澳洲看起来优质的商业物业,其实蹊跷得很,坑很多

在澳大利亚地产投资





这几年不间断的观察,有一个体会: 看起来很优质的商业物业,突然拿出来卖,蹊跷得很,很多都是有坑的。

案例1
某区,NAB银行的一个物业,非常好的location。这样的location 几乎是世代相传,从来不卖。有一天突然拿出来卖了。过了半年,银行搬家了。

案例2
布里斯班某工业区 ANZ银行的物业,私下卖了好几年,中间也挂出来卖过。最后要价太高,一直没成交。直到最近ANZ这家分行停业了。好在没人买,不然银行搬走,物业价值瞬间贬值。

案例3
布里斯班越南区,一个幼儿园+宠物诊所 ASX上市公司,当时卖的很好,很快成交了。过了2年,这家宠物诊所搬走了,物业挂牌招租。而这个物业不在购物中心,不在主街,估计难租出好价格。甚至我觉得也不好租。因为旁边大购物中心,空置一大堆。

案例4
这些年看到的Hotel, Motel ,早年宣传的回报率多高多高,尤其是内陆的Motel。足记上还有网友介绍过。这样的物业,租客针对性太单一了,房东被租客牵着鼻子走。现在一大堆Motel, Hotel等着出售。卖不好卖,拿着烫手。
有一些Hotel,就算没疫情也是谁干谁赔,没几年就得换手一次。

案例5
加油站,不要以为加油站不会倒闭,一样会倒闭,一样会交不上房租。你能去天天打官司?华人区里过去有个加油站,location很蹩脚,卖了之后,几年内倒闭了好几次。我猜想,每次追讨租金都是鸡飞狗跳,律师费花了一大把,不一定能要到钱。

案例6
City 的餐馆物业。这个餐馆看起来装修漂亮,也挺高大上的。但是location,也说不出啥大问题,但是看起来就是不那么顺眼。物业门脸看起来顺眼很重要的。华人老板买了这个物业,没过多久餐馆倒闭了。这些年,多次看到这个餐馆的物业在网上招租。房东得多操心。

优质的物业,还没多少人抢,等着你捡到宝贝?现在这个世道基本不可能,陷坑的可能性或许更大

评论
另外我想说说对黄金海岸commercial 物业的看法。
我对黄金海岸的commercial ,还是没有太大信心。人口看起来涨了3%,挺多的。但是人口太分散了,大部分人口增长都在远郊的新区,跟黄金海岸主城区没啥关系。黄金海岸现在主城区的人气也不是太好,而且我觉得城市发展的速度有点慢。
黄金海岸commercial 开发的非常多,供给太多了,多到过剩,而需求远远滞后。

黄金海岸的commercial,我觉得赶不上阳光海岸。阳光海岸没有过度供应。

评论
商业物业水很深,投入大,Capex投入更大,新手慎入
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

过户律师,悉尼,买房卖房合同,看合同,conveyancer,律师,房产过户

地产投资

四种风格迥异的房产中介,哪个靠谱?

澳大利亚四种风格的房产中介,哪种更靠谱? 1、该区近12个月售出同类型房源数量最多。房子平均上市时间约为 40 天。说话的风格很沉着冷静,不急不躁。卖的房子有的在PRICE范围内,有的稍微 ...

地产投资

一个小小的冲动,在west gosford买了房子

澳大利亚朋友今年年中90万元在悉尼南区买了一套小房子,但很快就受到中庸之师的影响,以103.5万元的价格卖掉了。现在他看到高铁的报道,一时冲动在West Gosford买了房子。步行 15 分钟即可到达 ...

地产投资

(VIC) 咨询租房安全检查

澳大利亚作为墨尔本的租户,我今天查看并签署了condition report,发现在Information Reforming Safety部分,所有项目(smoker detector、electrical safety、gas safety)的last check date都填N/A。这是个问题吗?一般房 ...

地产投资

还清自住和再融资以购买投资

澳大利亚记得听人说用房子贷款,再贷款自住,再贷款不能超过自住评估价的数额,不占个人收入的可贷数额?请帮我确认是否有这样的说法。 评论 澳洲国内没有类似的按揭贷款。所谓按揭贷款 ...

地产投资

咨询四大银行贷款利率

澳大利亚看利率的人眼花缭乱。貌似四大银行里面,很多返现的利率也是偏高的。 cash back平分利息是真的吗? 转来转去好麻烦。不想转账的话,四大银行哪家利率最低? 评论 我8月转ANZ,当时拿 ...

地产投资

房东在一年内失去首付的例子

澳大利亚17 Tamar St, Ringwood 北 2021年12月买入107万 2022 年 10 月售出 900,000 件 中低价位楼盘10个月至少能亏25W,不容易 评论 06D0D8BD-E16A-429B-A1DE-64F9FBDE5517.jpeg (169.97 KB,下载次数:0) 下载附件 于20 ...

地产投资

祝各位经纪人朋友圣诞快乐

澳大利亚现在流行的题材就是骂中介,把房价砍一半,一言不合就互相批评,一点商量精神都没有,跟过去大不相同。在此光明正大的向中介朋友们表扬一下。 点评 中介在骂声中赚钱,他们过着 ...

地产投资

请问第一个月的房租什么时候可以到?

澳大利亚租客入住之前,或者一个月之后,或者第一个月的房租,中介基本都会包各种费用吗?谢谢! 评论 你没有合同?没有协议?一般管理费是租金的5%,找租客的租金是一周的租金,还有广 ...

地产投资

终止租户合同的最短时限是多少?

澳大利亚有投资房,租客最早签一年合同。期满后,承租人继续居住,无需继续签订合同,即Periodic agreement。现在住的房子卖了,想搬回投资房。代理人给了当前租户 90 天的搬出通知。但是有人 ...

地产投资

风云突变,央行要加速加息?

澳大利亚今天股市的快速下跌是因为刚刚发布的央行会议纪要。 可能有必要加快加息步伐。楼市休市,等明年二月。 现金为王 评论 我不太了解新闻 到最后就是12月加50分 或者把12月加25分改成 ...

地产投资

你知道北桥的评论吗?

澳大利亚这个最近卖了5.2m,价格怎么样?与一年前相比,是下降了还是差不多? http://www.realestate.com.au/pr ... orthbridge-nsw-2063 评论 Northbridge这个价位绰绰有余 评论 不是和其他区的横向比较,而是 ...