澳洲澳大利亚房产估价 - 第 2 部分 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我正在为第二个练习开始一个新线程，因为第一个线程已经足够长了，除了计算商业物业投资价值的方法与住宅物业的计算方法不同，我认为主要是因为风险更大（我只是给了你一个线索）也许这可能是本主题后面讨论的一个重点，但首先尝试一下这个练习 如何计算商店的租金和价值 投资者正在寻找在主要零售街道位置，并想计算租金收入应该是多少以及商店价值多少 投资者找到了合适的商店（商店 D），该商店将很快在拍卖会上出售 研究了投资者选择的区域的先前销售情况上个月在同一条街道上出售的三家商店（A、B、C）进行比较 注意以下比较： 1 所有 4 家物业都在相同的位置；以相同的租约持有；并且保持良好的秩序（澄清点：以“相同的租约”来表示期限相同的期限 目标店铺 D 店正在出售，但没有现住租户但投资者通过选择相同的租约来简化调整与其他商店一样） 2 无需调整即可比较：位置；交易日期；任期差异；和条件 3 但是，商店的大小不同，租户契约的质量也各不相同（“租户契约的质量”可能是一个讨论点，但是，为了本练习的目的，我很乐意简化这意味着优质租户 您必须自行判断什么是优质租户） A 店：建筑面积为 74 平方米；租金为16,000美元；租户是国家特许经营商；以$232,000的租约售出 B铺：面积为102平方米；租金为 23,000 美元；租户是当地受欢迎的面包师；售价 255,000 美元 C 店：建筑面积 140 平方米；租金为32,000美元；租户未知且质量可疑； （或许是一家没有简介的二手书独立零售商） 售价228,500美元 D店：即将拍卖 面积116平方米；维修良好 目前暂不出租，租金未知 价格：请回答以下问题： Shop D 的租金预计是多少事实上，如果您购买该物业，您已找到一个将在 6 个月内搬入的租户 租户是一家拥有 12 家连锁店的本地零售商 祝您好运，希望您以合理的价格获得该物业 问候，Mile PS：The估计购买价格的链接 - 第 1 部分是：http://wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;postid1147#post1147
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这对我来说有点新世界，所以我只是猜测每平方米的租金似乎是公平的恒定（在 216 美元和 228 美元之间） 如果我计算每平方米 220 美元的数字，我猜租金约为每年 25,520 美元 租金回报似乎基于风险 特许经营的回报率为 69%，面包师的回报率为 9%，和 14% 用于狡猾的商店，我不知道我是否必须考虑 6 个月房客搬进来之前的等式中的空缺 谈判更长的解决方案可能值得更高的价格 - 如果我可以在房客搬进来之前解决，我最终会支付更少的费用 我想我会把新房客放进去与面包师相同的风险因素-对我来说，这在黑暗中更加刺痛 如果是这样的话，9% 的回报率将表明价格约为 283,500 美元
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实际上，考虑到 283,000 美元，我可以提供 20 美元K 高于 C 店老板的购买价格（赚 24.8 万美元），并向 Dodgy 租户先生（无论如何，他的生意可能陷入困境）提出 10,000 美元的现金出价，并且在 Dodgy 先生本应达成的交易上遥遥领先6 个月空出 甚至向 Dodgy 先生提供 6 个月的免租金——这就是你在另一家商店无论如何都会放弃的 你可以通过一些观察来很好地了解业务的可行性，这可以给你一些谈判力量
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还有其他人吗？我一直在想这个（最奇怪e) 我可能在我的价格估算中骗了自己很多时间我正在安排的租户所以如果价格取决于租户的可靠性，并且它是空的，我没有可比的数字 - 所以无法真正估计，我不知道一个空的地方在给定的数字上值多少钱但是肯定比我估计的要少很多
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没有其他人在这里 杰夫我们躲在岩石下，对你的努力感到惊讶实际上，我一直在努力做数学一整天，我认为您已经按照我的方式（真的！）我能想到的唯一其他因素是地带内的位置，即靠近拐角处，靠近主要商店（K-Mart 隔壁例如），街道标牌的可用性，靠近停车场等迈克，你说：有趣有没有“相同位置”之类的东西我明白你的意思，位置不应该是价格考虑的决定性因素，但是这需要讨论，我认为我不相信有相同的位置这样的事情即使是相邻的两栋房子，也会根据他们的习惯对不同的人有偏爱这对于零售物业来说也是一样的想象一下有两家商店，每家 100 平方米，彼此相邻，具有相同的尺寸和相同的门面风格为什么零售商会选择其中一家，假设所有成本因素相同我相信我上面提到的因素会com e 发挥作用 更靠近（或倒车！）停车场 更靠近拐角处，因此对迎面而来的车辆更明显 直接在公共汽车站前面（这可能很好 - 上下车公共汽车必须看你的门面或坏——公共汽车站可能会遮住你的标志）是其中一个隔壁的当地目标商店吗？有趣，这个财产游戏，不是吗？也许这就是我如此喜欢它的原因！！！！ asy（我仍在努力解决那个数学问题！！！）
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嗨，Asy，好帖子这是我希望在这个线程中提出的那种深思熟虑的讨论。让它只是毫无意义数学练习 一切都是为了学习，所以如果有人有任何现实生活中的经历，请与我们分享，以便我们都能学到一些东西。但是，为了简单起见，采取“相同的立场”；意味着就通过贸易或停车限制而言，没有一家商店比其他商店更有优势 Asy 正确地得出结论，在任何商业地产的价值中都必须考虑这些因素 问候，Mike PS：不要被推迟通过 Geoff 的出价 诱惑可能是为了获得房产而提出更高的出价 那是真实的生活 但是这个练习的目的是准确估计房产价值 在所有出价都在之后，我们会看到有些人是准备支付比其他人更多 可能最终所有出价都低于我的答案，这意味着有人以优惠的价格获得了房产 或者，结果可能每个人都出价高于答案，这意味着出价最高的人多付了一些人可能会认为我的回答是错误的或不切实际的好吧，无论如何，我希望能从中得到一些好的讨论，这就是这个线程的重点
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G'day GeoffW，你的想法肯定引起了共鸣我 - 让我想起了 Dolf de Roos 的一个故事，他买了一个殡仪馆——他买它只是因为他已经有一个租客而且它出售便宜，因为没有其他人找到租户！！！！！！在我看来，你让 Dodgy 先生参与交易的想法听起来像是一种聪明的思维方式！！我可能会使用其中一些想法来提出购买报价 需要更多思考时间 感谢您的想法 - 我希望您没有为它们申请专利
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我的脑痛
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嗨，杰夫，我为你第一次鼓掌这个练习并不容易，因为你必须对租户的质量进行猜测，这会转化为收益率数字如​​果你使用收益率来获得房产价值，那么很明显，一个正确的需要确定什么是优质租户 显然不仅仅是他们准备租用什么期限 在我们的示例中，我们假设所有商店都有相同的租赁期限，但是，租户的质量是不同的，这似乎对房产价值有影响 阅读沃伦·巴菲特关于购买好企业的想法可能会在这方面有所帮助 决定好企业的一个更明显的因素是，“它会持续多久”？似乎一个受欢迎的面包师会因为人们了解他的产品而开展良好的业务并获得丰厚的利润 面包师不太可能需要昂贵的营销活动或将利润重新投资于工厂升级 但是一些特许经营权可能具有较小的利润率，因为业务性质要求更高的资本化 你还说：你还没有给出最终投标价格，那么，如果你是正确的，价值应该打折，因为没有长期租约的租客 你似乎不确定是否打折或不打折，因为你有一个好租户排队，但他们有可能在 6 个月内不会开始租约，或者他们可能会改变主意，根本不租，我们是否应该打折价值 b考虑到所有这些不确定性 在不同的讨论点上：使用“每平方米价格”作为计算价值的方法有什么问题吗 商店 A：价格 232,000 美元；建筑面积74平方米；因此，PpSM $3135 店铺 B：价格 $255,000；建筑面积102平方米；因此，PpSM $2500 Shop C：价格 $228,500；建筑面积140平方米；因此，PpSM $1632 总价值 $715,500 总建筑面积 316 平方米 Avg PpSM 每平方米 $226424 店铺 D 的建筑面积为 116 平方米，因此，116 X 226424 $262,652 令人困惑的是，上述计算平均 PpSM 的方法是否正确？最好先计算单个平均值，然后求 3 个平均值的平均值 店铺 A：$232,000 74 平方米 $3135 PpSM 店铺 B：$255,000 102 平方米 $2500 PpSM 店铺 C：$228,500 140 平方米 $1632 PpSM 总计 PpSM $7267 平均 PpSM $7267 3 $2422 店铺 D 有116 平方米的建筑面积，因此，116 X 2422 280,952 美元第二次计算高出 18,000 美元，这仅仅是因为我计算每平方米平均价格的方式 其中一种方法必须在其中添加误差范围 谁能告诉我哪个方法更好我并不是说这种方法是正确的，但它确实可以将已知因素（例如价格，建筑面积，甚至价格中反映的租户质量）平均化 当然，这里的价格是基于 s有租户的啤酒花 折扣因素可能仍然适用于 Shop D，因为它没有租户，但是 任何评论 Mike PS：如果有什么安慰的话，我的头也很痛 PSS：Lotana 会在这个方面有所突破吗
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Lissy 坚持住——这很有趣（感谢 Geoffw 的“与众不同”；想法）D 店没有租户——因此是“高风险”； - 因此回报应该是 14% 或更高，即报价不超过 183000 美元 鉴于我的潜在租户将在 6 个月内搬入，支付 220 平方米，这将商店重新估价为 8% 的 319,000 美元 - 所以 100,000 美元以上的收益（更少成本）55,000 美元（30% 的定金）当然，我需要支付一年中 6 个月没有收入的抵押贷款（允许再支付 10,000 美元 - 8% 的利息）仍然，100,000 美元的收益（股权） 65,000 美元的投资并不算太寒酸 使用合资企业或供应商支付全部押金 不是很好吗？“突然出现”的有趣想法；考虑到这一点（其中一些是婴儿潮一代 - 感谢您发布此 Mike）：- 1 回报率与租户无关 - 他们支付标准的 $sqm 利率 - 您的回报率仅基于购买价格！！！这非常重要 - 因为，如果你买得好，增值（租户！！），那么股权跳跃是巨大的 2 从上面继续，$sqm 的变化产生的影响微乎其微 - 所以谈判交易以获得您的新租户通过降低 $sqm 对他们或您的收入没有什么影响，但可以对房产的价值产生巨大的影响，例如，通过长期投资，价值从 $183k 跃升至 $319k期限，低风险租户 3 从那里继续，我将发布一个替代的、受geoffw启发的、不合时宜的选项 总结这个，提供 183,000 美元 如果我以这个价格得到它，我会非常高兴根据我在下一篇文章后的发现（即如果场景不成功），我可能会回来重新调整此报价
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Les #2 报价（带上打包的午餐- 这可能会变成“战争与和平”） 总结：- A 店：74 平方米，租金 $16,000（$216sqm），加盟商，售价为 $232000 店 B：102 平方米，租金 $23,000（$225sqm），ba ker，售价 255000 美元 C 店：140 平方米，租金 32,000 美元（228 平方米），Dodgy 先生，售价 228500 美元 D 店：即将拍卖 116 平方米；价格：场景#2：-（排队） 1 和 Dodgy 先生的房东喝咖啡，看看他是否有兴趣出售 Shop C更大的场所（140 平方米而不是 116 平方米） 是的，然后 3 拜访 C 店的 Dodgy 先生 - 检查他的经营情况，并讨论他的经营是否可以在 D 店经营（对他而言，租金收益约为 100 美元周） 做我希望他成为租户降到（比如说）11% 他有兴趣吗 是的，然后是 4 商店 C - 将 14% 返还给狡猾的房东 - 每年抵押 2 万美元后给他净收益 - 出价比他的购买价格高 4 万美元（268500 美元） 在商店中选择C 9 个月 5 返回零售商 - 获得“意向书”； - 带有“out”；条款以防我买不到 Shop D - 在这种情况下让他拿 Shop C 5 在拍卖会上购买 Shop D - 最高购买价格为 200000 美元 6 如果拍卖不成功，我有 6 个月的时间购买 Shop C，移动 Dodgy 先生开，并为我的零售商做好准备 7 如果拍卖成功，Dodgy 在 3 个月内进入 D，我安排以 $268k 购买 Shop C他的生存能力提高了 11%，这将商店 D 重新估价为 242,000 美元 8 我以 268,000 美元购买了商店 C，在零售商搬入成本后，它重新估价为 385,000 美元，当然，从任何收益中扣除 有很多在这种情况下要排队的鸭子 - 墨菲无疑会介入并在沿线的某个地方搞砸所以，实际上，风险因素可能甚至比仅仅购买商店 D 更大（因此在拍卖会上的报价应该是LESS）但是，无论如何，这是一个值得考虑的有趣场景 - 让我们看看拍卖会如何进行！我也对上述场景的论坛评论非常感兴趣（+ve 或 -ve，没有问题）
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这篇文章是对 Les 的帖子 #10 的回复不幸的是，Les 进入得太快了，而且在他发布 #11 之前没有看到它 感谢 Geoff 和 Les 的尝试 这是您迄今为止的观点摘要（尽量减少更多的头痛） Geoff：说 Shop D 潜在租户的质量与面包师相似因此，在商店 B 中，可比收益率为 9% Les：表示商店 D 的潜在租户质量与 8% 的收益率相当，这介于优秀的国家特许经营租户和公平的贝克租户之间 虽然 1% 的差异可能看起来很小意味着因为收益不能通过增加租金来操纵 Les 对拥有优质租户的 Shop D 价值的估计将高于 Geoff 的估计 所以如果租户已经在 Shop D 建立，Les 会做好准备出价高达 319,000 美元，而 Geoff 认为 283,500 美元是正确的曾经，这就是有趣的地方 似乎 Geoff 非常有信心租户将在 6 个月内履行协议并租用商店，因此 Geoff 没有考虑任何持有损失来打折投标价格 另一方面， Les 表示，购买空置店铺的风险与购买不可靠租户的店铺 C 的收益率相当，即 14%。因此，风险为 135,000 美元，Les 准备将 319,000 美元的租户价值折扣高达 423% 至获得 183,000 美元的出价数字 这确实很有趣，因为如果 Geoff 与租户有某种担保或具有法律约束力的协议，即他们必须在成功购买房产后签订租约，那么 Geoff 将以更高的价格购买商店出价 Les，我可以建议您和其他可能提出要约的其他人，该要约的基础是已经获得了租约，并且在购买房产后不迟于 6 个月内开始支付租金 我同意您的观点那些在购买之前没有找到租户的人不会参加 D 商店的竞争，因为他们的报价会比有租户排队的人低得多 所以，为了公平竞争，在某种程度上，假设你有确保租户现在已经解决了 Les，你是要出价 319,000 美元还是仍然会打折 你说你准备打折 10,000 美元的利息支付，这会使出价降至 309,000 美元 其他 Mike
评论< BR>OK 这里没什么 1 我评估 D 的潜在租金为每年 26,300 美元（每平方米 2267 美元） 这是 B 和 C 之间的线性插值，使用平方米和租金即 RentD [(32000-23000)(140-102)] * (116-102) + 23000 2 我的租金前景是一个受欢迎的当地企业 - 和面包师一样 如果他们可以在拍卖后的第二天搬进来，我准备支付 292,200 美元（26,3009%）的房产 3 如果我的租户前景是肯定的（这意味着没有风险）在 6 个月内承租，我需要减去 6 个月的持有成本（并加上临时使用房屋等的任何收入）来得出我的最终报价 - 这样在 6 个月内我的总成本将获得 9% 的租金回报假设利息，保险，费率等是购买价格的 75%pa 这意味着我减去 20,400 美元得到我的报价 271,800 美元 在 6 个月内，我的情况将与面包师的房东完全相同，除了我的地方大 14%！ （Baker 的位置是 $255k * 114% $2907k 给我的联合 --- 有趣！）我想的重点是在“风险等价”的基础上评估交易 我的报价将击败任何考虑更长空置期的人或更高风险的租户（或更高的持有成本或确实不同的“定性”因素，例如过往交通、停车等）----假设我对 9% 的“市场”回报感到满意，所以 Geoff 的出价会超过我，我会走开 ---- 以为他已经为租户获得了一个民族品牌 ;-) 问候，安德鲁
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嗨 Les，这是对第 11 号帖子的回复，这是你的第二次报价有趣的计划，但似乎有缺陷 第 5 点表明您的意图是购买 Shop D 并在那里安装 Good Retailer 您说如果您没有获得 Shop D，那么备用计划是购买 Shop C，将 Dodgy 先生启动并放置 Good Retailer在那里 但是，第 7 点建议，如果你得到 Shop D，你无论如何都想将 Good Retailer 移动到 Shop C 在这种情况下，Dodgy 先生移动到 Shop D 第 5 点和第 7 点似乎有些矛盾无论如何，我认为Dodgy 先生不会离开 C 店，没有 D 店去没收期权费，但您将在没有商店的情况下离开 Good Retailer 因此，您必须购买商店 D 但是，如果您将报价限制在 200,000 美元，我认为您将不会得到它 这个数字并不比出租人的价值高出多少你说的那家店是 $183,000 如果其他投标人也有租户ts 排成一列，他们的出价无疑会更接近租户价值假设您必须出价 284,000 美元才能击败 Geoff 的 283,500 美元您将无法将 Dodgy 先生搬到 D 店，因为价值将降至 242,000 美元，这使您处于负资产情况，可能无法获得贷款，除非您拿出一笔可观的存款 您需要的存款是 114,600 美元，因为 242,000 美元的 70% 贷款是 169,400 美元 您还需要 80,550 美元的存款来购买商店 C 总现金支出为 114,600 美元 + 80,550 美元195,150 美元 然而，C 店的股权收益为 117,000 美元，交易中仍有 78,150 美元被捆绑 相比之下，只需支付 85,200 美元的押金即可购买 D 店，并且在 Good Retailer 作为租户的情况下可能重估至 319,000 美元，而您在交易中的净现金为只有 50,200 美元 所以，底线是，如果你能以低于 242,000 美元的价格获得 Shop D，那么也可以购买 Shop C，但如果出价高于 242,000 美元，那么只需购买 Shop D 并将 Good Retailer 放入其中问候，Mike
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quot ;另一方面，Les 表示，购买无人出租的店铺的风险与购买 C 店与一个狡猾的租户获得的收益率相同，即 14% 因此风险为 135,000 美元，Les 准备折现 319,000 美元的租户价值高达 423% 的出价达到 183,000 美元”； G'day Mike，我想我在这里看到的是买方和卖方的相对视角 就像我在 Dolf de Roos 的故事中一样，如果卖方没有租户，那么成为买方的风险显然是高于有优质租户的情况 因此，卖方将不得不以折扣价出售 然后买方承担寻找租户的风险（如果他已经签约，这并不意味着他应该分享知识与卖方 - 或利润）因此买方可以获得可观的利润然后，再次，如果买方需要与具有相同优势的其他人竞标（例如这个话题），那么他可能需要提升他的提出“击败其他人”，或者去寻找另一笔买家数量较少的交易 卖方在当前情况下做得比他可能应该做的更好另一个想法是：- 是一家价值较低的空店比狡猾的房客拉马斯与租户腾空，检查访问没有问题，新租户的时间表是无限的所以，通过将空店视为相当于一个狡猾的租户，我可能会误读情况正如你之前所说，迈克，这个肯定不仅仅是“数学难题”； - 有一大堆变量需要考虑决策时间：- 无论如何，无需重新输入一堆东西，我将在拍卖会上出价高达 210000 美元如果我错过了，我将与我的零售商重新确认他是否需要已被另一位房东（可能是 D 店的成功竞标者）适合如果零售商仍在寻找，我可能有 3 个月的时间与 C 店的所有者谈判以接管他的利益，扔掉 Dodgy 先生，并将我的零售商置于C 店（一直在嘟囔着“情绪化”的竞标者在拍卖会上给我带来了所有这些额外的工作）在 C 店，我可以以高达 285,000 美元的价格购买（如果现在的房东很顽固，想要三年的利润）预付款）并且一旦我的零售商安全地安置在其中，仍然可以获得近 10 万美元的股权。失败了所有这些，我去寻找另一组商店，并试图远离那些在拍卖中出价过高的 Somers 暴徒！！！一些澄清：-我倾向于认为零售商的风险低于面包师 主要原因是因为他已经有 12 家商店，所以他的工作显然非常成功 另一方面，面包师是一个“单人乐队”；一个篮子里的所有鸡蛋不一定很糟糕，但比零售商 IMO Mike 的风险略高gt; quot;因此，如果租户已经在 Shop D 入驻，Les 将准备出价高达 319,000 美元，而 Geoff 认为 283,500 美元是合适的”；立法；不是这种垂直挑战、色素分化、季节性濒临灭绝的水禽！！！ （小黑鸭！！）我不想支付“市场价”；如果我找到了租户，我想要这样做的回报 所以我当然不会给卖方做他应该做的事情（即找到一个租户）的利润，不过，确实 - 我的报价可能会有所提高而且我仍然会获得可观的利润，我会参加拍卖，但请放下手，只是看烟花如果事情在（例如）25万美元之前的任何时候停滞不前，我可能会想以这个数字进入作为最终出价 因此，在此基础上更改我的出价，迈克 最后，我喜欢第一个“婴儿潮”。让我印象深刻的想法（不久前发布）-值得做这个练习只是为了让这个想法回到家！回报率与租户无关 - 他们支付标准的 $sqm 利率 - 您的回报率仅基于购买价格！这非常重要 - 因为，如果你买得好，增值（租户！！），那么股权跳跃是巨大的 另一个发人深省的迈克 - 谢谢！！！
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糟糕，我做了一点第 3 步的算术错误 扣除额应该是 10,560 美元（仅半年的持有成本） 使我的最终报价为 281,640 美元 干杯
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嗨，伙计们，到目前为止，谢谢大家的出价 讨论最有启发性请在东部时间晚上 9 点之前完成您的最终出价，因为我想发布答案和一些最终想法 Mike
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嗨，一个好话题，我喜欢讨论的概念 一些非数学租赁评论首先 A 店是以 216 美元 psmpa（每年每平方米）的价格出租给国家特许经营商 这些类型的承租人通常会将业主压低到可能的最低租金，这可以通过 68% 的投资回报来证明 业主损失 店铺 B 以 225 美元 psmpa 的价格出租，并且给当地一家受欢迎的面包师带来 90% 的收益，这对我来说似乎没问题 赢得胜利 商店 C 是 l et 以每平方米 228 美元的价格向一个质量可疑的未知租户提供 14% 的收益 从这里我们现在称他为“狡猾的”。 - 为什么没有任何不付租金的建议，以任何方式成为不良租户，并且据说房屋与其他商店的状况相似 我向您建议，商店 14% 的收益率很高 业主敲诈, 赢输情况 Shop D 待定 估价师使用一个公式来确定房屋的租金价值，该公式很复杂，但本质上说，每平方米的费率会随着您从店面向后退到后面的每米而贬值商店和从侧面到中心 换句话说，前中心的平方米是最贵的租金，而后角最便宜 较大的房屋因此比小型售货亭类型的房屋便宜 psmpa 让我们不要太介入 现在租金还受当前租户的质量、租赁期限、位置、过往交通以及所有其他许多其他人在此线程中提出的其他好处的影响，我不会继续我不认为租户“好”；如果我们必须等待六个月才能让他们入住 除了租金损失外，其他租户和整个购物中心（或地带等）都会受到不利影响 没有人想要空租 如果租户被认为是“潜在的好”，然后提供搬家费用、当前租赁的中断费用、租赁后期收取的免租期、装修协助，也许还有其他可以内置到整体租金回报中的功能从长远来看，这可能对所有者产生经济上的好处 但最重要的是 KISS 商店的销售价值现在几乎完全基于租金回报，因为在确定租金时已经考虑了变化所以让我们打一个数字 面包师似乎我是支付“最有可能”的人；租金为 $225 psmpa 所以 $225 X 116 M2 计算为 $26,100 为方便起见，$26,000 在 10% 的年回报率下的销售价值为 $260,000，在 9% 的销售价值为 $289,000，在 11% 的销售价值为 $236,000 我的感觉是9%，所以出价 280,000 美元，并准备出一点钱 但是不要过多地参与数学 它不遵循与住宅房地产中相同的模式 问候罗斯
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嗨，我一直在阅读对该线程的其他一些贡献，我发现在得出答案时看到如此多的算术有点令人不安。这应该没有必要如果您在拍卖会上购买房屋，那将是很棒的租客排队入住，如何曾经，如果你没有，它只会在你眼中略微改变销售价值，但在其他竞标者眼中却不一定或者 2 商业投资的风险更大，这就是为什么你会获得更高的收益 有些人决定通过驱逐 C 店的承租人来解决一些问题 我们谈论的是租赁，而不是租赁，在大多数州of Oz 为承租人提供相当多的担保，可能比租赁（住宅）中的承租人还要多 如果您想驱逐该承租人，请准备好向承租人支付一大笔美元，金额可能等于租赁协议的剩余租金 现在，如果承租人已经支付了昂贵的店面、设备安装、固定装置和配件、广告等费用，他会要求赔偿，而您可能会为大麻烦而努力 这可能会非常低效，除非合作如果他违反了租赁协议，如果它上法庭，它不是一个租赁法庭，而是完整的法庭程序，而且可能很昂贵，假发和长袍以及所有这些在你试图让承租人离开之前想想看 问候罗斯
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大家好，我昨晚写了一个真正的汉斯·克里斯蒂安·安德森来回复这个帖子，但现在我已经检查了它不在那里！因此，由于我现在需要出价，所以我将把数字放在上面 商店是一个空置的商店，因此任何未签约的未来租户的质量，我将忽略预期或预期的租金回报 $25,000 - $26,500，基于可比较的租金 由于商店是空置的，这里的风险因素很高，可能略高于以“狡猾的租户”出售的商店；因此，我希望以能够实现“狡猾的租户商店”回报的价格购买；至少因此，基于 14% 左右的可能回报，我的报价将在 189,000 美元左右，比如说 190,000 美元。不会为我所做的事情付钱给现在的所有者 所以这就是 190,000 美元，要么拿走，要么看我走路GeoffW 提出了第一个提议 它让讨论变得活跃，并引发了许多有趣的观点，我从第 1 部分 amp 中学到了很多； 2 并将分享其中的一些想法，稍后我希望我能相信自己创造了这些练习，但我没那么聪明 这些练习来自我最近从参加房地产投资展时获得的一本书我看到它显示为标题霍华德·古迪在房地产拍卖会上买便宜货，这样的标题你怎么能不捡起来我先看了封底，才知道作者是一位经验丰富的房地产拍卖师，因为我收藏的大多数书似乎都是由投资大师、律师或会计师写的 我认为拍卖师的书与我所拥有的任何书都不一样 我快速浏览了内容和一些章节，仅仅几秒钟我就意识到书中有很多信息我以前从未遇到过 业内人士对拍卖师交易的看法 非常有用，我想，了解拍卖是如何被操纵的 示例：给供应商的建议 除非同意，否则不要自己出价事先与拍卖师沟通 拍卖师将希望判断是否有必要代表您进行投标以保持投标的势头和节奏 不要等到最后一刻才确定保留 拍卖师需要准备好他们的文件和策略提前做好保留价 不要改变主意 请记住，如果投标不顺利，拍卖师将代表您出价 拍卖师如何提高价格 - 在实践中（拍卖师有 45,000 英镑的保留价）：拍卖师：我代表拍卖师发出通知，他们保留通过我或以其他方式代表已向他们出价的购买者，或代表供应商，或作为代理人，或作为任何拍品的委托人进行投标的权利拍卖师：我现在想提供一号地段，一个迷人而理想的住宅，在 10 West Road, Lewisham 我可以从哪里开始竞标 50,000 英镑（沉默）至于我们从哪里开始竞标，这在你手中，而不是我的手中。如果它是 45,000 英镑（沉默） 拍卖师：35,000 英镑会吸引某人出价吗 谢谢，先生，我有你的出价（因为一号投标人大力挥动他的目录在空中） 拍卖师：我出价 35,000 英镑 我在任何地方都看到 37,500 英镑 37,500 英镑（房间里没有人移动） 拍卖师：37,500 英镑我出价 注意：这是拍卖师代表卖家介入的出价 出价水平远低于该拍品的底价，但拍卖师希望保持竞标势头，并且没有看到任何其他人的迹象想在房间里出价，因此代表业主行使了出价的权利 拍卖师：40,000 英镑（任何地方的投标人）（一号投标人谨慎地点头） [迈克：投标人 1 被一个假投标吸引，以提高他的出价by £2,500] 拍卖师：42,500 英镑（房间内无人移动） 拍卖师：我的出价为 42,500 英镑 注意：这是拍卖师代表卖方进行的第二次出价，因为出价仍然没有动力，并且未达到底价 第二个投标人：45,000 英镑 拍卖人：45,000 英镑 我可以说是 47,500 英镑（第一个投标人点头） 拍卖人：50,000 英镑（第三个投标人眨眼） 拍卖人：50,000 英镑，我有你的在任何地方出价 52,500 英镑我正在寻找 52,000 英镑 你们都完成了吗，竞标完成了吗？我第一次出价 50,000 英镑，第二次出价 注意：拍卖师现在超出了他的底价 他不能代表业主进行进一步的出价，并且是因此，如果房间里没有其他人的出价，他将把他的木槌放下 拍卖师：以 50,000 英镑的价格售出（尖锐地看着中标者）我可以看看您的桨号，先生（三号竞标者显示他的桨号为 142 ) 拍卖师：以 50,000 英镑的价格售出 142 件，用于我的下一批 ------------------------------------ -------------------------------------------------- ---------------------- 如果有人对这本书感兴趣，可以通过 Amazoncouk 订购 请记住，它是为英国写的，但它是 chock-充满了有趣的信息，所以您应该会发现很多有用的信息1_2_1026-3298226-0149233 一位客户评论说：这是一本有趣的指南，它揭开了房地产拍卖世界的一些神秘面纱 无论您是想为自己购买新房，还是购买房产进行开发，这本书都清楚地说明了在拍卖中购买的优点和缺点它假设没有对该主题的先前知识，并提供了关于拍卖前后发生的事情的清晰分步指南作者显然精通拍卖世界他在解释方面做得很好拍卖过程并揭露拍卖师使用的策略和出价策略
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G'day Ross，罗斯说过gt;gt; quot;A 店以 216 美元 psmpa（每平方米每年）的价格出租给国家特许经营商 这些类型的承租人通常会将业主压低到可能的最低租金，这可以从 68% 业主损失的投资回报中得到证明 店铺 B 是以 225 美元 psmpa 的价格出租，给当地一家受欢迎的面包师带来 90% 的收益，这对我来说似乎没问题 赢得胜利 商店 C 以 228 美元 psmpa 的价格出租，给质量可疑的未知租户 14% 从这里我们现在称他为 quot ;狡猾的- 为什么没有任何不付租金的建议，以任何方式成为不良租户，并且据说房屋与其他商店的状况相似 我向您建议，商店 14% 的收益率很高 业主敲诈, 赢输情况 D 店待定 Lesgt;gt;我注意到您对特许经营商压低租金等的评论 我承认我已经想到了这个想法 面包师是一个“双赢”的人。 - 我们可以说平均交易然后，我的朋友狡猾的先生和他的操作，你已经定义为“winlose”;但是，真的是这样吗？如果是这样，谁赢了输了，因为这些都是上个月卖掉的，不可能有“持有15年”的说法。情况，所以 69%、9% 和 14% 必须反映买家如何看待这 3 种情况，这不是我能理解的买家对国家特许经营商感到兴奋，而且可能多付钱购买这给他们买了以牺牲现金流和资本收益为代价的安全剪影，是的 b 似乎是“中间道路”；交易类型——可能是“最真实”的交易； 3 的回报率 9%，-您将“狡猾先生”描述为 winwin c；地方 - 14% 的回报 - 但是，因为他比面包师多付 3 平方米，这真的是“骗他”吗？或者他只是因为他已经能够租到一个更大的商店而支付了略高的 $sqm 让我们面对现实吧，他支付的费用比面包师多 1%+ 一个敲诈勒索 不，我怀疑它但是，如果有一个小的买家群体，他们希望谁成为他们的租户 国家特许经营商（Retravision），面包师 Bun 先生，或者是一个可疑业务的模糊身份 我的看法，罗斯，它是用“他们准备支付的价格”来决定租金回报百分比的买家；我在 C 店的小伙伴确实没有被“敲诈”，但卖家可能会因为没有采购“更有信誉”的商品而付出了代价。租户 您的回复总体上表明您在这方面的知识比我多（我只有住宅物业）-但我很喜欢“伸展运动”；在进行网络交易方面有所突破，我会对您的评论感兴趣，我的观点是我在左侧字段中遗漏了什么或者我是否有道理或者以上所有内容我期待您的进一步评论，问候，< BR>评论
总结出价： GeoffW 租金：$25,520 年收益率：9%（与贝克相同） 租户价值：283,500 美元折扣：无 最终出价：283,500 美元 Les Rent：$25,520 年收益率：8%（租金租户优于baker) 租户价值：319,000 美元 折扣：10,000 美元（6 个月利息）； 59,000 美元（无租约出售的风险） 最终出价：250,000 美元 AndrewC 租金：每年 26,300 美元 收益率：9%（与面包师相同） 租户价值：292,200 美元 折扣：10,560 美元（6 个月持有成本） 最终出价：281,640 美元 Ross Sneddon 租金：26,100 美元 收益率：9%+ 租户价值：283,500 美元 折扣：（“无租赁销售”风险已计入收益率）最终出价：280,000 美元 Jakk 租金：每年 26,500 美元 收益率：14%（与狡猾的租户相同） 租户价值：283,500 美元 折扣：（'无租约销售风险已计入收益率）最终出价：190,000 美元书本答案（美元数字与书本略有不同，因为该书使用平方英尺而不是平方米）租金：每年 26,065 美元收益率：8%（加盟商之间; baker) 租户价值：$325,800 折扣：$13,000（6 个月租金）； 10,000 美元（成本利息 6 个月）； 22,800 美元（“无租售”风险） 净值：280,000 美元（325,800 美元 - 总折扣 45,800 美元） 注：租金是通过计算每家商店每平方米的租金计算得出的，然后将三个数字取平均值 平均值为每平方米 2247 美元m 商店 D 的年租金为 116 X 2247 26,065 出价升序排列，最高出价在上： GeoffW：$283,500 AndrewC：$281,640 Ross Sneddon：$280,000 答案：$280,000 Les：$250,000 Jakk：$190,000 好吧，罗斯成功了但是 Geoff 拿到了店现在是验尸时间 我们能学到什么 Geoff 没有得到正确的收益率并且没有提供折扣但仍然以合理的价格获得了奖品，这难道不是很讽刺吗？原因是他的 9% 的收益率原来是内置足够的风险折扣因为他不需要考虑损失的租金或利息呢罗斯谁钉了它好吧，罗斯再次将“无租赁销售”风险计入收益率并得出了略高于 9% 的数字似乎罗斯， Geoff 和 A​​ndrew 不准备将 Shop 价值削减至接近未租赁价值，因为他们相信他们已经获得了优质租户。根据账面数据，总折扣或风险达到租赁价值的 14% Les 和另一方面，Jakk 首先评估了没有租约的商店 他们都认为这相当于 14+% 的收益率 Jakk 没有考虑任何收益，因为他已经找到了一个好租户，因为他不认为卖方应该从他的努力中获利，以确保好租客 Les 也不认为卖方应该因为同样的原因获利，但他愿意灵活地支付高达 250,000 美元，因为知道其他投标人可能也有好租客排队并且会出价因此，我还有其他一些关于我在这个优秀线程中学到的东西的想法，但我稍后会发布问候，Mike PS：恭喜 Les 正确确定租户（带租约）的质量为 8%
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进一步的想法最大的每个人在该练习中遇到的困难是估计在没有承租人的情况下购买商店的风险，即使有一个好租户排队 如果商店 D 出售时，好租户已​​经在租约中，那么这个练习就会被简化 这只是一个问题根据租金收益确定租户的质量并从中计算价值 估计没有租户排队的商店的价值有点困难 Les 和 Jakk 认为收益比较是 14+% 是坦率地说，我不知道他们为什么或如何得出这个数字，只是将空置商店与租赁商店与狡猾的租户进行比较似乎是正确的 如果我要问，“如果我买了这个空置的商店，c我能找到一个好的租户吗？我需要多长时间才能找到这个优质的租户假设您认为您可以找到与面包师质量相似的租户(9%) 6 个月内 那么您可以竞标的数字是 $269,000 [$290,000 - (6 个月租金和利息)] 如果您想要一个可能需要一年时间才能获得的本地连锁零售商 (8%) 那么您可以竞标最高 $280,000 ($326,000 - $46,000) 如果您想要一个非常好的租户 (69%) 并准备等待 18 个月或提供等值的现金或其他激励措施以更快地获得他们，那么您可以出价的数字是 $308,000 ($378,000 - 70,000 美元）所有这些情况都代表您以租赁价值减去租金损失和持有成本的折扣后出价。但是，假设您以 308,000 美元的出价赢得了拍卖，但只能在 18 个月后以收益率为 9% 您的损失是多少 $65,000 利息加上租金和损失价值 $88,000 ($378,000-$290,000) 总损失为 $153,000 这是您购买未出租店铺的最大风险金额 因此，没有好租户的店铺 D 是有价值的在 $326,000 - $153,000 $173,000 这比 $10,000 少n Les 估计 $183,000 所以看起来 Les 和 Jakk 与他们对未出租价值的估计非常接近 现在，我们为什么要为空置商店多付给供应商 $100,000+ 首先我们有一个优质的租户排队，压力很大让他们开店 我们准备穿 6 个月的空缺，即使好租户带了一个跑步者，我们也可以在短期内迅速找到一个狡猾的租户，支付 14% 每平方米每年的租金是一样的，但我们输的地方在波动中（较低的价值） 我们在回旋处获得收益（正现金流） 我们等待时机直到合适的租户出现 至少我们得到了商店并且我们在游戏中 我认为这就是为什么 280,000 美元是一个现实的出价数字 Mike
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啊，迈克，好吧，你是一个很好的推销员，你说服了我，我会去 200,000 美元，但里面没有更多，那就这样吧 现在如果供应商不接受，我在走路看我现在在门口如果他不接我就走了看！！！！！现在开门看
评论< BR>绝对精彩的线程人！！！
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我同意乔安娜我被灌篮了但学到了很多
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嗨，我认为这些练习的概念很棒，而且欢迎更多 回答 Les 的问题 我注意到这三个商店最近都卖光了，但我承认随着时间的流逝，我让这个事实从我身边溜走了前A店如果这家店是先买后租的，我可以看到承租人主张低租金的情况，业主看到强健的承租人（National Franchisee）同意适度的租金收益率69％，这不是比住宅好得多（在昆士兰州）如果在承租人到位的情况下购买，那么业主的出价可能比其他情况下的要高一些，因此他的收入适中 但那是投标人在我最初将其描述为输赢的情况，但如果购买者满意，则赢店 B I同意 Les，在我看来，这就是“中间道路”；场景 一个很受欢迎的贝克，一个很好的租户，投资回报率为 9%，我猜随着租金的增加而增加最初的描述是“租户不详，质量有问题”；在我之前的评论中，我说这不是称他为 Dodgy 先生的理由我向 GeoffW 道歉你是第一个勇敢地涉足并命名他的人，我不想批评你可能被证明是正确的我们是懦夫 我的意思是，尽管他不为人知且令人怀疑，但他可能会成为一个好房客让我们不要对他进行焦油和羽毛 - 但是！这家店比B店的面包师大13左右 在我昨天早些时候的评论中，我简单地提到了估算房屋每平方米价值的估价技术，因此每平方米的整体价格应该低于B店在此基础上，较大的商店 C 应该反映出与商店 B 的差异大于您指出的 3 美元 psmpa，并且 14% 的回报率有点高 如果您是出租人，但也许从长远来看，它可能会回来咬您现在，如果在拍卖时租约已经到位，我们可以争辩说买家买得很好，甚至低于“真实估价”；不管那是什么 我的感觉是每个都有一点 更真实的估值可能是每平方米 2,000 美元左右的估值，购买价格为 288,000 美元，因此租金收益率为 11% 这将更接近这意味着购买者很精明并且确实很好，好吧，我会收回“所有者扯掉”的言论；有点，但租金还是太高了 我同意其他买家更喜欢“优质租户”；但我们不能都拥有他们 Mike indcated 商店在一条街上，所以组合更加多样化 在 Westfield 或 Stocklands 等大型购物中心，您确实会发现过多的特许经营店或连锁店 这很好，但很多人评论说他们不想要这个和那个这很无聊，不喜欢在购物中心购物 我们希望在这种多样化的脱衣舞组合中找到一些“未知和可疑的租户”；再一次，如果商店是在出售之前出租的，那么购买者会根据他们的购买价格来决定租金回报，但是如果商店是在出售后出租的，那么可能会有点值，这意味着我的 280,000 美元和准备上涨一点的销售价格被吹出水面 也许我应该把它全部收回 昨天我只是简单地谈到的另一部分是“六个月的等待”。对于新租户，Mike 把这个放在练习中 OK，但我不同意这是可以接受的附近的其他业主和租户，因为空置而降低了D铺的价值即使在购物者的眼中，即使在六个月内开业，它也会成为一个有问题的商店，业主应该牺牲一些钱才能拥有它承租并弥补未来几个月租金损失的一部分，但也许不是全部任何进一步的评论你可能有一个很好的练习迈克让我们有时间再做一次问候罗斯
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嗨罗斯你说在现实世界中 - 商店租金 psm 应该随着商店规模的缩小而增加，所有其他条件都相同并且我想对于非常大的商店来说，租金 p sm 将趋于平稳，使其在建筑面积进一步增加时保持大致相同 是否有任何“现实世界”？经验法则！顺便说一下你对估值的评论！安德鲁
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PS 究竟从哪里得到商业工业物业租赁率的信息来做比较 还是你只需要四处打听
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G'day Mike, You said quot;Now , 为什么我们要为空置的商店多付给供应商 100,000 美元以上 首先我们有一个优质的租户排队，压力是给他们找一个商店”;腿gt;gt;好的 ！！麦克格特;GT; quot;我们准备穿 6 个月的空缺，即使好租客带了一个跑步者，我们也可以在短期内很快找到一个狡猾的租客，支付 14% 的租金。腿gt;gt;我不这么认为，迈克 - 购买后，告诉我“狡猾的租户，短期”是多少平方米。必须付钱才能给你 14% 对我来说听起来大约是 400 平方米 - 不用计算器 正如我之前提到的（在真正的 BFO 中），14% 的回报来自以折扣价购买 购买后获得 14% 的可能性8% 的估值就在那儿，用筷子推动众所周知的上坡 Mikegt;gt;每平方米每年的租金是相同的，但我们在波动中损失（较低的价值）我们在回旋处获得（正现金流）Lesgt;gt;呵呵，在阅读了我的上一段之后，你是否还有同样的想法，迈克如果你这样做了，我真的需要在这里进行一些教学——我认为这根本没有意义 Mikegt;gt;我们等待时机，直到合适的租户出现 至少我们拿到了商店，我们在游戏中，我认为这就是为什么 280,000 美元是一个现实的出价数字“；腿gt;gt;而且我仍然认为您多付了钱，但是供应商可能会用那一箱香槟使事情变得更好，对您的进一步想法感兴趣的是什么罗斯gt;gt; quot;忽略上面的条目出错了';腿gt;gt; TAB 已在 3 种论坛类型上完成此操作 FIRST TAB 似乎让您退出回复屏幕 如果您使用光标并在回复中左键单击返回，您可以继续第二个 TAB () 或 Enter 完成帖子，就在那里！但是，您可以“重新编辑”；您也可以在此论坛风格上发布您自己的帖子（就像您可以使用“旧”一样）所以，您不必重新开始 - 下次可能不会这些练习很棒，欢迎更多”Lesgt;gt;Ain't it great - Mike 有一本书，里面装满了 Rossgt;gt;“因此每米的整体费率应该低于 Shop B 在此基础上，更大的 Shop C 应该反映与 Shop B 的差异大于您指出的 3 美元 psmpa，并且 14% 的回报有点高C 应该比商店 B 少 - 那会是低至 A 店（再次变小，但 NatFran 搞砸了租金）所以，罗斯，任何考虑过的关于商店 C 的现实 $sqm 应该便宜 $5sqm、$15 还是 $25 我不知道这个A进一步想，B店也应该离A店更近（它也比A大，是的）Rossgt;gt; “更真实的估值可能是每平方米 2,000 美元的购买价估值”腿gt;gt;这是我对上一个问题的回答吗（可能有多余的零）你的意思是 200 平方米（它回答了商店 A 上的上一个问题）Rossgt;gt; quot;业主看到一个强大的承租人（国家特许经营商）并同意适度的租金收益率 69%，这并不比住宅（昆士兰州）好多少”；腿gt;gt;为了帮助其他仍然沾沾自喜的人，现在可能是指出与商业和住宅物业相关的费用之间存在重大差异的好时机，例如租户支付装修费、费率（）等罗斯，这不在我的范围内专业领域 - 你能稍微扩展一下差异吗？令我印象深刻的是“在比较住宅和商业 IP 时，69% 不等于 69%”。 - 我是否纠正了任何会显示“平均”的想法、公式等？差异因素（例如——“一般来说，69% 的商业地产收益率大致相当于投资住宅地产的 9% - 10%”——你能不能这样说，罗斯） 问候
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Final思想Lesgt;gt;不是很好吗——迈克有一本书，里面装满了对不起，伙计们，他们是第 21 篇文章中提到的书中仅有的两个例子。作者的意思是，了解房产的近似真实价值意味着您可以根据您的购买策略设置最高出价如果你参加了足够多的拍卖，你最终会得到一个 确定真正的价值需要获得可比物并计算出目标财产的可比价值 本书的一半充满了拍卖师使用的投标建议、投标示例和技巧 真正令人大开眼界作者对估价发表了许多评论： quot;拍卖师所需的第二大能力是成为一名准确的估价师，但以世界上所有的技能，不可能判断拍卖者的想法那天，估价是一门艺术而不是科学的陈词滥调受到考验 拍卖师估价师拥有他所有的技能、培训和经验 拍卖行可以访问所有记录可比房产获得的价格，但最终的价值判断仍然非常主观即使是最有能力的拍卖师估价师也会发现她的信心在拍卖室中受到严重打击，尤其是当她建议的拍品可能刚刚达到他们的底价时，要么去在失控的竞标后以高价出售，或者不得不以远低于她建议的价值或储备的出价撤回”；迈克：一位英国论坛的海报最近给出了这个明智的建议：房地产交易就像公共汽车 记住——错过一个赶上下一个 是的，有各种各样的买家动机，你在拍卖或私下购买时会与之竞争，我将其描述为， quot;摇晃一棵果树，直到一块水果掉到地上 最近，我看到了一个可下载的 65 分钟音频文件，该文件是对 Neil Jenman 的采访，他谈到了人们经常错过的“受够了购买”他们梦寐以求的购买并买了一些他们不满意的东西再一次，另一种类型的买家可能会在房产上出价超过你如果你追求价值，与他们竞争没有任何意义他们会继续竞标只是为了得到它并结束查看更多房产的麻烦 Jenman 举了一个例子，他举了一个例子：一个人买了 3 次房子，只写了一些小便条，然后把它们放在他目标区域的信箱里，并且总是有人与他联系以获取房产出售 他从未通过 RE 代理购买音频文件位于 http:wwwabcnetauperthstoriess506951htm 引用 Les - post #32 Mikegt;gt; quot;我们准备穿 6 个月的空缺，即使好租客带了一个跑步者，我们也可以在短期内很快找到一个狡猾的租客，支付 14% 的租金。腿gt;gt;我不这么认为，迈克 - 购买后，告诉我“狡猾的租户，短期”是多少平方米。将不得不付钱给你 14% 对我来说听起来大约 400 平方米 - 没有跳到计算器 好皮卡，Les 删除最后 4 个字 现在它应该是： quot;我们准备穿 6 个月的空缺，即使好房客带了一个跑步者，我们可以很快找到一个狡猾的房客。凑的rse，他们将支付与任何其他租户相同的租金所以，现金流状况并没有更好所以你理所当然地不乐意让他们贬低你的商店这当然是一种风险但是，在你之前的一篇文章中，你引用了Les 在第 15 篇文章中引用的 Dolf de Roos 示例 正如我在 Dolf de Roos 的故事中一样，如果卖方没有租户，那么成为买方的风险显然会高于有优质租户的风险因此，卖方将不得不以折扣价出售买方然后承担寻找租户的风险（如果他已经签约，这并不意味着他应该与卖方分享知识 - 或利润）所以买方可以赚取可观的利润 然后，再次，如果买方需要与具有相同优势的其他人竞标（例如这个主题），那么他可能需要提高他的报价以“击败其他人”，或者去寻找另一个买家数量较少的交易卖家做得更好在目前的情况下，他也许应该这样做 在我看来，Dolf 很幸运，没有其他竞标者让租户排队 如果他们有的话，Dolf 可能不会得到这么便宜的 Les，你的策略是让商店以很大的折扣，尽管失败的风险，并且不得不向一个好租户解释为什么你不努力争取这家商店 然而，其他人想要一个能给商店增值的好租户 每个人都有自己的 你可能会抓住下一班车 另一点我想提出的问题 估计新建筑的真实价值 去年四月我买了布里斯班的房产时，我问营销人员他们是如何确定售价的，他说他们从当地的 RE 获得了 3 个独立的租金估值经纪人和他们平均然后使用当地的历史收益率，计算出房产的真实价值显然，他们必须与开发商协商以留下他们的营销费用的价格购买房产 如果您购买楼花d直接从开发商那里知道成品的零售价值你应该能够协商一个很好的折扣我通过营销公司购买了悉尼的楼花，所以在我的购买价格中支付了他们的费用最后，我认为购买房产最安全的方法是买东西并增值 这样，您将确保提高的价值将弥补任何轻微的过度出价 我的姐夫是一名建筑商并建造了自己的房子，最近完成了装修在业余时间 花了 8 个月的周末工作 以 130,000 美元买了一个地方，花了 50,000 美元，将以 220,000 美元出售 利润 40,000 美元 CGT 后的净利润为 20,000 美元减去利息 8 个月内现金回报率约为 40% 见增值论坛 问候，迈克
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你好 Andrew C 回答你的问题 我对租金估值的评论是概括 总有例外 一些零售商必须有巨大的占地面积，如家具店、超市等，零售太阳镜或乐透彩票等小物品的其他人只需要几平方米的小售货亭，每平方米的价格就可以支付高昂的价格。背面的价值较低 很明显，我并不是想变得聪明，但是商店将其展示放在前门而不是后部 对于非常大的商店，例如零售花园中心或建筑商供应网点，他们需要建立在工业区，土地组成部分便宜并决定零售成本 经验法则 非常困难 每个购物中心、购物中心或地带都有一定的交通、车辆和行人周转率，这将在一定程度上决定当地商店可能的营业额由拥有或控制整个中心的公司经营的大型购物中心旨在使他们的中心成为最大和最好的我们可能对此有不同的想法假设他们已经建立了一个中心ntre 包含 100 家商店，他们采访了大约 500 名潜在租户并“出售”；关于他们的中心有多好的同一个故事 在重复了几十次关于他们有多好的同一个故事之后，他们相信自己的炒作和公牛 **** 和宾果游戏，每平方米的租金上涨 否经验法则，只是规则我比你大，如果你想加入，你会付钱 你从哪里得到信息 它不像住宅房地产那样在商业中免费提供 在住宅中，代理商相互交谈，他们在报纸上看到广告，在代理商商店的前面，他们问租户在许多大型购物中心的租约中，有一条禁止披露租金的条款，而大型购物中心的房东用这个来让一个租户与下一个租户竞争释放这些信息，一些州要求这些租约在政府登记或者它们是无效的但是没有时间限制，而且往往要经过几年才能登记租约，然后只是因为它适合双方登记合同，或者它适合房东或有待决的法院案件想象一下大型零售商 Woolies、Coles、DJ's、GB's 等一个购物中心，所以将以非常便宜的价格租给他们，甚至免费一年左右，只是为了得到他们 购物中心的建设成本仍然是一样的，该中心希望获得 15% 以上的回报在投资上，所以小商店必须增加租金以支付主要零售商未支付的租金 小零售商被告知这是必要的，因为大零售商为小零售商吸引流量 你自己决定 购物中心尝试各种技巧来克服主力租户的租金披露 他们甚至可能收取“固定租金”；然后向主力租户支付数十万美元的装修租金披露，回扣没有，法律满意安德鲁，像我们这样的小家伙只需要承认我们与大中锋不在一个联盟我们只需要四处打听，保持警惕并仔细计算如果我们拥有这家商店并试图确定租金，然后进行估值，看看 10% 看起来是否是一个合理的年租金率 现在添加或减去我们在此线程中讨论过的其他功能，并根据 10% 的收益率上下调整美元购买时，同样的事情适用您会知道当前租户支付了多少，与他们交谈，他们都会谈论租金，但如果它使他们瘫痪，真的会嚎啕大哭 准备好付出一点，不要太贪心 我现在可以看到一些论坛成员在地板上滚动，对这个建议大笑，因为他们会争取最大最低支出回报 b ut 我建议他们也会遇到最多的问题 我希望这有一些价值 问候罗斯
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谢谢罗斯 你的评论经验确实很有价值 谢谢分享 我特别喜欢你“以人为本”的态度 - - 虽然不要忽视您以盈利为动机的商业投资这一事实，但这是一种开明的整体方法，从长远来看，通常会带来回报和后续业务！顺便说一句，我很好奇教科书对这个问题的回答从购买价格中减去利息成本和推算租金似乎有点过头了所以我在电子表格上设置了 3 个场景并“解决了”。在每种情况下获得相同回报的购买价格——假设需要 7030 贷款权益 情景是：1 购买已出租的店铺 2 购买 6 个月内保证相同质量租户的店铺（以权益支付第一笔利息） 3 与2 但将第一次利息支付资本化 情景 2 与 1 的比较： 2 中的购买价格 (租金 + 利息 + 8%) 小于 1 贷款较少，利息支付较少，全部增加股本大致相同 比较情景 3 与 1： 3 中的购买价格是（租金 + 利息 - 12%）小于 1 贷款小于但大于 2，利息支付更少，股权更少 本质上，我们用 7030 债务股权为第一笔利息支付提供资金——所以它是从股权回报的角度来看更便宜 那么这一切意味着什么 看来如果您从购买价格中减去空置期间的租金+利息（持有）成本，这是一个很好的近似值，这有点双重打击t它——因为你似乎错过了一切在比较方案时，是在现金流基础上支付 6 个月的租金因此空置期非常糟糕，并且会很快降低您的回报这也意味着您应该准备支付最多 6 个月（租金+利息）以获得租客立即入住！！问候，安德鲁
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还请记住，购物中心运营商可能会收取营业额的百分比以及基本租金
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嗨，Dionysus888 是的，你是正确的 购物中心有更多我将尝试强调商业租赁和租赁协议之间的一些差异，论坛可能会对此发表评论on Regards Ross
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G'day Les 你的评论和我的回应 我将分两部分攻击你的主题，第一段和最后一段分开我生命中的爱提醒我，我们要加入一个今天晚些时候和一群朋友一起离开猎人三天似乎我必须吃一些食物，继续品尝更多的葡萄汁，这是一份工作，但必须有人去做时间是我的敌人只是现在所以这里去 1感谢 TAB 的建议 下次我不会尝试缩进 TAB 2 具有挑战性的练习 - 迈克有一本书，里面装满了稳定的迈克，否则我们将在月底前使用 Panadol，下个月使用 Valium 但是很棒的 3 Les -每平方米的价格 我的感觉是：A 店有一些不同之处 国家特许经营商会有严格的标准来坚持 有人说，靠近公共汽车站、行人流量、卡车装卸码头、拐角位置、良好的能见度和还有什么像这样的承租人会为这些功能支付额外费用，但仍会努力争取最好的交易因此新所有者对 69% 感到满意也许估价师可能会建议商店少一些，比如每平方米 3,000 美元 - 总计 220,000 美元 但是那么他就不会在拍卖会上获胜 购买价格是平均每平方米 3,135 美元 店铺 B 我认为这是可靠的中路租赁 一个好租户，购买价格还可以，租金似乎合适，租金收益率为 9 %毫无疑问，随着时间的推移，购买价格是平均每平方米 2,500 美元 这是我选择的租约 C 店 新老板以 228,500 美元买下了这家店，租金收益率为 14% 根据 B 店，这是精明的购买并祝贺新主人我觉得他本可以提高出价并且仍然可以以略低的租金收益做事，但是嘿，他在拍卖当天赢了 购买价格是平均每平方米 1,632 美元 商店D 我原则上继续以 B 店为衡量标准，对 A 店和 A 店打折； C 并得出了 $2,413 psm 的数字 我不太理解您对 $5psm、$15 PSM 和 $25 psm 的评论 我想知道您是否计算错误并丢失了零 我的意思是购买价格为 $2,500 psm 等所有零我几乎要分开 A、B、amp 商店； C 每平方米 500 美元，然后以每平方米 2,400 美元的价格滑入 D 店 我将在这里结束这个线程，稍后再攻击最后一段 问候罗斯
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罗斯，来自以前的帖子：- “更真实的估值可能是每平方米 2,000 美元的购买价估值”腿gt;gt;这是我对上一个问题的回答吗（可能有多余的零）你的意思是 200 平方米（它回答了商店 A 上的上一个问题）我错过了你评论的重要性 - 你实际上说“估价约为每平方米 2,000 美元购买价格”； - 虽然我将其理解为租金 $sqm - 因此是“丢失的零位”；罗斯gt;gt; quot;我不太赞同你关于 $5psm、$15 PSM 和 $25 psm 的评论，我想知道你是否计算错误并丢失了一个零，我的意思是购买价格为 $2,500 psm 等等，全是零。而且，如上所述，当提到下降 5 美元、15 美元或 25 美元时，我正在考虑租金率转发您对最后一段的想法（可能在周末之后享受！问候，
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BUMP！4年后！多么好的线程！投标为时已晚，但我会签署一份合同唯一的主题让上述租户在 6 个月内签署搬入租约，并有 6 个月的结算期 但是，不确定这些“受制于”条款在拍卖中是否可行，我使用了商店 A 的平均租金, B 和 C 为 $223m2 所以对于商店 D, 223 x 116 $25868 租金 pa 那么收益率为 8%, 在商店 A 和 B 之间, 我的最高出价为 $323350, 对于商店 D, 没有其他假设条款的主题是交易的一部分的调整 - 所以，我会赢的！GSJG'day GSJ，伙计，你只是多付了〜$ 40k ！！！你可以花 28.5 万美元买到它！呵呵 - 重读很棒我不知道我在做什么，但只是喜欢许多其他人的意见 总之，这是一个 HOOT ！还有很多东西要学我仍然没有任何商业地产——但谁能说我未来不会拥有一些（尤其是如果我能找到一些东西——还有一个其他人没有的租户——一切都在“外面”）遗憾的是我们已经有一段时间没有听到罗斯·斯内登或迈克的消息了 生活就是这样 但当时很有趣，并且仍然为那些有兴趣 而且，对于那些不感兴趣的人，它仍然是一个麻烦谢谢你的碰撞，GSJ，问候，
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是的，但是，正如我所说，323K 是我的最高出价，所以我可以如果出价停止更低，则以 285k 的价格获得！ GSJ
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又一个碰撞！很棒的论坛和很棒的帖子希望我能理解这里的所有想法任何人都愿意冒险猜测 - 距离 cit 20 公里y 在一条主要道路上 - 建筑面积约 150 平方米 - 目前未出租，以前是一家受欢迎的咖啡馆（经纪人如此说） 试图计算价格时还有哪些其他相关功能
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