澳洲澳大利亚房地产 Wrap refinance and cashout Sydney

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，已经进行了搜索，但找不到答案，所以希望有人能提供帮助 房产详细信息： 投资者的原始购买价格是 $50K 第一抵押贷款是 $40K 最终买家的标价是 $60K 5 年后来市场价值为 8 万美元 最终买家如何获得融资以在没有 20% 以上押金的情况下收购投资者 押金从何而来 在正常购买中，一旦确定他们有足够的资金购买，买家将获得贷款批准支付押金 获得贷款后，他们继续购买 有了包裹，这是如何工作的买方，因为他们无法在没有押金的情况下获得其他融资 那么它是如何完成的 是否与贷方达成了一些协议，同意以市场价值为房产再融资，为最终买家提供 4 万美元的第一抵押贷款以及一个 10,000 美元的股权贷款以兑现投资者 第一抵押贷款贷方是否同意这样做，无论是通过分期付款合同还是租赁选择出售提前谢谢 Mike
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有些贷方会查看时间框架涉及签订合同和结算之间的关系 他们还将看到您提供的最新付款时间表，以证明您的客户已为贷款提供服务，然后他们只需根据新估值进行贷款 我在 IMBS 找到了一位贷款官员，他是相当乐于接受 干杯
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嗨，迈克 如果现在的价值是 80 k，那么在 80 % LVR 的总贷款是 64 000 如果分期付款一直保持最新并且包装愿意以适当的方式支持该应用程序文档 许多贷方可能将其视为直接交易 Ta Rolf
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谢谢西蒙，我想知道有多少包装商在兑现需要将财产出售给第三方的基础上运作换句话说，包裹买家，如果他们想结束包裹融资，他们就无法保留他们的家 房产被出售以兑现包裹，包裹买家必须寻找新家以及新的抵押贷款 如果包裹友好的贷方可以”找不到这可能是唯一的选择 迈克
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谢谢罗尔夫， 包装纸买家如何在包装纸兑现之前获得他不拥有的财产的贷款 包装纸无法兑现直到买方获得贷款 您看到买方在支付最后一笔款项后才能获得财产所有权 在买方从银行获得资金之前无法支付最后一笔款项 银行不会将资金提供给买方反对买方尚未拥有的财产 这是典型的 catch 22 情况 回到我最初的问题 - 它实际上是如何工作的 Mike
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嗨 Mike 与任何其他贷款相同 贷款到期时被结算并且所有权从 wrapper 转移到 wrappee 它是一个直接的结算交易 Money is advanced at set tlement 以换取明确的所有权，其中 wrappee 向即将到来的贷款人提供抵押新贷款的收益归于，即将离任的贷方，包装商和其他一些参与交易的人 ta Rolf
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迈克，在房屋自由和明确之前，没有人真正拥有房屋，即没有抵押贷款除此之外，它的所有百分比人们真正用财产购买的唯一东西是标题上的位置如果您签署了土地销售合同，那么您将成为位置＃1如果您没有足够的钱，需要从银行借钱，然后他们变成位置#2 如果你是一个被包裹者并​​且已经签署了分期付款合同，那么你的位置是#3 现在如果你是被包裹者并​​且想要移动到位置#1，你有支付银行拥有的 % 和 va 之间的差额合同上的 lue 即供应商以 10 万美元的价格购买，借用 9 万美元并以 12 万美元的价格包装实际上，包装者需要拿出 3 万美元来管理这个的简单解释是； a) 产生 30,000 美元（例如退休金） b) 市场变动（对财产进行重估） c) 汗水资产（化妆品翻新、自我油漆、花园等）贷款人所关心的是； a) 可服务性，被包裹者可以出示贷款包裹声明以表明他们可以定期付款 b) 足够的资产，只要贷款与价值比率是可以接受的，银行将兑现卖方并将被包裹者作为所有者迈克尔G
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谢谢大家帮帮我 我觉得可能有问题 因为银行一般贷款是按购买价还是估价，以较低者为准 在这种情况下，$60,000的购买价低于估价80,000 美元 如果银行以购买价格贷款，那么贷款将是 48,000 美元，这不足以让投资者兑现就可服务性而言，这应该没有问题，因为五年来，买方一直在支付大约 2% 的价格。现行利率为 60,000 美元，而不是 40,000 美元 新贷款将接近 60,000 美元，其中包括投资者的溢价，并且利率将比买方支付的费用低 2% 所以服务性更容易所以，如果就这么简单，为什么没有更多的放贷人对包裹持开放态度 他们是否有再融资到市场价值的问题 或者是否有其他原因我听说应该向第一抵押贷款放贷人披露包裹 是因为你想预先知道可能性贷方再融资到市场价值以允许套现套现 如果第一抵押贷款贷方说他们最终不会再融资，你是否仍然给他们第一抵押贷款，然后尝试寻找另一个贷方来贷款n 给新的第一抵押贷款的市场价值 我试图确定为什么一些贷方被称为 wrap-friendly 以及为什么其他的不是题外话：为了罗尔夫的兴趣在周六我在英国参加的小组活动上，财务顾问那里的抵押贷款经纪人批评了这个行业，说 90% 的经纪人都不好，他们中的大多数会以最高的费用卖给你产品，而不是最合适的产品她甚至说借款人最好自己获得贷款，并且可能通过自己参加经纪人课程做得更好
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是的，迈克，它确实有效，我得到了一张不错的 18k 银行支票从我18个月前买的一套包裹好的房子里，被包裹的人直接获得房子的融资房子也只花了42k！ wrappee 做了一点小动作，并以 75k 的估值获得了 80% 的融资
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迈克，根据我对 wraps 的理解，贷方不是“包装友好”的。当他们收回贷款时，当向他们透露该物业将使用供应商融资出售时 大多数人不喜欢它，并且他们的贷款文件不允许这种情况，所以他们干脆拒绝直接贷款就在一年多以前，有一些 B 级贷款人更灵活，更愿意接受此类贷款（有披露），但其中大多数现在也关门了。现在包装商的选择有限——其中之一是显然不透露他们的转售意图（毕竟是什么阻止你在签署贷款文件后改变主意）另一个是与“闭上眼睛”的贷方一起去。贷款的实际用途 这通常以更高的利率提供，因为其中大多数都作为 lo doc 产品销售 Wraps 将继续存在，因为它们显然有市场，因此有趣的是，如果贷款机构将来想要从包装商那里获得业务，他们会怎么做 已经有一个非银行贷方已经认识到这一点，并正在为包装商提供一种混合贷款产品
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嗨，迈克 主要贷款人反对分期付款合同的主要原因是，当它变坏时，他们担心他们无法收回安全 长期租户拥有“权利”；因此，一个wrappee也是如此，为什么他们应该被草皮，因为包装纸已经倒了英国工业 在奥兹，我只看到了极少的“将客户推向更高的通信产品”的证据。你在这里按下了我的按钮 Mike hehhe 真相在 OZ 中，在 Oz 中，前期佣金的差价在每 100 000 笔贷款的 40% 到 75% 之间，实际上 95% 的贷方支付 6 到 7 之间，因此激励经纪人冒险冒险通过“单一产品”进行销售；是最小的 我听说过关于 Oz 行业的类似评论，它需要“清理”；一位最近进入经纪市场的大型、迟到者在这一点上为免费媒体里程制造了很多噪音，但他们自己的产品虽然在 10 年前很出色，但已经不再适用我的“其他”经验。经纪人是有些人像我一样工作，在许多情况下，结构比直接成本更重要，着眼于未来 然后有些人专注于成本成本成本而不考虑未来 还有那些在收到佣金的基础上仍收取 15 % 的经纪费用 对于寻求自己贷款的借款人来说，这在某些情况下是有好处的——就像人们为自己的汽车服务、自己纳税和做自己的产权转让工作一样。暗示它会很好 如果它更复杂，那么借款人仍然可以自己做，但是在什么时间投资和目的是什么 我的大多数精明的客户可以很容易地找到他们自己的交易，但他们不会被打扰并且知道他们的时间最好花在核心活动上 Ta Rolf
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感谢大家的投入 无论银行拒绝贷款的理由是什么，我的直觉是，他们真的不想与任何看似狡猾的事情联系在一起，即使它是可行的 他们有一个公众形象，他们不希望被他们认为可疑的计划所玷污，如果它出错并导致大量负面宣传 扭转这种态度的唯一方法是让包装行业保持一个干净的记录，让包装商像这个网站上的一些抵押贷款经纪人一样提供专业的服务并提供良好的服务 此外，我们可以通过支持包装友好的贷方来向银行施加压力 如果包装友好的贷方由于包装贷款的增长而蓬勃发展，那么银行会注意到所以我欢迎这个论坛上的抵押贷款经纪人让我们了解这个领域的发展如果你有一个友好的贷款人然后告诉我们重新抵押贷款经纪人感谢 Rolf 的评估作为消费者我们被建议货比三家但是，在选择顾问时，我相信一些经纪人认为这些人是浪费时间的人，并通过收取启动费来阻止这种情况，如果交易没有通过，则无法退还如果我们不能货比三家，尽职调查可以我们对抵押贷款经纪人做的事情是根据满意的客户的个人推荐选择一个吗？试一试，如果不满意，请再看一遍问候，迈克评论

嗨，迈克，我有一个简单的座右铭，我要求我的客户考虑：选择经纪人而不是产品你关于借款人如何做的观点知道我所在行业的好坏是一个非常有效的清单 下面是一份清单，在考虑经纪人的服务时应该询问一下 放款人名单 您可以通过资格进行业务，而不仅仅是与金融相关的许多专业不与金融业结盟在破坏环境中可能有用，例如心理学资格会员资格，澳大利亚抵押贷款行业协会会员资格我认为是“几乎”；强制性经验，同样不一定只是经纪相关 仅仅因为某人对行业很熟悉并不会使他们成为糟糕的经纪人，确实有一些优秀的业务系统可以让新手很快胜任参考，不要指望你的潜在的经纪人会给你很多人的电话号码等等一些书面推荐是好的（你不会看到坏的）我只会给出现有客户同意的号码，并且新客户已经承诺使用我的服务受参考“检查”；我发现这是必需的，这样您现有的客户就不会受到轮胎踢球者的困扰（幸运的是我不再得到很多）保险，寻找专业赔偿作为强制性佣金，您的经纪人应该没有问题让您知道谁支付什么如果它“过于个人化”，那么您可能想提醒他们您刚刚将您的财务生活暴露在他们面前！产品范围，这与使用的贷方有关 了解产品知识的一个很好的指南是询问 LOC 和抵消账户的优缺点是什么（Rolf 特别呵呵）比较利率，他们如何比较产品，使用什么方法 为什么 x 比 y 更好 未来，我怎样才能最好地利用我的股权，我可以购买多少 Ips以上是合理的开始我建议人们不要为经纪人购物，但要从家人或朋友那里得到推荐这样至少，你肯定有一些好的历史 Ta Rolf
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总结 包装买家已购买房产（已交换但未结算） 包裹买家有“抵押”；或融资（打包抵押贷款） 打包买家找到新的贷方，并说我拥有这处房产，并已为基础贷款支付了 12 个月的款项 你能否以 x% 的 LVR 给我更便宜的贷款 因此有能力偿还新贷款和财产的股权是唯一的变量 不需要现金存款
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保罗，听起来很容易，不是吗 前几天我向 ANZ 和 NAB 进行了再融资，ANZ 希望看到 5% 的存款节省尽管与我打交道的小伙子了解建立起来的股权，但银行政策要求 5% 的存款作为真正的储蓄是必需的，但我们无法绕过那个！ NAB 有使用购买价格或估值中较低者的政策所以即使你gh 购买价格是 12 个月大，我们仍在努力弯曲政策以允许使用当前估值干杯，
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Hiya Simon ANZ 有那个糟糕的 5% 政策，不管 LVR 下降到 60%，而不仅仅是抵押贷款保险交易即使你已经获得了 20 % + 的费用，他们仍然不愿意这样做但话又说回来，这就是我谋生的地方，不是西蒙，寻找利基 Ta Rolf
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