澳洲澳大利亚房地产 First development 8.65% ROI 和 $100pw 现金流为正 悉尼

在澳大利亚地产投资



好吧，不是开发人员所寻找的惊人的 20% 投资回报率，而是比戳眼睛更好，无论如何，第一次尝试项目：保留前屋并细分后院，然后在锤头式街区建造一座新房子，长期持有时间表：完成 3 年（原以为只需要 2 年） 第 1 课 - 它需要的时间比你想象的要长！成本：以 290,000 美元的价格购买 8.2 亿块的 3 床砖房，南澳州 Morphett Vale 印花税；关闭成本 15,000 美元 细分成本全部增加 40,000 美元（预算为 30,000 美元，但没有预见到下水道主要扩建，成本井喷） 如果您计划进行细分，第 2 课有一个不错的大额信贷额度 建设 170,000 美元的完整交钥匙工程，带有SA建筑商的低层项目房屋，3床，1浴室，1车棚控股成本为5,000美元，现金流为负（前屋一直出租，利率为5％，前屋折旧率不错）总花费：$ 520,000银行估值 : $565,000 净资本收益: $45,000 (865% 投资回报率) 第 3 课不要指望在你进行细分和建设期间的市场收益，这个郊区在过去 3 年的价格从我最初的投资回报率下滑预测要少得多 两处房产的联合租金为每周 680 美元，这使得它们的现金流为正值 100 美元/周很多有价值的e让下一个盈利的经验 问题：1 是否值得考虑到利润超过 3 年（不容易），你的钱是否可以在其他地方走得更远 2 通过花费更长的时间，除了持有成本，还有什么成本更高 3有没有什么可以做的来减少时间我敢肯定还有更多的问题
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学到了这么多艰难的教训我认为这是值得的，我一定会再做一次看看，我是一个房地产迷，我喜欢找房子，挑战自己的装修，感觉好像我在整个过程中取得了一些有价值的东西，尽管对于这么大的投资来说，投资回报率并不是特别好的，正如你所说的很有价值学习过程，我肯定打算下次获得 20% 的投资回报率，我想我现在有能力正确计算下一个项目的成本 很多地方都出现了不可预见的成本井喷，其中很多是由于我的缺乏经验- 1我的第一堂硬课是学习如何阅读d 基础设施地图（我应该在购买之前完成） 基本基础设施、下水道、电力、水表（以及后来的建筑；电话线、煤气）占了细分成本的很大一部分——我需要让 SA 自来水公司做一个下水道主要扩建工程才能进行细分，这比我的第二节硬课的预期成本高出 10,000 美元；只是因为附近有房子，不要以为这是好地基，我的地块有一点坡度，直到我细分后才发现整个后院都是不可控的填充物，我需要1m的地基深（额外的 12,000 美元的建设成本，哎哟） 3 如果可以的话，避免倾斜土地，同样由于缺乏经验，我没有考虑保留的大量成本（另外 10,000 美元 eeek） 在我买那个特定的网站之前，我应该找人有建筑背景和我一起走过它，指出我看不到的潜在陷阱 第 4 课让一个优秀的专业团队为你提供建议；建筑商、测量师、金融经纪人、会计师等 时间线肯定可以更快，并且有了经验，我现在会向理事会提出更好的计划，以减少来回过程每次需要修改申请的计划都到了底部在托盘中，然后等待 3 个月 细分中的某些流程是您无法控制的，只需要等待它完成，即使在完成后，银行也花了 6 个月以上的时间才收到我的新标题，我想想银行在某个阶段说土地所有权办公室失去了它，WTF！我不能在没有土地所有权的情况下开始建设，因为建设贷款担保第 5 课如果你容易焦虑，就不要参与细分！
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感谢分享 Erica 听起来像是吸取了很多教训, 有时这些是无价的教训
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干杯布雷迪，我也一直在关注你的细分线程我还在寻找下一次购买，虚幻的角落块保留和细分，还没有运气虽然
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您可能已经知道这一点，但是对于您的下一个项目，您可能希望专注于具有良好“土地价值”的区域；因为无论您在哪里建造（给予或收取 20 至 3 万美元），建筑成本和细分成本大致相同 - 是对您的开发项目最终利润至关重要的位置您的购买：290,000 美元（土地和房屋）细分：40,000 美元（从第一天起，这个软成本已经是您房产价值的 13%） 建造成本：170,000 美元（无论您在 SA 的哪个地方与建筑商一起建造，价格都差不多，某些区域的价格更高）总体而言，您已经完成了很适合你的第一个项目——干得好！！凭借良好的折旧和租金收益，您将获得比您想象的更快的回报-您应得的！
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嗨，Erica，下次您会重新建造还是只是出售土地组件我认为压力会小很多只是鞭打污垢
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这种情况可能发生在任何人身上最近花了我8100美元，主要是有趣的是，SA Water告诉他们的实际成本是16,200美元，但用他们自己的话来说，你也只被收取了12美元的费用主要是因为您的扩展有潜在的受益者
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嗨 jim1964，是的，下次我只是卖掉土地，我没有通过建造显着提高我的资本收益-资本收益是在细分点 也许有联系的人做业主建造，会增加利润率，但由于我全职工作而不是自己做这件事，我选择支付建筑商保证金和我选择的建筑的全部零售建立，因为市场在这几年下跌我需要进行细分，并做出判断，认为土地不会以我需要的价格出售以获得有价值的收益 我猜另一种选择是持有空地，直到市场上涨到足以使它更有利可图，但我没有那么耐心！幸运的是，一旦细分完成，新的空置分配的估值就足以为建筑贷款提供担保，我们走了，我和我的会计师讨论了出售空地的问题，他的建议是：你确实需要小心 ATO不将您归类为从事发展业务-并以所有利润的边际税率征收商品及服务税和全额税 目的是只支付资本利得税（最好是持有 12 个月的 50% 折扣）所以只有每隔几年就卖掉一块空地，不要放弃你的日常工作！
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如此真实 嗨，MickC，你是绝对正确的！第 6 课 在价值更高的土地上进行细分更有利可图！一开始我不明白，但现在肯定掌握了这个概念 对于下一个细分市场，我将在阿德莱德 CBD 10 公里范围内购买 所以对于关注这个话题的每个人来说，土地离城市更近，投资回报率要好得多，请参阅我的下面的数学： 450,000 美元的大块房屋购买价格 20,000 美元的邮票和关闭成本 5,000 美元的现金流在 12 个月内为负（我希望第二次更快） 25,000 美元的细分（记住我现在知道如何选择更好的场地，所以我进行了调查）总投资 500,000 美元，但由于靠近 CBD 的土地价值更高，最终价值看起来像这个 350000 美元的小街区房子 250000 美元空置小街区 600,000 美元 总价值 100,000 美元资本收益（20% 投资回报率） 棘手的一点在可分割的土地上找到值得保留的房子并击败其他买家，我最近找到的房子在 3 天内签约！
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谁在乎它的现金流为正，那么谁在乎资本收益或在这个早期阶段的股权水平e 它的 cf pos 所以把它放在那里，随着未来市场周期的回归，它将产生资本收益，然后 CF 正数现在不容易获得，所以只需停在它上面，寻找下一个你可以下周下周重新开始
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过去几周在 ridgehaven（霍克街 27 号）有一个，告诉一位同事，但当她打电话时已经收到大约 8 个报价
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老实说，这不是你期待的最好结果，但至少你没有输，而且你获得了这么多经验和知识，我说这是一个好的结果，如果你多踢你的屁股，结果会更好下一个项目做得很好，让自己保持在一起！
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Auction 54 Wallala Ave Park Holme wwwrealestatecomauproperty-house-sa-park+holme-116488915 - 9km to CBD
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只是想插话恭喜你，干得好，希望你的下一个能花一半的时间，让你赚到两倍的利润！
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期待你的下一个项目，一切都体验到了nd 学习曲线，对你有好处我同意，如果土地成分更高，你会赚更多的钱，但是你的初始投资将花费更多，持有成本也会增加我认为从较小的开发项目开始很好，即建造后方，或出售土地一旦你有经验和股权，也许看看 34 个单位的地盘开发，利润通常会更大所有最好的地铁
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布雷迪-为热门提示欢呼，看起来不错！
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干得好 Erica 太棒了，感谢您花时间分享我认为第一个发展就是要学习绳索，但你已经脱颖而出这一事实太棒了
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我听到你在说什么，但我认为实际上这是一个不同的故事蓝筹股地区的建造成本更高DA，CC 建造成本会更贵 议会一般都反对开发，居住在这些地区的人也是如此，所以他们会让你通过不必要的报告、更改等方式来开发街区。说沃林加的捐款费用将远远超过说彭里斯
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恭喜埃丽卡，即使您的投资回报率较小，知识就是力量！知识将永远胜过运气或好运，一周中的任何一天干得好开发并没有杀死您，并且有积极的回报-这对您的第一次开发很有帮助您的下一个开发将更加精简，并且将获得更好的利润我期望吸取的教训是最有价值的东西我发现这是我从错误中吸取的教训 - 下次我从他们中受益
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我想过想要当我计算数字时，也尽快进行开发，有时会思考最好的学习方法是否是全身心投入并尝试并将第一个作为学习曲线，或者是否存在任何一个人推荐的课程
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恭喜第一个下来我认为这是一个很好的结果，即使它比预期的略少我喜欢你的经验教训虽然更高价值的土地成分可能会带来更多，但鉴于一些细分成本是固定的，它也会增加你的风险，因为任何延迟都会花费更多所以这是风险回报干得好！ Blacky
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我认为这是一种糟糕的发展态度 如果发展没有叠加，那就走开 不要对未来的发展垂头丧气 Blacky
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在你的第一次开发中做得很好，听起来你对这一切都有正确的态度 Erica 我可以问 1 个问题（你可能已经在你的一个回复中回答了这个问题，但我没有时间阅读每个问题）对于一个相对直接的发展，是什么导致它拖了近 3 年
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Erica 另一个可能很好地满足您的要求 http:wwwrealestatecomauproperty-house-sa-camden+park-116546759 我记得我们是两者都在拍卖卡姆登公园角落街区，售价约为 525,000 美元 这个面积略小一点，但可能是一个很好的划分和保留
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嘿，埃里卡，恭喜发展 我唯一的问题是因为你正计划购买并持有这两个住宅 - 你为什么费心细分为什么不只是建造如果您想单独出售第二个住所，然后担心细分，如果您想单独出售 干杯罗汉
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嗨，布雷迪 卡姆登公园的一个在周五上市，第二天只有一个开放（我错过了因为我周末去野营了），我周一打电话给经纪人安排观看 - 他告诉我它已经签订了合同，WTF，再次，3天后消失！ AAARRGGH 太令人沮丧了
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你好 Rohan 老实说，我不知道议会是否会批准建造没有细分的第二套住宅 其他人都知道 即使议会允许建造没有细分的住宅，我认为银行不会'不太喜欢它，这在南澳很少见，实际上没有可比的销售在一个标题上的2个物业正确估值，因此任何估值都会保守地偏低，并且很难获得建设资金我当然不能用现金建造第二套住宅——我需要细分地块的新产权作为获得建筑贷款的担保再加上，假设你确实在一个分配地块上建造了两套房屋并且你进入了财务困难，需要赶紧出售-您大大减少了潜在买家的数量（仅限于投资者），因此在我看来，这将很难出售，而且很可能您必须以便宜的价格出售-便宜在 c与 2 个单独的标题分配进行比较）在我看来，2 对一个分配进行讨论——这不是一个好主意不要亏本
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我会说不幸的埃里卡，但你需要对这些类型的房产采取超级快速的行动，因为任何人都喜欢它们，因为它通常很直截了当 3 天为时已晚，需要准备好在第 1 天提出无条件报价以确保这些
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缺乏细分将价值非常低 提取全部可用股权要好得多
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大点估值重绘 x2 属性与估值放大器不同； r画上一个，即使是第二个住宅
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嗨，埃里卡，第一次尝试的结果还不错错过了 07 年的所有增长 即使您获得 20% 的收益也可能会有压力 对于那些质疑为什么不在细分前建造 1 号的人，如果没有细分 KY，可能理事会不会批准该建筑
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我还想祝贺你确定你没有赢得乐透，但所获得的经验是无价的当您启动下一个项目时，您可能会认为“这是为了堵塞的钱”；和“我都知道”由于这个项目的怪癖，你更清楚你必须在一块土地上寻找什么——如何进行成本核算——而且你没有因为学习做得好而损失任何钱！
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感谢分享 从这个帖子中学到了很多
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干得好，埃里卡，除非你达成协议，否则你永远不会学习！我的看法是，如果您获得了 40k 的利润，那么您在下一笔交易中学到了很多东西。感谢您分享您的故事。对于我现在正在进行的第一个开发项目，我聘请了一名土木工程师（以避免任何可能出现的基本建设工程）和一名城市规划师（以正确完成项目并比我能做的更快）我更加确定我的成本，而且我还掩盖了更多的“回击”，当委员会分析​​这里的申请时可能会出现，无论如何！祝你的下一个发展好运
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干得好，伙计！利润就是利润，唯一的区别是百分比，一天结束，你总会从中得到一些东西，并不是所有都可以用财务来衡量
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感谢伟大的帖子银行估值是否相似你认为卖房子能得到什么 在开始项目之前你的预期利润率是多少 其余的细分成本是多少
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我认为你实际上取得了积极的投资回报率的事实是开始时要高兴的事情！据我了解，很多人不参与这样的项目 第一次进行这样的事情需要很大的勇气和努力，尤其是全职工作，只有清楚你不知道什么或什么当您遇到账单时，您还没有预算只是您将从中获得的知识可能值得额外 5% 或更多的投资回报率就找到这些属性而言，我相信它需要的不仅仅是只是等待合适的人出现 我们定期（每周一次或更多）与几个地区的 5 位以上的代理商交谈，我们还每 6-8 个月进行一次信箱投递 根据我的（非常有限的）经验 最好的交易是在营销之前进行的，除非供应商特别贪婪 真的很期待听到您的下一个项目！
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Hi mgs4 Quote:quot;银行估值是否与您认为出售房子”; - 我不确定我会得到比为银行所做的估值更多的东西 - 请记住，它是来自 Herron Todd White 的完全合格的估值师进行估值，并且使用以前的可比较销售额尽可能准确，我认为他的估价是正确的，我可以在估价师走访之前通过电子邮件向估价师发送我自己研究过的可比销售额，我的估价他同意引用“开始项目之前您的预期利润率是多少”？我最初的利润成本计算是花费 320,000 美元来获得 60,000 美元的利润，所以只差一点点 20%——我错得多么严重！我最初的计划是分割后院并出售空置土地——但是因为我必须为下水道主要扩建项目创建通往 SA 水的地役权——我认为这会阻止潜在的买家，（因为有很多那个郊区可用的空地——为什么有人会买一个有地役权的街区，除非它卖得便宜得多）所以我决定建造两栋房子来出租，而不是亏本出售土地 重要的教训：有应急计划-如果事情变成梨形！引用“其余的细分成本是多少”；我将完成所需的所有现场工程以及来自各个政府机构和测量师等的所有费用和收费都算作“细分海岸”（仅快速浏览成本分解大致数字 - 我的记忆有点平均，这些付款是零星发生的超过 3 年）向 SA water 支付了 20,000 美元用于水表、2 个下水道检查点（一个用于新房，一个用于现有房）ing) 外加一条 20m 的下水道主延伸段 $3000 测量师费 $2000 理事会申请费 $6500 开放空间贡献费 $5000 场地清理费； bob cat 和自卸车租用用于 multimpe 大树的拆除和倾倒、混凝土拆除和倾倒费用、棚屋拆除和倾倒等 $2000 我自己沿着新创建的边界建立新的围栏 $1000 新的路缘涵洞交叉和车道上的砾石 $500 我想还有一个地砖办公室费 也有很多小费 记不清所有费用 总计 40,000 美元 干得好，读得很好！
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我还没有读完整个线程，如果是这样，很抱歉已被提及 您通常可以在与理事会的 DA 前会议中进行预约，讨论您的申请，并从他们那里获得一些关于哪些内容不会被批准的建议 这让您有机会进行修改，以提高您在第一时间获得批准的机会
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干得好 最好的部分是你已经赢得了对方的胜利，并且你有很多下次可以申请的地方 我喜欢你关于细分不适合那些不能的观点处理压力！我没有去那里的原因是它有点超出你的控制等等，而且你依赖于其他人给予批准发现的“问题”现在不要停止
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压力的桶是的，有很多不眠之夜现在正在消失的记忆嗯，有点像分娩，你最终忘记了痛苦并决定重新来过！我的朋友们认为我疯了 我今天过得很安静，所以只是为了好玩 我会试着记住我遇到的一些意想不到的头痛 1 后院的大树胶树 太不健康了，它的 2 根主要树干掉了下来在地上休息，所以我有 99% 的信心我会被允许被移除 但直到理事会坚持要一份专业的树艺师报告之后，我才付钱去做，然后提交给理事会 愚蠢的理事会转身让他们自己的树艺师也做一份报告，只是为了确保，所以一个不眠不休的 3 个月等待那个答复 2 议会要求现有住宅的排水管计划，以确保在批准细分之前没有人越过拟议的边界 SA持有所有计划的供水部门，已经失去了我们的计划，天哪，运气不好 所以我们需要雇用一个“服务定位器” 一个家伙带着一个金属盘绕的机动机器出来，把它送到下水道检查点，然后金属在表面检测到它和 sp雷画了管道所在的地面然后我需要一个水管工出来画一张图并证明这是排水管所在的地方——幸运的是我的一个朋友是水管工，他不太乐意证明某人其他工作（又延迟 3 个月） 3 我知道我一直在谈论关于 SA 水的意外下水道地役权，但值得一提的是，因为它增加了至少 6 个月的延迟和许多不眠之夜 我们认为最好继续西边一开始，然后对 8,000 美元的报价感到震惊，所以我们改变了主意，决定把它放在另一边，希望让它更便宜，当报价回到 10,000 美元时感到震惊，尽管我们已经缩短了下水道跑了大约5m，WTF！ 4 我简短地提到土地所有权办公室失去了我们的所有权，直到今天我仍然不知道它在银行和土地所有权办公室之间的位置，这增加了大约 3 个月的延迟 5 建筑计划花了 6 个月，议会没有t 对雨水径流感到满意，并惊讶于另一个成本井喷，当时需要蓄水池和泵，令我震惊 6 在做围栏时不小心切断了通往前屋的地下电话线 在挖了一个我新美化的前院有一个大洞，嘘，我可怜的婴儿植物 7 新房子建成后仍然没有电话，因为当我的建筑商去连接它时，Telstra 枢纽坑被发现是倒塌的石棉 太糟糕的建筑商手头没有告诉我 我让租户认为我有一个新房子，电话线可以正常工作 仍然在等待 Telstra 的维护人员来修理它的长长的等待名单上 8 当我的园丁开始挖掘树篱时（机智一个机械螺旋钻提醒你）对于挡土墙，他撞上了地下电力，谢天谢地，他没有折断导管并触电所以我需要做的就是归还 5 吨混凝土枕木和钢材，然后去地面挡土相反，我要喝一杯或 5 杯酒，然后好好躺下
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听起来像是一个计划的酒该地区
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[QUOTE) 蓄水池和泵被重新令我震惊[QUOTE] HI Erica，你能给我们提供更多信息吗，为什么理事会想要它，街区大小等，以及所涉及的额外成本
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G'day Brady Valuation is by Herron Todd White（为我的银行）在一月份，所以我想我已经尽可能多地提取股权，因为我的租户租约在八月份到期，所以如果他们不留下来，我打算这样做对前面的老房子进行快速的化妆品改造（撕掉整个旧地毯，铺设浮动地板，新油漆和新百叶窗），然后让估价师回来，我已经注意到了几个角落街区即将拍卖，手指交叉，我试图拿起的最后一个再次超出了我的预期 http:wwwdomaincomaupropertyfor-salehousesanorth-plymptonadid2011115284 你给我发电子邮件的那个角落街区在 Wallala Ave Park Holme 需要一个下水道主延伸头疼，所以我远离那个
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Jim G'day Weeks and Macklin's en 的原始建筑计划工程师准备显示雨水只能通过正常的雨水管道排放到街道上，我们认为这没问题，我和我的水管工认为从屋顶到路边的跌落足以允许这样做 但是理事会工程师不同意，该街区确实从街道向后倾斜，（秋天大约 15m 超过 45m 深度）所以他们希望雨水从屋顶和后草坪的水收集到蓄水池中，然后抽到街道上只有 470m 平方米的分配我会个人信息你关于相关费用
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哇，你有很多胆量对你好！我不认为我会处理这一切的压力，这就是为什么我把它借调出去哈哈，给一个ba每个人自己的嘿希望我也能从中学到一点我会让ba拥有所有的头疼
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不错，我目前在reynella附近做类似的事情 目前该地区的价格似乎做得很好，出售可能不是为了捡另一个 还有一些更大的街区在被拆分的 mvale 中，如果在我准备好时仍然存在的话，这可能是很诱人的工作
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测量员或城市规划师是否会在此之前帮助过 Hi Erica，在细分和新建方面做得很好出于好奇，测量员或城市规划师是否会在之前解决下水道问题土地坡度问题如果您早先委托他们购买该物业如果是这样，他们需要多长时间才能弄清楚问题和成本我打算做同样的事情，但我听说过关于细分的噩梦般的故事，所以我想找人来检查这些东西只是不知道是城市规划师还是测量师在做这件事
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你会在这个过程中做任何不同的事情吗？在去建筑商 Drafteeengineerarchitecttown planner 之前，你有没有聘请任何专业人士
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865% 的回报应该为自己感到自豪，这里大多数想要成为专业开发者的人都在这样做
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G'day easyA 是的，让测量员在购买前看一下标题会省下一个巨大的麻烦——事实上，如果我这样做了，我一开始就不会买那个房产！他只看了一眼标题，就发现了下水道布置的问题，他能够告诉我所有使用它的选项（要么去社区标题，两个属性都使用相同的下水道，要么去 Tottens Title 并为 SA 水创建一个地役权，我选择后者）我的测量员能够正确估计除 SA 下水道地役权之外的细分所涉及的所有成本 - 这完全是 SA 水根据具体情况自行决定的成本基础，并且仅在提交计划和评估场地时才会发生 我现在将我感兴趣的所有房产的所有权都通过电子邮件发送给我的测量员，作为我在寻找房屋时以及在拍卖中提出要约或竞标之前尽职调查过程的一部分仍然从未见过他，所有只是简单的电子邮件和电话 我让他仔细检查 我在服务的位置是正确的 - 电话，电源，水，下水道，煤气（所有这些都可以通过在你面前拨打电话轻松获得挖在线应用程序-偷偷摸摸的提示，只需放置您打算垂直挖掘的应用程序，他们会尽快通过电子邮件发送所有地下服务的信息）我还让他检查分配大小，特别是对于奇怪形状的块，我提供的最后一个属性是实际上比代理商宣传的要小 20m 平方米 我从未使用过城市规划师，只是使用了我签约的建筑商来提交新住宅的所有计划 也许城市规划师将用于更大更复杂的细分，例如多组民居
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嗨，布雷迪，我没有聘请工程师、绘图员或城市规划师，我试图以便宜的价格自己完成大部分工作测量员组织了细分，Weeks 和 Macklin 组织了新房子的建造 测量员花费了大约 3000 美元，用于所有文书工作和最终现场勘测钉住 土壤测试工程计划和新房子的议会住宿与 Weeks 和 Macklin 的标准建造合同（我花了 140,000 美元购买了 1.4 亿平方米的建筑，低级别规格，单层，不是交钥匙，我自己完成了地板、车道、景观美化等）
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干杯谢谢大家鼓励的话
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不确定是否可以使这一项工作 http:wwwrealestatecomauproperty-house-sa-park+holme-117686447 我没有看过该地区的开发计划 房子设置合理接近这条路，可能会在车库前偷偷摸摸f 房子可能太紧了，也不确定后面是否有足够的平方米
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很高兴分享 Erica 并知道你来自哪里的压力 发展不适合胆小的人，而是可以极大地塑造性格和有利可图 从经验中学习并期待您的下一个项目！
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布雷迪-伟大的思想和我昨天确实发现了一个-我觉得有点太小了，只有 6.65 亿平方米虽然这是一个糟糕的问题，因为所有必要的服务都在后院，（下水道水，天然气，电力快速，只需 2 万美元的细分）马里恩市 R13 - 前独立住宅需要 375 平方米，半住宅至少需要 320 平方米- 独立的庭院分配（​​附近没有公共开放空间区域 - 尝试以较小的面积让步）
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