搬到更好的地方，比如Playford Avenue或Essington Lewis Avenue，那里有越来越多的企业来
评论< BR>您会发现这在 Sanjayag 商业地产中很常见！地区城镇更是如此 你的朋友是否对上限费率以及它们与地区商业地产的关系进行了自我教育，他可能不会那么热衷于“购买”；事实是，随着事情的变化，区域性风险会更高（正如您已经提到的主要街道），因此大多数房东希望更快地获得投资回报，因为他们通常必须承担更长的空置率，这反过来又会增加租赁成本 为什么会您想将您的（全新的）业务锁定在受限的现金流和一个可能会或可能不会成为下一件大事的网站 然而听起来您的朋友已经对他打算做什么并且只对如何做感兴趣让数字发挥作用 至少，他应该与专业会计师谈谈如何构建财务结构 祝你好运 BD
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With the Whyalla steelworks 预计在不久的将来会大幅（如果不是完全关闭的话）裁员，我根本不会在Whyalla 买任何东西 目前已经有数百人裁员我知道你对市中心的意思- Whyalla 的问题是真的没有市中心，或者任何东西的位置中心，除了在新的购物中心周围，我知道城外有矿场，但是如果工厂关闭，我想开车一个小时就可以了，而且因此，Whyalla 又开始死去，然后那些在矿场工作的人可能会搬到离奥古斯塔港和林肯港更近的一些小城镇，这些地方是投资和发展业务的好地方 - imo
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昨晚和老公聊天——谁比我更了解他对在Whyalla atm 购买的想法笑了他说在不久的将来在当前矿山和Whyalla 之间还有另一个矿山上线，并且仍然无法发货为什么阿拉，但如果钢铁厂关闭，那么工作岗位的流失（以及服务业和零售业的工作岗位流失）将永远无法通过采矿来弥补
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啊，区域的乐趣 一个主要雇主关门了整个城镇都受到影响 人们问我为什么要投资像商业这样有风险的东西，但认为将他们的现金投入不到 25,000 人的购物中心小镇，最大的雇主 (18%) 是金属制造业，他们正在关闭商店而你你的朋友真的很想在那里买
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而且不仅仅是直接为钢铁厂工作的18％会受到影响对于每个直接员工，我想每个人都有1-3个家属（妻子和孩子)，另外 2-3 人致力于满足他们的每个需求——超市、外卖、家庭服务、学校教育、医院、一般零售、汽车服务销售、银行、洗车、宠物护理等
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我加入了 OneSteel 2007 年 4 月，甚至在我之前就听说了它存在的不确定性来到这里 目前，我认为它不会在不久的将来倒闭 公司只是投入了 6500 万美元来修理熔炉，并在包括海水淡化厂在内的其他项目中投入了大量资金 他们在现有港口（在钢厂）不再有该镇臭名昭著的红尘，因为公司已经改变了他们的技术 目前，他们正专注于采矿扩张，但仍想经营钢铁厂 Quest aparments 的大型建设正在紧锣密鼓地进行扩建购物中心的批准和建设阶段 1 开始 新的大型公共图书馆即将开放 K-Mart 即将到来 很可能 Bunnings 也来了 嗯，哈比也在 Onesteel 工作，在 Waratah 的连锁店相当高，处理钢材质量问题和海外客户也花费了大量时间（大约 10 年以上）飞下来，住在Whyalla 试图解决集中器安装和后续问题
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两个 oppo从同样可靠的资源中发表观点对我来说，虽然专业人士根本不会否定骗局，所以我会通过我怀疑我们会不会就那个桑贾亚格达成一致，但我能理解你为什么如此热情，因为你是一名居民并且任何改变都会直接影响你但对我来说，我会暂时坚持我的主要城市商业广告，并为此感到高兴 祝你和你的朋友干杯 BD
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回到问题 大家好, 我刚刚搜索了这个帖子（几周前由我开始） 所以，经过尽职调查，我的朋友打算为他的堂食餐厅购买这个商业物业 PP 是 $260+GST 问题1：经纪人表示，如果我的朋友以他的名义购买房产并租给他的企业，他可以证明该房产的收入，因此可以获得更高的LVR（可能是75-80％）他可以这样做吗？这是一个好建议问题2：他会得到消费税退还，如果他以自己的名义购买并出租给他的企业，我认为他可以；他的妻子是唯一的贸易商，其公司名称注册了 GST 但我怀疑他或他的妻子自己注册了 GST 问题 3：过户师说印花税将适用于 PP+GST 而不仅仅是 PP 是否正确 双重浸渍由政府感谢 Sanjay
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不确定问题 2 或 3，但贷方不喜欢在租户是房东的商业物业上放贷 他们减少此类交易的 LVR 哦，优质的 80% LVR商业地产是天上掉馅饼，除非你想支付两位数的利率，如果租户是房东，可能性更小，除非你当然不告诉他们
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评论< BR>大家好，我的朋友买了这个房产实际上，他的会计师设立了一个投资信托（朋友的妻子是董事，他是提名人），该信托以70％LVR Trust的价格购买了CBA资助的房产正在将物业出租给我的朋友和他的妻子所拥有的企业正在装修中
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好结果祝贺并希望未来最好
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更新新餐厅已全面装修并开始营业3 周前 我的朋友得到了很好的回应 他做得很好，不得不增加他的所有新老客户的员工 已经申请了酒牌，很可能会在 10 月中旬得到它
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恭喜你，万事如意
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还是很好 我又在看这个帖子，想报告进度： 1 餐厅进展顺利 2 除了我的朋友和他的妻子，他们还有 3 名员工 3他们已获得另一位来自印度的厨师的签证批准 4 购买和装修的总成本约为 40 万美元，但业务蒸蒸日上，与他的旧外卖店相比，营业额增加了约 50% 5 获得了葡萄酒的酒类许可计划促销 6 地块有空置部分在这处房产的后面，他将在那里建造一个看守住宅 获得了议会的规划许可并通过了建筑审批程序 结果：1 他通过这个项目创造了更多直接和间接的工作 2 居民很高兴拥有一个很好的设施 3 政府正在从他的收入中获得更多税收
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这一切都是伟大的！
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