澳洲澳大利亚房地产 NRAS - 在悉尼国家租金负担能力计划中做投资数据

在澳大利亚地产投资



NRAS（国家租金负担能力计划）在这个论坛上收到了很多评论已经分享了一些很好的信息，但我认为有些评论实际上缺乏依据也许这是我的研究背景，但我喜欢一组很好的数字来支持观点 所以我很高兴找到 RMIT 为维多利亚州政府编写的一份报告，该报告为投资者做了一些 NRAS 模型 2010 年 10 月发布的报告检查了 1998-2009 年墨尔本的房屋和公寓数据，并着眼于对投资者的影响在那段时间 NRAS 是否可用 它为个人、公司和退休金基金提供内部收益率 (IRR) 建模 如果您要阅读整个 56 页，这里是链接 http:wwwhousingvicgovau__dat507779Investment_Returns_Rental_Housingpdf 我不确定原因但该报告仅模拟了 NRAS 对公司和超级基金的影响，而不是对个人投资者的影响 不用说结果是e 仍然非常引人注目 以下是内部收益率 (IRR) 的主要结果 平均内部收益率 - 无 NRAS 个人 - 独立屋 18% - 公寓 15% 公司 - 独立屋 12% - 公寓 9% 超级基金 - 独立屋 7% - 公寓 6%平均内部收益率 - NRAS 个人 - 房屋未报告 - 公寓未报告 公司 - 房屋 24% - 公寓 23% 超级基金 - 房屋 10% - 公寓 9% 从这里您可以看到为什么住宅投资物业对个人而不是超级基金更有吸引力和公司 需要注意的是，超级基金的模型是由基金提供 100% 的股权 所以这不适用于自管超级基金借钱购买房产的情况 NRAS 的影响是对公司而言意义重大 房屋投资的内部收益率翻倍 对于无杠杆的超级基金，内部收益率增加了 50% 我将引用报告中的几个关键结论：在相关时期内，NRAS 补贴的出租住宅组合将获得非常高的内部收益率并享有可观的净现金流” “如果有像 NRAS 这样的计划，退休金基金将实现显着的净收益和资本增长——即使预先投资 100% 的股权” 那么个人投资者呢 当然，当您在这个论坛上时，您会知道 Somersoft PIA 软件可以让您进行自己的建模 我建议您尝试自己建模 NRAS 或者我打算根据一些现实生活中的 NRAS 财产数据很快发布一些模型 问候保罗 ____________________________________ 保罗·休利斯博士
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你在说什么
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NRAS 是关于现金流和数字非常非常非常引人注目 这就是我认为他在说的，无论如何 PS-他是对的！如果投资者只想追求资本增长并且能够年复一年地维持持有成本 - NRAS 可能没有吸引力，因为这些房产是必然的，在超级酷的地区永远不会成为超级昂贵的房产，但最终几乎每个投资者都需要为投资组合注入一些现金流，这是最有吸引力的工具。没有什么可以比较的，真的
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如果它是 CF+ 并且它在 CG 方面仍在增长，但也许不是其他非 NRAS 资产的比率，当然它仍然是一项不错的投资 这里有很多关于负负债的讨论，最终是 CF+ 和 CG，看起来这可能是实现它的一种方式，即使 CG稍微下降 想法
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任何说 NRAS 属性上的 CG 将少于非 NRAS 的人可能有一个隐藏的议程
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我在 ACT 哪里可以买到这些我不能找人
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我看到NRAS的问题是它们似乎只能通过marketi获得ng 公司，而且价格似乎有一些加价，有趣的是，我没有做过深入的研究
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Tobe - 任何新开发股票都是这种情况 它通常由营销人员出售，这意味着高额费用一般附上我之前写过的-滚动论坛并阅读那些帖子您必须将其视为各部分的总和一个比您认为的价值贵20或30K的财产，但它产生100K加上您刚刚拥有的免税权衡一下
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嗨，伙计们，就 NRAS 等的利弊做我的 DD股票选择 艾米对公司的建议：ONYX、NRAS 解决方案、TANDEM、干杯
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Parra Boy，重要的是要了解与 NRAS 相关的费用和收费仅在 NRAS 财团之间有所不同，而不是 NRAS 房地产营销商团体您已经列出（以及几乎所有其他您会在谷歌搜索 NRAS 中找到的）是房地产营销商 - 不是 NRAS 财团 是的，他们代表开发商销售具有 NRAS 分配的房产，但开发商向他们支付费用这样做，就像向房地产经纪人收取上市、营销和出售房产的费用一样，他们不应该向您收取任何费用；开发商付钱给他们——你不知道在哪里你会发现费用的差异是在 NRAS 财团和他们用来每年为你提供 NRAS 激励的合法车辆模型之间 解释 - NRAS 分配属于 NRAS 财团 他们没有附加到您购买的 NRAS 批准的房产的所有权 NRAS 分配永远不会是“你的”；它由 NRAS 财团拥有和控制——总是这意味着，一旦您购买了已获得 NRAS 批准的房产，为了获得您的 NRAS 奖励（75% 来自美联储政府，25% 来自州政府) 您必须将您的 NRAS 批准的财产输入 NRAS，这要求您与拥有 NRAS 分配的特定 NRAS 财团达成法律安排 您购买的特定 NRAS 财产 NRAS 分配属于各种不同的 NRAS 财团，例如QAHC、UAHA、Aspire、Questus、Ethan 经济适用房和许多其他人都有不同的法律工具、费用和收费 有些使用头部租赁协议，有些使用非实体合资企业 这就是你需要集中研究的地方 我在这方面写了很多文章这个论坛和其他人也搜索了 NRAS，你会发现关于各种 NRAS 联盟的详细帖子——它们每个是如何工作的，它们的模型之间的差异法律 ve hicles，费用和收费的差异，以及您应该与哪些贷方打交道 您应该已经在这里找到您需要知道的一切 希望这会有所帮助
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我想澄清 Euro73 作为 Onyx 的评论成为众多“房地产营销商”中的一员；以“与房地产经纪人相同的方式”获得报酬；我没有冒犯，但我想澄清一下，Onyx 是持牌房地产经纪人，我们的工作因此而获得报酬 所有房地产经纪人都是房地产营销人员 我们的专长是房地产投资者 就像大多数人一样在过去十年左右的房地产投资圈中，我知道有些人在推销房地产时会收取高额佣金如果客户愿意，安排财务并进行转让因此，如果物业价格过高，它就不会升值，我们会在各个方面承受所有不满 我们更愿意赚取微薄的收入并拥有一个快乐的客户一次又一次地给我们这只是更好的商业实践和更愉快的问候保罗
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公平竞争保罗只是确保人们明白他们不应该支付任何费用是房地产营销商或 Ray White 或 LJ Hooker 类型的“品牌”；房地产经纪人，购买 NRAS 房产或任何其他房产。代理出售房产是有偿付钱的，完全是一个不同的讨论 记录在案，我知道 Onyx 主要在 Ethan 经济适用房模式下销售 NRAS 股票，而 Ethan 的模式对开发商支付的营销费用的大小进行了非常负责任和明智的限制，即- 大多数开发商支付给营销人员以出售他们的新开发股票的传统 30K 加上营销费用，在 Ethan NRAS 模型中不存在，如果我错了，请纠正我，但我相信它实际上不到“传统”的一半；数量因此，它是 NRAS 财团之一，其模型应该受到称赞，并且其财产没有遇到任何贷方估值问题 Ethan 有一个免费插件！ （和 Onyx 的关联）
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