澳洲澳洲房产税的困境！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我是这个论坛的新成员，并且只是投资界的新手 我知道这个论坛上的很多成员知识渊博，希望能就如何充分利用我们目前的情况 2009 提供一些反馈 -购买房产 A - PPOR - LVR $200K 直到 052013 - 已偿还 $80K 房产 A（贷款余额为 $120K） 052013 - 重新融资的房产 A - 仍然是 PPOR - LVR 回到 $200K 062013 - 购买房产 B -新的 PPOR - LVR $500K （使用物业 A 的 $80K 再融资作为物业 B 的押金） 062013 - 物业 A 现在是 IP（在我们定居并搬入物业 B 之后） 052014 - 购买物业 C - IP -购买价格 $400K 和 LVR 90% 现在我们最近去报税了，我们被告知只能在 $120K 上申请减税（房产 A）。论坛和这个问题之前已经问过几次了，我知道我不能申请 20 万美元的税收减免，但我的主要问题是估计是，因为我们今年购买了另一个 IP，为此我们支付了 4 万美元 + 1.4 万美元左右的印花税，我们实际上可以为物业 A 支付的 17.4 万美元利息（12 万美元物业 A 的原始贷款和要购买的 5.4 万美元）申请税收减免吗我们今年的第二个 IP）唯一的问题是有一个很好的 11 个月的差距，ATO 显然可以询问 11 个月的钱在哪里所以，如果我有任何选择，我会很感激一些关于如何最好地处理这个问题的建议除了咬紧牙关，只需为财产 A 支付的 120,000 美元利息申请税收减免 感谢大家的时间
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您只能为投资目的借入的资金申请利息 与 A 相关的 200,000 美元贷款购买房产，但您还清了 12 万美元 所以这笔贷款中只有 12 万美元与该房产有关 8 万美元与您居住的新房产有关 所以从表面上看，只有 12 万美元的部分可以扣除（只是利息） 假设贷款是 IO 并且一直产生 60% 的利息红色将是可扣除的 假设没有支付贷款，即 PI 付款 物业 C 的 54,000 美元押金从哪里来
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谢谢特里 物业 A 贷款最初是 PI 类型的贷款，但当我们重新-financed 我们将其更改为 IO 物业 B 和 C 都是 IO 贷款 54,000 美元的押金来自物业 A 的一些剩菜再融资 + 我们过去 10-11 个月的储蓄 编辑：我还应该补充一点，剩菜再融资的 100% 位于 B 资产的 100% 抵消账户（我们目前的 PPOR） 这个账户是银行直接转移“盈余”的地方；我们进行再融资时的资金
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根据手头的信息，我会说财产C的钱不能扣除
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谢谢特里所以我们只好硬着头皮申请120美元的税收减免K 然后在论坛上阅读了一些内容并学习了很多新东西我想从现在开始我会非常小心所有未来的财务结构你对如何提高财产的税收减免有什么建议吗A 未来 该物业是正向负债（按 105% 计算 262,500 美元，7% 以上） 我还应该补充一点，我和我妻子是联名租户，因此各自拥有 50% 的份额 问题是利息的税收减免是否太低然后我最终要为此缴纳高额税，因为我的收入较高另一方面，我妻子的收入很低，所以她对它的正向负债方面很好我的三笔贷款是分开的，没有交叉抵押我没有要求这个（我应该有）但是我的经纪人设立了单独的无论如何，我认为贷款是件好事再次感谢
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您可能会借来支付所有费用，例如利率等您本来可以使用的钱可以用来偿还不可扣除的债务或投资于配偶的名字所以少付的税收入
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谢谢特里我很困惑我如何支付贷款的不可抵税部分目前它是一笔20万美元的贷款，那也是意味着它不是交叉抵押 假设为了争论，我偿还了 1 万美元以将贷款降低到 19 万美元 我们如何知道这 1 万美元是用于可扣税的 12 万美元还是非可扣税的 8 万美元？按照比率，即 6000 美元对 12 万美元和 4000 美元对 8 万美元 对不起，问题太多了，我对这一切都很陌生，很困惑
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如果这是一笔大笔贷款，那么任何贷款的所有部分都将偿还 就像混合橙汁和牛奶 如果你取出 1000 万液体，那将是部分牛奶和部分橙子e 果汁 如果你想单独还清一份，你需要把橙汁和牛奶分开，但有人说它不好吃
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哈哈，这很好解释！还在笑着想着ut 尿液类比 我们可能会考虑拆分贷款，因为我们正在考虑修复它，我们可能只修复可扣税的 120K 美元，而将另一部分作为变量保留在一个抵消账户中 然后在抵消账户中存入一些钱作为和当我们拥有它时一个假的 PPOR 要么改变住所六个月
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谢谢保罗，我不知道如果我们都住在那里，如果我们改变所有权比例就不会有印花税 我一直认为它总是会招致如果我们改变所有权比率，则需缴纳印花税虽然搬回那里 6 个月将是一个令人生畏的前景，但我们当然可以考虑一下这也意味着我们需要将当前的 PPOR 出租 6 个月虽然，很高兴知道有选择！我还有一个问题 ATO 是否有一个固定的指导方针，说明什么是再融资充值 PPOR 的可接受时间框架，将剩余资金用于个人或非投资用途，然后将 PPOR 转换为 IP 并要求减税全额贷款 就我而言，它只有 1 个月，所以显然时间不够，但如果间隔是 1 年，那可以吗
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新南威尔士州的印花税豁免是夫妻最终获得 PPOR 的共同所有权，而不是将 50% 的权益转让给其他 50% 的所有者 http:www5austliieduauaulegisnswconsol_actda199793s104bhtml
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这是绝对不能接受的 利息的扣除将取决于资金的用途和用途借来的 如果用于个人物品，那么本次加息永远不会被扣除担保 贷款没关系
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知道了！再次感谢特里
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这是一种方式是的 通常很难设置所有情况，尤其是 PPOR 问题 通常是在从 PPOR 迁移之前的一个很好的策略，它以 IP 开始，它可以用来转移（出售会更好） 一个配偶给另一个配偶 50% 的权益（即从 100% 到 5050） 还有 JT 到 TIC 的变化 表观购买者 分区 还有其他方法 房地产界有许多不正确的假设，例如认为房产只能获得一个土地税起征点
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通常是的 有先决条件 寻求建议的地方 你不能只是从 50% 改为 70% 等等 然后又总是存在 CGT 问题
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我妻子目前拥有我们居住的单位，价值 800k，当前贷款是 270k 我们又借了 279k 来为我们的下一个 PPOR 提供存款（这将是一个 IP，直到我们搬进去 2 年左右） ) 当我们搬到物业 B 时，我们想将物业 A 转换为 IP 我想购买 50%使用 s104B 可以解释我们是如何做到这一点的吗？有两个名字 有没有人真的这样做过，可以提供一些建议 关于税收影响或与裁决的链接 基本上我想借 400k，把它给我的合伙人以偿还 279k 不可扣除的贷款，和有一个完全可抵扣的财产贷款 A Cheers
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我建议你用适当的标题发布你的问题并开始一个全新的线程你会得到比在这个旧线程上小猪支持更多的答案
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您和您的妻子共同借款您的伴侣仍将拥有该物业，因此她不想完全还清贷款，但只有与她出售保罗的一半有关的一半，我以前为客户这样做过
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