澳洲澳洲物业服务式公寓？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，朋友们，我是房地产投资新手，对服务式公寓的概念感到困惑 我在看其中一处房产，上面写着由 Quest 管理，没有分契或市政费用 这是如何运作的 有什么收获 任何帮助都是高度赞赏 Regards The_One
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问题可能是，管理它的人可能只会在他们的朋友（或公司）拥有的所有的人都满时才出租你的人 不规则的现金流可能是有问题的 我不会评论公寓与房屋的辩论您可以自己决定！
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嗨，浴缸，谢谢您的回复，我理解您的意思，但是如果我选择住在那里，那应该不是问题，关于租房我吗？必须依靠他们来找到我的租户，我可以使用其他人 他们是否也将决定租金金额 问候 The_One
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不确定，但我相当确定管理它的人为你找到你的租户不要墨水你自己做 其他人在这里也许可以澄清
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我也有兴趣知道这一点！
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我想你必须检查合同我有一个如果我愿意，我可以退出管理公司并管理自己，但必须提前 90 天通知 目前虽然我仍然从租金中获得 65% 的净回报，所以我会让他们继续前进，为我节省了一些工作干杯< BR>评论
据我所知Quest公寓完全由他们管理，我相信你不能住在里面 我在Williamstown看了一些，中介告诉他们已经上市一年多了而普通公寓疯狂销售，每 2 个月以 5,000 美元的速度增长，而 Quest 公寓停滞不前 问题的一部分是抵押贷款只能提供高达 60% 的贷款，这限制了转售价值 如果您追求现金流，那么只要您不想转售或正在寻找资金，那就太好了所有人都获得了 Chris
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这是正确的评论
这是正确的，我将 Quest 作为我们首选的企业住宿提供商之一进行管理，并将其视为一种投资选择你的投资钱
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大家好，这不是广告，但我将解释另一种市场上的服务式公寓，旨在解决贷款金额和可售性问题，这些单位是作为存量建造的标准单位并作为库存标准单位出售，然后与每个单位持有人就单位的租金签订售后协议，然后单位现金流量在整个街区中分配，因此出租的单位无关紧要在池中分割收入 策略设置为仅限其投资者，没有任何 ppor 并且每个买家都同意他们不会对作为服务公寓的单位有任何问题 合同期限为 10 年，回报率约为 7%标记所有主要的服务公寓连锁店都在关注这些，并且许多更高级别的连锁店已经将这些作为一次性协议这里的不同之处在于这些正在开发为这种形式的财产优势是该单元可以出售给正常的单元市场，因为它们是标准的 1br 50 平方米和 2br 85 平方米的单元，他们有 65% 的回报，他们有标准单元的增长，贷方将这些单元视为有租户的标准单元，所以 80% 95% 的贷款或任何其他是的，如果一开始设置正确，即使没有文档，也有几个小组只做这种类型的服务式公寓，但它们首先作为单元出售，然后当所有售出后，售后服务式公寓合同放在统一ts 在签订合同之前，它们不会被宣传为待售的服务式公寓，但在签订合同之前，它们不会，而且您不能签署，直到它们建成并且贷款到位，这只是深思熟虑，我会回来，但是关于这个系统下标准两居室与 2 居室普通单元的区别的一些数字，比如这个世界的 mertiton，对于开发商来说，这些数字很快就能为您提供全面的债务覆盖
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这是实际上实际上是不正确的 Quest 在其物业上提供商业类型的租赁 像大多数商业租户一样，他们承担大部分或全部支出（这因物业而异） 清洁费用，入住率是 Quest 的问题，而不是您的房东 他们支付给您的费用相同每月商定的租金，无论他们的入住率如何，就像任何企业支付租金一样无论 mont 的盈利能力如何，这通常与服务式公寓混淆，其中房东也是企业主，他们通常由现场经理管理，在这种情况下，支出是您的问题，入住率也是如此，我参与两者，所以我很好意识到差异（只有我将我的 PM 用于个别物业而不是网站管理员）
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除非您按照任何其他居民支付的费用，否则您不能选择住在 Quest 公寓里 这是您的建筑，但 Quest 的商业
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我同意 GoAnna - Quest 每月向您支付相同的金额，这是保证租金 如果您想住在那里，那么您支付的费用与任何其他客人相同看着收入平均每年增长 45% 对于现金流来说，这很好，但根据我的研究，资本收益似乎很少 克里斯
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LVR 在 60 - 80% 之间变化很大，因为这是一个商业广告风险收益更好（尤其是当您取出考虑到）比大多数住宅，但没有灵活性，并且您可以卖回的市场有限，因此显然会影响资本收益
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根据他们的网站这是正确的http：wwwquestapartmentscomauindexsiteopportunitiesinvestment431html
评论< BR>Hiya 总的来说，财务方面的情况并不好，这意味着转售往往仅限于可以支付 20% 至 40% 存款的投资者，您需要一个强大的 rtn 来弥补资产负债率的损失
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我有几年的服务式公寓我卖掉它是为了盈利，但这只是因为市场发生了变化，投资者接受了较低的收益率资本增长总是与租约的增加挂钩，通常与对 CPI 我放弃这项投资的原因是完全无法通过翻新或任何形式的添加来提高产量。在我买它的时候，我离开了很多地方，而吸引力在于它完全不受控制当我的情况发生变化并且我能够花更多时间在我的房产上时，我把钱投入了单身房子 希望这有帮助
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与 Quest 的协议是商业租赁，他们可以完全出租在协议有效期内给他们的客户您将无法使用公寓评论

这是否意味着任务将永远租用我的公寓，或者他们可以停止租用如果有一天我要出售公寓，是它会公开出售，否则我必须将其卖回给 Quest，所以基本上优点是：定期现金流，缺点是：-无法使用我自己的财产-低资本收益更多优点和缺点
评论< BR>它的结构与大多数商业租赁类似，例如 5 x 5 x 5 您需要检查该特定物业，因为它们确实会有所不同 如果您不再将其视为住宅，那将立即变得更有意义 如果您出租一家商店无法访问它 相同 租赁结构赋予 Quest在每个新租约开始时选择（或不选择）承租 鉴于他们在业务上的投资金额，他们不太可能不会选择如果他们不选择，那么你拥有普通住宅物业和即时资本收益 折旧率高于 4% 通常租金每年上涨 4% 左右，并在租赁结束时审查市场 租户涵盖的大部分支出 坦白：我拥有 Quest 物业，我是考虑出售我认为这行不通 原因如下 COS 中必须有一个条款说明购买者没有问题，所以为什么任何潜在的贷方都不知道我假设该地区的估价师很快就会知道这一点 即使他们设法解决了这个问题，当需要出售该房产时，问题会再次引起人们的注意 您将再次看到一个有限的市场，因为您不会对出售它抱有希望作为 PPO R 或要求说 gt;60%LVR 的人如果他们将其作为标准出售而合同中没有条款，则购买者可以告诉他们“坚持”；他们想要达成的任何协议我个人认为这非常困难，而且对我来说有点冒险还有很多其他机会
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嗨布拉德斯达他们已经完成了我要去一个开幕式在potts point的一个不是我的网站中，有一对在camperdown和stanmore，它们与服务式公寓基本相同，但对该物业和GoAnna有外部租赁协议！正确地说，他们有一个现场管理小组来管理建筑物，全部由该小组支付，他们给业主一个固定的回报率加上管理公司利润的百分比，这些物业作为一个正常单位出售，有一个 n普通公羊，无论谁贷款，他们被设计为普通住宅并以这种方式出售，如果他们将财产出售给该组中的其他人，但它会像商业销售一样以租赁方式出售，并且这些是出售给商业市场的住宅物业，就像您在 benelong 以 200 万美元购买了一个单元一样如果您的贷方将借给您，则为 80% 或更高 该合同将与任何合同相同，并且它会说该物业是通过租赁出售的，这与管理代理为您工作并租赁所有可以租赁的单位不同在一栋建筑物中降到 6 层以使其盈利，但作为一种规范，他们通常会做整栋建筑物的租赁通常为 5 x 5 x 5，只要人们在一开始就了解他们所购买的东西就没有问题被开发，出售，然后当全部出售或出售以偿还债务，然后签订管理协议，通常出售给长期投资者合同通常为 5 x 5 x 5 固定 7% 回报，利润的 30% 至 50%公司管理回所有者的年份，因此您获得 7% 的收入，他们赚取的利润是多少，您可以获得其中的一部分在 3 个月内，没有广告费用 投资者只对估价师 没有区别，因为这些房产是标准单位，但有外部租赁，就像您购买房产并将其出租给 bhp 或购买房产并出租给医生 5 年是的，它是一种不同类型的服务式公寓，好坏取决于人们在那里做尽职调查
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现在市场上通常有两种类型的服务式公寓 1 - 你买公寓，你会得到一个出租的瓜拉X 年的 ntee，取决于协议 大多数你不能住在里面，但有些允许你免费住 X 时间，比如 21 天 除此之外，你对公寓没什么可做的 这些公寓有很多最小的资本增长和获得融资也有点困难 2 - 这是当今服务式公寓的新趋势 当您购买公寓时，您可以选择将其交给现场管理人员作为短期出租给您假期公寓（他们可能会为您提供租金保证），您可以根据自己的喜好将其作为短期或长期出租，或者您可以选择作为自己的 PPOR 住在其中将获得更好的资本增长，并且您可以自由地对公寓做您想做的事情
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嗨，GoAnna 在申请服务式公寓的 4% 建筑物津贴之前需要满足某些标准，特别是拥有十个其中见附件中的选项 2 http:wwwwashingtonbrowncomaunewsbuilding-allowancehtm 问候
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HI WB 我是根据我自己的经验说的，它比我理解的要复杂但是你链接上的选项二是误导性的，因为它表明你在 ATO 网站上说的时候拥有 10 个，我引用 2 是建筑物中由同一实体拥有、租赁或持有的 10 个公寓、单元或公寓之一（或与公寓相关的某些设施等） ;或
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嗨，我以为你自己回答了这个问题 它必须是同一实体 纳税人在 1d 200377 中被拒绝了 4% 的建筑津贴，这是最后的标准 quot;因为纳税人的区域是公寓且纳税人不满足在同一建筑物内拥有、租赁或持有其他九套公寓的附加测试，纳税人的面积未按照 1997 年 ITAA 第 43-145 条规定的 4% 方式使用（请参阅ATO ID 200377) quot;问候
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ID 200377 说它已被撤回 ATO ID 200377 '说'它已被撤回 如果我在“ITAA 1997 的第 43-145 节”上搜索，这是否相关？它把我带到了一些奇怪的 XL 电子表格 为什么 ATO 会指定“必须拥有 10 个”？没有意义 无论您拥有多少个，使用（短期旅行者住宿等）仍然是一样的 困惑的 LL
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从 ATO 网站的彻底阅读（以及相关部分）华盛顿布朗是正确的，并且更重要的是我错了它没有因为不再有效而被撤回它只是构成与投资物业有关的信息的一部分以及允许哪些索赔
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为什么10 有人知道为什么是“10”吗？规则是存在的来自 ATO（我接受使用与 ATO 相关的那个词是一个完全矛盾的词，但我是一个值得失去的事业的傻瓜！） LL
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我认为 10 被视为经营企业而不是仅仅拥有一个被动投资 10 是否确保人们不会在他们的度假屋上申请 4%
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嗨，在回答其中一些问题时，我想有很多人错误地申请了 4% 的建筑津贴事实上，多年来我看到许多 qs 报告错误地声称 4% 津贴我不记得为什么最初 4% 的建筑津贴发挥作用，这可能是为了鼓励酒店的发展从来没有为度假屋设计 - 家具在周末租用type acommodation 对不起，在这种情况下是对的 Goanna 评论

无需道歉 总是很高兴根据事实得到纠正 现在必须检查我的会计师是否比我有更好的主意
评论< BR>是租赁池“系统”；是保证租金还是回报 我找到了一套 300k 的公寓，他们说保证租金池系统在 400 pw 租金上获得了相当不错的回报 租金是 1733 PM 说借 300k 80% lvr 240k 贷款 69% 1500 PER MONTH 这意味着它可能的现金流+233 $ 每月，这是真的吗？这就是他们在市场上呆了这么久的原因之一——人们很难获得真正适合他们的贷款由于必须投入交易中的现金数量，“quot;机会成本”；开始潜入等式
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您是否拥有其中之一或有与为这些公寓提供服务的物业集团打交道的经验，您能解释更多关于“机会成本”的内容吗？将墨水和纸张添加到您的投资组合中是明智的投资方式

我一直在考虑在墨尔本中央商务区购买这样的公寓，合同剩余不超过 5 年，所以我如果我选择的话可以住在里面取决于金融家，我一直在看 50%-60% LVR 如果你货比三家，你可能会好一点，但不要指望 80% 80% plus 是为了Owner Occupied 住宅 所以，我会考虑投入大约 10 万美元的现金 这就是机会成本的来源 我可以用这么多现金购买哪些其他机会 也许在 90% LVR 上具有良好 CG 潜力的几个单位我将来仍然可能继续进行这样的购买，纯粹是为了短期现金流，如果我跨界搬家，有可能进入它
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是的，现金流肯定不错，我需要看看它是否可以作为 PPOR 搬进来，但似乎不是这样，也许 80% lvr 有点模棱两可，银行不这样做我猜他们不喜欢公寓吗？他们只是在做研究吗？我预计今年会有很多公寓上市，因为投资者希望减少债务
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银行一般都对公寓很好，这个问题服务式公寓，是他们通常很小，银行认为风险更大，这就是他们的看法，也许这里有人可以解释一下为什么他们认为风险太大的技术细节
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嗨对于大多数贷方而言，PM Serviced apptmts 是一项商业建议，因为通常为他们提供良好现金流的燃料（对商业运营商的持续租赁）也是致命弱点 贷方认为，如果借款人违约，根据其中大多数条款出租房产只能转售给另一个投资者，这意味着如果事情变得艰难，买家供应有限 还有先有鸡还是先有蛋的情况 贷方不会去一个像样的 lvr 的原因是因为他们不能转售房产你很快，因为他们不会提供像样的 lvr ta rolf
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那么你如何看待在商业合同上只剩下很短的时间（比如 5 年）购买一个的策略我的想法是精心挑选的公寓，位于优越的位置和漂亮的建筑，一旦从合同中解除并可供自住者使用，将显示不错的 CG 这假设您已为较低的 LVR 做好准备，并且您希望在合同期内获得正现金流 I对你的想法很感兴趣 谢谢，RobHi Rob 我想一旦该单位从合同中解除，你可能能够再融资以取出额外的股权 Cheers Pete
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所以对于服务式公寓，当“任务”例如，他们是否购买了整栋建筑，然后以固定期限（例如 30 年）将其出售给投资者，一旦这些租约到期，业主就可以自由地做他们想做的任何事情，所以基本上一旦租约结束，你就会留下一个阙st 标记的公寓，例如标牌等，所以如果你要出售它，价格会不会高得多或低得多，因为你不再有管理它的任务我很好奇这些服务式公寓通常会发生什么已经完成了
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a) 不知道你会不会对那个地方的委员会分区有问题 那将是一个“大问题”；检查我不是专家，但议会有一种“把大石头放在你的路上”的方法。如果他们可以“停止”； Triguboff，他们可以击败任何人！ b）我不能住在一个我所见过的所有（可能也有例外）基本上都是一个美化的酒店房间，即使他们称它们为公寓但它总是让我感到惊讶，有些人很开心打电话回家 不同的笔画 我猜 祝你好运 LL
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我看过的那些建筑基本上是分层建筑，显然混合了业主自住公寓和与服务式公寓公司签订合同的公寓我想像 Quest 或 Sebel 这样的人会热衷于继续租约，如果他们的入住率足够高的话，如果不是这种情况就不那么热衷了 YMMV
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我只是我而不是罗尔夫，但我认为你的计划有优点，你应该在租约结束时享受一个漂亮的 cg 只需三次检查没有授予进一步的选择权以及可能非常高的 Body Corporate 费用
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我不是 Rolf ，或者感谢您的建议我仍在寻找选项我正在寻找的另一种策略我nto 遇到了一些可服务性问题，正在偿还我用来在另外两笔贷款交易中提供 20% 股权的永久业权财产的债务那个财产和我的利息支出减少了然后，我有一些东西可以作为股权（标题）和提高服务能力 不确定银行是否认为我的方式给他们时间他们最终都会出现
评论< BR>我在新南威尔士州的 Quest 公寓绝对是一场灾难 在所有公寓都卖给了投资者之后，Quest 然后将特许经营权出售给成为租户并购买了业务使用 Quest 名称的权利的运营商 如果您结束和我们一样有一个混蛋租户，租约允许他们从左、右和中间扯掉业主在前 5 年之后，租户为我们提供了下一个学期 35% 的租金减免，我们一直在战斗自从我们的租客简单地通过法律制度只要他愿意，他就会从租金中扣除，通常没有通知，也没有文书工作来证明应该代表我们完成了哪些工作，未经我们的批准显然，新南威尔士州的大多数服务式公寓租约都是基于 Quest 租约，我的建议是不要用 10 英尺的驳船杆触碰其中的任何一个 昆士兰所有服务式公寓的系统要好得多，因为业主始终可以选择提前 90 天通知终止租约，因此与租户合作符合租户的利益业主并让他们开心
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