澳洲澳大利亚房地产可维修性阻止了我 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我有一些房产，但在投资方面仍然认为自己非常缺乏经验，所以如果这是一个愚蠢的问题，请原谅我这不完全是我的立场，但它会最好地说明我的问题假设我有我的房地产投资组合中有 30 万美元的股权 现在，我想购买价值 30 万美元的房子 即使我有股权，我仍然需要实际借入 30 万美元，因为我无法将股权给卖方（对） 我的实际问题是：在这种情况下，还款（甚至允许租金）会杀死我是否有一些（可取的）方法可以使用我必须帮助支付还款的股权是否有其他一些明显的策略我忽略了任何建议帮助会非常感谢 SR PS - 我知道银行只会（通常）贷出 30 万美元的 80%，并且有借贷成本，但我把所有这些都留了下来，试图让事情变得简单，更清楚地说明我的观点（尽管我不不知道我是否成功了！）
评论
Hiya Rex 是的e 是一种被称为资本化利息的方式它现在是不是一件聪明的事情也许不是，尽管我不能就此提出建议只有你可以得出一个结论，它值得借钱来对抗可能的未来收益 ta Rolf
评论
也许银行正在告​​诉你一些事情 Dave
评论
SR，正如 Rolf 建议的那样，你可以通过 LOC 和或抵消账户来弥补你的 IP 持有费用的不足 假设你有一个 LOC 纯粹用于投资目的，信用可以说您可以提取 15 万美元来为您的 IP 押金（6 万美元）加上购买成本提供资金，并通过以新 IP 为抵押的另一笔贷款借入购买价格（30 万美元）的剩余部分（24 万美元）所有收入，包括租金进入 LOC 并且每个月从 LOC 中扣除您的 IP 贷款以支付 IP 贷款的利息 收入到 LOC 和从 LOC 中借出之间的任何差额都会增加 LOC 余额 大多数贷方不要求您支付任何利息在 LOC 上付款，直到您的 LOC 余额达到您的 LOC 信用额度 将利息资本化背后的想法是，您的投资组合的增长速度快于您的资本化速度，因此您的净财富正在增加，而无需您注入任何自己的资金。投资组合以增加价值，因此您可以提高信用额度以购买更多时间您购买的时间长短取决于您的 LOC 中的可用资金、您的投资组合升值的速度以及您的资本化程度是否此策略适用于 ，只有您可以权衡 pro 的放大器；根据您的个人情况做出决定 每个人都不同，有不同的情况、策略、目标、时间框架和个人风险状况 没有适合所有的方法 希望这会有所帮助
评论
正如 Rixter 解释的那样，我将解释最大的失败，即如果您每年资本化某个数字（例如 15k），您需要让自己在 LOC 中剩余足够的年数，以使您的财产进一步增值 如果我们看到一个停滞不前的市场在接下来的五年里，你是否有足够的钱来支付成本，即使你愿意，使用你所有的股权也是值得的认真考虑一下，不应该贸然做出这样的决定评论

我看到大多数人经历的最大失败是他们发现他们已经用尽了DSR墙并且无法建立一个洛C 甚至开始这个策略 这是一个经典的抓到 22 的情况！在 DSR 出现丑陋的头部之前，您需要有远见卓识，并在 DSR 出现丑陋的头颅之前已经做好准备希望这会有所帮助
评论
SR 这是我过去用来解决银行可服务性问题的另一种选择它也许你感兴趣 我已经使用 CashbondAnnuity 来继续购买 IP 我将它与我的 CGA 策略结合使用 - 当你拥有几个 IP 时 可维护性最终会成为一个问题 银行不会借给你钱，因为你没有满足他们的标准贷款标准 如您所知，银行贷款人在 2 个模块下制定可服务性 - LVR amp; DSR 大多数投资者开始达到他们的借贷能力的地方与 DSR 或偿债比率有关 换句话说，没有足够的现金流收入来偿还您的 IP 债务 现在，如果您可以增加收入，这并不是真正的问题但是您怎么能显然，头脑可以想出很多方法但是大多数投资者知道的主要方法是增加您的现收现付收入和或增加您的 IP 租金收入因为这些方法相当依赖并受限于市场条件很多投资者不知道从哪里去有很多人忘记了他们拥有的股票商店，他们的低 LVR 随着时间的推移是由过去的资本增长创造的，这就是现金债券或年金发挥作用的地方——这是我为解决缺乏可用性问题而实施的方法，并让我能够继续借款以建立我的投资组合现金债券基本上通过将现有股权转换为现金流量来增加银行贷款人眼中的收入它的运作方式如下 - 您从保险公司购买 CashbondAnnuity 或保证收入计划然后保险公司会在指定期限内向您支付这笔款项以及利息 - 通常为 5 年 您使用从 LOC 提取的资金购买现金债券 例如，如果您在 5 年期限内购买了 100,00000 美元的现金债券，您每年都会获得 20,000 美元外加利息返还给您现在，当您去银行贷款购买下一个房产时，您可以在 INC 上显示 20,000 美元收入的 100%在您现有的 Payg Income 放大器之上，您的贷款申请的 OMES 方面；你所有的其他租金收入换句话说，你实际上增加了你的借贷，因为你在银行眼里有额外的 20,000 美元收入 相当整洁的干草 你也可以用现金债券收入来支付你的投资组合持有成本，这让你晚上睡觉的因素知道您可以轻松地偿还债务这就是我能够继续购买的方式现在我知道这种方法并不适合所有人这完全取决于您的情况、目标、时间框架和；您的个人投资者风险状况 希望这为您提供了帮助；其他人都有一些深思
评论
再次嗨，首先，感谢大家的宝贵投入-非常感谢只要资本化利息，利息仍然可以免税吗其他费用（如果有的话）与 LOC 欢呼，SR
评论
嗨 Rixter，就 CashbondAnnuity 策略而言，所涉及的风险是什么（一般来说）再次感谢，SR
评论
只要你不污染任何个人支出都与您的财产持有费用有关，那么就没有问题
评论
SR，CON's -当您使用CB时，您实际上是在购买（以您为代价）您可以用来增加您的收入在银行眼中的可服务性 此外，您已为购买的 CB 期限锁定了您的股权，但是您也可以选择兑现并在其达到增加您的 DSR 的目的后再次取出您的股权，并且银行已经给了您IP 贷款 购买这笔收入的成本是由 b 的差额带来的在您的借款与购买利率之间，您的回报率从保险公司向您支付，以便他们使用您的借入资金 此利率差异可能在 2-3% 之间，具体取决于您决定通过 PRO 购买的人 - 使用的优势一个 CB 而不是 LoNo 文件，它是否允许您继续建立您的房地产投资组合并持有更多的房产，并增加您的资产基础，而不是您通常可以在没有 CB 的情况下购买的东西 例如，一个 CB 将允许您将您的资产持有量增加到大约CB 购买价格是您当前容量的四倍，即 150,000 美元 CB 将使您获得大约 600,000 美元的额外资产基础 通过增加您的投资组合资产基础获得的额外 CG（前提是您已经完成了功课；买得好）超过了在五年期限内抵消您的 CB 购买成本 其他额外的好处 - 因为您需要 CB 资金来允许您继续建立您的创收房地产投资组合，ATO 允许将差额差额作为税收减免申报，另外，您可以使用返还给您的一些资金来支付您的房地产投资组合持有费用，从而增加您的 SANF只有在您探索和或用尽了所有其他影响较小的可用选项之后，它才适合您希望这对您有所帮助
评论
嗨 Rixter，请原谅我的极度无知，但我对 LOC 的了解非常有限 LOC 反对公平在我的投资组合中，但它是否被视为现金垫款，因为我必须为我使用的任何资金支付利息我感谢您的耐心，SR
评论
信用额度将是针对您财产的一部分价值的单独贷款很多时候，是的，利息是由 LOC 本身支付的 这会自动发生，他们只是像信用卡一样提取贷款
评论
是的，银行将上个月收取的利息添加到LOC余额中，这是否为您清除了
评论
是的, 谢谢 显然你必须小心ul，因为在我看来，LOC 的复利会很快加起来
评论
LOC 不会降低我的借贷能力或者这是一个已知的事情，你只在以下情况下使用这个策略你有大量股权，但没有现金流干杯
评论
不得不问，利率如此之低，你是不是在为自己做好准备目前有相当多的中性齿轮房产正在出售为什么在周期的这个阶段你要在负扣税中达到你的脖子？如果它的余额为零
评论
我很乐意获得一个中性齿轮的属性，我想我是保守的，假设我只能得到一个负齿轮的属性
评论< BR>LOL 雷克斯！然后停止假设并开始研究您现在可以从大量中性房屋中进行选择！积极因素也变得越来越容易使用！另外两个选择 1 卖掉一些东西（通常是你拥有的最糟糕的房产） 2 等到收入（租金、工作工资、其他）增加足够多 不要急于做事 即使你找到了银行的中性道具只考虑 75% 的租金来考虑可服务性所以你真的需要 + 财产和好 + 不只是那里 问候 Graeme
评论
问题回答
评论
大家好，正如 rixter 所说，你可以使用银行债券来利用杠杆来获得收入流，是的，这是一种非常成功的方式，不，你不能像在澳大利亚那样发布杠杆或摊销债券，你不允许宣传这种投资形式，但简单的答案是你可以使用债券和摊销债券然后用于显示可偿付性和债券 ios 然后是收入，并且根本不需要债券持有人显示任何形式的可偿付性，因为收入是债券产生的，并且大多数银行是否接受债券产生的收入是他们都这样做是我最安全的形式他们有债券，也有债券的收入。任何形式的可偿付性要求 1.25 亿债券是 16.5 万的收入和 16.5 万的 45% 覆盖 36.66 亿的债务 7% 覆盖 2357 的债务 如果你要以 7% 的利率覆盖 1.25 亿，那就是 875k x 14 那是 1225k，你的收入是 165k 银行快乐，你根本不需要收入 债券是存款，然后它显示出可使用性，也是贷款的担保，收入将覆盖率提高到 2 或 25 倍，银行需要 12 倍
评论
现金券！！！我能知道你买了哪种现金债券吗？我在挑战者网站上看到了两种年金：定期年金和终身年金我应该买哪一种？ Cashbond 3年证明作为额外收入
评论
你真的需要走这条路吗？我多次发现有更简单和更“省油”的方法。如果投资组合结构良好，实现可服务性问题的方法 t arolf
评论
说真的笼统地说债务是好是坏并不是那么简单相反，如果银行说您负担得起，则可以，这通常不是真的被视为贷方和实际个人服务能力可能有很大不同，只是一个家庭一年 15 万，却不能把 2 个鲍勃挤在一起，而另一个家庭却以完全相同的物质资源积累了数百万的净资产。经验 我很高兴地提供贷款，其中还款额相当于我实得工资的 75% 以上 浮动利率的利率变动风险是显而易见的 人们来到这个论坛是在一个利率异常低的时代潜在的高影响通胀 ev在拐角处（碳税）说他们正在努力解决可服务性问题 那么在这种情况下，如果他们再次贷款并且利率对他们不利，那么他们将陷入困境并抱怨掠夺性贷款 你可以锁定利率，但这有其自身的风险当然这是一个全面的概括但我认为现金债券结构只是一种融资技巧，就像交叉抵押一样，是勇敢的鲁莽者在他们的基本假设不成立时将自己捆绑起来并被抓住的一种方式唯一的例外将是那些拥有非常高资产的人但是正如我们在全球金融危机中看到的那样，在金融危机中房地产仍然缺乏流动性
评论
我明白你的意思我离题了但是政府说通货膨胀影响将是微乎其微的，那些需要它的人将得到补偿同一个政府说，受影响的企业可以将其传递下去，所以显然它会全部消失 ta rolf
评论
众所周知，像我这样的人是如此充满热气，我们将支付高得不成比例的碳税负担
评论
lol boomtown 试想一下从议会出来的税收法案！
评论
无论如何，还是要现金债券 第一个在这个论坛上提出使用它们的人是 Steve Navra 谷歌他 Cliff
澳洲中文论坛热点