澳洲澳大利亚房产 D.I.Y.使用认股权证购买养老金和购买房产 悉尼

在澳大利亚地产投资



在您的（自己动手）DIY 超级基金（也称为 SMSF）中购买房产对于许多人来说一直处于太难的篮子中，除非您因为 DIY 退休金基金借贷的限制而开展业务 在 1990 年代初期，许多人绕过了这个限制通过以 2 美元的公司作为受托人设立单位信托，然后让他们的 DIY 基金购买信托中的单位以单位信托的名义抵押 对于许多中小型企业而言，这是一种智能且节税的方式，可提供安全的经营场所，并提供宝贵的退休金储备金 通过在企业之间建立适当的商业租赁以及随着时间的推移不断增加的租金收入偿还抵押贷款的信任在早年，如果业务增长缓慢，一些建筑空间可以转租提供广告信托的额外收入 此外，成员的超级供款用于购买更多信托单位，从而允许进一步支付本金 由于低税收环境，增加租金收入，成员供款和减少利息费用并增加财产价值“超级”投资变成了一个复利的巨擘，让任何其他投资选择都望而却步。可惜这项投资如此出色，以至于大型商业养老基金游说财政部，自 1999 年 8 月 11 日起，该选择因内部资产限制而被关闭 S66 (1) 排除单位信托的负债率超过 5%) 一项祖父条款被插入到名为 Subdivision D 过渡安排的法案中，涉及内部资产、1999 年 8 月 11 日之前的 71A 投资和贷款 如果您有幸已经在 1999 年 8 月 11 日之前建立了您的信托，最初您被允许继续借款直到 2009 年 6 月 30 日 快进到 2006 年以及在 ATO 和 APRA 裁定股票投资认股权证被视为违反退休金的借款后的参议院调查行业监管（“SIS”）法案，其中许多相同的商业养老基金已建议其客户参与在 ATO 的这项裁决得到制裁的情况下，这些资金将损失其客户资金市值的 45% 左栏出现的是，因为股票认股权证被允许继续不动产投资认股权证，这也是悄悄地开始发展 滑过 这意味着什么是“超级”；发生在 1999 年 8 月 11 日之前的房地产投资机会不仅回来了，而且更好，为什么任何老练投资者的圣杯是能够保留您的初始资本，也就是无追索权贷款！！！！！！沃伦巴菲特有两条投资规则；规则 #1 保留您的初始资本 规则 #2 请参阅规则 #1 随着新规则的实施，金融机构必须向 SMSF 提供财产分期付款令，提供初始 30% 的分期付款和无追索权贷款！！
评论
感谢无追索权，我们从2006年初就开始讨论这个问题：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt23915amp;highlightquantum 你知道这类产品的更多细节吗 谢谢
评论
想了解更多即时通讯；我开始了一个新帖子，因为我还想提出一些关于在 super 中购买房产的其他观点促使我做更多的研究 上周三我参加了国税课的第二天；会计师协会研讨会 wwwntacomau 题为“超级学校”，涵盖了所有最近的变化，以及题为“最先进的超级投资结构策略”的部分，第 141-163 页，由公告文章中提到的律师丹·巴特勒介绍分期付款认股权证方法下午晚些时候提到了购买财产作为唯一的，或唯一的非会计师和/或财务顾问之一，我对那里的大多数人的印象是，对于大多数出席并寻找建议客户的人来说，财产并没有出现在雷达上我在会上提出的关于从 1999 年 8 月 11 日之前的单位信托中重新提取资金并将其用作分期付款的问题被确认为可用，如果您有祖父信托他还提到超级供款以及信托收入和未扣除的供款可能是习惯了随着时间的推移偿还分期付款！我担心内部资产规则，但似乎是 8 月 11 日之前t 1999 unit trust 用他的话来说是一个金鹅蛋，那些有幸偶然发现它的人现在正在收获回报至于量子权证，我们都可以做得更好，我不喜欢一个街区购买房产然后将利润转入别人的口袋进行管理建筑物贬值其土地升值与其购买现成的包裹权证，不如进行一些横向思考并将其放在银行家面前是要走的路已经向两个抵押贷款经纪人以及我的私人银行家提到了这件事，他们都面无表情。这可能就是 JIT 的原因；没有多少人表现出兴趣 下周三，我们已经与我的 nab 经理开会讨论逮捕令问题，因为立法上的墨水几乎没有干涸 我还预计 30% 的分期付款将接近 50%，这就是你的'd expect with an nonrecourse loan will do a little more leg work and report back
评论
如果可能，这也是我更愿意做的事情很棒的东西，让我们知道你的进展似乎有一个如果你能用一个体面的财产适当地构造它，这个产品有很大的潜力，有一个合理的 LVR 和财务成本，而且没有太多的银行问题
评论
你好，我正在与许多方一起关注这个这样我们就可以为喜欢直接财产的客户提供建议，据我了解，您将能够选择自己的财产，并且需要支付 20% 的押金和 15 年的 SMSF 利息，因此至少需要 $120,000-在您的 SMSF 中存入 150,000 美元，用于在当今市场购买房产贷款将是无追索权的，所以沃伦 B 将成为一个铁环我正在逐渐提取细节，并将在接下来的几周内为你提供完整的细节，当这些各方准备好启动时听起来你需要一位专家从我到目前为止的挖掘来看，当地银行不会继续关注
评论
注意 ATO 会用众所周知的大锤来追捕！他们长期以来一直对 SMSF 的购买权证不满意，并且对无追索权贷款特别不满意遵守法律 G;day Aussie 回答您的两个问题； 1个；是的，ATO 在认股权证上一直很脏，尤其是在无追索权贷款方面，这就是为什么最近的法律变化最初是针对股票的，但也赋予了 SMSF 安全进入财产的能力。就像你和我一样，ATO 必须遵守法律由我们的民选政府颁布至于您的第二个问题，即为什么要在 SMSF 中购买 80% 的杠杆房产（无追索权贷款充其量是 70%，更现实的是 50% 杠杆）2；伙计，杠杆不仅仅是节省税款，使用他人的钱是一个伟大的财富创造者句号看看下面新立法的一部分，现在是法律，它将永远改变一些人通过他们的 SMSF 投资房地产的方式;第 3 章 养老金基金投资于分期认股权证 本法案第 31 章附表 3 的大纲对 1993 年《养老金行业（监管）法》第 67 条中的借款限制插入了一个例外。对基金将被允许直接投资的任何资产的有限追索性质 32 它还在 1993 年《养老金行业（监管）法》第 71 条所载的内部资产规则中插入了一项新规定，这将规定投资于构成符合借款例外要求的分期付款认股权证安排一部分的相关信托将仅是内部资产，如果相关资产直接持有，则其本身将是基金的内部资产 修订的背景 33 节1993 年退休金行业（监管）法第 67 条禁止退休金基金受托人借钱（有某些例外情况，主要与短期流动性有关） 借贷禁令自 1980 年代开始实施，是养老金立法中旨在限制养老基金投资风险的众多规则之一 34 养老金行业（监管）第 82 和 83 条) 1993 年法案禁止养老基金受托人保留或收购占所有基金资产价值 5% 以上的内部资产 35 1993 年养老行业（监管）法案第 71(1) 款规定，投资于基金的相关信托是基金的内部资产（受 1993 年养老金行业（监管）法第 8 部分规定的例外情况） 税法修正案（2007 年第 4 号措施）法案 2007 122 36 法规1994 年退休金行业（监管）条例第 1314 条规定，受托人不得对基金资产或与基金资产有关的押记 这不适用于第 1315A 条规定的某些收费，但这些仅与37 多年来，分期付款认股权证一直被推销给养老基金，尤其是自我管理的养老基金。标的资产 传统上，此类安排为投资者提供通过分期付款购买标的资产的权利，但没有义务。确保后续分期付款的发行人 一旦投资者进行了第一期付款38 税务专员（Commissioner）（负责监管自我管理的养老基金）和澳大利亚审慎监管局（APRA）（负责监管其他养老基金）认为，这些安排构成 1993 年《养老产业（监管）法》第 67 条规定的借款 39 专员还确定，自我管理的养老基金分期投资认股权证是根据 1993 年《养老金行业（监管）法》第 71 条的基金内部资产 310 政府已决定立法使养老基金在分期认股权证中的投资合法化 该措施的确切范围是在与行业 本附表使该决定生效 311 投资于分期付款认股权证的基金 m我们必须继续遵守其他立法要求 此外，基金受托人仍需证明将分期付款认股权证纳入其投资策略的适当性 新法律摘要 312 《养老金行业（监管）法》第 67 条禁止借款的例外情况1993 年将允许养老基金 123 养老基金受托人根据具有以下特点的安排进行分期投资认股权证借款：通过分期付款获得受益权益和获得资产（或任何替代物）合法所有权的权利； 在借款和相关费用违约或基金受托人行使权利的情况下，贷款人对养老基金受托人的追索仅限于与资产相关的权利； 资产（或任何替代资产）必须是允许养老基金受托人直接获取和持有的资产 313 此外，内部资产规则已修订，规定对相关信托的投资构成符合借款例外要求的分期付款认股权证安排仅是内部资产，而如果直接持有相关资产本身将成为基金的内部资产，则新法律与现行法律的主要特征比较新法律 现行法律 1993 年退休金行业（监管）法第 67(4A) 款将对满足分期付款认股权证安排中常见的某些条件的借款提供借款禁令的例外情况 1993 年退休金行业（监管）法第 67 条禁止退休金除非在有限的情况下，主要与短期流动性有关，否则受托人借钱为受托人提供资金1993 年行业（监管）法将规定，对构成分期付款认股权证安排一部分且符合借款例外要求的相关信托的投资仅是内部资产，而标的资产本身是内部资产。直接持有的基金资产 1993 年养老金行业（监管）法第 71 条将“内部资产”定义为包括对基金相关信托的投资 税法修正案（2007 年第 4 号措施）法案 2007 124新法 314 的详细解释 1993 年《养老金行业（监管）法》第 67 条禁止借款的例外情况将允许养老基金受托人根据具有以下特点的安排借款： 借款是用于获取以信托方式持有的资产，以便退休金ation fund 受托人通过分期付款获得受益权益和获得资产（或任何替代物）合法所有权的权利（但不是义务）； 在借款和相关费用违约或基金受托人行使权利（通常是看跌期权）的情况下，贷方对养老基金受托人的追索权仅限于与资产相关的权利行动 这些权利可能包括占有或处置资产； 资产（或任何替代品）必须是允许养老基金受托人直接获得和持有的资产允许直接投资 现有的投资限制，例如对内部资产和从基金关联方收购某些资产的限制，继续适用[养老金行业第 67(4A) 条第 3 项第 1 项（监管）法案 1993] 315 对构成分期付款认股权证安排一部分的相关信托的投资，符合 1993 年养老金行业（监管）法案第 67(4A) 款中借款例外的要求，只能是内部投资。根据第 71 条的资产，如果基础资产直接持有，则其本身将是基金的内部资产[1993 年养老金行业（监管）法第 71(8) 和 (9) 条第 3 项第 2 项] 316这意味着分期认股权证的投资将不会自动计入内部资产限额 但是，新规定将不允许基金受托人规避现有的内部资产规则 如果标的资产是内部资产养老基金直接投资的资产，分期认股权证的投资将是内部资产 如果直接持有此类资产的购买将违反内部资产规则，养老金分期认股权证投资基金 125 不允许对同一资产的分期付款认股权证进行投资 示例 31：有限追索权 ABC 股票目前以 2 美元的价格交易 T Do 超级基金（该基金）以 110 美元的价格从银行 X 购买 ABC 股票的分期付款认股权证（发行人）于 2007 年 1 月 1 日 完成付款为 1 美元，将于 2008 年 1 月 1 日支付 发行人以 2 美元收购 ABC 股票，有效地向基金借出完成付款有追索权的基础 股份由单独的证券信托持有 基金支付的额外 10 美分构成对 1 美元贷款的利息的预付和支付发行人风险的费用 在年内，基金收到 ABC 支付的所有股息向其股东 2008 年 1 月 1 日，基金可以选择支付 1 美元的完成付款并获得 ABC 股票的全部所有权 或者，基金可以选择不支付 1 美元的最后分期付款，在这种情况下，发行人可以出售股票并向基金支付超过 1 美元贷款的任何超额收益 如果 ABC 股票以低于 1 美元（贷款价值）的价格出售，发行人无法从基金中收回差额 由于发行人的权利仅限于与以下相关的权利ABC 份额，满足 1993 年养老金行业（监管）法案第 67(4A) 小节的要求 示例 32：内部资产限制 Fields Family Super Fund 的 5% 的资产是内部资产1993 年退休金行业（监管）法第 71 条的目的 1993 年退休金行业（监管）法第 83 条禁止基金受托人进一步收购内部资产 因此，受托人不能使用分期付款认股权证安排收购另一项内部资产的实益权益，例如，对菲尔兹家族超级基金成员控制的公司股份的分期认股权投资，因为这将违反内部资产限制税法修订（2007 年第 4 号措施）法案 2007 126 但是，受托人可以使用分期付款认股权证安排来获取非相关资产的实益权益，例如，非相关公司的上市股份，因为相关资产不会是内部资产如果直接持有资产，则分期认股权证信托投资不属于自有资产，不违反自有资产限制 示例 33：置换资产 Lees Family Super Fund 从 Little Lender 购买 RK 公司股份的分期付款认股权证 RK 公司与 JF 公司合并 RK 公司股份作为 RKJF Co 的股份重新发行，作为代币展期的代币 分期付款认股权证与 RKJF 的股份一起继续Co 作为替代资产 该安排由 S 的第 67(4A) 款涵盖1993 年超额年金行业（监管）法 对资产进行收费 317“股东申请”式分期认股权证通常涉及使用基金的现有股权（传统上，但不限于上市股票）购买分期认股权证。基金受托人将现有资产的法定所有权转让给证券受托人，以换取对该资产的分期认股权证 基金受托人也可能收到现金，通常是认股权证价格与资产市场价格之间的差额 318 专员和APRA 作为退休金基金的监管者，已确定此类安排涉及基金受托人对基金资产进行抵押（2002 年 12 月 16 日联合新闻稿） 退休金第 1314 条规定的操作标准1994 年行业（监管）条例禁止受托人对基金资产或与基金资产有关的押记319 这些修订将从本法案获得皇家批准之日起适用 320 现有的技术违规将继续通过专员和 APRA 的自由裁量权进行管理
评论
通过 SMSF 借款 拥有 SMSF 的人可能会发现这个有趣的 http:wwwinvestorsasnauG730Tcon071126asp
评论
我对这个很感兴趣，希望银行能推出一个合理的产品
评论
NR 住宅 你现在不会找到 NAB 会有尽管我可以从顶部告诉你，他们正在考虑在未来几个月内推出这样的产品在商业上它是现成的
评论
你好 MrMs Dare，银行现在有他们的财务，但正是税收优势使这种类型的投资如此有吸引力，尤其是现在你可以选择合适的最适合您长期退休需求的 ty
评论
利用 SMSF 去年 9 月，联邦议会批准了对 1993 年退休金行业（监督）法的修正案（2007 年税法修正案附表 3，其中插入了新的第 67-4A 小节，有效地允许自我管理超级基金 (SMSF) 以杠杆收购财产 在此之前，SMSF 无法利用房地产投资 我知道至少有一家贷方将很快到位为 IP 提供资金（无论是 resi amp;商业）通过 SMSF 作为上述立法修正案的结果 这种新的 SMSF 资金安排的一个重要特点是它允许个人找到自己的财产 这是一个重要的点，因为它与许多其他经常与开发商联系的贷方区分开来使用认股权证出售股票 新法的基本规定，包括新法的好处，可以在 Lynch Meyer Commercial Lawyers 的一篇文章中找到 (htttp:wwwlynchmeyercomaupdfTaxation_Dec07pdf) 当您借钱购买负利率的房地产投资时，您可以在以下方面获得税收减免您支付的利息（减去收到的租金收入），但您必须以税后美元偿还本金 我们新的 SMSF 贷款超越了负扣税，并提供“超级杠杆房地产投资”，其中本金偿还几乎来自税前美元（即，按优惠税率征税的所得税，15% 的缴款税率）换句话说，500 美元的成本用 Seiza SMSF 贷款购买 ,000 处投资房产时，税后金额将低于 317,000 美元。处置时，总收益应完全不含 CGT（或者，在最坏的情况下，适用 10% 的有效税率）
评论
是的，迈克，优势很多，你对本金偿还的解释只是表明牺牲薪水的力量对财产权证有什么作用正如您所提到的，银行现在准备以合理的利率放贷，您可以选择自己的财产
评论
嗨帕特，利率是多少， LVR，初始和持续财务成本，贷款期限（仅利息，Pamp;I 等）谢谢
评论
Hi Jit，利率将比正常住房贷款利率高 1-15%，所以大约 92- 97% 由于贷方仅限于将您的财产出售给收回他的钱，并且不能动用您的任何其他 SMSF 资产 换句话说，铁定的资产保护，特别是如果您以自己的名义受到财务攻击，他们无法动用您的 super 认股权证允许的最高 LVR 是 80% 除了更高的利益按利率计算，初始前期设立费将在贷款金额的 1-15% 之间，但我们预计随着未来几个月的谈判和竞争，这将进一步降低 认股权证持有人需要支付约 350 美元的设立费除利率外，唯一持续的财务费用是年费，同样向认股权证持有人收取 650 美元。标准期限为 15 年，但认股权证可以在此期间结束时延长期限，或提前支付 将有关于仅利息或偿还一些本金的选择
评论
大家好 当我在 12 月下旬听说立法发生变化时，我认为这是我能做的很好我去了银行我想和我聊天，他们说他们的财务顾问被预订到一月中旬，所以我预约了那个预约是昨天举行的，我进去告诉财务顾问关于建立一个 SMSF，她很快就给了我是殖民地的“你的选择”；小册子和从品脱机里吐出的各种文件，然后是“我们不处理那种事情”；当我问到财产分期证时，乐趣开始了如果你看到她的脸，就像我在用不同的语言说话在我茫然地看着我大约 5 分钟，同时我在解释我是如何被引导相信他们工作的时候，她原谅了自己并离开了房间 当她重新进入房间时，她告诉我银行仍在决定如何处理这项新法律，并且权力在“智囊团”中。如何处理当我问她有多少关于物业分期的询问时，她承认我是第一个并且让她措手不及我从这个线程中获得的所有信息都比我昨天收到的信息令人耳目一新，我真的认为银行正在等待某种格式，以便他们可以调整它以适应自己的法规 Greg
评论
嗨，格雷格，四大银行更愿意通过完成所有法律工作的创新供应商放贷关于认股权证 印花税问题、资本利得税问题、设立要求和随附文件并不容易 你的空白银行并不奇怪
评论
谢谢帕特 看起来费用已经开始下降，至少相比Quantum 必须提供一些时间回来
评论
一些好的建议就在你们中许多人都知道，对于任何愿意将房地产作为直接投资的人来说，2007 年 9 月 24 日将成为一个重要的日子公关直到 24 日，在超级基金中这是一个困难的提议，但现在并非如此。当然，这是在超级基金中的分期付款认股权证成为法律的那一天，您可能想得很好，所以让我提醒您优点： 1 您可以直接购买房产，并在您的退休基金内进行此项投资 2 贷款是无追索权的（即最大程度的损失是您的存款 您不能对债务承担个人责任） 3 贷款对您没有任何影响您在基金外借款的能力 4 投资处于资产保护环境中 5 如果在您退休后出售房产，则无需缴纳资本利得税 6 您对 super 的退休金担保和工资牺牲供款将用于您的特定投资选择哈利路亚！但是……（总是有一个但是，不存在）现实需要一点清醒这是因为江湖骗子和其他类似的同类，已经像墨尔本杯中的最爱一样从摊位上狂奔，以促进这里的机会。很多人都在以这种方式和那种方式展示 任何推广即期认股权证的团体要问的问题包括：1 融资是否可用（我稍后会解决这个问题） 2 房产的所有者或发起人关联 3 是否关联房产的开发商或建造商 实际上，分期付款认股权证发起人是否完全独立于待售房产 如果不是，请问自己为什么他们需要超级基金销售来出售房产 可能是他们的目标是超级基金人们可能会获得比市场价格更好的房产 肯定不是可能不是理想的位置 我建议，经验法则是确保至少您选择要投资的房产，而不是接受他们的“建议” 现在融资 银行贷款的问题不小一，由于当前的市场条件对银行不熟悉的任何事物施加了约束和限制尽管银行仍然像实体一样，只要贷款附加到信托结构，并且在自然条件下是无追索权的重新，他们可能会有点兴奋 在签订认股权证合同之前安排好财务 最后，确保 DIY 超级基金是您的工具 无论控制自己的基金的想法多么有吸引力，重要的是要记住退休金是一个复杂的领域，设立 SMSF 涉及您的重大承诺 您需要了解所有细节 了解哪些退休金权利可以转移以及哪些可能不能转移也很重要 例如，联邦政府雇员和其退休金的雇员在固定福利基金中，很可能无法搬迁 了解您是否可以选择在哪里支付您的退休金 投资退休金是一项长期计划 确保有足够的保险或计划应对意外情况，例如产假，裁员，疾病等这并不意味着取出分期付款令是不好的，请注意您正在进行的承诺以及您如何以及何时您可以以什么价格获得认股权证 所以总而言之，请确保： - 将提供资金； - 该产品是金融产品； - 提供者是独立的； - 您可以选择自己的财产； - 确保您有能力建立自己的自我管理养老基金； - 您至少有 100,000 美元的退休金，并且您可以将该退休金转入您自己的自我管理基金； - 您有能力将您未来的退休金供款用于您自己的自我管理基金； - 最重要的是，您未来的供款将足以支付认股权证的利息成本，以及基金的运营成本 对许多人来说，super 内的房地产投资将是令人兴奋的 请放心，新的一年将提供来自这些机构的大量产品很高兴在我们的投资选择上帮助我们对它们进行敏锐的观察，以便您可以装饰您未来的大厅
评论
嗨，格雷格，1 我们将在未来几周内向客户提供的物业分期付款认股权证将不会与任何开发商相关联 房产必须由我们的客户采购，因为我们不提供财务建议 因此，如果您想在墨尔本住宅区或布里斯班内城区购买单元房，则由您或您的代理人来采购房产Total Independence there 2 资金与认股权证挂钩 会有一些人提供债务分期付款信托，然后您可以自己寻找资金，那时您将遇到阻力 如果您进入分期付款保证书 确保供应商有资金并且可以报价费用和利率 3 您对 SMSF 复杂性的警告是有价值的 潜在购买者必须了解他们的义务、财务要求和他们的个人保险情况 人寿保险在退休金，因此购买者必须确保如果他们在现有的 super 下有保险，这将需要在他们加入 SMSF 之前由他们自己或财务规划师解决。此外，如果他们没有 Life Ins 或者现在不在 super是时候解决这个问题了，如果这是购买者想要的东西，那么他们现在可以为这种通常是私人费用的免税环境 4 我建议潜在购买者至少有 120,000 美元的组合 super 5 尽管联邦政府通过几年前的超级法律选择，仍然会有一些人在尝试时可能面临强大的工会将他们的 9% Employer Super 引导到他们的 SMSF 此外，一些在紧急服务部门工作的人应该检查他们的超级基金，以获得慷慨的固定福利，对于那些想要装饰未来大厅的精明投资者来说，一些人仍然会收到积极因素。你说什么我期待着你概述的产品我只是想让所有 somersoftians 充分理解这里谈论的内容的全部含义截至今天从一个值得信赖的来源获得的新消息是这样的：quot;SUPERANNUATION 基金已经澳大利亚股市自 1990 年代中期以来最糟糕的连续跌势导致 550 亿澳元的损失 股市较去年 10 月的峰值下跌了 15% 以上 下跌直接伤害了数千名投资者，但也间接伤害了数百万人的退休金账户万亿美元的退休金储备金在过去 9 天的大屠杀中损失了 550 亿美元澳大利亚超级基金协会 ASFA 的首席执行官 e Vamos 昨天表示，退休金投资组合仍然显示出可观的利润，但在过去六个月中已经失去了一些光泽”；老实说，我相信只要有正确的结构，以及有正确“设置”的人； （120,000 美元的超级放大器；承诺、知识）与 fu对 SMSF 的所有理解可以做得更好正如我所说的，我去了专家那里，学到了更多的搜索和与专业人士交谈，比如你自己，以得到指导感谢您对此事的所有投入，以及在这个主题上做出贡献的每个人，因为我坚信你会看到越来越多的人控制自己的未来
评论
谢谢你 我刚刚阅读了这些评论，它提供了非常丰富的信息 IU 猜我们会看到大量产品涌现我听说 RESI 也即将发布一个 一切都很好，我期待更多信息 Paul
评论
也许可以通过 SMSF 购买房产，但真的值得吗？我可以看到，好处是：1 较低的收入税 2 对销售没有 CGT 税（如果销售是您的策略） 3 使用无追索权贷款降低风险 然而缺点是：1 没有负扣税好处 2 更高的利率：1-高出 15% 3 更高的存款要求d: 30% 如果我要购买一个负利率的高市值增长物业来坚持使用 LOE，我不确定上层建筑是最好的干杯，
评论
管家回复你好 - 我的想法与这些缺点不同： 1 如果您向基金供款或在基金中获得收益利润，例如现金利息、除股票股息以外的收益、租金等，您将获得杠杆收益 2 是的，利息较高，但它是税前资金在大多数情况下，这是进行权衡的，因为如果在正确的时间出售资产，您将获得零资本收益 事实上，如果您将财产作为退休目标，您可以稍后将其转让给基金成员 3 尚不确定是 20% 还是 30%存款 4 您在股票之外的杠杆作用使基金多样化 大多数基金无法直接持有房地产 Paul
评论
优势 与直接房地产投资相比，通过超级基金投资房地产具有潜在的巨大税收优势以个人名义如果在养老金阶段（60 岁）之前持有房产，则资本利得税可以减至最低甚至取消还款 规则的一个关键要素是，投资中产生的任何债务必须是“有限追索权”，并且不超过投资购买价格的 80% 有限追索权意味着如果发生违约和追索行动贷款人必须被拿走，那么可以收回的最大金额就是投资的价值。贷款将贷款人的收回仅限于财产“​​我真正喜欢它的一点是，比如说你喜欢阿波罗湾一个地方的外观，你可以在你的超级基金中购买它，那么当您退休时，您可以将其作为一次性付款转移给自己'' 采取平衡的方法 风险 虽然有很大的税收优惠和利用直接财产的机会，但需要考虑以下风险： 投资风险：借贷时投资可以放大回报 如果投资产生负回报，它也可以放大损失只对super进行一项投资将不符合此规则 贷款结构：根据新规则，普通住房贷款将不被允许，因此您在super 中构建您的财务时必须寻求顾问的专业建议 现金流：如果该物业是负扣税的，您需要确保退休金基金有足够的现金流来支付利息 除了投资物业租金外，现金流入的一个重要来源是退休金供款，例如强制性的 9% 雇主退休金供款 立法风险：当然，法律总是可以改变以禁止在退休金中借款，但是，一般来说，当退休金法律改变时，它们会为现有投资者提供一些豁免 保留：不要忘记，在满足释放条件之前，您不能使用您的退休金，这对于大多数人超过 55 岁和退休的 Super 规则：除了您的商业财产，您不能从自己那里购买现有财产或您的亲戚，并且您不能住在该物业中或将其用于自己的娱乐，例如度假屋 处罚 此类投资有复杂的规则，对不遵守的 SMSF 受托人将处以重罚，因此可能需要良好的建议正在考虑这种策略的人
评论
天黑前雷电已购买1995 年和 1996 年通过我们的超级基金购买了两处商业地产 我不同意超级结构是一个糟糕的选择 在我们的案例中，它已成为下金蛋的鹅 是什么阻止了我们购买另一处房产我们的超级基金或其他信托基金是次贷危机和信贷紧缩如果棕色的东西击中粉丝，我们的超级基金产生的多余现金可能在未来 2-3 年内需要我可能听起来像小鸡我将全球范围内出现软性萧条的可能性估计为 40% 布什谈到发放 1500 亿美元或美国 GDP 的 1% 以刺激经济 这意味着已经贬值的美元只是另一种法定货币金条将轮到它再次，如果有一个世界范围的传染 出去并使用我们现有投资组合的股权借贷高达 120% 的预期财产价值的日子已经结束 在 s 持有财产的优势以很少或没有抵押而产生收入的超级基金是，如果世界真的变成梨形，它就超出了债权人的能力范围
评论

评论
用分期付款权证开发商业地产 HI , 我需要开发我刚刚在这个论坛上注册的空置商业用地，我正在寻求一些关于我在 Super 中的 100,000 美元的帮助，如果我可以利用它来开始对购物中心的初步规划和开发工作siteThanks
评论
Hi Too Fly，首先，如果您想在您的超级基金内在这块土地上建造土地，则需要您的超级基金转让或购买该土地，然后需要申请建筑贷款和许多其他问题需要解决
评论
感谢您的快速回复帕特我有一个购买这块土地的报价，这是我正在考虑的一个重要报价，但是我非常相信这个网站，以至于我认为我会更好地开发它，所以我需要做什么快点行动，就像现在一样，干杯布拉德
评论
它是否符合 SMSF 的 Dear TOO FLY 的 ATO 规则；我不是会计师、房地产经纪人或投资顾问 我拥有 SMSFUnit Trust 商业房地产 13 年 我对 SMSF 基金的理解是，关于财产，您的超级基金不能参与交易，即经营企业 这意味着您不能开发像您建议的购物中心那样的房产话虽如此，如果您通过房产证和银行持有的单位信托进行投资，这是一个漏洞，您需要通过您的信托律师会计师投资顾问组来解决这个问题
评论
但是，我听说过个人（或多个）与SMSF合资的可能性。可能是该人获得贷款购买房产，但需要翻新（或开发）该人和 SMSF 进入合资企业，SMSF 提供一定数额的资金，以换取出售时更大数额的资金（也许是利润的百分比） Rob Balanda 几年前谈到的以前我不知道谷歌是否可以对这种安排有所了解
评论
对于阿德莱德的那些人，帕特将在 3 月 11 日的房地产投资者网络会议上就认股权证的使用做一个介绍我会与我们的邮件列表中的人联系，并提供更接近日期的详细信息 如果您想加入（并且尚未加入），请通过 xenia@adpropcomau 与我联系谢谢帕特
评论
听说 ATO 将仔细研究在这种情况下，自从立法出台以来，房地产投资者纷纷加入这一潮流，该立法旨在用于股票和上市资产类别的分期付款。怀疑他们会匆忙废除任何事情，因为政府现在有更好的事情要做但是你不会找到与这些事情有关的产品裁决，无论如何，ATO 从未就结构对 SMSF 的适用性提出建议，但您知道，如果您参考 PR 上的适用性方面来说明利息的扣除，他们会让您知道如果他们不开心关于对 SMSF 适用性的引用 底线是我会谨慎行事，因为您将从提供者那里得到的所有依赖都是一些律师事务所的付费建议，他们会顺便在细则中贴上一百万和一个免责声明以寻求您自己的专业建议
评论
嗨，帕特，我的 HDT 拥有一块住宅用地，我可以将土地的所有权（卖给）转让给我的 SMSF，然后申请房产证以进行建筑施工吗？在这种情况下适用内部规则 谢谢，詹姆斯
评论
嗨 asdf;不仅是ATO正在仔细研究财产权证问题 金融评论中的一篇文章我认为是前几天提到的ct 新陆克文政府的某些部门对改变通过超级基金借款的限制这一事实感到不满，我建议零售超级行业再次陷入困境，通过游说财政部获得 SMSF 的新特权和政府决策者，因为这种变化打击了他们的既得利益 大多数投资者不会意识到认股权证变化背后的真正原因借钱购买股票 当 ATO 大约在 2002 年左右开始嗅探时，他们发布了一份讨论文件，警告他们的担忧 直到 2006 年 ATO 才采取行动 我的理解是众议院双方的一些参议员可能参与了使用认股权证通过家庭持有的超级基金购买股票 在参议院听证会上，一些个人提交了 rega解除对 SMSF 借款购买商业地产的不合逻辑限制 正如在 1999 年 7 月 1 日之前所指出的那样，许多商人通过由他们的超级基金控制的单位信托购买了他们的商业地产，而回报让任何其他人都大吃一惊。比较投资 当 SMSF 的单位信托贷款选择在 1990 年代后期被关闭时，这主要是由于零售超级行业在说服政策制定者 SMSF 以某种方式破坏系统方面的欺诈行为 从来没有任何证据 就像纳粹 Gobbles 曾经一样引用“如果你经常重复一个谎言，它就会变成事实”；现实情况是，超级调查员别无选择，只能同等对待股票和财产，这让零售鲨鱼感到震惊至于获得贴满免责声明的法律建议，这取决于您从谁那里获得法律建议 如果您去您的律师并让他们起草一份简报，然后将其传递给专门处理与您有关的领域的 QC 我的经历是
评论
Cheers Xenia，期待提供现在可以允许的材料那些有资格的人，在自我管理的超级中进入直接财产
评论
嗨，詹姆斯，SMSF 不能从关联方购买住宅物业（您的 HDT） 只有商业不动产可以由 SMSF 从关联方购买党这是在SIS（超级行业监管）法案规则中阐明的
评论
;嗨 asdf，我直接从联邦政府网站上引用此内容，以获取 2007 年 9 月 25 日更新的税收立法 quot; 2007 年第 143 号税法修正案——该法案将允许养老基金投资于具有有限追索权性质的分期认股权证，投资于允许基金直接投资的任何资产”；再清楚不过了，当某件事被立法时，只要从一开始就设置正确，您就不需要谨慎行事在 11 月被踢出局，我认为他们将投资于分期认股权证，而不是一些大型零售基金 正如无追索权所暗示的那样，那些在悉尼、墨尔本和布里斯班 CBD 的所有可爱高层塔楼中的肥胖基金经理在炎热的阳光明媚的日子里，会比我 3 岁的孩子游说我吃冰淇淋更努力地游说陆克文先生 你必须为他们感受，一月份在股票市场上烧焦的裤子，并且为投注者排队设置 SMSF 和装备二月和三月的房产
评论
嗨，帕特，如果 HDT 将土地转让给单位信托会怎么样？在这种情况下，SMSF 是否能够从中购买呢？再次感谢詹姆斯詹姆斯，如果土地被转让给SMSF 的单位信托基金可以可能持有该单位信托中的单位，但是，该土地不能用作任何贷款的担保，并且 SMSF 不能通过认股权证借出资金来提示单位信托的被动投资，只能来自其他单位持有人（即不是SMSF单位持有人）使用他们可能拥有的其他财产的抵押品
评论
但是，如果HDT将土地出售给一个单位信托，然后，SMSF 通过认股权证获得它以在其上建造房屋 这行得通吗 谢谢，-詹姆斯
评论
对不起，詹姆斯，SMSF 不能从关联方购买财产，其中包括单位信托< BR>评论
对SMSF投资房地产能力的更多指责 2008 年 2 月 6 日，星期三，澳大利亚金融评论第 71 页上的另一篇文章，标题为：让我们重新审视超级杠杆，作者 Peter Haggstron管理组 这是一个自助服务吴文章基本上说，公共钱包将不得不救助那些通过财产负扣税来谋生的SMSF退休人员。这是来自“专家”；当股市下跌 20% 时，谁会为您提供长期投资的陈词滥调！我想，当基金经理把你变成红墨水，不管结果如何都向你收取年费时，公共钱包不会受到影响
评论
另一位游说者笔下无追索权，这只是我的开始'我相信我们会看到推出表格在邮件中丢失并发送回超级会员重新填写表格，因为在最后一句末尾错过了句号任何防止他们的主超级基金泄露他们的资产对于那些真正想要在 55 岁之前半退休并且只能通过在 SMSF 内进行资产负债的投注者来说，在过去 20 年中，澳大利亚住宅物业的年资本增长率为 118%，转移您的养老金升级几个档位到一个坚固的大城市 resi 房产将比我们在豪华套房中的朋友更快地到达那里>评论
你好帕特谢谢对于您的回复，我已经阅读了您的前任出版的两本书，题为； 1 税收斗争和 2 信任魔法 这两本书现在都是我在过去 13 年中建立的参考图书馆的一部分 我昨晚给财务评论的编辑写了一封信，以回应我在我的文章中提到的自助式文章以前的帖子 机构和基金经理的这种游说需要受到 SMSF 投资者的反对，方法是写信给他们的议会成员，并抄送给投资组合包括超级的部长，我认为那是财务主管，但会检查因为你是顾问你一个人写的抗议信会被认为是自私的，这就是为什么 SMSF 投资者提出这个问题很重要，我希望你鼓励你的客户说出来 在 1990 年代后期，当零售超级基金告诉小猪关于SMSF 投资者如何通过设立单位信托来规避超级资产负债率限制来破坏系统n 已关闭正如您在上面的帖子中指出的那样，零售超级行业就是捍卫自己的地盘散户群体 我确实有一个重大问题，尽管当这些散户鲨鱼将操纵政府政策以剥夺 SMSF 投资者与他们在有限追索权下运作的相同特权时坚决捍卫当我给我的联邦议员和适当的部长写了一封信后，我将建立另一个线程并发布信件，并希望本网站上的其他 SMSF 投资者也这样做。重要的是，信件是看起来来自 SMSF 投资者而不是套用信函以获得最大影响还有一个 SMSF 组织代表自我老年超级兴趣，我会联系他们 不确定他们的网址会搜索大约 720,000 名成员和受托人 根据定义，一个自我管理的超级基金有 1 到 4 名成员参与退休金的部长是雪莉参议员，他的投资组合包括退休金和公司法
评论
将做无追索权此 SMSF Massoc 可能作为 SMSF 的代言人提供了很大帮助，因此他们至少可以与大型大师和行业基金游说者竞争
澳洲中文论坛热点