澳洲澳大利亚财产对 PM 的尽职调查？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



我在这里看到很多关于“坏”的帖子。物业经理 有没有人做任何“尽职调查”？在寻找潜在 IP 时进入物业经理IP 你是在购买前查看可能的 PM，还是在购买后留给机会？我只需要解雇一个机构 一般情况下，我会先“测试”他们作为潜在租户： - 打电话询问空缺 - 向他们询问有关房产所有者的问题 - 看看他们会分享什么样的事情关于业主的任何信息 一旦他们通过了测试，我将与他们会面并尝试与全体工作人员会面 - 我已经会见了我机构的 BDM、维护人员和 PM 然后我得到了他们的报价一切顺利我会把他们关于第 6 个月的合同 我目前的代理机构进展顺利，他们已经通过了第 6 个月的“试用期”，现在签订了第 12 个月的合同
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我实际上是在法庭上遇到了我的 PM，代表对面的房东行事所以我已经知道她在这方面非常专业（这很少见）然后我觉得其他事情很重要问她有 1 你管理多少物业 2 你喜欢在中介工作吗 你的老板喜欢什么
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让你的协议详细说明不超过 2 周的终止条款，如果一切都变成梨形< BR>评论
首先从网站上寻找信息，然后是通过电子邮件，然后是亲自寻找信息，潜在的PM列表每一步都在变小一些已经相当不错了；一个是可怕的，多次违反法律，没有检查 他们被解雇了 很遗憾，没有地方可以记录不良经理供房东阅读，类似于租赁数据库或 Veda 如果租户不得不放弃他们的债券他们也应该在公开名单上 标准设置太低
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检查营销！选择代理的一个好方法是查看他们在 realestatecomau 或域上的库存清单 这可以通过选择查找代理部分然后单击查看他们的出租物业来轻松完成 如果他们花时间推销您的物业，您就有更好的机会吸引更多人租户并获得更高的价格 99% 的营销将基于净值，因此如果您的房产不脱颖而出，您就输了！
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如果代理商无法获得第一次联系，您将不得不同意这一点他们将与下面的其余部分一起去是我们当前的列表 http:wwwrealestatecomaurentby-dadtemlist-1 相比我最喜欢的机构之一去反对 http:wwwrealestatecomaurentby-tjjpadlist-1
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好主意，和很简单！谢谢
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Russellpeter，我对你的代理机构和你喜欢“反对”的机构的清单感到困惑。你有六个出租，他们有超过 30 个你能详细说明你发布的内容是什么意思吗？我能想到一些事情，但我不确定我明白了
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不是如何他们有许多出租物业，但有脚本和照片，当物业开放供检查时，请仔细查看那里的列表或实际上您当前的代理机构在线列表上面几乎没有脚本，并且照片在大多数缺少的属性上任何真实信息和质量都不好 没有一处房产在周中开放或已预订本周末开放 我知道这听起来像是我在挑选这家机构，但我发现这个机构有很多地方可以找到最好的租户不是第一个租户，当最好的租户可以在工作日下午 4 点到 6 点和周末进行检查时，您需要获得营销权并打开它，一些机构说周中检查不起作用，他们可能适合该地区，但在布里斯班他们工作得很好你在布里斯班，想要一个例子来参加今晚的开放 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-moorooka-408958715 今晚首次开放，如果我有机会的话，至少有 20 人会拍照并在今晚晚些时候发布
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Russell, 您是否发现您目前的大多数租户都同意每周发布 1-2 个开放房屋广告，或者他们是否接受了一些贿赂
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嗨，马特到目前为止没有任何问题每周进行 2 次计划检查，而不是每隔一天填写 9 份表格让人们通过有时我会被问到我是否不能在这个或那个时间出现，或者他们想回家，我会尝试安排它以适应当谈到检查房产时，他们的信任是一件大事，这是我在过去 12 个月里试图与租户一起建造的东西，他们一直在房产中
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我认为许多代理商发现很难做广告'开放检查'-众所周知，没有十个这样做是非法的蚂蚁的事先同意 我们不将口头同意视为授权（必须以书面形式）- 因为那里有租户声称他们在检查时被抢劫，然后转身责备代理人 这是经常出现的文章之一出现在 RTA 的建议网站和其他网站上 如果租户以书面形式同意，我们有时会开放接受检查 通常我们只允许人们在适合他们的时间在线预订，所以他们不会等待周末 开放日非常适合虽然是粘性烧杯
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你好，再次垫，是的，口头是不好的，我们总是按照上面的要求，用表格 9 和 24 小时通知将所有内容都写下来，我检查了你的网站，它允许你预订我选择的时间和日期是否意味着您每次需要时都可以通过该物业运行租户的工作量更大当人们离开时努力检查如果你让他们很难检查房产，你怎么知道他们是否有最好的租户所以如果你在周一列出一个租户的房产并在同一天收到询问，那么你会在周三向他们展示这个房产不会被宣传为在线开放，您只需通过 + 任何其他从周一到开放询问的人展示这个人，因此您每周开放多少次租户物业，因为您每次检查需要 24 小时通知它会最好不要在周末工作，但我们发现当大多数租户可以自由检查房产时，看看两种模型的空置率会很有趣，看看哪种最适合我们打开房产并像销售房产一样做广告让租户上网尽可能简单易行 说我喜欢我想要检查的房产，然后查看开放时间，这样他们就可以预订它，然后大多数无法进行第一次开放呼叫的人一起来或发送电子邮件询问上述物业是否还有其他开放计划。由于我到达那里时等待的人数众多，我无法拍照，如果我停在路上并拿出手机会很奇怪到目前为止 18 组 9 个应用程序，因此我仍然工作的原因
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嗨，罗素，是的 - 我们的预订系统有时对我们来说确实意味着更多的工作，但我们不介意更多的工作，我们有全职租赁负责检查的代理 你是对的，如果有人在星期一询问，他们最早会在星期三显示 这个时间然后可供其他人预订 系统设计为在星期三之后的 2 天内不允许检查- 所以我们可能会在一个星期三、星期五和星期六进行（不受 2 天规则的约束）我不知道你从哪里得到的印象是我们周末不营业 这个星期六已经人满为患，人们自己预订次我们现在一直在使用这个模型来做 abo ut 2 个月，它肯定增加了预约检查的数量 我们发现允许租户实时预约检查可以消除电子邮件或电话的来回——结果是降低了我们客户的空置率 我们绝对宁愿每周进行更多检查（即使是租用的）并更快地重新出租房产 无论如何租户都会搬走，我们有权进行“合理数量”的检查 如果我有 9 份来自一次检查的申请- 我认为这是定价太低的标志 我的客户宁愿以 460 美元/周的价格申请 1 或 2 份申请，而不是 430 美元的 9 份申请必须同意上述观点，但有时房产会让你大吃一惊 业主有 3 位经纪人对房产进行评估，我们宣传的价格比最高报价高出 20 美元，所有迹象表明它将以 400 美元/周的价格出租
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Russellpeter，你呢用一个您的物业的专业摄影师我注意到您的像素比我目前在费用和经验方面几乎相同的 2 位 PM 之间折腾的竞争对手更好地照明和组合一个人管理 150 处物业（并建议以 420 美元的价格推销我的物业），其他 200 个（市场价为 450 美元） 我能找到的唯一将两者区分开来的是网站广告上的照片质量 一位经纪人免费使用专业摄影师 但是，该物业处于如此紧张的市场中，以至于大型团体在开放日的情况很常见，有时有人会提供高于要价的价格来获得房产所以我不确定营销标准有多重要我可能会自己批准书面副本，因为我以前工作过在广告中，我发现无法弄清楚谁可以接触到我最优秀的商人我在租约之间进行一些装修并希望快速周转，当然两位 PM 都表示他们有可用的商人 我还可以应用哪些其他标准
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他们是否将检查外包
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嗨Nibbles55 是的，我们提供的注册包中包含每个房产的游行照片 首先，这些代理商管理的房产数量很高 我们尽量不超过每个房产经理 100 个 他们有助理吗？寻找租户 首先获得营销权，让自己有最好的机会获得更高的市场价值 如果您以 470 美元的价格宣传该物业并让代理商在第一周打开它两次 如果没有人出现以正确的营销方式打开您知道问题是什么以及如何解决rty 管理是 2 个工作角色 - 营销和寻找最佳租户并管理租户和财产问题 EG 欠款、维护等 您应该在这两个角色上租用您的新代理 营销角色 他们如何回应询问 他们是否进行开放是否允许在线申请 他们是否会向潜在租户发放钥匙 空置率有多少 他们是否会接受检查 有哪些营销照片，例如 是否有脚本 处理申请需要多长时间 管理租户 他们是否无纸化工作 他们如何处理维护 他们是否每年进行 3 次以上检查以及由谁进行事情变得困难，你会得到接待员说她是开放的，会回电给你它在某个阶段发生在我们所有人身上 你得到 Pm 电子邮件地址或 PM1 @gmailcom 获得 Pm 电子邮件地址意味着业主信任那里的员工并认为他们会为他们工作多年 PM1@ 很容易将 Pm 替换为其他人，这是他们流动率高的一个很好的指标 查看您的 PMS linkedin 帐户上大多数人都会有他们的简历 或者尝试 facebook、twitter 了解 PM 和她的情况 他们是否拥有自己的投资房产空置 她是否让租户清理或修剪草坪 最好询问该地区的其他投资者他们使用谁以及他们是否满意 向 Pm 询问他们当前所有者的参考是没有意义的，因为他们会永远不要给您不满意的业主电话号码 如果对您的 Pm 不满意，不要害怕搬家几天通知让他们同意这一点，更糟糕的情况是你必须等待 30 但如果他们信守诺言，如果需要，他们会在 7 点让你出去祝你好运，我希望这会有所帮助我会回答我们对上述所有问题所做的事情但是周六下午 4 点用完或动力不足 如果您想讨论以上任何内容，请随时致电 0406 743 965 给我
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谢谢，谢谢罗素彼得，你一直很确实很有帮助 事实是，在我的房客（20 年）退休后，我刚刚解雇了我 20 年的前任总理，给我留下了一份文件，讲述了她与该单位的所有问题，其中大部分从未和我一起提出过，而且可能有没有付出很大的代价，而不是让她更加生气，然后更频繁的租金审查可能是合理的阳台上一团糟，处理十年前的浓缩液rete 癌症 周一我和老总理一起看到了这个单位，注意到了具体​​的癌症和其他被忽视的问题 周二花了很多时间与 Strata 经理谈论具体的癌症，以及了解租户的许多公司的执行主管不满，到周三决定卸下 PM 星期四我打了电话，给该地区的几位 PM 打电话，查看他们在 realestatecom 上的广告等，并让他们通过电子邮件向我发送一些材料，我拿起钥匙并退出文件周五上午，周五下午从我的候选名单中采访了 2 位准 PM，真的需要在下周一之前做出选择，这样我就可以在技工们赶上圣诞节前的热潮之前得到必要的工作报价和安排 拥有 150 处房产的经纪人有最好的营销材料，但她只是新的业务人员，处理营销和租户选择 管理物业的人会有所不同 - 我将在星期一直接给她打电话这个新业务人员也是该机构的销售代理，因此她具备“销售”的必要技能；该单位给租户的其他优点（我认为）是他们最近让 2 个其他类似单位在同一个街区 18 Downside 一份长达七页的代理协议，印刷精美，并附有赔偿代理人的条款和他们的商人因物业发生的任何危险情况而引起的任何索赔 例如，他们的电工安装了一个新的天花板灯 - 它落在租户的头上 - 租户起诉我，我不能起诉代理人或电工 我也不会如果因其他人的疏忽而引起索赔，我将获得保险 如果我与该机构签约，我将不得不修改此条款 其他代理人将自己做所有事情，我喜欢她亲力亲为的方法以及她在看单位时产生的想法不过他们的营销照片和文案有点普通 Plus 方面：代理在该地区成立已久，代理协议是新南威尔士州的标准协议，一页，没有任何技巧或赔偿，不知怎的，启发了更多对我的信任 对我来说，最大的问题是尽快完成工作并尽快完成租户（即商人的可用性和营销） 我的建议是在周一直截了当地要求两位 PM 检查他们的常规技工的可用性尽快开始 - 我希望我能得到一个直截了当的答案 我感觉当地的代理商特别渴望新业务，并且会说任何需要我也会问他们是否通常在账单之前检查已完成的主要工作的质量我是否走在正确的轨道上？我真的很想在周一下午交出一份新签署的协议和钥匙这也会激发人们的信心，即 PM 知道“那里”和“他们”的用​​法之间的区别'scrips' 和 'scripts'
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你把我搞砸了 Buzz Nibbles - 我建议你亲自与两位物业经理会面，并根据那次会面做出决定 听起来这两个机构大致具有可比性，两者都有其积极的一面d 负面因素 我还建议，技工的初始可用性不如物业的持续管理重要 任何物业经理都可以与任何技工签约为您工作 他们会更喜欢技工，他们信任的人会做好工作，并且收取合理的价格，但还有其他的 由于工作是重中之重 - 让房产恢复到可销售的状态 - 我将把注意力集中在这个领域 向两个代理商询问他们的商人的姓名并联系他们 集中精力对此，然后转到物业管理另外 - 新代理不会知道维护的历史，或者物业的先前状况，因此可能会让您在处理这项维修工作时感到失望您知道问题，如果我正在接管管理，我坚持要你积极参与——所以你得到你想要的，然后我会从那里接手 试着和物业经理会面，而不仅仅是平滑-t会说话的业务发展经理 他们是为了赢得客户而有报酬的，而且他们很擅长 一个好的 BDM 不等于一个好的物业管理团队
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