澳洲澳洲房产 你是怎么开始的？悉尼

在澳大利亚地产投资



不确定这是否是这个话题的正确位置，但很高兴它被感动了我与一些商业投资者交谈过，似乎有一个特点——几乎所有人都开始了他们的住宅投资生涯无论是选择还是意外的是，他们最终变成了商业广告——运行评论也是一样的；很难获得第一笔交易，所以他们开始投资于一个更“有利”的环境知道你现在知道什么，你觉得今天这是真的吗？我正处于十字路口，虽然我有一种自大的态度，但我我有信心在即将到来的 resi 冒险中做得很好，商业背后的理想和理念真的很吸引我用超额收入偿还 50% 的债务，并再次使用两个明确的头衔，一头扎进另一个漂洗，重复一遍，我认为这是一个很好的策略，但如果你再有时间，你会做什么从 resi 开始，然后转向 comm 或直接从 comm 开始你会首先针对哪种 comm 财产类型
评论
嗨 Aaron，虽然我对 comm 财产完全没有经验，但我祖父投资了comm 属性，所以我一直有一点兴趣我的想法是，如果你是个有生意头脑的人（可能是硬****），注重细节，能理解法律术语，能很好地研究市场（空置，什么吸引租户，识别房产的缺陷，阅读租约），为什么不购买商业我认为你可以长期空置有点吓人（我不确定我妈妈是否在我成长的过程中用消极的想法给我洗脑，抱怨当其中一个房产长期空置时她没有收入时间！）我祖父买的所有东西都被卖掉了——臭虫 我叔叔是主要受益人，大约 6 年前买了价值 5 美元的房产 我认为你足够聪明，可以处理我认为商业化所需的一切——我的新手意见！事实上，你让我想现在也这样做！我真的需要我的半磨坊 ppor 每周带来 400 美元吗？这有点不费吹灰之力！！！
评论
谢谢你的回复我对你提到的一切都很好，我想是为了降低风险我真的很想直接拥有至少一个这样的因素，如果它是空置的，我可以将它用于派对和仓库混凝土垫烧毁比赛jk耻辱这些房产被卖掉了 - 可能被设计成某种of legacy
评论
你在看什么价格范围我认为完全拥有一个不是一个坏计划comm 彻底 是的，可惜所有东西都被卖掉了，它是为后代设立的！
评论
Resi 或 Com 永远记住，每一个都只是一辆可以带你去目的地的交通工具（那是什么给你的）选择哪一个取决于您的知识水平、当前财务状况、时间框架和个人风险状况 I ho pe 这有帮助
评论
嗨 Aaron 刚刚注意到这个帖子 我们只是这个游戏中的宝贝，所以我的评论可能还为时过早，但这并不能阻止我发表意见 - 如果我重新开始，我会去直接进入 CIP 并完全绕过 resi 东西 CIP 有各种形状和大小，但现金流几乎总是高于 RIP，因为如果没有妈妈和爸爸寻找他们的 PPOR 和情绪化行为，竞争就会减少。更长的时间来节省股权，但对于那些收入合理的人来说，仍然可以使用相当高的杠杆 优越的现金流使投资组合能够同样快速地增长而不会达到可服务性上限 - 只需要有足够的缓冲来应对合理的空缺风险 - 因为我们已经有一个 resi 投资组合，清算成本太高了 对我们来说，仅仅利用我们已经拥有的资产并使用该股权购买 CIP 交易成本会更容易和更便宜在这个游戏中有很多价值——至于哪个 CIP 目标，那个可以为风险提供最佳租户、最高回报和最佳资本收益潜力的 CIP 可以是任何东西——办公室、工业单元、商店等等等该领域物业的多样性，供应商和其他人错误定价风险的可能性相当高，但是这把剑当然是双向的，因为您最终可能支付太多或太少该物业的管辖立法是也是其他人之前指出的一个因素，但在我的业余观点中，有一定程度的回报也证明了这种风险是合理的，所以我不会做出笼统的陈述——每个房产都是一个独特的价值主张，有些只是比其他更有吸引力而已我的2c无论如何
评论
2c 欢迎感谢安东尼 我不是在笼统地发表声明，只是想知道如果有人再有时间会做什么，所以感谢一堆回答我想我真的在十字路口 - 我知道如何在 resi 中赚大钱，但我想知道这是否值得
评论
嗨 Aaron 我假设你的意思是主动而不是被动 resi 策略对我们自己的时间进行现实的评估，并对开发这些机会所需的时间进行现实的评估，并将其与税后、交易后成本回报进行比较，当这些成本包括在内时，积极翻新开发等式我们的策略很少叠加对我们来说更好的是选择被动投资并继续从事一份报酬合理的工作这样一个至少当我回到家时，我可以在孩子们还小的时候和他们一起玩，他们喜欢和他们的老人一起闲逛，而不是试图追逐完成这些交易所需的所有事情 我受够了palaver 已经在处理我们与家中新生儿的最新交易！不推荐 您似乎拥有可以显着增长的业务 您获得一些被动投资的策略，以便您可以专注于发展业务可能是一个考虑的选择 大多数富人似乎已经通过他们的业务获得了这种方式 只是一些我的想法——显然我真的不知道, 以 70 % 的体面利率获得最大的 lvrs 2 需要体面的补充收入 虽然您目前持有的资产产生的收入比您可能花在玩具上的收入要多，但贷方通常仍希望您经营您的企业或现收现付的工作 3 Sub 1 mill comm 在许多方面通常都不是最理想的，目前 max bang for buck 的最佳位置似乎仍然在 5 到 8 mill 左右，这是让大多数妈妈和爸爸失望的领域，但并没有吸引机构投资者 Plea请注意，这些只是概括，因为几乎到处都有体面的交易，但体面的交易并不是快速增长的真正原因，未被认可的潜力往往会导致 PS，我不会直接购买资产并试图在当前环境下套现 ta rolf
评论
HE，你的意见真的很有趣，你能否详细说明一下，在进入 CIP 之前，你将如何绕过投资 RIP 并建立一个体面的投资组合？可服务性可能不是问题，但你如何克服杠杆率 70-75% 与 90-95% 是一个很大的差异，尤其是在刚开始时可能会结合使用 RIP 和 CIP，然后逐渐进入 CIP 目前正在开发低于 1m 的 CIP，是的，我只是其中之一开始 我猜是胆怯的第一步 但是没有公平性可以走得更远，我想小错误比大错误更容易纠正 所以我相信会学到很多教训 实际上已经写下了一份清单本来可以到目前为止做得更好 希望通过这个学习绳索 我的想法 - 虽然不是数百万美元的 17% 净 11kwk 交易，但它仍然优于 Bamp;H RIP 收益我清楚地看到投资在 5-8m 水平和从搜索网络和阅读这里的帖子到低于 1m 水平虽然它们有不同的大小，但我一直在思考 CIP 对于像我这样的人在某个阶段是否为时过早，因为现有股权可以更好地用于 RIP 如果不是，为什么会有如此一致的趋势，以至于大多数 CIP 投资者从 RIPs Thanx Rixter 开始，明智的话识别 CIP 中未被识别的潜力以制造增长，想到一个词，DAZZ（不幸的是，没有太多其他想法浮现在脑海中房子和想象把新厨房放进去）
评论
它们可能有各种形状和大小，但我还没有看到任何 500k 的储物箱能带来不错的产量 也许需要更努力地寻找 在平均水平之上产量，165k 做wn 并且受制于财务 我知道有些人正在按照你的建议做 HE - Trog 是一个很好的例子 但是即使是 Trog 从内存中净赚了大约 7% 现在你可以在双 occ resi 交易中得到非常接近的结果，再加上 165k down 变成 65k 所以对我来说，尽管我很想追求 comm，但在股票出现之前，这将是 resi 和一些在 ASX 上的涉猎
评论
需要一段时间，但值得去那里我们的公共财产现在在短短几年内就收益率接近 20% 租户有问题 拖欠他们的信用编辑文件并打电话给律师并将账单寄给租户我现在知道成为银行的感觉！
评论
我认为 resi 可以成为建立商业存款权益的有用工具 我会做 resi再次，从“是”开始，但会尽快开始商业化
评论
我们在 2009 年底购买了我们的第一个 CIP，并且刚刚无条件地接受了我们的第二个我的想法：如果我们再有时间，我们会更早地去 CIP 我们根本没有很多 resi，但这仍然太多 我们的 resi 投资人口是蓝筹股的内城环（即距离 CBD 5 - 10 公里） 例如 - 当我们在工作时我们使用 Metropole 为我们提供了一个 resi IP，所以你会明白我们有什么类型的 resi 到目前为止稳定且良好的 CG，但非常普通的产量 为什么两个可观的收入，NG 能力，并且不想到处乱搞在弗兰克斯顿、梅尔顿等地以 20 万美元的价格收集 10 多处房产（对于那些这样做并从中赚钱的人没有冒犯，但我们没有想要管理这样一个“大”的工作；投资组合以及随之而来的管理和维护）快进继续这个策略——你永远不能退休，LOE在我看来是个笑话，我不想赌在轨道上清算一半的投资组合——最终不得不购买股票和 CIP 以获取收入 - 为什么不从一开始就这样做 - 牢记最终游戏并向后工作 所以我们决定保留我们所拥有的少量资源，并扩展到 CIP 和股票另一天的故事 - 所以将关注 CIP 第一件事是 - 可能发生的最坏情况是什么 - 它的空置 如果你构建它以便在空置时可以申请税收减免 - 运行内城 resi IP 现金流的数字有一个租户，与一个空置的通信 IP 并获得税收减免，差别不大 这应该让大多数人“舒服”；如果你的结构正确，空缺并不是世界末日我知道我“被保险”的 CIP 数量对他们来说，如果最坏的情况发生，他们可以从税收减免中选择下一步是选择房产的类型——我建议人们以较小的价值（比如低于 1500 万美元）零售是一个很好的步骤你可以获得优质的房产，而在办公室和工业，我想花更多的钱 这很有趣 - 在这个论坛上，人们认为由于零售租赁行为，零售就像 resi - 我不确定这是不是真的现金流是净的，而且与 resi 相比要好得多，这对我来说很重要 承认办公行业有更多的租户保护，但这对我来说很好 我只能建议一开始就看看很多不同类型的 CIP - 并找到一个您熟悉的类型（例如零售、医疗、办公室、仓库、工厂等），然后在地理位置（例如特定郊区或两个郊区）研究该类型 - 然后成为这些方面的 $m2 租赁成本专家, $m2 销售价格、上限费率以及您之前的近期销售和租赁uy - 在你的新“部门”中；还要确保为您的部门获得尽可能多的租约（附在销售合同中） - 并确保您了解它们的运作方式以及“市场”是什么；对于您所在的行业，我们的策略是购买面积较小、每平方米租金较高的房产，采用实心条状，靠近特定弹性区域的大型中心（即 Centro、Westfield 等），如果空置，几乎没有任何维护，低空置率，合理的收益率，一些贬值（虽然不是很好）让我们在第一个结算后 14 个月进入 CIP 它仍然一切都在计划中，所以这很好 我给出的另一个建议是，一旦你得到一两个 CIP——你的肩上会承受很大的压力 你意识到你可以简单地用 Pamp;I 支付它们，并且在 15 或 20 年后你可以站起来退休而无需做更多的事情——因为现金流如此好 当然，您可以更快地到达那里，或者最终获得更大的投资组合 - 但是知道这会减轻很多压力，增加很多 SANF，并消除这种疯狂的高 LVR 每年积累 1 次 resi 心态你想一想，在很多方面 CIP 的风险要低得多！无论如何 - 不确定这是否有助于亚伦 - 但它是我的 002 美元
评论
我对此的看法：根据我与合适的贷方的经验，我想说 75% 的 LVR 将是最大的通信交易是的，但只有当积累 CIP - 如果这是一个问题，请确保获得没有审查和 25 年摊销的贷款（例如，不是 5 年的子弹贷款）根据我的经验，我会说大约 600k 是避免废话的最低要求 实际上有我会在 600k - 1m 范围内有很多不错的东西不要气馁那些没有 5 到 800 万（甚至 100 万美元）可花的人！出去看看你是否好奇
评论
感谢特罗格多的解释——我在你引用的帖子中强调的那一点对西澳来说几乎是正确的，无论如何，西澳有一个新的结构允许我添加大约 60% 的收益来自于 resi 开发物业 - 所以他们现在肯定是有利可图的你请详细说明一下
评论
嗨，Trog，你的零售店在空置时要求扣除利息的结构是什么？我记得你有 7% 的优质零售店，你的目标是最低现金吗？返回
评论
嗨 - 单位信托，50 50 与妻子和我，以我们的名义借款 单位信托持有的财产（我们拥有单位 50 50） 很简单 我们正在寻找未来的租户结算 - 取决于租金折扣多少，我们最终会获得 68 - 7% 的收益率（希望高于 70%） 没有最低要求，但我d 不愿低于净值 63% 左右，第一个 CIP 第 1 天为 634%，14 个月后现在为初始购买价格的 665% 对此也很满意
评论
Trogdor，除了负扣税，与联名购买相比，这种结构的其他优势是什么 50 50 是否能够稍后将单位转移到 SMSF 或 DT 而无需印花税 节省土地税* 节省土地税（没有重复计算，每个都有单独的门槛在维多利亚州）* GST 合规性在信托范围内 - 更简单 * 我的理解是增加了向信托贷款和稍后取出资金的灵活性 我不确定您是否可以稍后将单位转移到 SMSF - 我认为不会，但这对我们来说并不重要，我们相对年轻，距离“退休年龄”还有几十年（3+）的时间；退休 您可以以自己的名义轻松购买 我想说的是，resi 的收益率是如此糟糕，以至于临时空置的 CIP 以及您增加的退税使其几乎持平！
评论
我认为这是“再融资原则”当然有道理
评论
嗨，埃文，我只支付过一次 LMI 以实现高于 80% 的杠杆率，所以我可能不是合适的人问无论如何，在我看来，高杠杆的好处在一个强劲增长的市场中是最大的，以便获得这种敞口并最大化资产。在我看来，这可能还需要一段时间，所以，如果我重新开始，我如果这意味着牺牲现金流，我不会急于尽快获得最大的风险敞口，在良好的良性循环中拥有更好的现金流 这可能是一个似乎开始缓慢的策略wer 但在我看来，它很快就会超越现金流更差的 resi 策略 当然，这两种策略都是被动策略——如果你选择主动投资路径，世界很可能看起来完全不同, 我还要强调 RIP 的 7% 总产量与 CIP 的 7% 净产量是完全不同的体验 我数不清有多少次我看到自己和其他人低估了真实成本RIP 的所有权在财政年度结束时汇总实际数字很快就会使差异变得非常明显
评论
好吧，所以 LVR 是一回事资金的可用性如何进入需要什么样的收入什么样的交易假设有20万现金可用于存款+价值65万的启动CIP成本假设借款人是单身，没有其他偿债义务，CIP贷款需要什么样的薪水怎么样更大的交易
评论< BR>为自己玩一玩 - 点击 t他的“债务服务计算器”：http:brokersadelaidebankcomaucommercial_loans_process_sshtml 或与*专业*商业贷款的经纪人交谈
评论
“爸爸妈妈”可负担范围内的商业物业往往是非常糟糕的投资 你需要超越这一点才能获得一笔好交易并避免长期空缺
评论
什么个人“经验”？你在这个部门有没有 Wunderbar Care 分享更多
评论
我认为总租金收入将对可服务性做出很大贡献因此找到一个体面的收益的重要性
评论
是 100 万神奇的数字在这里，wunderbar
评论
你支付的利率是多少，包括抵押贷款还款后的净利率，只是好奇，因为我可以在支付利息之前得到 6-7% 的净利率，在没有空置风险的情况下尽管我很想进入商业领域，但我更多地关注小型仓储而不是零售，因为我怀疑零售将在版本中跟进y 日本等国家的流行趋势，他们有百货商店，每种商品都有一种库存供消费者试穿，但是您必须在线订购（以后在家里的商店或商店），商品是除了衣服（我喜欢试穿）外，几乎每一次购买都是在网上订购和购买的，包括我昨天的柴火，我认为仓储（对我个人而言）是要走的路
评论
不，收益率就是收益率 - 即在任何抵押贷款付款之前，我支付 71% 以其他 resi 为担保的部分，865% 935% 为以 comm 担保的部分（固定变量） 你做得很好，可以获得 6 - 7% 的净收益在 resi 上 - 因为这将是 8 - 9% 的总收入，如果不是更多的话- 因为这些都有自己的重大风险 这就是您通常发现的人口统计数据这些类型的 resi IP，虽然我可能是错的，但我听到你在说什么，虽然我认为小型仓库也不会解决这个问题 - 传统零售的竞争对手通常会经营相当大的业务 - 而不是低端的小型仓库 例如你提到的百货公司将使用大型仓库顺便说一句，你什么时候在日本观察到这一点我最后一次是在 2008 年，但没有看到这一点，尽管承认那是很久以前的事了 我们的零售业也处于离墨尔本不远的高档海滨区，很多人度假和退休的地方零售对当地人来说既是一种消遣爱好，也是一种必需品，所以看不到人们从他们的精品店里换来卖高档衣服鞋子珠宝家居用品到网上购物！！
评论
很高兴商业物业，一旦空置，可以空置数月，甚至数年 每个人都知道这一点我知道很多人以高收益（8％+）购买房产然后拥有租客只离开几个月后，即使“租约”仍然有效，不幸的是，当您购买商业物业时，您不知道租户的财务状况如何您不知道他是否迟交租金，他每周的收入是多少 当然你可以开车经过并坐在商店外面检查 - 但是你怎么能100％确定“负担得起”范围内的商业房东通常只有在他们知道租户状况不佳的情况下才会出售但他们赢了不要告诉你这个 - 而你，买它的傻瓜，留下了婴儿，并为此付出了“好”的代价
评论
我们是否应该研究如何在中国投资工厂
评论
所有领域和部门都是一样的即使你在一个每年只有几个空缺的地带，而且永远不会持续很长时间当你得到一份银行估值的副本时它支持这一点，并指出历史上的空缺风险低、空缺率低和激励措施最低要求如果出现空缺，可能需要 1 -3 个月的时间来更换租约 根据我的经验，有趣的是，当租户确实想留在优质地带时，他们通常会得到“钥匙钱”；来自想要接管租赁的人 Thafs 为什么我喜欢好的零售 CIP 25 年的租约！
评论
要在墨尔本好的商业地带购买，您需要支付 4-5% 的收益率（Swanston St 商店需要 35%）这是一项好的投资
评论< BR>我不同意，但生活比 Swanston St、Chapel、Lygon 等更多
评论
当然但我想说的是，在商业地产上赚大钱的方法是不要纯粹根据收益购买 - 因为高收益通常意味着租约有问题 并非总是如此，但通常情况如此，尤其是对于价格较低的 CIP
评论
同意这一点 如果你是远高于该直接位置的市场收益率，通常你说的是对的如果它足够便宜，你只需要睁大眼睛和解放军n（即实际上知道重新出租需要多长时间以及您可以实现多少 - 而不仅仅是它目前租用的价格！！）如果您不能同时勾选这两个框，那么无论如何它都非常糟糕目前的产量是！完全同意
评论
理想情况下，当经济处于*****时，您可以在良好的位置以更高的收益购买优质的CIP，然后当经济复苏时，您的租金会上涨，上限利率下降，你的价值上升了 5 倍 但这很难找到
评论
就像股票一样 收益上升，PE 倍数扩大 你得到双重打击 2009 年澳大利亚股市看到了这一点IES 市场，因为它是全球性的，我不认为 comm 财产在澳大利亚已经有很长时间了（虽然我没有那么老，所以可能是错的——最后一次是 19912 年）我看不到它再次发生在至少只要矿业“繁荣”；继续我知道现金流是任何杠杆投资的生命线但是当你处于积累阶段时，首先确保你尝试最大化你的 CG 潜力不是更合适吗记住你从 CF 正投资中赚到的每一美元取决于你的税级可能会超过 40 美分的税收 那是可以再投资和复利的损失的 40% 所以现在你的投资回报需要更高才能达到相同的净值增长水平 你很高兴地指出了 7% 的毛额RIP 的收益率与 CIP 的 7% 净收益率不同 但是您方便地忘记指出 CIP 的借贷成本通常比 RIP 高 100-150 个基点 您的观点只有在两处房产都被直接购买的情况下才有效，这很少是案例（PS：我绝不是说一个比另一个更好的投资资产类别归根结底这一切都归结为您的投资气质和能力圈任何人都可以做到一旦他们掌握了投资的艺术，任何资产类别的出色回报）干杯，甲骨文
评论
就我个人而言，我宁愿赚钱和纳税，comm property没有CG是一个神话，我的comm 的表现远远超过了 resi
评论
这是真的，但我认为他是说他宁愿有 CGT 而不是个人所得税
评论
告诉我我说 CIP 没有的地方有 CG 你的陈述与我试图表达的观点毫无关系 它绝不证明 CIP 是比 RIP 更好的资产类别 我可以向你展示 RIP 比 CIP 获得的回报更好 这是否证明 RIP 现在比 CIP 更好我的论点完全是关于最大化复利的金额，因为从长远来看，它可以对你的净资产产生巨大影响 当前的税制法律在任何时候都倾向于采用 CG 而非现金流的策略来增加你的净资产 寻找能够提供出色的 CG 需要高超的技能，并且是一个不同的主题 altoget她的欢呼，甲骨文
评论
G'Day Aaron 这一切都在交易中 住宅物业 v 商业物业本身并不是一个论据 显然，可供出租的 5,000,000 美元住宅物业很少，而有足够的 5,000,000 美元商业和至少在具有足够统计数据和活动以提供这些基准的市场中建立了良好的数据池和可靠的“行业规范”概况 但除了统计上非常小的群体 - 以及作为提交纳税申报表要求租金的个人2400万人口中，6个以上投资物业的收入只有12500人左右，真正能买得起写字楼、仓库、购物中心的人很少。我在三个商业物业的经验与我在住宅的经验相似属性：提供最大回报的不是wiz bang属性，也不是wiz bang属性ws 最大的增长 很容易举出例子，或者引用一笔交易并拉长弓，即该类别中的所有物业将因此以相同的方式表现 商业地产的回报并不像看起来那样迷人– 首先，我为商业抵押贷款支付的费用比住宅抵押贷款多 3%几千美元，每一个都能产生稳定的租金，现在每一个的价值都在几千美元以内选择满足我当时的运营需求 这显然是一种很好的购买方式，因为这两个物业多年来一直在出租——这并不是说所有租户都有在财务上是可行的，但每个租约很快就会紧随其后 我们的住宅投资物业也因租约一致而受到一定程度的欢迎，但小型商业设施的标志是租户更有可能是初创企业，因此经济上更脆弱 但问题是“你是如何开始的”“你是如何开始的”意味着目标始终是商业的，但对我们来说并非如此我没有做我不会做的生意甚至寻找商业 它是有业务并需要场所，这使我进入了我不知道的市场 在商业租用了两年后，我买了第一个场所，之后，无论我在哪里经营业务，我都试图购买场所, 或者买了房子然后把我的生意搬到那个地方 商业占用了很多股权 商业有更繁重的贷款标准和更高的利率 仅仅因为租户支付利率并不意味着它是一个很好的交易 我对我们的各种投资但往下看，我仍然坚信“老式”的公寓楼投资是最好的投资之一，如果我有房地产投资目标，那就是拥有那栋公寓楼，亚伦，你为什么要“清算”任何投资以及为什么要偿还债务除了极少数例外，游戏的目的当然是拥有一切，并且在你之前不淘汰牛群r 需求从增长转向收入 问题既不是商业也不是住宅 问题是根据自己的能力、自己的目标和自己的喜好进行投资 我的偏好是投资房地产而不是其他类型的投资 我的能力是对过去我所看到的“机会”以及我将继续认为的“机会”保持灵活 我也有能力做出承诺并多年来稳定地坚持这一承诺 我的目标是最终提供独立的收入对于迈克和我自己，这个目标的结构还有待观察它会随着我们的环境和要求随着时间的推移而变化机会就是机会只要你在机会来敲门时开门，机会穿什么颜色的夹克并不重要答案门 顺其自然 承诺自己，履行承诺 很容易，但很少有人做到 我一直在想ed，“为什么不”干杯克里斯汀
评论
纽卡斯尔，内中环郊区，固体 197080 的砖块单位一部关于 sbs 的纪录片，关于零售购物的变化 ps 伟大的帖子克里斯汀我出于类似的原因正在看商业要求场所荣誉（但显然我必须先传播自己）投资一个住宅，在全球金融危机之前几乎以一场灾难告终我现在决定在房地产的商业部门中扮演一个角色，一旦我有能力偿还债务就开始投资，并希望在 3-4 年内进行商业房地产开发 目前正在做一个房地产y uni 课程，尽管很艰难，但我还是很喜欢，我期待明年通过房地产辛迪加或直接投资开始我的投资组合（手指交叉）
澳洲中文论坛热点