澳洲澳大利亚房产 NRAS - 值得吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



好的 - 一直在阅读所有这些帖子，但似乎找不到任何人真正投资过这个或发布他们的积极经历 你们都保守你的成功秘密吗 认真 - 如果这是一个潜在的风险，请向我们所有人提出任何人
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让我担心 NRAS 的事情是政府参与其中，尤其是这个政府你只需要看看新南威尔士州政府做了什么，从 7 月 1 日起将 60 美分的太阳能关税降至 40 美分2011 年政府宣布该计划成本过高，只是降低了利率 他们甚至还没有改变立法 如果你看看政府在“四个角落”之后对畜牧业的下意识反应做了什么。纪录片他们无所不能 等到吉拉德认为这是一个投票赢家：- http:realestate4ransomcom http:smhdomaincomauhome-invesblogreal-estate-4-ransom-20110901-1jnomhtml从低土地税和负扣税中获利，同时通过纳税人支付的基础设施升级来获得资本收益增长，可以说是现货“
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NRAS对我非常好当全球金融危机来袭时，我决定摆脱了一些-CF属性，并用较少数量的中性或积极的属性替换它们我偶然发现了NRAS属性，从那以后又购买了一些我的经验大多是积极的优点：-接近中性或略微积极的CF，欠赠款 当赠款在 10 年后结束时，无论如何，该物业将自立为 +CF - 折扣租金为您提供了与其他物业相比不公平的优势 - 出租速度非常快 租户 tr y 难以维持租约 - 租金自动上涨，无需谈判 - 新房产：几乎无需维护，折旧率高较小的利基开发——即使是大型开发商也不时有这些） - 由于可比项目很少，银行估值不稳定 - 计划外（确保您的财务状况良好） - 融资更有限（但是这正在变得越来越容易） - NRAS 管理费 在与普通房产没有区别的情况下： - 与同一开发项目中的其他房产相同的价格 - 与任何其他本地房产相同的 CG 潜力 - 检查您是否拥有完整的产权 - 自己选择租户 - 不是社会住房（租户居中类），每个开发项目的 NRAS 数量上限 - 可以随时出售，包括非投资者 我对我最古老的 NRAS 感到非常满意，现在已经是第三年了（现在判断还为时过早nt 在其他 3) - 它真的一帆风顺 - 原价 315K 美元，两年后重新融资时重估为 375K 美元，现在可能价值 365K 美元，每年投资回报率 22% - 感觉真的很安全，如果我没有其他财产的话这些我会以绝对的超然态度看着当前的经济动荡！基本上我有 10 年的时间来度过任何资本损失，并希望能赶上一两个周期
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每个人都需要根据任何投资的价值做出自己的决定，无论是房产、股票还是其他任何事情 从我的角度来看（它的我的——不一定是你的）未来几年资本增长的机会有限鉴于信贷限制和借贷能力限制，今天的价格点是有限的 这只是一个数学事实如果这是你不同意或不能同意的事情，那就这样吧，我显然可能是错的——但对于大多数人来说，借贷能力 10或同比增长 15%，以推动过去 12-15 年的增长，只是不存在这种增长暂时结束 然后是围绕供应和价值的辩论——我们经常听到下面的消息供应，但在昆斯拉nd，我们已经看到全州范围内的估值大幅下降，并且黄金海岸的过剩单元过剩同样在墨尔本，今年和明年有太多单元进入市场询问您认识的任何人最近在昆士兰州购买过 -他们会告诉你我在告诉你什么 NRAS 为你提供现金流来为自己争取时间成本，其余额应重新用于支付您的 PPOR，为您节省数年和数年的抵押贷款，并为您节省数万（或数十万）的还款额，当您出售它时，这一切都是免税的！！！美妙之处在于——你仍然可以对税务人员不利地处理这些事情，所以你也会感到沮丧Ciation, gearing deductions, ON TOP of the 120-130K tax free 所以，你宁愿遵循一个你追求更传统的资本增长潜力资产的策略，这依赖于你运行一个（显着的）负扣税策略，希望你的利润超过在一个几乎没有增长迹象的市场中，您的成本（顺便说一句，足以支付您必须支付的 CGT） 或者您更愿意使用 NRAS 通过更快地偿还您的 PPOR 来创造免税收入和财富，建立股权更快，同时也给自己买了十年才能看到另一个 CG 周期哦，当你卖掉的时候——不要忘记它的 CGT 免费没有完美的答案，没有正确的答案但正如我之前所说的那样——不明白为什么有人不想要至少一个NRAS 在他们的投资组合中的财产，如果没有其他原因，除了现金流 他们在第一年之后不会花费你任何东西 如果你有 2 或 3 个，你可以用剩余的钱来支付你的 PPOR 只是几年甚至如果他们如果在十年内没有在 Cap Growth 中赚取 1 美分，您将使用免税现金流来节省数十万您的 PPOR-免税 这是合法的免税双重下跌 不要真的看到人们如何看不到它的强大我真的不明白为什么会有这么多的大惊小怪
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我可以为我的开发访问 NRAS 嗨伙计们，你知道我是否可以申请 NRAS 为我在墨尔本西部的 3 个住宅开发项目距市区 17 公里 我计划住在 1 处并出租另外 2 处，如果我可以申请，这个倡议听起来非常非常有趣 如果这对像我这样的开发项目开放以及下一步研究这个 TIA
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与其中一个财团交谈 - 他们可能会帮助你，但我猜我认为你的发展太小了
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假或金嘿伙计们，你们有没有您的建筑商的问题 像这样：NRAS 和* 他们批准的建筑商VSContract 和批准的计划黑色屋顶* * * * * * * * * * * * * * *** * * * * * * * 浅色屋顶 Colourbond 屋顶**** **** **** **** ****************** **瓦屋顶松木框架* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *钢框架一个电表箱* * * * * * * * * * * * * * * * 两个电气配电箱 一个水表 * * * * * * * * * * * * * * * * * * 两个水表 防火墙CSR * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 防火墙是“interhome”； lafrange 让我的房产贬值约 50K
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我认为 Margaret Lomas 写了一篇关于这个计划的最好的文章你可以在这里找到它：http:downloaddestinynetaumedit 房产 - 投资 NRAS 房产pdf 小心 最初它从来不是为了大型机构投资者，从未为个人购买而设计 然后贪婪的开发商加入潮流，开始通过与直接销售合同略有不同的“合资协议”提供这些 税务局大约一年前意识到情况就是这样并且不得不进行临时安排以允许税收优惠，因为这些优惠并不能真正转让正确 这篇文章是准确的，因为它概述了该计划是什么以及开发商如何有资格让他们的房产获得 NRAS 资格（包括国家和联邦政府在确定他们将分配 NRAS 批准的房产时制定的标准） to) 如果有的话，这篇文章强化了开发商必须满足的严格标准，并消除了关于 NRAS 财产质量差的神话和错误信息但是有些文章的观点已经过时了，你的一些担忧早就被 ATO 解决了首先，文章中使用的数字至少已经过时了 3 年，因为它引用了总计 8000 美元的 NRAS 激励措施，这是 2008 年的数字 201112 的数字是 9524 美元，（75% 的联邦以可退还的税收抵免的形式, 和 25% 以现金或类似形式的状态——即支票——联邦和州的部分都是免税的）你关于通过非实体合资企业购买的房产的观点并不完全正确的，要么 购买 NRAS 批准的房产并选择将其加入该计划的投资者当然必须与“所有者”签订协议。或“持有人”；分配给该特定财产的 NRAS 分配（即 - 财团），以便有资格获得与该计划相关的税收优惠 这是因为（正如您正确指出的）立法旨在将奖励提供给机构投资者，而不是个人，NRAS 财团（我在博客前面的财团上写过很多文章）实际上是机构 i投资者，因此是激励的接受者，因此投资者必须与他们达成协议，成为“合作伙伴”；由于需要更好的描述，将房产纳入计划并获得奖励（当然，前提是房产仍然合规） 这样做的方法或合法工具不限于非实体合资企业，但是实际上，财团使用三种不同的法律工具来接收激励并将其传递给个人投资者它们是头部租赁协议、管理投资计划和非实体合资企业 NEJV 模式是最常见的，但它不是唯一的模型 每个财团都已申请并收到私人 ATO 裁决，以验证其模型及其对税法的遵守情况，让投资者有信心在通过该特定财团法律工具后获得免税激励 如果如有疑问，任何投资者都可以要求财团向他们展示他们的 ATO 裁决，以确保他们有权获得 NRAS ntives 总租赁协议、管理投资计划协议或 NEJV 协议均不构成 NRAS 批准的房产销售合同的任何部分 这些合同只是普通的旧合同，因为您所购买的只是房产 NRAS “;批准”;分配给该特定财产不是地契的一部分，并且将其加入该计划是自愿的，因此大多数合同中甚至都没有提及 NRAS 通过购买 NRAS 批准的财产您所做的就是购买有资格进入的东西加入该计划 由于该计划是自愿的，如果投资者随后选择将该物业加入该计划，则只需签署 HLA、MIS 或 NEJV 协议中的一项因此我们声明“开发商赶上潮流并开始提供这些通过与直接销售合同略有不同的“合资协议”不太准确
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根据这篇文章，银行似乎对 NRAS 财产也越来越谨慎 http:wwwsmhcomaubusinesspropertybank- blacklist-puts-floor-under-risk-20110911-1k455html
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这篇文章出现在所有费尔法克斯媒体上，关于 NRAS 完全不正确-尤其是这句话，是doozy 并告诉您所有您需要了解的文章研究和准确性“BusinessDay 获得的“不可接受”建筑物清单，由四大银行之一于 2010 年底分发给其抵押贷款经纪人，禁止所有人融资与联邦政府的国家租金负担能力计划相关的发展，该计划旨在增加全国低收入者的住房”；他们在谈论西太平洋银行，就在那封电子邮件传播几周后，他们撤销了它并向经纪人发送了另一封电子邮件，称他们已经批准了六个 NRAS 财团这已经在这些线程上进行了广泛讨论，之前西太平洋银行甚至有NRAS 产品！！！它现在可用 “大多数其他银行也拒绝为 NRAS 物业的投资者或买家提供资金，除了 St George，它接受昆士兰州一个项目的借款人”；他们称 NRAS 财团为“项目”的事实；另一个暗示他们已经对 NRAS 金融进行了大约 17 秒的研究 每个财团都拥有多个开发项目的 NRAS 分配，首先，St George 已经批准了六个不同的财团（与西太平洋银行完全相同，因为它们归西太平洋银行所有）。从字面上看，在与这六个财团相关的不同开发项目中，有几十个不同的房产，他们将借出这些房产是关于 NRAS 贷款 Westpac、ST George 和 RAMS 的事实，而不是神话——它们都属于 Westpac 他们已经批准了 6 个 NRAS 财团； Queensland Affordable Housing Consortium, Brisbane Housing Company, Yaran Residential Investments, Aspire Housing, Affordable Management Corporation 和 Questus 除了 QAHC 和 BHC（运营头部租赁协议模式）之外，每个人的 LVR 都达到 90% 对于这两种模式，他们达到 85% LVR 他们使用 NRAS 折扣租金进行服务，不接受 NRAS 奖励来服务 FYI -St G 还以基准利率和本金和利息评估您可能拥有的任何现有债务，例如其他 INV 贷款或 PPOR 贷款这会削弱你的借贷能力！另外两个将现有债务评估为实际还款，没有加载所以简而言之，Westpac or 如果您需要高 LVR 贷款，公羊提供比 STG 更好的借贷能力 NAB - 过去常常受到打击，但他们变得更加一致通常可以让他们为 4 个财团进行 NRAS 交易 - QAHC、Aspire、Questus和 Ethan 经济适用房 最高 LVR 通常为 75% 他们使用 NRAS 的折扣租金进行维修，他们不接受 NRAS 的维修奖励 他们将现有债务评估为实际还款，如 Westpac 和 Rams - 无负载 所以对于需要 75 的交易% LVR 或更少 - 它们值得与 Westpac 和 Rams Firstmac 一起考虑 - 7 个财团批准了 QAHC、Questus、Aspire、UAHA、Ethan、AMC 和 Quantum Housing 他们提供 80% LVR 他们接受服务的折扣租金收入，但重要的是，一定要接受 NRAS 的服务激励 他们是唯一这样做的贷方，并且像 Westpac、Rams 和 NAB 一样，他们也将现有债务评估为实际还款 所以如果您计划购买不止一个这些 ove r 未来几年并有足够的股权将交易保持在 80% LVR 以下，从借贷能力的角度来看，它们是最好的选择，从国家英里来看，它们还提供有效期为 18 个月的无条件计划外贷款批准——承担所有与 OTP 购买相关的风险（如文章中所述，并且太常见了）完全不在桌面上 阿德莱德银行、Wide Bay、BOQ、Bankwest - 他们做点点滴滴 - 但充其量是他们的运气忘记 ANZ 或 CBA 或其他任何人，除非你有一个例外的交易所以一切都是平等的，归根结底如果你想为 NRAS 融资，只有 5 家贷方是认真的选择，并且有广泛的 NRAS 财团批准 Westpac，ST G， Rams、NAB 和 Firstmac 试图在其他任何地方获得资金纯属碰运气，充其量只能归结为两个首选选项，具体取决于您需要的 LVR： 选项 1 西太平洋银行“家庭”；是你必须去的地方超过 80% - 你有 3 个贷方选项，他们已经批准了 6 个财团，所以你有很多选择记住虽然 - 在家庭中的三个贷方中，St G 是最没有吸引力的从借贷能力的角度来看，Westpac 或 Rams 可能是 80% 以上的最佳组合 选项 2 适用于任何拥有足够股权以将 NRAS 交易保持在 80% 或以下的投资者 - 除了 Westpac 家族、Firstmac 和 NAB成为这里的替代选择 从纯粹的借贷能力的角度来看，firstmac 是显而易见的选择 他们提供迄今为止最好的借贷能力，并且拥有最多数量的 NRAS 模型批准 他们还提供 18 个月的 OTP 贷款 - 所以对于任何考虑购买 NRAS OTP 的人- 它们基本上是唯一明智的选择 对于任何考虑购买多个 NRAS 的人来说，它们可能也是最明智的选择但是如果你不需要它们的 OTP 政策或借贷能力，哟你还有 4 个可靠的其他选项 所以 - 3 个财务选项高于 80% 5 个财务选项低于 80% 我希望这有助于理解 NRAS 可用的财务选项
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我正在考虑将 NRAS 属性添加到我们的投资组合 你是否以任何方式附属于这个欧元 也许，你可以 PM 我 干杯斯里尼
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嗨，斯里尼 不，我不参与 NRAS 物业的销售、营销或推广 谷歌快速搜索“NRAS”属性”；将向您展示几个确实出售 NRAS 批准的房产的房地产营销商，但是
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NRAS - 我的经验 我通过 NRAS 有一个投资房产，我的经验是： 1 建筑商没有按照合同规定建造计划 2 建造者没有按照批准的计划建造（由议会持有） 3 建造者在我不知情的情况下按照未经批准的计划建造 4 没有变化 建造者没有得到以下任何变化： 示例 1：黑色colourbond 屋顶而不是浅色瓷砖屋顶（根据我的合同） 示例 2：分隔墙是 CSR 502，而不是“interhome”；隔离墙（根据我的合同） 示例 3：一个电表箱而不是两个（根据我的合同计划） 示例 4：松木框架和桁架而不是钢（根据理事会持有的我批准的计划） 认证 建筑认证机构没有认证我的符合合同计划的 NRAS 投资物业 建筑认证机构未根据批准的计划（由理事会持有）认证我的 NRAS 投资物业 建筑认证机构根据未批准的计划认证我的 NRAS 投资物业 我的所有尝试这些问题解决失败了
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你能说出这次购买的大致位置吗？我相信我们可以从这里找出哪个建筑商所以哪里这会让你有这么多问题 自掏腰包 法律打击 有什么交易或者你还需要解决它们吗
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Vals Vals Vals Vals 我说的是 vals :) 库存来源是最可靠的预测器低于购买 20 k 被认为是“正常的”；在我们的办公室里 迄今为止最糟糕的是 440 k 购买的 70 k 低 将保持匿名的营销公司（除了 PM 或电子邮件请求 :)）对我的医疗专业客户做了很好的推销工作，他没有眨眼并以非常酷的方式回答 NRAS 和税收优惠将超过 70 k Nice ta rolf
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这个建筑商对解决我的任何问题都不感兴趣，并口头告诉你有屋顶，防火墙，它只是一个投资财产，所以克服它我没想到政府计划会在我不知情的情况下允许我的 NRAS 贬值大约 50K 我没有得到我付出的代价 这需要很多钱，时间到目前为止仍然没有结果根据我的经验，在参与 NRAS 时要非常小心 我的观点不值得戏剧 干杯
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当然听起来你有追索权起诉建筑商，如果他们脱裤子没有达到合同条款 最终，你已经交付的产品不是建筑合同规定的 不应该与该物业是否有资格获得 NRAS 相关；建筑商没有履行合同义务，因此“违约”；无论该物业是否已获得 NRAS 分配，都是相同的 如果该物业是房地产的一部分，则开发项目中 NRAS 批准的物业的集中度不会超过 30%，因为这是计划参数允许的最大值下一块房屋的建造质量如何 在房地产开发的其余部分 房地产内的其他 NRAS 批准的房产 其他买家是否与建筑商有相同的经历 建筑商是否对所有房产都这样做了，或者只是持有的房产NRAS 分配如果你还没有，你应该问银行他们会让估价师在为建设的各个阶段付款之前进行进度检查的故事，所以我会要求查看估价师的报告，看看他们是否知道房产没有与固定价格的建筑合同结婚的事实银行会根据建筑合同批准贷款，所以我无法想象他们会很乐意持有不是他们被告知的那样的安全 我假设您已经寻求法律建议
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建筑商对我背后的财产做了类似的事情 相同的防火隔离墙等投资者正在决定从其他州进行投资并相信建筑商会做正确的事情关键是我没有得到我所支付的而且永远不会我不应该通过法律法庭因为政府应该有一个程序检查他们授权建筑商和开发商为 NRAS 建造的质量 我知道 NRAS 从来没有对我的 NRAS 投资物业进行任何质量检查 作为一个小时候的父母投资者，我愚蠢地相信了政府网站和宣传册“按照最高标准建造”；是一粒苦药 再加上我试图谈判以获得合理的结果这一事实 我花了 7k 的律师费和 8k 的利息超过 5 个月 请记住，开发已经延迟了 3 个月这使得第一次投资者horendus 一系列情况 我根本没有办法继续打官司 不管合同义务如何，建筑商建造的是他们想要的，而不是我支付的，我有计划证明这一点 但是，这是个人目标我的，在接下来的 10 年里继续向任何愿意倾听本届政府设立的 NRAS 投资计划中的陷阱的人解释，以便像我这样的其他小型投资者意识到我认为的陷阱将继续向政府代表发送电子邮件 在线参与 NRAS 上的任何论坛，我可以找到我每天都会花一个小时来实现这个目标 干杯
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你有这种经历真是太糟糕了,这肯定是令人沮丧的，但是为什么人们总是坚持将出错的事情归咎于政府？这就像某种默认立场，所有出错的事情都是政府的错你认为政府的哪个部门丢球了，卖给你一个柠檬 联邦政府，他们支付 75% 的 NRAS 奖励，或者国家，他们支付 25% 我问，因为他们没有建造房子！政府不负责该物业的建设 建设者没有交付您支付的费用，所以与其破坏这个计划，为什么不点名羞辱建筑商，把你的愤怒集中在他们的不当行为上 尽一切办法向政府投诉，但不要抱怨他们是造成这种情况的原因 这不是任何人的错，除非做错事的建筑商 不论该物业是否被授予 NRAS 资格，都可能发生 PS - 该计划是由自由党政府设计的，而不是现任政府 只是认为明确这一点很重要，这样所有的事实是正确的对不起你有这种经历看来你并不孤单 http:wwwthemercurycomauarticle20100926175111_tasmania-newshtml http:wwwcomlawgovauDetailsC2008A00121 更多细节在这里 NRAS 祝你好运
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太真实了，请参阅下面的关于 WA 和
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我目前正在对潜在的 NRAS 属性进行一些研究，我当然可以理解 NRAS 的主要好处以及现金的好处w 积极的财产可能是我希望我能从任何人那里得到一些信息，关于你曾经与哪些公司一起建立开发以及你的经验在这个阶段我可能正在考虑使用 First Mac 作为贷方，因此可能会受到限制致他们批准的 6 名左右的开发商，这些开发商在论坛帖子前面提到任何帮助将不胜感激！
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你如何调和 NRAS 房地产只是简单的价格过高的事实我同意这个方案- 一旦理解得当有很大的优点 - 但是一旦考虑到 NRAS 财产的附加费，这会大大削弱利益 毫无疑问，附加费是由于代理商首先需要高额的销售佣金来出售财产我参加了几次“研讨会”；坦率地说，代理商缺乏任何成熟度，似乎忽略了这个问题——依靠那些没有做功课的人，我怀疑很多财务问题也与定价过高有关所以有没有人发现任何未出售的 NRAS 财产随着免费 9K 周围的所有炒作，忘记了它的 30-50K 首先被高估的事实我喜欢这个方案 - 只是无法解决这个问题
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当支付 30k 到 50k 以上时一个可比的房产——在很多情况下，这是事实，比市场租金少 20%，支付更高的管理和审计费用，从政府那里获得 8k 的回报，因为你的努力——数字根本不叠加 唯一跳进去的人这个论坛反对这个是营销人员相信我我已经详细研究过什么是快乐的买家很少或他们不在这个论坛上闲逛给我找一个价格比同类产品低40到50k的NRAS房产可比性关系，然后不同的故事，它可能会在第三年成为一个体面的交易如果不是，这是一个漂亮的计划，可以吸引那些不太了解并且在 10 年内并不总是了解全部交易的人 + 我的建议任何正在寻找 NRAS 的人，在您对当地建筑商的新建筑进行广泛研究之前，不要跳入它，甚至购买一个几年前的地方 与您的会计师交谈并计算出您的持有房产的真实实际自付费用，而不是他们告诉你的
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如上所述，我认为关键是对房产价格价值做功课 财务状况可能有点棘手，但仍然也许可能 >80% 这些房产中有许多是由营销公司出售的，他们肯定知道如何夸大价格得到报酬 问候史蒂夫
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我已经寻求并支付了法律建议，并已向 QCAT 寻求建议到目前为止的建议已经花费了 9k 和两个人的利息几个月的8k，我认为律师没有合理的结果 QCAT的建议是50K+，你最好找最好的律师，否则建筑商会把你活活吃掉 当我说复式时他们知道，QCAT给了我建筑商的名字他们是也能够建议他们的策略，在我看来，这似乎是该建筑商的标准做法。认证者在检查后在其上签字 是的 同一建筑商 我只能说我收到了托尼·伯克议员的来信，他很同情，但你自己一个人 这是政府倡议，不受政府支持是我的经验 准备好捍卫您的 NRAS 投资或接受您曾经获得的任何东西 在我看来，合同不值得写在上面的纸 我没有得到我支付的钱 我对 NRAS 不满意或不满意政府可悲的反应他们没有解释说您是靠自己与资金雄厚的建筑商合作，该建筑商已准备好采取策略他们完全知道在我看来他们可以逃脱惩罚不仅价格过高而且他们需要 30-50k合同中的价值 在我看来，未来十年才能达到收支平衡 尽管您不会在政府投资手册中找到此信息，但请注意要非常注意！正如建筑商向我解释的那样，它只是一个投资物业，你有屋顶和防火墙，所以克服它干杯
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nras builder刚刚偶然发现这个论坛关于nras builder的有趣评论我是第一次认为 nras 方案看起来不错的投资者 这些是我的问题： 1 我选择了带有浅色屋顶的配色方案，因为我认为这在昆士兰最好，但建筑商在 2 屋顶线从计划中改变了3 房子花了我难以置信的时间建造，3 月 15 日开工，9 月 26 日交付检查，但根据我所做的建筑检查报告，有 18 个未完成的项目 4 截止日期第二次检查（我为此支付了额外费用） 3 件物品仍未完成 5 从我的 nras 房子沿街的 2 个街区是另一栋房子 - 相同的平面图但不同的屋顶线 我的房子价值每周 240 美元 nras 租金但另一件价值 255 美元！它们现在都可以出租，所以我看不出差异的原因 估价师给出的解释是，我的一个在 5 月份估值，另一个在 7 月份估值，当时“当地需求激增”。尽管他们是整个庄园中仅有的 2 3 床房屋，但 QAHC 说“必须看到 nras 是公平的，因此他们不能再进行估价”； ！！作为第一个计时器，我不知道该去哪里寻求这些问题的帮助
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不应该期望第一次妈妈和爸爸类型的投资者在这个过程中成为建筑检查员整个事情从上到下尾巴应该得到认证，并在各个层面进行审计如果政府在等式中得到纳税人的钱支持，那么一切都需要光明正大——如果没有，它会带来很多问题任何建设、时间或成本井喷或需要解决的问题——外部原始交易不应该以牺牲投资者为代价 这不是交钥匙投资 - 而是一个比直接独立构建风险更大的过程 我建议如果您无法在当前水平解决这些问题，您将需要去上级政府，建筑行业放大器；管理员级别如果他们不想和你打交道，那么这是一个准政府支持计划，不会按照它的宣传目的承担全部责任和义务
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尽可能我不喜欢 NRAS，政府部门与建设过程的关系为零，这完全是投资者和相关顾问的问题。无论如何，与建设当局一起讨论，但 NRAS 人本身没有任何角色可以扮演 ta rolf< BR>评论
这就是银行进行估值的原因 如果当银行委托他们进行估值时，其价值超过估值专业人士所说的价值 50K，请不要继续尽管许多 NRAS 物业的估值等于或非常接近合同价格，所以“定价过高”； NRAS 财产不是一个给定的 这实际上是一个非常不公平的区别 请记住，在几乎所有情况下，以 NRAS 权利出售的财产都是更广泛的发展的一部分，其中大多数财产都没有获得 NRAS 的批准 那是因为只有 30% 的集中度是允许 NRAS，但开发中少于 50 个的单元开发除外 这是 NRAS 的核心标准之一 但是对于房屋，30% 的 NRAS 浓度是最大值，你会发现实际的 NRAS 浓度是在大多数情况下，不到一半 NRAS 的大部分房产都位于开发项目中，它们占 10-15%换句话说，开发项目可能定价过高，但与 NRAS 无关
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嗨 Euro 一般我们从估价师那里得到的感觉是与佣金的密切比较： （我知道这既不是意图，也不是实际情况，但那是一些估价师的意见是 ta rolf 的一般要点
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不幸的是，当您从支付 30K 或更多的营销人员那里购买以出售开发商房产（他们不只是出售 NRAS），其中大部分位于昆士兰，非 NRAS、新房产、现有房产、基本上所有房产的估值已经下降 - 你会看到很多估值在 30-40K 下合同价格 原因二hings - 估价师意识到营销费用并将其与 3% 的标准 REIQ 佣金进行比较，然后剔除 SE Qld 走廊的差异和供过于求，看到所有房产价值都在下跌黄金海岸和通往伊普斯威奇的走廊尤其是受到重创 如果品牌代理出售 400K 的房产，他们将获得 3% 的 comm- 12K 营销人员以 30K 的价格出售它 估价师将立即剥离 18K 然后他们会由于昆士兰州的价格正在下跌，再减 2% 或 3% 记住，银行估价是根据 90 天的紧急销售准备的 - 即银行要求估价师告诉他们在收回的情况下他们可以得到什么如果他们必须在 90 天内出售它所以在像 SE Qld 这样平淡或下跌的市场中，估价师会陷入困境 有 PI 保护！这两个因素是为什么 NRAS（但重要的是，非 NRAS）物业在 SE Qld 的估值如此不一致我怀疑即使营销人员获得 REIQ 通信，你仍然会看到 SE Qld 的估值低于 10-15K我的建议 - 看看远离 SE Qld 的地区 - 估值将不再是一个问题 汤斯维尔周围有很多远北 Qld NRAS 的东西，其估值等于或接近合同价格 很多维多利亚州和西澳，以及 NT NRAS 房产估值也很好最后一轮刚刚宣布了另外 2 万多份 NRAS 分配-第 4 轮在新南威尔士州大约还有 5000 份我预计它们将在几年后被出售-至少
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30-35K 的营销费用减去 3% 的 REIQ 标准佣金通常相当于 15-20K 大关再加上 10-15K（有时更糟），因为估值师认为 SE Qld 波动较大，而且您的估值存在缺口 简而言之，可能是 60估值缺口的百分比fa ll 是由于营销人员费用，而 40% 是由于市场疲软 营销人员已经存在 20 年了，并且在市场活跃时收取这些费用，没有任何问题，因为当 SE Qld 升值时，评估人员乐于进行强烈估值在过去十年中，每年 10-15% 估值师似乎只是在市场疲软的情况下才变得挑剔——我想这很公平 营销人员似乎是自 GFC 经纪人和房地产市场以来唯一没有理发的人如果营销人员能少花 10-15K，房地产经纪人就必须用更少的钱做更多的事，周围的问题就会少得多。这很有趣——维多利亚州有一个 NRAS 财团，名为 Ethan Affordable Housing，有很多房产都在 300 美元以下 他们有他们的股票有 4% 的营销费用上限，大多数营销人员拒绝出售它的价值非常好这一切都在 Ballarat、Bendigo、Geelong 等良好的区域位置——营销人员基本上不会碰它，因为他们无法从销售中获得 30-35K小号o 正如我所说-如果我对 NRAS
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我认为这具有很好的逻辑意义，我会在 SEQld 之外寻找！ ta rolf
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说到 SEQld-Providence Housing 之外的 NRAS 房产是一个维多利亚时代的 NRAS 财团，他们刚刚为墨尔本及其周边地区的期房公寓获得了 1700 个 NRAS 分配 期房可能会或可能不会是你的事，但有几家贷方刚刚批准了他们的模式，包括 Westpac、St George 和 Firstmac，因此有三个不错的选择 - 请记住，Firstmac 还提供 18 个月的计划外贷款批准 - 他们使用 NRAS 税收优惠服务 如果 SE Qld 的估值给 NRAS 投资者带来问题，也许是时候看看澳大利亚的其他地区了St G 和 Firstmac ，加上 NAB )
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你说得对，我试图卖掉我的价格过高，代理商只是走开并嘲笑我 他们建议可能需要十年才能得到你的孩子如果您还考虑到我建造了我的 NRAS 投资物业，并且从我的投资中提取了 30-50K 的价值，如下所述：1**建筑商*没有按照*合同计划*建造*2*建造商*没有按照*批准的计划建造*（由理事会持有） 3*建造商在我不知情的情况下按照未经批准的计划建造 4*没有变化 建造商没有得到以下任何变化：示例1：*黑色*colorbond 屋顶，而不是浅色瓷砖屋顶（根据我的合同） 示例 2：**分隔墙*是 CSR 502，而不是“interhome”；隔离墙（根据我的合同） 示例 3：*一个电表箱而不是两个（根据我的合同计划） 示例 4：* 松木框架和桁架而不是钢（根据理事会持有的我批准的计划）* 认证 建筑认证机构做了不*证明我的 NRAS 我投资房产*根据合同计划 建筑认证机构未按照*批准的计划认证我的 NRAS 投资房产（由理事会持有） 建筑认证机构在我不知情的情况下根据未经批准的计划认证我的 NRAS 投资房产 所有*我（包括律师 - 7k 加 8k intrest）解决这些问题的尝试失败了 Hon Tony Burke MP 是“同情的”； （如果你想要一封信的副本，请联系我）但拒绝支持他的 NRAS 投资者你自己不要忘记头租的费用，低于市场租金的 25%，持有土地和贷款 12 个月，同时您建造，进度付款，律师最终结果少于您的合同中规定的最终结果加上 5 套计划 我在租用我的财产近一个月后获得了最后一套计划 NRAS 在我看来很臭 我希望我从来没有被告知 NRAS - 它提供的远远少于它所承诺的，这是我的经验 干杯
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Rolf 你的正确之处在于他们并没有真正参与建设，显然他们是好的和坏的建设者，而你没有根据我的经验，不要指望经过批准的建筑商会在您不知情的情况下从您的合同中收取 30-50K 这是一项政府倡议，但不受政府支持，但政府声称是这样的：“严格的选择标准由澳大利亚政府o NRAS 住宅的位置、设计和便利设施，以确保按照最高标准建造优质房产，并符合州、领地和地方政府的规划和建筑规范和要求”；然而，我的 NRAS 投资物业有一个由木匠安装的防火墙，如表格 16 所述 - 不是由有执照的安装人员安装，也没有经过认证机构的检查 当获批准的建筑商贬值房产时，NRAS 的激励措施并不是唯一的考虑因素。是我的经验 30-50K Cheers
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正如我一直在说的那样，来自实际买家的所有购买后成功案例都在哪里 他们很少而且相距甚远 要做到这一点，我们需要阅读大量购买了 NRAS 的狂热投资者，以实际数据为后盾，概述了它为何如此出色 可能还需要几年时间才能发布这样的故事
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嘿 Woo，尝试与 Tracey 交谈：祝你好运这些论坛（如大多数论坛）倾向于吸引负面而不是正面这只是博客的本质但是，如果您阅读所有 NRAS 博客，则有几个积极的故事话虽如此，在 f 中有两个问题被抱怨奥鲁姆； 1 估值 2 建造质量 估值 - 到目前为止，在实际交付的 4600 处 NRAS 物业中，大多数都在 SE Qld，大多数已经在建设中，而且大多数都受到估值师的严重打击 所以在一些论坛成员看来，这是一个问题与 NRAS 本身有关，但这不是一个非常公平的评估 估值问题目前正在影响 SEQld 的所有财产，无论它是否有资格获得 NRAS，过去 8 或 9 次都是这种情况至少几个月有两个原因；营销费用和供过于求 关于费用，房地产营销人员出售房产通常获得 30-40K 的报酬 这代表典型 400K 房产的 8-10% 佣金 估价师知道这一点 关于供过于求 - SE Qld 供过于求 黄金海岸走廊和通往伊普斯威奇的内陆据那里的代理商称，有近 18 个月的供应过剩，特别是 GC 的某些部分在过去 6-12 个月中下跌了 40% 如果你把这两个因素都考虑在内，你就会明白为什么会出现估值问题 简而言之，因为营销人员几乎只专注于出售 SE Qld NRAS 股票，这是一个已经供过于求的领域，因为那是大笔佣金所在，你经常听到坏估值消息 估值师并不傻 他们知道房地产营销行业是如何运作的，而且他们将评估以保护他们的背部 这在过去不是一个大问题，因为该区域没有供过于求 估值通常会低于 10-15K过去的合同价格，以满足营销人员的费用，但不像现在这样低 30、40、50K 这里提出的另一个问题是建筑质量 所有新建筑都有风险 公平地说，任何人都可能被任何项目建设者或全国任何地方的开发商——但这与房产是否有资格获得 NRAS 无关 这并不是 NRAS 进入市场时出现的新现象 由买家来检查正在建造的东西 我不是当然，我们可以合理地期望政府派建筑检查员实地检查全国所有 NRAS 建设的所有进展除此之外，更广泛的回应检查建筑进度是否符合固定价格建筑合同中的规格的能力，是由估价师决定的 大多数贷方要求估价师在支付楼板、框架、屋顶、锁定、完工阶段之前签署进度检查建筑贷款 估价师是否费心去检查工作是你必须问估价师或贷方的事情 所以就像所有事情一样，观点和平衡很重要这个论坛上只有少数投诉存在一些评论假设这里发布了几十个投诉，但实际上没有 有几个好消息帖子 最好的建议是了解为什么会出现不良估值，并可能看看北昆士兰州的股票或 Vic 的州际公路，SA ，新南威尔士州，西澳大利亚州等-在这些地方，您会发现估值问题要少得多r 说，谁有好库存毕竟是你的钱，也是你的投资攻击该计划，因为建筑商表现不佳或营销人员将买家推入供过于求的地区，因为他们正在追逐最高佣金
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关于布里斯班的一些有趣信息上个季度平均估值全面下跌 25% 加上通过营销人员出售的新投资物业的估值中进一步剔除 15-20K，这些来自 ABS 的官方数据证实了这里讨论的内容，即最近几个月 SEQld 物业的估值较低，即低估值问题不是仅 NRAS 房产特有的 整个市场目前的估值都在下调 预计估值师将继续对数据非常保守的市场中的估值持保守态度价格如何下跌正如我之前所说，暂时看看昆士兰州或其他州的 NRAS 物业，直到布里斯班走廊开始改善（可能至少需要 18-24 个月，因为那里存在供过于求的问题）地区的情况要好得多但是，如果您设置在 SEQld，预计那里的大多数 400Kish 房产将给出 30-40K 的估值缺口 http:wwwspionlinecomau201111brisbane-house-prices-plummet-says-abs
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很高兴听到我正在考虑在 Caboulture 的一处房产上投资 170k 并借 200k 应该可以收回成本 我还听说物业经理是关键 我的将是 Horizan Housing 喜欢听到负面或正面的反馈 或仅在其他地方买房360k 范围 nras
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尽职调查：购买前了解情况，有多种管理模式 G'Day Mike 和我本周参加了在墨尔本举行的 wwwnrasschemecomau 研讨会 我们对这个计划非常感兴趣，因为我们已经一个号码的（家庭）房产出租给维多利亚州住房办公室，这些安排多年来一直进展顺利 然而，NRAS 不是社会住房，所有房产都是新的，有些是“计划外”，但有些在完工之前已经完工出售 财团管理项目的方式似乎存在真正的差异，以及投资者是否获得“市场租金”的 75% 或 80% 在 http:wwwatogovaucontent00179876htm 和 http:wwwenvironmentgovauhousingnrasindexhtml 上有很多信息例如在 http:wwwcommunitiessqldgovauhaffordability-scheme-properties-in-queensland 上为租户提供的信息，我赞赏这一举措，现在正在与 Daughter 和 No: 2 Son 进行认真讨论，希望他们能坚持下去，也许每个人都买一套联排别墅他们已经拥有目前租给住房办公室的房产，并且对我一直认为的“一劳永逸”类型的房产投资并不陌生必须成为“道德投资”，因为它使每个人都受益 这种 NRAS 计划似乎对所有相关人员都是双赢的 为工作租户提供折扣租金，并在 10 年内直接向房东支付不少于 95,240 美元的免税奖金年，谁还获得了具有所有通常折旧和税收优惠的全新投资物业，以及在双层专业管理公司的监督下进行空置证明投资的可能性！而且，正如演讲者所解释的，根据实体的结构和管理您项目的财团的管理政策，您可能有机会随时退出该计划并以通常的方式处理财产，例如搬进来自己，在公开市场上出租，或无限制出售这里的经营条件是租赁虽然理论上任何销售代理都可以推销任何项目，但不同的销售房地产代理机构倾向于与不同的财团打交道 有些更喜欢与“非盈利”或慈善财团打交道，而其他机构更喜欢与商业财团 我猜如果你是养老基金或机构投资者，你可能会想要一个十年的头衔，但个人投资者可能更喜欢非实体合资企业 (NEJV) 结构，这样他们就有了一些对投资的潜在控制权 我上周与我的 ANZ 客户经理交谈，他对我们拥有该银行 14 年感到非常惊讶——据他说，这是最不寻常的，根据他的经验，投资者往往拥有房产长达约 7 年，很少比这更长因此，如果您对 NRAS 计划感兴趣，作为妈妈放大器；爸爸投资者确保您了解不同风格的财团和不同类型的可用租赁带来的机会和威胁 十年一眨眼就过去了，但是当我们制定其他计划时，生活就是我们的命运 至少参加两次研讨会并提出许多问题 这可能是自切片面包以来最棒的事情，但请确保您没有隐藏的小麦过敏！干杯克里斯汀
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感谢克里斯汀指出关于 NRAS 一个人可以成为（盈利的）房东并且真的感觉很好
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建筑商检查我同情你的经历虽然很多人说不是要做到这一点，根据您的经验，我了解到即使是新建的房产也需要进行建筑检查，这应该可以解决任何这些问题 400 美元物有所值
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有一个 NRAS 贷方 - firstmac- 有估值在建筑的每个阶段都进行检查，以免发生此类事情没有按照建筑合同的标准完成，他们在工作完成之前扣留建筑商的款项 大多数其他贷方不进行进度检查，所以这个过程会在您的总贷款成本中增加 5 倍的 110 美元的额外估价费用，所以与其他贷款人的成本相比，有些人认为这是一种消极的、不必要的额外费用，但我认为你可以看到这可能是花在建筑贷款上的钱，以确保你得到你所支付的
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这样许多借款人通常认为成本是一种浪费，直到眼泪掉下来为止
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这太真实了，不是吗？
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