我正在考虑从住宅物业投资转向商业物业投资，旨在建立被动收入流我将在未来 5 到 7 年内无杠杆投资多达 100 万美元 我觉得我不会获得多样性和质量直接投资只有 100 万 出于这个原因，我正在研究未上市的房地产信托，我已经确定了一些拥有良好入住率的信托，出租给优质租户，收益率约为 8% 人们是否认为这种方法是直接投资的有效替代方案投资 人们如何看待利弊无杠杆投资虽然您的投资可能没有杠杆，但请务必检查非上市财产信托使用的杠杆程度我的理解是其中一些杠杆率很高根据我的理解，另一个考虑因素是 UPT 平均每两年才对其资产进行一次估值，因此很难准确跟踪资产的价值
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我应该补充一点，我有从未投资过 UPT，所以请对我的评论持保留态度
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感谢您的回复 Edge7 您对信托本身被利用的说法是对的 我一直在寻找的那些有大约 40-50% 的杠杆完全不喜欢杠杆，但没有找到任何符合该标准的评论
没有杠杆的商业地产就像没有酱汁的意大利面这不会发生
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从未投资过信任，但考虑到了 投资金额也差不多但额外的成本往往会稀释很多吸引力 让每个人就重大变化达成一致可能就像拔牙最后我们直接利用杠杆找到了一个具有一点多样性（当然不是很多）并且具有有吸引力的收益的房产土地价值可能有更好，但您无法拥有一切 如果重估顺利进行，我们可能有能力再次这样做Rates 提高 UPT 投资的杠杆率可能会更加困难，因为您的控制权较少
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如果给出“最近”，我会认为这很可怕； Centro et al events ta rolf
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Rolf 在这里发表非常明智的评论 更糟糕的是，它未上市如何退出 是啊，当时机成熟时，它很容易，但在困难时期未上市意味着没有现成的市场 给我在这个板块的任何一天上市 肯定可以稀释到地狱再回来 肯定可以被圈内人玩 肯定当形势严峻的时候 公司可以停牌 但至少我有选择权 我可以搬家与时俱进 未上市的情况并非如此 据我所知，您拥有上市的所有负面因素，只有一小部分未上市的积极因素：潜在的更高收益率，因为它并非始终处于上市的聚光灯下
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未上市“任何东西”很容易进入但很难退出 信任通常是为了那些做信任的人而不是投资者的利益而建立起来的，如果经理们不能正确地完成他们的工作或离开，就很难控制我宁愿降低回报并保留对自己资金的控制权，阅读 Dazzas 持有的一些商业地产的问题 他们并不容易，而且经常需要有既得利益的人来保持他们的运作良好
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未上市的信托，如辛迪加，存在退出策略的困难 有吸引力的回报必须与如何获得收益进行权衡 租约到期情况如何 主要租户的损失将如何影响回报的稳定性 所有信托放大器；辛迪加依靠杠杆来创造回报 你会发现几乎不可能找到一个符合你标准的公司，除非你直接投资于直接财产 好处是直接财产风险较小，消除了管理问题 缺点包括失去所有税收优惠，直接投资将暴露你直接风险放大器；物业管理问题，空置影响回报等
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上市非上市基金的主要吸引力在于您可以将您的资金与其他投资者集中在一起以获得更好的购买力在商业空间中，通常您可以获得更好的回报你花的钱更多，因为来自买家的竞争减少了资本化率更高你必须权衡每个人所说的优点 - 回报与控制
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许多账户和一些经纪人，在这个投资领域拥有大量具有相似需求的客户群，并且通常可以组合2或3个志同道合的人组成一个小集团，进入那个5到10磨坊的“无人区”； ma 和 pa 投资者根本没有资源，机构投资者由于规模小而没有兴趣，感谢 Rolf
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确实会发生，但通常发生在闭门造车的私人辛迪加中 当然负面的是这些辛迪加，就其本质而言，有能力购买高风险类型的房产，这些房产提供了传统贷方不会触及的荒谬回报，因此，由于房产概况的风险增加，我也失去了很多，这否定了零杠杆的原始点我承认，Centro 是重新控制我的财务并投资于直接 CIP 的主要催化剂之一 对于不到 100 万美元的一小部分，我们能够确保 CIP 的回报率超过 9%，同时获得不错的 CG 上行空间@9 % 它肯定不会点燃世界，但它被其他因素的安全所平衡 干杯 BD
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感谢所有回复 这不是我会在一夜之间跳进去的事情，所以我会继续r研究和思考
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