澳洲澳大利亚房产 一次很棒的“无首付”购买 - yippee！悉尼

在澳大利亚地产投资



我目前的情况是我们有过剩的借贷能力和偿付能力，但相对较小的股权所以我为自己设定的 2008 年雄心勃勃的目标是找到需要很少或不需要前期资金的交易，而且具有强劲的资本增长前景，最好是现金流为正（或至少不是很负）任何供应商都没有兴趣，甚至没有人还价——代理商都迅速回来说“他们只想要一份干净的合同”。我偏爱非分层产权房产，所以我一直主要关注已建立的房产，而不是新的开发项目（供应商融资更为常见）好吧，谢天谢地我没有放弃我一直在寻找，今天有工业地产接受的报价 交易的结构使得我不需要在开始时投入任何资金，第一年将是现金流中性的，之后现金流为正 估值高于购买价格，因此贷方最初是按购买价格放贷，但在 12 个月后 - 当供应商融资部分到期时 - 贷方将按估值放贷，然后我将有足够的钱来支付，但我自己仍然没有现金，而且它仍然会产生正现金流现在这是我的交易，我已经很满意了；如果我今年能找到另一个，我会很高兴！
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恭喜特蕾西，第一年现金流为中性，之后为正！大约 100% 的 Somersofters 正在寻找这样的交易 请注意，如果我问你有什么样的租户，租约是否做得好
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做得好 ozperp 太棒了，当你成为你并没有放弃心灰意冷 有关物业本身或租户的任何细节 绿色标题 租户是否会承担所有支出 再次，奥尼亚 !!!
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伟大的成就
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他们还有更多的出售
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嗨，为了增加潜在供应商的一个方面，我被联系为我的商业地产的供应商融资，我做了一些计算。发现我必须额外收取税金；其他费用这是我没有追究的，因为我的财产被低估了。表现不佳 它已经赶上了一些，但仍有改进的空间 一年前我会花 90 万买它，但现在我会根据目前的租约将估值提高到 12 到 1400 万，这仍然是 25 平方米短推荐的租金 我会为我现在的房子提供供应商融资，我以 5 年的回租期卖给了投资者 事实证明，我的房东不需要资金，因为他们有多余的流动性放大器；对我们的安排非常满意 这一切的重点是交易可以是诚实的 例如，我仍然有多余的股权，但想减少我的贷款 原因是我对杠杆的需求较少 因此，如果您遇到一个可行的交易，它可能只是缺点是，你可以信任谁祝你搜索好运，KY
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谢谢大家的支持！一旦我把所有东西都“固定下来”，我很乐意分享实际数据。 - 现在，我想谨慎一点，以防供应商在 Somersoft 上并认为我的交易太划算了 数量级：我们说的是小额 - 低于 100 万美元的支架 现在，我将放大如下：租约是 5x5，第一个期限为 35 年 良好的固定租金增长内置于当前期限届满时的市场审查结算日收益率为 96%（即通过收益率仍在学习行话！） 租户支付支出 租户只是一个小企业经营者，不是国家或特许经营者，但他们拥有大量资产来支持租约而且我拥有世界上最好的——如果生意破产，我'我发现该物业作为一般物业（作为仓库）的价值比其目前的专业用途更有价值，而且该地区的仓储供不应求。这与我可以借用的仓库的估值背道而驰（ 6 个月后）支付供应商财务部分再次感谢您你们的支持，伙计们！
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恭喜！听起来不错
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好吧，过早的庆祝 尽管接受了我的书面报价，供应商还是把我弄脏了 5 周，然后提出了一份合同，条款与我的书面报价大不相同。特别是，他们把在合同中，他们将获得卖方融资的第一抵押贷款，我的贷方当然不会同意，而且我已经向他们解释过所以我现在正试图挽救这笔交易，我知道企业主愿意支付更高的租金以换取一些小工程（便宜 - 改善立面的美感，新的锡储存棚）所以我希望我能做的是与承租人签署“协议负责人”，如果我购买该物业并且完成他们要求的工作，他们会同意以更高的租金签订新的 5 年租约 然后我希望在此基础上，我可以获得高于购买价格的估值并借足够的钱来支付借入资金的全部购买价格 我不认为这是不可能的，但实际上，我确实认为这将很难实现 已经以购买价格的 85% 提供融资的贷方表示，他们会前提是我实际上完成了所有工作并在结算前获得了新的租约；但我没有现金支付这些作品，我不想给当前所有者一份更好的租约，这可能会让他们重新考虑出售的决定（再次）所以，这里有没有人有任何关于打捞的建议这笔交易你知道任何贷款人可能会考虑在第二次抵押贷款中获得 100%+ LVR 或者谁愿意提供较低百分比的贷款，而基于协议负责人的更高估值加上我在其中完成指定工作的承诺，比如说，6 周的结算 或者，你们中的任何一个正在等待经济低迷的现金充裕的人想借给我 20 万美元吗？我愿意为我们的其他 IP（Spring Hill，应用程序 50 万美元股权）提供第二次抵押我想借这个房产的替代品至少 1 年，最好最多 3 年 我们愿意支付 12% 的利息，每月 1%，（我喜欢整数）并支付大量本金期末我们有充足的持续现金流，足以应付利息偿还s 这是我们现在没有的大量免费现金，因为我们的 Spring Hill 项目长期以来一直在消耗大量现金流（敬请关注：API 杂志“我的财产噩梦”，4 月号）我们已经过去一年从家庭收入中倾注了超过 12 万美元，所以现在已经完全出租了（万岁！就在本周）和现金流为正，理论上我们每年有 12 万美元的自由现金流（伙计，这会是一种解脱吗）迫不及待想听听你们都有什么好主意
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很抱歉听到你被特蕾西拉扯！希望我能提供一些想法，但商业贷款对我来说是全新的如果我有那种现金，我很乐意借给你
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OZprop，只是无法理解，首先你说供应商接受了你的书面报价，他们是不是为了建立法律关系而签署了黑白合同，还是他们只是和你玩游戏，如果是我我会走路，如果这是开始供应商会玩的游戏，那么它就没有尽头，这会让你很担心，你怎么等了五个星期？离开水，为什么不试试这个网站上的几个 M-B willair
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Ozperp，你有兴趣 20 万美元 @ 15% 一年吗？你支付所有费用，我的和你的如果是，请私信我
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你能不能增加你对 Spring Hill 的第一笔抵押贷款，因为它有 50 万美元的股权）或其他一些财产？ f 钱可能太令人沮丧了
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谢谢，史蒂夫 你是个宝石上，当他们这样做时，合同的条件与我们同意的条件不同 如果你想知道我是否可以“强制”；这个问题以及我们是否已经达成了具有约束力的协议，这是很有可能的 但如果可能的话我宁愿避免诉讼 我认为他们只是不明白他们同意了什么，然后当他们最终明白时，他们希望他们没有不同意，并拒绝签署反映我们协议的合同 我认为他们是真正的卖家，只是认为他们很天真 我在五周内经常追究这个问题，一直打电话给代理商询问他们是否冷落，一直确信这只是供应商律师的积压工作导致了延误 我真的认为代理人也感到惊讶和恼火 有点吓到我但是是的，也许我应该尝试我的一个 SS 经纪人有一个很好的经纪人，我试过一个帮不了我的 SS 经纪人，但也许我应该和另一个人谈谈 只是可能！周末会考虑并回复您；感谢 Spring Hill 的估值达到市场的问题，正如其他地方所强调的那样，因此虽然通过出售可以释放相当多的股权，但通过再融资可获得的股权要少得多 不能再融资其他财产，因为我们反弹了一个 payment 4 个月前，我们需要 6 个月的时间才能再融资不明白他们同意了什么，然后当他们终于明白时，他们希望他们没有同意，并拒绝签署反映我们协议的合同 我认为他们是真正的卖家，只是认为他们天真我在追逐在这五周内经常出现这种情况，不断打电话给代理商询问他们是否冷落，不断得到保证只是供应商律师的积压工作导致了延误 我真的认为代理商也感到惊讶和恼火我对你表示同情 我去年签订了一份租赁合同，律师喜欢强调任何负面因素以证明他们的费用合理 这将站在你这边，也站在另一边 所以你的供应商在访问时需要了解他们的想法他们的律师，以及准备好说“我对此感到满意”；祝你好运 太糟糕了，我没有一个懒惰的 200k 来帮忙这笔交易一起；我已经被支持淹没了我已经收到了一份第二抵押贷款的提议（感谢埃文德），一个股权合伙人向合资公司提出的关于这个项目的提议（我非常有兴趣进一步追求），以及另一个可能的提议未来项目的合资企业你们是最棒的；谢谢
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最后一章好吧，这笔交易已经失败，所以现在我会给你完整的细节该物业是（我相信仍在市场上）维多利亚米尔杜拉的一个休闲中心 这是一个2100 平方米的钢铁和锡棚在 3000 平方米的土地上，离中央商务区不远，离默里的新内陆码头只有几个街区 我很了解米尔杜拉，因为我在那里出生和长大 离最近的首都很远（阿德莱德 400 公里，墨尔本 500 公里），它有点偏僻，容易被遗忘，但我确实注意到它最近出现在 API 中作为热门提示现场的业务正在蓬勃发展，小镇也是如此（虽然他们的水果季节很糟糕，而且每个当地人都认为天要塌了，这意味着我必须在结算时支付 472,500 美元，1 年后支付 202,500 美元 目前的租金收入我每年 65,000 美元，目前租约 35 年，每年上涨 3% 所以购买时每年上涨 10% 非常接近；该地区通常使用的上限率为 85-9%，因此您获得了即时权益但它会变得更好；目前的租金约为 32 平方米，而我的研究发现目前的市场价格更像是 40 平方米 所以在 35 年后，您可以重新协商市场租金，如果您当时获得 43 平方米，则在 35 年后您以 $86Kpa 签订租约，上限率为 875%，意味着您拥有价值 $983K 的资产 35 年内近 50% 的资本收益，仅用于将租金推向市场 而企业主刚刚更换超过;新企业主拥有更大的资产基础（有利于商业估值），他们还希望对房产进行一些改进，这不会花费太多，但可以提高租金，即你会得到租金上涨可能是改进成本的 20% 或更多，这意味着您的成本基础上的总体收益将大幅增加d 将租金定为每年 11 万美元，那么您的 77.5 万美元投资将价值 1.26 亿美元 那我为什么不买电子邮件 - 根据上述条款将其出售给我 他们不想在合同中纪念它，直到我们无条件（当时只是把它写成古怪）但向我保证一切都很好，因为他们接受了我的报价在写作中你猜对了——在我在 du 上花了近 1 万美元之后尽职调查和财务审批等，合同签署日临近，他们退出了供应商融资部分而且我没有可用现金，所以没有供应商融资我无法购买它然后我通过 Somersoft 找到了合资伙伴；他的家人会从他们的家中提供股权并使用一些商业贷款，我们将使用 100% 的商业贷款资金，并且由于我们多年来能够再融资，他们将获得额外的现金释放，直到我们拥有相等的部分交易中的股权和现金经过长时间的讨论和他自己的尽职调查（相当合理），我们最近提出了 625,000 美元的报价，但需要进行尽职调查（我们只是真的想保护自己，以防万一e 错过了任何东西）首先，供应商说他们已经花钱让消防系统代码兼容，所以他们现在想要 68 万美元而不是 67.5 万美元与我在交易中获得供应商融资时相比，必须与合资伙伴合作。房地产经纪人和我们一样困惑，因为还没有任何合同供应商明显一无所知——坚持说我们有脸颊要求“额外”；尽职调查 请注意，他并不是说他只想要一份无条件的合同——当然，这完全是他的权利——他不知何故在脑海中明白了“标准”；合同（无论如何都不存在商业用途）中有一些尽职调查条款，但我们试图要求的不仅仅是“标准尽职调查”；代理人无法说服他，否则她是一颗宝石；有圣人的耐心（店主不是本地人，我认识经纪人——嗯，不是直接认识，但我们认识很多共同的人——我们彼此认识的方式就像米尔杜拉的所有人都认识一样）我仍然认为这对某人来说可能是一笔不错的投资，我没有足够的钱自己做这件事，而且我已经决定我已经浪费了足够的时间和精力来与一个困难的供应商进行这笔交易。显然还有另一笔交易，上面有我的名字
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多么令人沮丧和失望这将意味着下一笔交易会更好，尽管你错过了这个是有原因的
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抱歉听到交易失败了 特蕾西 花那么多时间和金钱在一笔交易上并把它作为你的最终结果并不好 从好的方面来说，拥有这种经验并能够从中学习以进行下一笔交易真是太好了 Plus ，你似乎还保持着往常的乐观态度，我很高兴看到它并没有吓倒你找到下一笔交易！等待的人会有好事，会有更好的交易指日可待！
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嗨，ozperp，我和史蒂夫在一起，这笔交易可能已经失败，但那是生意，你可以做的不多做到这一点，但这让你很好地理解了那里有什么组织起来很便宜，而且名字可以改变一个地方然后去购买我已经在其中一个上持有房产大约 6 个月是的，这笔交易确实通过了，因为双方都希望在那个阶段敲定，并且双方都被锁定，因为他们说没有必要担心溢出的牛奶你已经知道该怎么做现在下一个会更容易希望你好，下一个不会那么难澄清一下：我不是很沮丧，一切都很好！史蒂夫刚刚问我更新，所以我想我会在这里完成故事感谢您的支持和建议，劳伦斯，我 100% 同意下次在投入这么多时间之前肯定会更紧密地绑定交易我的方式看看它，一半的交易花费了很多时间（所以我们的份额低于 50 万美元），所以我很高兴继续进行一项更容易且更有价值的交易 我正在寻找工业在墨尔本的特定地区，我下次购买的优惠价格为 1-200 万美元 感谢、Anita、Steve 和 Lawrence，感谢您的支持；我真的很感谢我在 Somersoft Onward 和向上收到的建议和鼓励！
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geezus 我有很多要学习的关于 comm RE
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所以我认为这是现金流中性的 (或者只是稍微-ve）即使在 35 年以市场租金进行翻新后，它也是一头有股权的摇钱树，如果你不介意我问，你是怎么知道这笔交易的
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我和你在一起如果我能进入它——即使是 675,000 美元——我会的 但我现在没有自由股本 如果它在未来几年出现繁荣并且表现比我在这里预测的更好，我不会感到最惊讶（基于非常保守的 3% 租金增长）从认识米尔杜拉的人开始，我听说了那里发生的所有事情——尤其是码头，还有一个我什至没有在这里提到的大型基础设施项目。 Thurla 货运门（如果您想了解更多信息，请私信我 - 计划在米尔杜拉以东的一个新的大型枢纽整合铁路和公路运输，默里河上的新桥等 - 西德到珀斯阿德莱德的公路运输枢纽，与墨尔本有铁路连接）和很多大“名字”例如 Officeworks、Centro、Bunnings 等已经进入城镇或正在建设中。还有大量的住宅建设正在进行中——从我长大的沉睡小镇几乎无法辨认出这个地方！所以我刚开始切找出城里的房源，计算数字，这一项作为一项潜在的巨大投资而脱颖而出（如果你能确定供应商）
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嗨 Ozperp 你能告诉我哪家金融机构会借给你 85%关于这项工业交易 一直在寻找新的贷方 祝你好运，坚持不懈 彼得
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智库 wwwthinktanknetau
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嗯嗯，要么我记错了，要么智库将他们的 LVR 降低到低docs 我敢肯定是 80% 或 85%，现在是 75%那样 Tracey 哦，好吧，用拳头滚吧反正我不需要商业贷款再过 2 年，我会跨过那座桥
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Ozperp，你能不能提供你的第二个 IP给贷方作为交易的第二抵押担保 如果它有 50 万美元的股权，这可能不是问题 或者，也许你应该看看其他贷方，看看他们能提供什么（为投资物业再融资，并与同一贷方购买新的商业广告等）在那里挂几根胡萝卜，我相信有人会很乐意为这笔交易提供资金 你能直接购买该物业，然后用你的贷款说 10 万美元吗？投资房产以协助 12 个月左右的现金流 这将让您获得交易，做小事并增加租金 只是一些您可能没有探索过的想法 Bundy
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感谢您的建议，无论如何，Bundy Events 在一定程度上超过了我对这笔交易的追求：1) 我有一个新的抵押贷款经纪人（感谢 Somersoft！），看起来我们可以重新安排我们的抵押贷款以大幅提高自由股本的数量，并减少我们的利息账单同一时间怡哈！ 2）我现在正在研究在美国的现金流比这个好得多的商业交易，根据这个线程如果其他人拥有自由股权，那米尔杜拉房产似乎仍在出售他们仍然有 75 万美元作为要价，但我很确定他们会花 68 万美元（现在可能更少），而且我仍然认为以这个价格是一笔划算的交易（对于澳大利亚来说——但我现在已经习惯了美国式的收益率!)
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嗨，特蕾西，你对整个墨累河 Damp;G 情况有什么看法 有很多媒体关注该系统可能遭受不可逆转的损害——不管这意味着什么 大多数投资者都会有点担心此刻我在河镇上银行，我会假设问候，伊恩
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