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在澳大利亚地产投资



好的，所以我们有一天看到了一笔交易 一个建立良好的永久业权医疗中心，在不断增长的地区（按人口计算）有稳定的贸易，通常由医生提供服务 包括来自一家上市医疗公司的一群医生，他们从事大量的公司工作和单独的药房、理疗师、病理学等，每个人似乎都在同一地点做得很好 只有八岁，折旧率很好 租约写得很好，但不是“水密”；如果我们自己委托他们，我们会希望看到数字显示： - 净收益率超过 10%，所有支出均由租户支付，包括我们的物业管理成本 我们非常喜欢租户支付收取费用的概念租！ - 为这笔交易计入股权和债务的全部成本，每年可以从房产中获得 7 万美元的净现金流量，这比踢裤子要好 - 唯一美中不足的是只剩下几年了锚定租约 不能拥有我想的一切，但有一个五年的选择权，如果他们不接受它，我们会感到非常惊讶，因为他们正在赚钱，而且设置非常适合他们的运营 平衡利弊我们认为它看起来很划算，所以我们买了它 前一周定居 在寻找一个像样的 CIP 三年之后，我们终于找到了一些东西并直接跳入了深渊 我们将在几年后发现不管这是不是个好主意！非常感谢在此过程中帮助我们的论坛成员您知道自己是谁，您的帮助非常宝贵，谢谢！经过这么长时间（包括 4 个月 + 和解），它一直很热闹，我们仍在从高位跌落现在，进入下一个
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祝你好运准备好寻找其他医生以防万一您当前的租户离开了-医疗中心的位置非常灵活，但目前数字看起来不错
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不错，他增加了其中的一些，您就离开了
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恭喜一个建议医生似乎花时间处理租约并喜欢阅读整件事确保一旦你被允许，你的下午就会得到他们但是祝你好运，很高兴听到周围有一些很好的交易（也许是时候研究一个不同的领域了）
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恭喜他干得好 在经过如此长时间的运行（在你的情况下，超过 3 年）之后制定计划，这是一种很棒的感觉 期待听到关于下一个 BD
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干得好！我不认为你能在这些类型的房产上获得 10% 的净收益，所以很高兴听到锚定租赁上市的医疗集团（我猜它会是 PHC，因为 Healthscope 最近被除名）
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感谢大家的好话@CPM - 如果主力租户接受他们的选择，那么我们将在相当长的一段时间内无法再进行租约 我有两个想法是否要按他们关于选择权的选择，因为我不希望他们回来试图权衡市场租金审查与选择权此外，如果他们仍然想要这个地方但选择权到期而没有被接受，它打开了机会至少重新协商租约的某些方面@JIT - 是的，但猜错了！顺便说一句，要价的收益率是 85%，但当我们找到他们时，市场已经对供应商产生了相当大的影响
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恭喜 HE，这是一个非常好的收益率 有棘轮条款吗与医疗 CIP 租赁 是否被视为零售或办公室 您是否在网络、报纸或其他地方找到它 您是否在本地购买或是否为此冒险跨州 我对此完全陌生，非常感谢您分享您的经验
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嗨，埃文，谢谢 是的，这些租约上有棘轮，但这不一定总是一个特点 只是要协商的其他事情 如果您的意思是这样，分区是商业性的-租户的数量不是足以赋予本州的《零售商店法》任何管辖权尽可能多地去理解，但似乎所有的quot;学习”；
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恭喜你的第一个通信交易你是如何庆祝的
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谢谢 Dazz 好吧，当我回到家时，孩子们只是在发疯，它把我们带走了晚上的大部分时间让他们整理好并上床睡觉之后在昏倒之前有足够的时间喝杯茶庆祝无论如何我们从来不想庆祝 - 我们在这种时候的思考过程主要围绕着“哦不 - 什么我们做完了吗？想法而不是特别快乐的想法 不是提着收拾收拾都好累啊当然，现在感觉没什么事可做，所以我又来发帖了！尽管有人抗议说她“一直”在做 CIP，但我们通常优秀的和解代理（对于 RIP）放弃了她在这方面的大量时间，这并没有帮助。显然不是——我们不会再走那条路了
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有了像这样的+CF，我不得不想知道为什么没有医疗专业人士把它留在他们的SMSF
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人们总是想知道为什么支付现金流正租金的租户根本不自己购买房产并撕毁租约有很多原因，但最大的原因似乎是在他们看来，他们的资金可以更好地用于他们的业务为组织赚更多的钱 这种信念是否正确，是未来的事购买他们经营的场所，并宁愿为他们支付当年支付的所有租金申请即时减税 只有极少数人支持购买场所的概念，他们权衡诸如此类的事情稳定和归属感，这显然是不要被放在他们电子表格的一个单元格中，但从长远来看，当他们这样做时，所有来过的年轻会计师通常都会说“唷，他们明智地买了回去的地方，因为这么少的总和不需要支付租房确实在经济困难时期对组织有所帮助”
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祝贺HE！我希望一切顺利
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另一个可能是他们已经很清楚他们想尽快离开那里！这就是我们承担的风险 感谢 INVSTOR！
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干得好！听起来很划算
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干得好，你是如何找到这笔交易的
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应该对交易后的庆祝饮料进行调查
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定居后我们能做的最好的事情就是吸湿布，但这对我们来说是奢侈的 waas luucky 我们所拥有的只是一个托拉格
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今天和未来我非常相信怀疑大多数企业都不是在商业房地产中，他们从核心业务 ta rolf 中赚钱
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两家最大的 GP 医疗保健提供商 Sonic 和 Primary 租赁了他们的大部分网站
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恭喜 -这是一个令人印象深刻的产量！继续您的投资，看看 balmain 是否满足您的财务需求，随着市场的复苏，我们正在帮助许多客户完成这个加速过程，正如您所知，周围有一些物超所值的房产！
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恭喜你！！在我敢肯定会付出很多努力之后，这听起来像是一笔大买卖，而且当之无愧的结果
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他，你提到了在这笔交易达成之前你花了三年的时间努力寻找那是一个漫长的过程如果您有如此多的股权准备投资于 CIP 您是否发现很难持有您的股权并等待“时刻” 您在此过程中一定见过很多平庸的股票 也许您差一点错过了一个或两个沿途但我相信它现在得到了丰厚的回报，LVR 将像石头一样随着现金流量下降
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前 18 个月用于了解不同的行业、不同的城市和州、立法、阅读即时消息、查看租约之间的差异并比较不同的房产 大部分时间都花在希望我们拥有更多股权上——在 500 万美元至 1000 万美元的范围内，这些交易确实开始看起来更具吸引力！更好的收益、更好的租户、更好的房产和更好的租约，同时发生——难怪会发生联合组织接下来的 12 个月用于许多潜在的交易，这些交易由于某种原因而失败，其中一些是我发布的在这里 主要原因是与那些没有足够动力在全球金融危机后市场实际销售并乐于坚持价格的供应商打交道，他们的权利是在我们遇到这种情况时学会继续前进有一段时间 - 市场在那里交易相当稀少最终我们找到了愿意满足当前市场的供应商接下来的 6 个月用于研究和解决这笔交易从来没有一个沉闷的时刻
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我想另一个在选择不购买自己的财产的企业中发挥重要作用的一个方面是它天生缺乏灵活性 示例 1：为了争论，假设您是小型零售店（我将以便利店为例离我们办公室只有两扇门）他们投入了大量资金来装修这个前提带照明、等离子屏幕广告、霓虹灯标牌的地段不幸的是，他们才刚到那里 12 个月，而 IGA 刚刚决定出租对面一栋全新建筑的整个楼层，以容纳新的 IGA Express）它的营业时间相同，拥有大量库存并拥有全国连锁店的购买力您认为谁会赢得这场战斗如果小型便利店购买了该物业，他们可能正在寻找出售现在*无人出租的物业的销售过程可能需要 6 到 12 个月的时间 相反，他们将不得不打破租赁，这不会很漂亮，但至少他们将有能力释放他们的资本并搬到其他地方 如果他们拥有它，那不是 6 的选择-12 个月我有很多零售业的朋友，但上述原因正是我永远不会从事自己的零售业务的原因。你可以控制很多事情，但没有人能阻止竞争对手在隔壁和 r让你远离我们的城镇 示例 2：我是一家制造商，我们需要仓储空间 如果你问大多数 CEO，他们将制定预期未来增长的宏伟计划，以及他们将如何在 5 年内超越大多数场所 现在尽管历史告诉我们这种情况很少发生，这仍然不会影响 CEO 先生的计划，因此他承诺在租用时购买一个房屋是愚蠢的不过这一天，我很乐意扮演一个无聊的老收租人，他无害地坐在后台慢慢地削减他的财富创造计划欢呼 BD
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我想知道医疗中心是否与其他行业不同医疗中心的现金流在整个经济周期中是最稳定的，据我所见，大型中心之间的竞争并不常见我对 High Equity 投资的风险是政府超级诊所，这应该是合理的透明以确认我认为，并且医疗保健公司租户在租金谈判中占上风，即“这是我们准备支付的租金，如果您不喜欢，我们将搬到其他地方”；作为尽职调查的一部分，我会联系出租给这家公司的财产的所有者，看看承租人使用了哪些谈判技巧
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quot;早上好，我是来自 BumF 的无名先生，我看到你是这家拥有医疗机构的大型机构的所有者作为您的租户，您能否告诉我您在尝试达成一项为期 10 年或 20 年的大型交易时以及他们的所有最亲密的谈判策略？点击下一步
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因为会影响公司的ROE 哈维·诺曼等几家大公司都这样做了，但这可能是因为杰里·哈维是大股东 但请注意，市场实际上是在强制价格折扣为此（即公司因“懒惰资本”而受到市场惩罚） 有趣的是，如果看一些中小盘上市股票，高层管理人员私下拥有建筑物然后“出租”是很常见的对上市公司尤其如此，当一家小公司从私营转为上市时，即管理层将公司上市时，他们将大楼保留在自己的私人投资工具中
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但政府超级诊所不太可能开业在已经有私人全科医生服务的地方去和医生工会谈谈那个 - 会有左，右和中间的竞选资金 - 这将是政治自杀
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你永远不会知道，直到你问，它只花费自我n 有些你会失去一些，经验是昂贵的老师 此外，出租人被问到这个问题时，当问自己有什么我要回答的时候，Mr.Nobody 可能会醒悟，最好不要让大型医疗机构接受交易任何人 市场和最幼稚的玩家一样软 小型独立人士在与大公司打交道时发起一点勾结并没有错 根据我的经验，它一直在持续，这是合作社和采购团的性质
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http:wwwmedicalobservercomaunewsi-could-be-crushed-gp-fears-super-clinic-fallout
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我在这里评论其他点，当我对这个线程的第一个评论应该是祝贺时啊迟到总比没有好
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你好，恭喜
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或换一张照片：
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Onya' HE，活下去以你的名义！
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见过任何看起来可怕的大鳍盘旋当谈到商业财务时，我认为它是管理层完成房地产交易的艰巨任务毫无疑问，长期拥有营业场所将有很大的好处，尤其是 10 年后当租金翻三倍时 问题是，管理层必须证明他们的财务决策和当前影响的合理性 - 而不是从现在开始的 10 年 如果他们愿意接受上市公司的审查，则尤其如此 私人公司有更多的回旋余地取决于业主的意见，但这仍然是现在美元与以后美元的问题虽然购买土地和建筑物在 10 年内可能看起来不错，但如果管理层可以在今年和接下来的几年中以相同的资本获得 20% 的投资回报率财政年度——他们将很难将资本债务花在房产上，这可能只会在 5 到 10 年内显示出不错的积极成果“嘿，吉姆，为什么我们要以 1000 万美元的价格购买我们在码头区的仓库房产去年，相反，我们本可以用同样多的资金在印度尼西亚、日本和韩国开始运营并建立客户群“只要我的两美分
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完全正确，史蒂夫，这一切似乎都归结为这个概念DCF 的“贴现现金流” 当会计师预测 15 年或 20 年的值时，从第 0 年的角度考虑时，这些金额变得无关紧要。时钟向前 15 年，突然它变得非常重要但是，20 年后，当你站在那个完全付清的码头区仓库里，当你的邻居竞争对手正在苦苦挣扎时，它们变得非常相关在他们的巨额租金账单下正如我所说，这一切都归结为首席会计师的态度，通常是大组织的首席财务官 大多数人走 DCF 路线并在他们在恕我直言的那一年安抚股东，更明智一些人咬紧牙关，因为无法估量的安全性和长期更好的现金流而暂时让他们的股东感到不安 我不相信会计师的 DCF 模型真的可以考虑考虑一下 15 年或 20 年后实际发生的情况——尤其是当公司的批发人员变动和增长租金因素等大因素如此巨大的未知数时
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是的，对于大公司的首席财务官的会计师来说等等妨碍了小公司，银行妨碍了（我很想买我的大楼！）
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我一直想知道为什么有人不建立一个公司结构全权委托信托拥有建筑物（受托人（S）是企业主），然后使用 pty ltd 将其出租，您一方面获得租金作为索赔，另一方面获得折旧和 CG
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你是什么意思，相关信托拥有建筑物并出租给企业主这是常见的越来越普遍的是企业主向持有房产的SMSF支付租金
评论< BR>是的，在
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我是一名管理会计师，但不是首席财务官级别 补充一下 Dazz 之前关于资本配置的说法，我想这个想法通常很快就会被废弃，因为如果你不得不扩大规模等，它会降低灵活性。还有处理“非核心”业务活动的概念，即使它确实有意义。我想这在很大程度上也取决于行业
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我最喜欢见到一位首席财务官并最终与他们达成交易以帮助他们不投资于“非核心”；生意我爱他们，你只需要找到几个这样的人，它会让你终生难忘 Bewdiful
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我是一名会计师，我不明白我们有一些点头他们每年支付 9 万美元的租金，而他们本可以以 6.2 万美元的价格拥有它，他们喜欢这个地方并想无限期地留下来，但是他们现在的租金是 15 万美元，他们仍然不会买它，说你想要什么，但这只是愚蠢的生意我想如果他们没有押金也许
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所以我假设你买了它而不是
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是的，我们一直是业主，真的让我们大开眼界交流的力量胜过 resi
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我最近与我工作的企业的合作伙伴进行了交谈，他们在那里租用了 6 个场地用于业务运营，并计划进一步扩展到 5-6 个场地（全部租用) 在接下来的几年里，他们告诉我的是，虽然拥有这栋大楼是有意义的，而且他们可以支付利息，但他们没有资金分配给 30% d CIP 上的存款 + 成本 而且，目前他们拥有的任何资本都更好地分配给重新投资于业务及其增长，而不是持有其他被动资产，我认为这种心态对我们这些想要的人来说很好成为被动的 CIP 投资者 这些人每个人都拥有自己的 PPOR 和一两个 RIP，但没有其他值得注意的硬资产，我认为 RIP 仍然是为 CIP 产生这些存款的良好基础：这很好高杠杆，低利率，被动和节税 +ve 现金流很好，但除非它很大，否则它不一定是为 CIP 存款提供资金的最佳方式，因为您使用的是税后资金 所以从战略上讲，我认为从RIP 仍然有意义，您只需要非常擅长您的房产选择、时间安排和利率管理，并尽可能地控制负扣税损失 对于任何业务，总有可能不会由于战略错误或竞争威胁等，经过这么多年的辛勤工作，一切都是值得的，所以在此过程中积累一些硬资产总是一个好的举措话虽如此，我认为成功企业的回报将胜过任何 RIP或 CIP 投资一英里，但风险要高得多
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这是一个公平的评论 JIT，我目前参与其中的重点是产生大量收入流，可以多次出售大图是 mul ti 数百万，而不是 100 万美元的财产 一个是安全可靠的路径，另一个是寻找风险更大、更脆弱的东西 我同意不同参与者的机会令人兴奋
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正是，这些人的退出策略我合作的目标是以 5-6 倍的收益出售给同一行业的更大实体（上市集团或更大的私人控股集团）如果他们成功了，他们很可能会笑，但否则，可能没有太多可展示的了对于它
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在某种程度上是对的，但我不相信你是在比较苹果和苹果 生意很活跃，它需要你不断的投入 没有持续的投入，尤其是在关键时刻工作长达 16 或 18 小时每天要完成一些重大事件，这一切都会崩溃 持有 CIP 是被动的 每个租户每月发送一封电子邮件以发送发票对您的时间不是很费力 可以在不到 30 分钟内完成 1 亿个投资组合
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你说得对，我会选择更多的风险和更多的时间将被动选项作为我的主要关注点，确保您的“风险时间 - 调整后的回报”；使用被动 CIP 可能会更好
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嗨 Dazz 还没有 突然在西部前线全部安静 你可以听到一根针掉下来 你永远不会使用 DCF 模型建造巴拿马运河 收入这将在 100 年后具有显着价值 在 DCF 模型中几乎没有任何价值 幸运的是，过去围绕大规模基础设施开发的选择不是使用 DCF 模型进行的，但不幸的是，目前 - 很少有会计师愿意或者能够查看 DCF 电子表格 Hi JIT 我不认为 CIP 的增长低于 RIP - 某些属性的增长肯定比其他属性增长更多，但它们在两个阵营中都存在 所以对我来说，RIP 在开始时的唯一优势是更大的杠杆作用（如果以更高的收益率进行补偿，则更高的 IR 是无关紧要的）而且这种杠杆优势仅适用于您在最初几年获得一些资本增长的情况，这可能不一定会发生来自 CIP 的更多现金流将淹没这一优势 所以我不相信刚开始时的 RIP 策略是最好的策略——它可能适合某些人，但肯定不是适合所有人 取决于收入水平、购买的房产、租户，地点等上面的声明
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嗨 Aaron 够公平的，但我想我在想，在 CIP 市场上，像这样的利基市场至少和 RIP 一样多。在 CIP 市场的这些利基市场上赚了很多钱
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是的，嗯，这就是所谓的“了解并学习你的零售业不，不，没有教训”，再也不会这就像在路​​上开车说“嗯，那是一个大坑——最好不要开进去”；然后在回家的路上，当你已经注册了那节课时，你似乎只是想看看坑洼到底有多糟糕被砸的那个早上，却发现自上周以来又被砸坏了 6 件东西如果您想保持忙碌并且不赚钱，那么零售物业是一种很好的投资工具我们都期待着扔掉老爷车，回到我们的公路列车上并沿着超级光滑的工商业财富高速公路倒退
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