你好小伙子们不是说我在市场上，但认为附件可能会激起那些考虑在不同的池塘中涉足的人的胃口 http:wwwanzjoneslanglasallecomau 如果我不得不快速总结一下；积极因素 1 蓝筹租户（即您将获得租金） 2 租户支付的支出（CR、WR、LT、Ins） 3 长期安全租约 4 市场审查这些对于 10 年租约 4 年后至关重要 5 租金上涨 4 6 全部在同一天拍卖 3 月 18 日 7 47 座大熔炉可供选择，范围满足所有预算 8 一些有不错的土地组成部分 9 一些有突出的角落位置 10 一些是可爱的古老文物建筑 11租约到期后，承租人会为您粉刷和装饰 负面 1 广告如此广泛，您将做得很好，可以讨价还价 2 不错，安全，一切都完成 投资通常意味着高价 3 有些是古老的文物建筑 自己做 DD , 不要问我哪些好看想到了——为什么这么卖很多澳新银行的房产
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产量好吧，达兹，我不会问你认为哪些好看，但如果你改变主意，请随时告诉我们我要问的是这种类型的房产应该提供的收益率大致是多少以及该收益率的倍数应该决定价格
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我无法进入租赁详细信息部分 有人可以帮我发布详细信息吗 真的很想知道商业租赁是什么样的以及其中包含什么谢谢
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网站有点紧张 这里是租赁详情 承租人澳大利亚和新西兰银行集团有限公司 已租用房屋 该土地包括土地上的所有建筑物、改进和构筑物，不包括承租人的财产如每个物业的详细说明 租赁期限 amp;选项 租赁包括 5 年和 10 年的租赁，另外还有 5+5 或 5+5+5 年的选择，具体取决于物业 租金审查 在租赁开始日期的周年纪念日每年固定增长 4%，并在每个年度进行公开市场审查选择期 如果租赁期限为 10 年，则将在第一个期限的第四年进行公开市场审查，而不是固定的 4% 涨幅其中：应付给任何当局的差饷和其他费用（包括单一持有的土地税）；与房屋、其使用和占用有关的房东保险；与该处所相连的公用设施；以及有限的维护和维修费用，除非国家具体立法另有规定财产 如果承租人在租约结束时没有移除承租人财产的任何部分，它将成为房东的财产，不包括自动取款机和夜间保险箱 租约结束时将归还房屋：内部清洁且整齐的;并且处于良好和可出租的维修状态 注意：以上摘要仅作为概述提供，任何购买者都应对所有合同和租赁文件进行彻底审查 可根据要求提供副本
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我记得读过一篇专题文章大约 4 或 5 年前在 API 杂志上发表的一篇文章，关于投资银行的建筑物以供出租的方式出售 隐藏的“缺点”之一；其中一个原因是银行经常缩小分行的规模，所以他们卖掉了自己的财产，因为他们知道将来不会需要它。实际上，他们正在关闭相关的分行并最终将其关闭；将这些区域整合成更大的区域，由更少的银行提供服务 必须让这些股东满意已建成”，因此仅限于您可以获得的租户类型 通常，这些银行分支机构位于乡村城镇或地区，银行不再认为这是一个可行的提议，并且可能很难在乡下城镇找另一个租户 然后你会用它做什么 把它变成一个时尚的咖啡馆、精品公寓或美发沙龙 如果它是一座遗产建筑，它的使用是否有限制，是否有任何翻新或改变等 我并不是说你不应该做这种投资，但你真的需要看看银行的未来计划，那个地区正在发生什么pulationcommerce 明智，并权衡这样做是否有好处
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我会尝试猜测收益率 我的猜测：在 6% 到 7% 之间
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我沿着这些思路思考我自己我只看了新南威尔士州和昆士兰州，因为这些是我知道新南威尔士州似乎都是昆士兰州农村地区的混合体 两个在 CBD 的 1-2K 范围内 - Fortitude Valley 和 Spring Hill 哈哈，我想，这些是“更安全” ;但是后来意识到，这些可能比农村更容易退休，客户只需一两分钟就去CBD分店
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我记得最近读过（不记得是什么时候了） ，银行现在正在考虑增加分支机构的数量% 鉴于承租人 (ANZ) 的名称和墨尔本地铁的位置，我怀疑你会得到不到 5% 的收益率
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给我看钱 收益率为 5-7%，利率95%+ 那么Grossreal提到的钱在哪里？ 10% 财务 告诉我我错过了什么
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也许 ANZ 正试图筹集一些美元来摆脱信用问题 http:www newscomaubusinessstory0,23636,23231656-31037,00html
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我只能重申LA的警告我们当地的ANZ银行前段时间被卖掉了，租给了ANZ银行，因此价格非常好，随后，澳新银行在格林斯伯勒大楼缩小和合并的分支机构在被出租给会计师之前空置了一段时间，但是，重新配置大楼以重新出租克里斯
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鉴于经验，如果你当时知道的话你今天做了什么，你会继续购买
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嗡嗡声我不是购买者所以我无法回答你的问题我知道建筑物的价值并没有随着其余部分的增加而增加街上的商店，因为它已经以高价出售了 克里斯
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hahahahahahaha 到目前为止的惊人反应 恐惧是一件很强大的事情 它会阻止理性的人死在他们的轨道上 为了正确看待事情，有几个层次与每个 IP 相关的风险人们从一个空置的街区开始，建造一些东西，然后去寻找租户他们比我勇敢，因为我没有这个毅力，但他们通常做得很好这另一方面是在另一端频谱，所有东西都放在盘子里如果这太冒险那么你肯定不会购买 IP，因为蓝筹租户签约了 5 或 10 年并保证租金，也许那里更安全，但我没见过它甚至我们的第一个 CIP，一切都已完成（租户租赁系统）并在盘子上呈现给我们，并不像这些蓝筹股租户在 10 年的 Leasehmmmm 之后会发生什么谁知道我从来没有遇到过能准确预测10年后会发生什么的投资人，如果可以的话，他们会很富有的，反正论坛上的共识是非常非常小心，你很可能会破产，失去一切有人读过一篇关于它的文章哈哈哈哈我没有这个论坛上的想法的人害怕他们不知道的事情，水手会在这背后的心理上度过一个愉快的一天有没有人真正拥有过其中的一个，并且可以根据经验发表评论
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Daz 我有商业地产，它的回报率超过 5%选择-购买者的手指确实被烧毁了，那是一家澳新银行，该银行合并并缩小了分支机构 小心的SSers-是的-我的投资就是我的生活-在我这个年纪，我无法重新开始，在你这个年纪你可以，这就是区别 克里斯
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Fear enough Daz 你能回答我关于回报的问题评论告诉我这笔交易的钱在哪里
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Crikey Top Stories 1 ANZ catches 中的类似物寒冷，市场打喷嚏格伦戴尔写道：上周三是英联邦银行的业绩令市场感到意外：盈利持平，拨备增加了 1.38 亿美元；上周股价下跌 75% 并在周五带动其他行业的披露导致该行业受到一些银行 2-3% 以上的跌幅的影响，其中澳新银行下跌了 53 美分 今天我们发现为什么它在上半年交易中被一系列惊喜抛售ng update 从紧张的市场来看，消息并不好，因为澳新银行披露了三笔问题贷款或交易，其中包括房地产和资源各一笔 约 3.4 亿澳元的总拨备将有效抵消今年的利润增长，从该银行今天表示，去年 10 月，澳新银行报告全年现金利润为 3,920 亿美元，这是在下半年成本增加 8% 和坏账准备金增加 39% 之后，这一举措已经发出信号，但仍然震惊市场 尽管今天试图用自信预测 2007 年基本收益提高 115% 以上来扭转这一消息，但市场并没有听到澳新银行的股票在最初几分钟内被抛售超过 5%交易，拖累市场的其他部分下跌这抹去了银行资本化中 230 亿美元的大部分，并使自峰值以来的价值损失超过 28%，这是前首席执行官约翰·麦克法拉 (John McFarla) 留下的美好遗产ne 从峰值下跌约 130 亿美元，澳新银行股价早盘下跌 58% 或 138 美元，至 2253 点 关于陷入困境的 Allco Finance Group 的中期收益和财务更新无限期推迟的消息，没有情不自禁；虽然 BHP Billion 和 Rio 铁矿石价格上涨 65% 的消息通常会推动市场走高，但不足以抵消 ANZ 消息的影响 The Commonwealth 又下跌 59% 或 273 美元至 4365 美元，今年亏损25%左右；澳大利亚国民银行一度下跌近 3%，或 83 美分，至 298 美元，而西太平洋银行在早盘交易中下跌 85 美分，或 36%，至 2251 美元 在我们的网站上阅读全文 Dave
评论< BR>不，我不能我没有对其中任何一个做过任何 DD 我不打算购买任何一个，所以没有必要做任何 不 这不是我的工作作为投资者，你有责任自己的 DD 我不是 ANZ 的销售代理 正如人们所提到的，他们可以完全根据您的个人情况 cr@p 只有您可以回答自己的头脑是成年人站起来的时候了，不要依赖别人如果你不感兴趣，那也只是fabbo
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奇怪的是，我从来没有想过你是ANZ的销售代理我想你可能会带着类似“实际上产量会在 x% 附近”之类的话回来。或类似的东西来纠正我的大致计算，而不是称我为害怕的孩子好吧，我在 1997 年买了一座挑战银行大楼，所以我已经准备了 11 年这座大楼最初是为霍瑟姆建筑协会建造的，它一直是全州范围、RESI 和挑战（至少），直到墨尔本西太平洋银行出售了 87 家分行，而不再需要这些分行 代理人表现出如此低的兴趣，以至于他们懒得预约检查，第 32 节是可在拍卖会上一页一页地钉在靠在银行 Real class 窗户上的毡板上！开标人是墨尔本银行的经理 除了我们之外，没有其他人竞标了 我们在拍卖后支付了大约 10,000 美元，并且眼睁睁地看着价格在接下来的两年内下跌——我们的费率通知就是明证！然而，该物业现在的价值大约是我们购买它的三倍前两三年来支付这处房产，但毫无疑问，它是皇冠上的宝石 我会马上再次购买 干杯克里斯汀
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干得好“坚持”; Kristine 等待的人会得到好事，或者类似的事情 在我看来，这些建筑物在 ANZ 完成后将有生命 获得您 10 年的不错的安全租赁付款 然后放飞蛾并转换为律师办公室或类似 你有足够的时间来制定战略 在农村和偏远地区有许多古老的银行大楼，它们为律师、会计师、房地产经纪人提供了非常好的办公室示例 唯一的问题是最初的问题，没有多少人想尝试这笔交易的钱在哪里 我的回答：可能会走下坡路，在 10 年结束后，您将被锁定到那时为止；而且我怀疑收益是否能支付利息，甚至考虑到 10 年的利率波动（我没有对此做过任何 DD - 只是参加论坛并根据我微薄而谦虚的经验提供意见
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Giddo 我倾向于同意你的评论 虽然我以前没有真正看过这些类型的商业地产并且会听从该领域的专家，但我已经看过其他零售建筑在墨尔本的东郊，吸引的价格迫使收益率只有 3-4% 这些没有像澳新银行这样的一级租户，所以你必须至少支付 20% 以上的押金 至少在澳新银行作为租户，我的理解是您可能会借更多的钱仍然使投资现金流为负
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我看了看，将这些数字计算为 5% 的收益率，然后是 6% 的收益率，给出了一个报价;粗略的;价格指示
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也许如果有人真的有兴趣，他们可以向澳新银行申请融资，如果这些房产是如此好的投资，他们会跳出公司的皮肤来提供融资汤姆
评论< BR>Tommy，如果您熟悉对抗性法律合同的制定方式，并且房东和租户之间的正式租约就是一个典型的例子，您就会知道这是不可能的，并且会是双方之间明显的利益冲突合同租客不能资助和协助房东购买要出租的房屋，然后期望成为承租人出租人将感激承租人，如果您参与了商业交易，您会知道你永远不会想要或更重要的是被允许像澳新银行的律师绝不允许那样严重地屈从你的谈判立场。简而言之，“他们不会跳出公司的皮肤来提供融资”，但是那无论如何都不能说明投资该物业的价值你迷上了它
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是的，达兹，我同意你提出的每一点汤姆
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这可能是一个很好的中期投资（即5年多后出售）我当然，我不确定 ANZ 的推理，但这种技术通常被用作快速赚钱的交易，将企业和永久业权一起出售 我将在下面给出粗略的数字 在一个出售食品的行业中以 500,000 美元购买一家企业25 的倍数，即净赚 200,000 美元 以 100 万美元的价格与企业一起出售永久业权 将一个实体用于企业和一个实体用于物业购买 而不是以 80,000 美元 (8%) 的价格租用物业，您签署租约5+5+5 时 10 万美元，带有 cpi 评论等，即对房东有利 企业现在应该转售 f或 45 万美元，因为净利润减少 2 万美元，销售价格降低 5 万美元，因为行业已经建立了 25 个倍数 该建筑现在可以在一周中的任何一天以 8% 的净回报率出售给不同的买家，并以 1.25 亿美元的强劲租赁价格出售一些公司的（一家主要的燃料公司）和一些特许经营商使用这种模式，因为他们开发了一个新站点，将业务出售给特许经营商，然后以可观的利润出售已开发的物业。他们再次略高于市场租金对商业价值，但对房地产价值的影响更大 这些特许经营商已经发现，他们可以从房地产开发部门获得比特许经营商更多的收益 返回澳新银行 鉴于租户的性质，收益率将低于 8%，所以把每年租金 1 万美元，回报率为 6%平衡表和银行在 10 年内将这笔钱用于其他投资的回报，总体而言，这是一笔非常有利可图的交易他们的资产在十年内不会影响投资者的收益，但在很大程度上取决于十年末发生的任何事情（即，您能否通过购买价格更优惠的建筑物在十年内获得更大的资本增长，将租金下降，建筑物难以出租（老式保险箱难以拆除，等等）
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如果你能达成协议并获得无限制的折扣抵押贷款资金（极不可能的情况），它可能值得购买，否则我不会用驳船民意调查来触及它
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嗨，所有有趣的帖子有三个原因 1 我被提及 2 令人眼花缭乱的问谁拥有这种类型的房产好是的，我有，3 在哪里这笔钱很简单，如果在租约中您以每年 4% 的 6% 回报率购买（这对我来说有点低），并说 5 年内的净回报率为 100k，现在收入为 121k，回报率为 6%，价值为 1.66 亿价值121k是 10.16 亿，所以在 5 年内你增长了 35 万，所以现在人们会说每年增长 7 万，但是相对于你的资金成本（9％）的回报是 3％，这将是 4.9 万，所以它是否有吸引力可能不是但我没有看到回报，也没有看到他们将要出售的价格，关于银行缩小规模，这不是负面的，而是租约中的正面，即将离开的租户必须对建筑物进行整修，所以你在他们离开之前得到一个租户 新的租户会有一定的要求，你出去支付他们的费用，然后他们是滚动租赁，我的银行上次空置了 1 周，因为油漆需要时间干燥是的，它处于有利位置 购买 400k 3 年后 reval 650k 2 年后 reval 890k 只是做了 reval 1200 万，所以在 6 年内获得了 333% 的回报并一直保持不变，是我们购买的最好的投资之一但它们是在退货时出售的，我会看看，但我会不要在拍卖会上买，我只是买了两个 comm 购买 1200 万银行价值 1400 万外部价值 2100 万，每年增长 5% 净回报 105% 另一个是购买 1.45 亿，价值 250 万 5 % 每年 1325% 净回报两个 cbd 悉尼，所以如果有人对任何一家银行很认真，并且您已经完成了检查和平衡，请联系我，我会计算数字，但我不会在所有 47 上运行数字仅出于运行数字的目的，我不会以 6% 的价格购买这种类型的房产，它必须超过 8%，然后随着时间的推移，4% 或 5%（我更喜欢 5%）会出现，并且如果你在正确的地方购买的话，它们会比 resi 更好，如果你在正确的地方购买，我不会看大城市的另一边，看看今天谁会租用银行以外的人并围绕它进行计划
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谢谢 GR，有在那篇文章中有很多很棒的信息我很好奇你目前的一项交易：购买 1.45 亿 val 2500 万 哪些因素可以让你购买e 仅占全价的 58% 或者您是在谈论未来价值吗
很有趣地看到一家大型银行的一次大笔销售我的第一印象是他们遇到了麻烦，但几秒钟后深思熟虑，我认为“为什么 ANZ 出售”是由于： - 将资金从更高回报的资产（贷款）转移 - 银行向更小、更多的地点转移的趋势，这些地点具有灵活的装修以适应不断变化的人口需求等 - 澳新银行每年都在向亚洲扩张，我希望他们有信心将这些销售中的约 25 万美元花在柬埔寨 中国 免责声明：这篇文章的作者在澳新银行（MQG，NAB）中超重：|
评论< BR>我对商业地产投资建筑法规要求每年都在变化不是很熟悉，我想知道你们（从事商业ppty投资的人）如何应对我参与了购物中心的主要扩建工程；增加建筑面积放大器；体积，购物中心有安装洒水器放大器的要求；升级现有的消防系统我没有参与该项目的财务方面，但我知道有很多争论，因为谁应该支付任何愿意分享的 100 万美元账单
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我的理解是建筑物只需要在建造时满足当前要求，每次有可用改进（火灾指示面板、系统等）时都无需升级，尽管在某些情况下这可能是一个好主意，我见过一些不满足的建筑物甚至有消防系统（大多数似乎有传感器），但在建造时符合代码，其他人在地面上并作为同一公司集团的一部分拥有最新的系统在你说的那样，扩展扩展意味着他们必须满足当前的代码area
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在我看来，所有较新的建筑物都有 10 年的租约，而较旧的建筑物则有 5 年的租期 可能是更新的线索 而且这些东西中的保险箱移动起来也不便宜，而且建筑物往往特意建造的问候
评论嗨，redwing，在我工作的地方，它很少对商业项目的批准进行回顾，例如 50 平方米的底层扩建会影响行进距离，从而影响消防出口的位置，因此，整个建筑都说，不所有翻新或扩建都需要消防系统，这确实是逐案处理，主要取决于建筑物的类别、总建筑面积和体积，具体取决于翻新的程度，有些可能需要升级，有些可能不需要升级，例如防火指示板技术，尤其是它们中的计算机化芯片变化很快，因此当 FIP 是旧的（不兼容）特别是对于大型办公室或购物中心，理事会放大器时，升级或附加组件非常困难；消防桥会希望业主升级系统以链接到消防部门（并非所有 FIP重新链接到消防部门）等与洒水器保险一样也可能受到影响
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嗯，47 场拍卖中的第一个将在 30 分钟内开始我要去参加测验
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是这样西珀斯一个看起来很有趣的人拿着支票簿
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如果有人明天参加布里斯班拍卖，他们可以在这里发布细节
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错过了几分钟的阿德莱德，但产量范围从 417%（阿德莱德 Nth，3300 万美元）到我认为 725% 的一个偏僻的地方如果你要跳进去，那是你的机会大租户，收入保证，长租约和一些非常漂亮的建筑物争取合理的价格 租户支付的财产的所有支出，所报的净租金都在你手中 所以，这就是西澳分行发生的事情； LocationRent (pw)Lease in yearsSale Price (K)Nett Yield (%) Kalgoorlie2,39410+5+51,550803 Derby45210+5+5350671 Bunburywithdrawn from sale Newman1,51910+5+5925854 Carnarvon1,0965+5+5+5705808 Port Hedland1,93210+5+51,290779 West Perth8,38410+5+58,250528 我认为 Newman 是最好的选择，不仅因为产量最高，而且它看起来像一座易于打理的坚固建筑，而且 Newman 有很多追求一个老家伙买了 Kalgoorlie 和 Carnarvon 他看起来比一头 $hite 的猪更快乐 花费 2200 万美元，他现在每周将收到 $3,900 美元 来自东部各州的电话竞标者获得了昂贵的西珀斯分店所有其他人都去了当地人无论如何，为了低风险（在财产方面几乎为零），一些老年人（没有一个低于 60 岁的人）捡到便宜货IMO 现在已经到了维克、昆士兰和新南威尔士州
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感谢 Daz 的更新
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好奇 ANZ 支付的租金对于建筑物的质量是否现实 任何机会他们已经做了相当于租金保证的租金保证，以优惠的价格卸载建筑物评论
不能肯定地评论任何国家分支机构，但我对西珀斯市场相当了解，Ausprop 和 kph 也是如此，净收益率为 53%，与该资产无关一个优质的租户比最近在郊区卖的便宜很多 10年后会发生什么不知道，但回顾我们10年前所做的事情，到目前为止的计划是无用的，对我来说，一个涉及10年的计划因此，时间线也无用对我们来说，我们在大约 3 年内打破了 10 年的时间线
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与一位参加布里斯班拍卖的朋友交谈他说这里的房产售价：LocationRent (pw)Sale Price (K)净收益率 (%) F Valley2,4883,000431 Toowoomba4,1923,000727 Cleveland2,8262,40 0613 Ipswich2,0001,750594 Caboolture1,7501,450628 Caloundra3,9033,510578 Redcliffe1,4611,400543
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这是一篇文章，其中包含一些销售价格和收益率 http:wwwtheaustraliannewscomaustory0,25197,23404512-256580,
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我想知道你是否有上周拍卖的新南威尔士州澳新银行的结果我找不到任何信息谢谢期待干杯，LindyLou
评论< BR>附件有新南威尔士州的结果
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知道昆士兰的结果
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http:wwwanzjoneslanglasallecomauimagesdownloadsauction_resultspdf
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加起来835美元磨坊卖掉所有这些建筑物是一笔不小的数目在奥兹，我想知道他们的会计师将如何应对 CGT
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在销售过程中，出售所有房产的代理人应该毫无理由地提高佣金率，看看他们的喜好自己的药
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我认为仲量联行男孩们说的大概是他们投资组合的 6% f 他们拥有的 ANZ 分支机构 就建筑物的原始数量而言可能是这种情况，但鉴于该地块中待售的 CBD 主要资产很少，这可能相当于其分支机构投资组合实际价值的 2% 左右陷入泥潭 鉴于此，我不会贸然下结论说某事“正在进行中”。以及任何值得警惕的理由上次银行在关闭这些分行后不久出售他们的房产 Caveat Emptor Cheers
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石棉 我购买了 Springhill Qld ANZ 分行 The Agent 提供了一份石棉报告，称该建筑物不含易碎石棉 ANZ 刚刚提供了报告称该建筑物确实含有易碎石棉，并承认拍卖时的报告由于错误而不正确 他们现在不接受他们的行为估计是虚假陈述，并要求我为确保安全的建筑物付款每次他们给你发一封关于它的信都会向你收取 50 美元
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同事拥有 ANZ 大楼，只是告诉她还有更多在出售 她说她不会再想买了，喜欢她拥有的那个，巨大的回报，但不希望其他银行多元化
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律师起来并迅速行动开始
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老银行 自 2004 年以来，我有一座前 nab 银行大楼，我同意评论，确保它可以用于其他用途，特别是如果涉及遗产（如我的）当我买有一个租户和两个空缺，我选择了一个受过教育的平底船，因为它是一个非常突出的建筑在角落里，现在在一楼有咖啡厅和餐厅，上面有办公室 我多年来看过的一些前银行将是重新配置的噩梦 而且这样做非常昂贵 作为一般规则，我确实会考虑其他企业可以占用一栋大楼，即使目前的租户看起来坚如磐石，我可能希望获得更高的回报率来承租。
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