澳洲澳洲房产 Bill Zheng 的被动收入策略（2012 年 5 月）——买 3 卖 2 还债 悉尼

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昨晚我参加了 Investors Direct 董事会研讨会 45 美元 你可能会注意到在其他一些线程上我已经向人们征求过反馈 我没有得到很大的回应，所以我想我会去更新你们所有人！我一直觉得比尔不得不说的话非常有趣，今晚也不例外，我向那些寻求获得被动收入的策略的人（大多数投资者）推荐它 在经营他的抵押贷款经纪业务 11 年并看到金融约 6000 名客户的结果，Bill 说他注意到了一种模式，对于有固定收入的人购买常规房产非常有效 简而言之，Bill 说只有少数投资者遵循常规购买并在 10-15 岁时持有 5-10 处房产几年，然后卖掉一些，偿还一些债务并靠租金为生，最终在这个最终游戏场景中获得可观的收入他声称你可以通过一路销售来更快地到达那里 - 前进 3 步，退后两步，可以这么说 平均收入，平均财产 从表面上看，由于与交易成本相关的损失，它似乎效率较低，但显然数学计算得更好会话通过模型运行我的数字 该策略使用 Hamp;L 包来保持较低的进入交易成本 (Vic)，税收折旧高，因此 CF 要求低 这是我知道许多开发人员会做的事情 我一直认为是奇怪，但如果他们这样做，可能里面有什么东西，比如第 1 年买 3 个，第 4 年卖 2 个或其他东西 - 未确认 每笔销售可能净 30-40k x 10+ () 倍 总体概念是，该策略下的交易成本低于银行利息 + 持有房产的任何负 CF 低于州中位数 70% - 400-450k 东西，4-5% 租金，6-8% 增长 100k pa 被动的最终状态10 年内（即 2500 万未支配 @ 4% 租金 $10 万美元/年） 显然，该策略还有更多内容，有兴趣的人应该参加会议 论坛问题 1 有没有人这样做或类似的事情 你是否实现了你的被动收入目标2 目前使用 Investors Direct 服务的任何人实施此[如果我无意中发布了 Investors Direct 的任何知识产权并且他们希望将其删除，请与我联系，我会这样做]
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他已经完全改变了他的调子，这很好，你需要与时俱进 但是他改变了他的投资方式，向他的客户建议，巧合的是，他现在可以提供这些房子和土地套餐，你买三折，然后卖两套，然后再买三套！实际上，他似乎已经成为一名开发商，只是有一种聪明的方式为他的股票提供买家，而且他还可以向他们收取费用以获得建议，真是天才
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天生的愤世嫉俗者，他有没有提到他有联系人为他的客户提供批发 Hamp;L 套餐 3 或 4 年实际上不足以在 Hamp;L 套餐销售的边远地区看到大量资本增长 它可能在周期的某些时候起作用，但我会保持警惕推断增长 8 -9 %
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是的 - 他暗示最好的方式是通过团体交易获得建筑的批发价格，即在土地所有权阶段之前的一次团购中建造 40 座，那种类型在研讨会上，他没有提到 ID 可以提供这些，尽管这里的另一张海报谈到了他们提供的产品 他确实提到我们五个人（例如）没有理由走进土地销售办公室，并且看看我们是否可以在 15-20 之间的每个版本中获得 10% 的折扣 他还提到了很多你好nts 和从建筑商那里获得更好交易的技巧 我不觉得他自己对整个事情感到怀疑或狡猾，但是我建议任何人走这条路 纸上的全部佣金披露 只要人们赚钱就可以了因为这一切都已公开且合理 就我个人而言，我首先对策略感兴趣 如果它只能与新版本一起使用，那么将 ID 的 Hamp;L 产品与自己进入土地销售办公室并与之交谈会很容易进行比较建筑商 如果它在我可以谈判的最优惠价格上便宜得多，即使有佣金我仍然会很高兴 但是是的 - 非常聪明 这也是约翰菲茨杰拉德保管人财富建设者的模型 它仍然可能运作良好虽然
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好的，所以在这个例子中定义的最佳情况下，您使用该策略在每笔房产买卖中净赚 4 万美元听起来似乎合理为了在 10 年内实现 2500 万美元的无负担，假设您使用正常收入来维持生计，您需要在 10 年内购买和出售 625 处房产（我们称之为 60 处）（2500 万美元 4 万美元），在 10 年内每年有效地购买、建造和出售 6 处房产每次都承担风险，等待物业建成时的所有市场风险，建筑融资问题，建筑检查，进度付款等随之而来的风险 很容易变成一场噩梦，如果尝试通过全球金融危机就可以做到最后，在阿门之后，您将永远享受辛苦赚来的 2500 万美元的低回报给我的工作 你已经需要一份工作才能参与并获得资金 我已经拥有其中一个，但不想同时拥有另一个 喜欢和我的孩子一起度过周末 但毫无疑问我可能遗漏了一些东西
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应该少卖点——别忘了最后资产价值的很大一部分（75 万美元以上，还没算过）将来自 CG（假设 8% ), 不是来自销售
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quot;6-8% 增长现状吨；可能是美中不足
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同意 - 这不是被动的虽然在你的第二点上，我的外部 burb Hamp;L 包（Narre Warren）在全球金融危机期间表现非常好 每年几乎 7-9% , 年结束 这些“70%”的中位型房产通常波动性较低，没有多年的负增长虽然也没有多年的出色增长，但一路上有良好的现金流
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不知道你的意思显然这是平均的，并且每年都不一致虽然我相信这个价格范围内的房产与区域和高于中值的内部郊区相比，其增长更符合他们的增长
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我应该添加“在珀斯”; Mandurah、Rockingham、Armadale 等地区的此类地区在 GFC 中遭到破坏，当时任何在那里尝试这样做的人仍然会以相当大的方式舔他们的伤口让我们称之为“10 年内购买 50 处房产，出售 44” ;
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一年内你进行了 5 次交易，最终得到 1 处房产！不，谢谢这是基于一次购买三个道具获得折扣评论评论

我想知道那里发生了什么我将看看我是否可以将此策略与莱德的“预算热点”和其他数据相结合，如从 Redwerks 购买 DSR 并购买已建立的入门成本更高，但在我不想长期保持长期的领域中短期收益的可能性更大，但肯定这还不够，因为反向为您工作的复利（销售收益 + 正现金流偿还债务）可能比我们想象的要少
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我仍然不确定引用的目的;卖出报价；过程的一部分 当然，您出售的唯一原因是如果您购买的原始前提发生了变化（即您改变了对该地区的看法，您的房产造成的问题多于其价值） 如果您正在出售因为卖出的缘故，这与正常的买入和持有是一个完全不同的概念前提（并不是说没有理由——只是看不到它）从股票的角度来看——我看到了与“机械”的相似之处；方法-根据各种基本面指标，您在特定时期买卖股票-通常每年一次
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卖出的目的是获取利润并偿还债务想法是降低LVR , CF 高，并通过更高的股权增加您借入更多资金的能力（如果得到认可，可能还有收入）
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可能是，但我们也谈论的是 2500 万美元的资产和 10 万美元的今天美元不是我们所以到 10 年左右时，这两个数字都需要高得多才能解释通货膨胀
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同意 - 它需要 5500 万美元的资产和 22 万美元左右的 2022 年美元, 如果通货膨胀确实像过去 20-30 年来一直在做的那样使用这个 http:wwwrbagovaucalculatorannualDecimalhtml
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在当前气候下的计划，（特别是在维克）基于住宅区的增长超过其平均水平在过去的 10 年 2030 年是非常乐观的
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你介意分享一个指向你的来源的链接吗？我的两个在SE Melb 自 2002 年以来已超过 8% 但是，是的，这是一个风险 长期持平的时期，负 CF 将把事情搞砸 我认为 7% 是合理的 现在每个人都很悲观，因为过去几年一直持平 不是很久以前，事情是 20%+
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我认为这是许多人在没有计划的情况下偶然发现的一种策略，他们可能会购买房产，然后出于各种原因出售，然后再购买另一个并继续这样做多年如果可以帮助您更快地偿还私人债务并且 cgt 还不错，我就这样做了，但是当您回头看时，您会想“如果我保留那个，现在就值得 xx”
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谢谢特里, 你只是提醒教育我，其中一个步骤是先支付你的 PPOR，也可以成为一名全职开发人员
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粗体字是我认为这个策略的问题所在，假设 6-8%每年增长并在第 4 年出售 2 处房产 当然，您可以实现每年 6% 的增长，但这是长期的，您必须查看整个房产周期 7-10 年 我今天可以购买 5 年无用的房产然后跃升 15%，第二年又跃升 16%，在 6 年内有效增长 6% 另外，我不相信你可以通过不断买卖和支付交易成本来超越买入和持有，除非你投入大量资金你的努力，从而有效地用你的时间来换取额外的钱已经租了一年++
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虽然p lan 不适合我有可能做得足够好以使计划生效您可能会做的是您打算让您在更多蓝筹股建立区域购买的房产，以及您打算在格拉德斯通，达尔文等热点地区购买的房产，黑德兰港或任何你认为最好的机会在购买时的地方
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为什么不开发你自己的网站建设 4 销售 3 保持 1 如果做得好，你持有的将是无债务或非常接近它
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我很困惑 为什么有人会卖出一个平均增长率为 6% 到 8% 的房产，然后再次购买另一个房产以期望平均增长率为 6% 到 8% 只是为了实现利润，但不要忘记购买和销售成本如果这个策略是在你购买时获利（bul k 以协商的更好的土地和建筑成本价格购买），这不是开发商在做的事情吗？如果一个人能够以他们想要的价格和时间出售房产，大多数策略都会奏效！
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RE代理商会喜欢, 爱, 爱这个策略 每次销售都有新的佣金
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我同意 Bigtone 的观点，如果在周期开始时在热点地区购买并在高峰附近销售，这个策略将有效但我怀疑购买 Hamp 是否有效;Billzhend 推荐的 L 包 他推荐的领域之一是 VIC 的 Epping 我 3 年前参加过 Bill 的研讨会很少，他提出了这种策略，即购买少量，保留一个并出售一些以偿还 PPOR债务和其他债务 纸面上看起来不错，但实际上却不同 我在脑海中做了一个快速计算，我认为这不适合我，因为房地产每年不会增长 7-10% 当市场持平时会发生什么3-5年我也去过他的另一个研讨会，当时他被推荐了ng 另一种将利息成本资本化的策略 我什至与他就该策略进行了一对一的会议，并认为这对我来说风险太大 这是 6-7 年前 似乎他根据他正在制定的商业模式改变了策略钱不考虑你的个人情况 我认为他说他是通过将客户介绍给开发商来获得报酬的，他会在你签署购买合同时披露金额 我可能是错的，因为这是几年前的 YLC
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Investors Direct 是有趣的策略，这需要一些思维定势的改变，特别是如果你像我一样喜欢久经考验的真正蓝筹郊区然而，我的愤世嫉俗让我认为这只是 ID 在艰难的市场中出售边缘房产的一种方式，他们现在正在推动 Craigieburn 他们已经涵盖了所有基础 你得到财务计划，通过 ID 融资，通过 ID 购买房产，出租它通过 ID，现在他们也有了保险顾问！此外，您不断接到电话要求见面以查看您是否走上正轨位于增长区域的大块高密度土地，在后面建造 2 栋联排别墅，总成本约为 58 万美元，每栋新联排别墅的最终价值为 59 万美元 免费获得联排别墅，无需资本增长 Beats这些其他的想法放下
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你买了多少块建筑成本是多少
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那里的努力和巨大的利润当结构合理的开发很难击败时 冲洗并重复< BR>评论
是的 - 我也在考虑类似的思路 可能还得去新的建筑呃，如果入门成本破坏了模型那么抵押贷款经纪人莱德在他的一份维克报告中选择埃平作为热点（可能是 2 年前）我会说那个区域很好我当时正在看那里的街区，但是当时唯一可用的庄园有巨大的电力线穿过它们，我在其他地方买了当时是一个疯人院，许多移民家庭抢购左右和中间的街区人们会认为你会等待它的现金流需求非常低（理论上）在这种平坦的情况下，你会比已建立的房产更好 是的 - 我自己做了这个 效果不好 绝对如果你有大量所需的股权并且可以忍受它捆绑 12-18 个月这就是阻止我这样做的所有原因
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比尔和特里都没有 NFI 他们在说什么比尔用佣金买了多少他是否提供了免费赠品或促销赠品特里是否购买了商业适当的当他在悉尼吹嘘它对 API 物有所值时，他在哪里买了他在他的“热点”买的吗？他在嘴里放了多少美元
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为什么你需要 gp 新建我在大多数热点地区发现的价格较低的房产有最快和最高的增长肯定发生在格拉德斯通，达尔文， tassie 和许多其他景点
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我的偏好是一样的 - 我认为它们的价值更高，短期收益更大QLD 现在，一些 30 万美元的好东西是 CF 中立的 我是说由于频繁的交易，该模型可能需要新的构建（在维克你只支付土地上的印花税，这与购买已建立的相比基本上没有）印花税可能是 2 万美元（已建成）与 1 千美元（新建）在约 40 万美元的房产（非常粗略的数字）上，如果您买卖地块，会有很大的不同
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