投资房开放然后正常拍卖最后没达到期望的价格继续改为出租，那么拍卖过程中产生的广告费和其他费用可以退税吗
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不可以，可以下次卖房开销抵扣cgt
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多谢，意思是下次卖房的时候这次的花销也可以抵CGT吗
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我认为只能在你最终卖掉的时候算在cgt里面
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可以啊
还有房子空关，维持房子的council，water和维护都可以算cgt成本
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wrong
council rate, water service, maintenance不算cgt!只能在年度报税中退税
只有base cost,比如Stamp duty, 过户费用，才可以算入cgt
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你最好咨询会计，以免误导别人。
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出租的时候 是年度开销
如果你房子改建 或者空关（不是自住） 这些费用是维持拥有房子的成本
当然卖房可以claim
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http://www.ato.gov.au/individua ... Workingoutyourcosts
楼上你们好好看看
哪一个例子有你们所说的，空置期间的Council rate,水费也可以算入CGT的
请指出
如果没有，就是没证据支持你的说法，这些仍是年度退税
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你自己好好看看ATO网站别被会计骗了
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如果你的房子不出租，就是空置
除非时间很短，而且你是真的想出租，为下一次出租做准备
否则，连你的council rate， water都不可以在年度退税中退
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最简单吧
拆了重建 耗时一年 council water那里退？
年度退税？如果只有工资收入 这个开销和工资相关吗
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如果你的房子都长期空置或者长期装修，都不算available to rent，那你年度还退什么税,那退不了年度税，这些cost不加在cost base里面，加在哪里，总不能不要丢了吧
http://www.ato.gov.au/Individua ... available-for-rent/
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不available to rent,只能进cost base了
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agree
他非要和投资房搞一起
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again
你的房子根本就不是真正的投资，你退什么税？
如果你年度都不能退税，那就失去了这个优惠，你就别想了，在卖房的时候你也不能算进去，就是丢了，谁让你不出租的呢？
如果 你买个投资房，不投资，自己住了，你还想claim你每年的council rate到最后房价里减少CGT?谁同意你这么干了呢？
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我说了啊，比如我们以holiday house为例子
你的holiday house不出租，每年是不能在个税里面claim 市镇费和水费（这里只是水的sewage和supply fee部分，水的usage不算的）的，但是你的holiday house仍然属于投资房子（因为你还有一个main residence），所以市镇费和水费是可以再卖房子的时候reduce cost base的，属于cgt部分
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你有ato条文来支持你的说法吗？
你的房子都不出租，你的任何running费用理论上都不能Deduct
你就老老实实把最终卖掉的价减去base cost，交CGT
council rate, water完全就是你自己度假用的成本
如果我买个投资房，我从来不出租，就自住，到了卖的时候，你跟ATO说，好，我用了三十年的council rate, 水费，land tax，大概15万，得从base cost 上加上，减少我的CGT，ATO会同意吗？他们如果同意，我也没二话！
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不可以
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这么简单的逻辑还在纠结？
如果你拆了重建是为了出租，建筑费用属于你的base cost
而你这一年没有出租，council rate 你不可以年度退税
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这样说吧，看你懂不懂，我就是买房子作为投资，但是我就是不出租，难道不可以吗？没说买投资房就非要出租，对不对？
我一直说的是如果不是available for rent 是不能deduct当年的个人所得税费用，但是在卖房子的时候可以算入进去，这属于持有投资房子的成本。
好比这样说吧，你买了股票，但是有买股票的佣金和持有股票有每月的月费，这股票不能出租，这佣金和月费不能计入年度报税，但是在你卖股票的时候，佣金和月费是可以算进去股票成本的。
读读下面：
Holiday home – not rented out
If you own a holiday home and don't rent out the property, you don't include anything in your tax return until you sell it.
When you sell the property, you will need to calculate your capital gain or loss.
Keep all records from the time you purchase the property until the time you sell it to be able to work out the capital gain or loss when you sell.
http://www.ato.gov.au/Individua ... dayhomenotrentedout
Keeping accurate and valid records from the time you buy your weekender is essential. But when the time comes to make your CGT liability calculation, some common expenses that may qualify to be included as part of the cost base of your holiday house are:
legal fees and stamp duty on the purchase
selling costs such as sales commissions and legal expenses
certain capital improvement costs
“holding costs”, such as water or council rates, and
mortgage interest.
http://www.insightaccounting.co ... -your-holiday-home/
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你买房子作为投资，没有问题！ 你交了land tax就可以，如果你不出租，没人管你，你随便！
但是你不可能从税务上得到什么deduction，因为你根本就没有收入！
不交税就自然不能deduct了
所以年度退税，你自然不能deduct你年度的council rate!
但是CGT只根据base cost来计算，而base cost不包括每年的council, water!
你非要把这个费用算入base cost
敢问你的依据何在？
而且，你买了房子作为纯粹投资，放着升值，不出租，你就应该交一个房屋空置税！每个州都有这样的惩罚性税收，你升值还未到手，就会交这些高额税收，你还空置吗？
http://www.sro.vic.gov.au/vacantfaq
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