这几年不间断的观察,有一个体会: 看起来很优质的商业物业,突然拿出来卖,蹊跷得很,很多都是有坑的。
案例1
某区,NAB银行的一个物业,非常好的location。这样的location 几乎是世代相传,从来不卖。有一天突然拿出来卖了。过了半年,银行搬家了。
案例2
布里斯班某工业区 ANZ银行的物业,私下卖了好几年,中间也挂出来卖过。最后要价太高,一直没成交。直到最近ANZ这家分行停业了。好在没人买,不然银行搬走,物业价值瞬间贬值。
案例3
布里斯班越南区,一个幼儿园+宠物诊所 ASX上市公司,当时卖的很好,很快成交了。过了2年,这家宠物诊所搬走了,物业挂牌招租。而这个物业不在购物中心,不在主街,估计难租出好价格。甚至我觉得也不好租。因为旁边大购物中心,空置一大堆。
案例4
这些年看到的Hotel, Motel ,早年宣传的回报率多高多高,尤其是内陆的Motel。足记上还有网友介绍过。这样的物业,租客针对性太单一了,房东被租客牵着鼻子走。现在一大堆Motel, Hotel等着出售。卖不好卖,拿着烫手。
有一些Hotel,就算没疫情也是谁干谁赔,没几年就得换手一次。
案例5
加油站,不要以为加油站不会倒闭,一样会倒闭,一样会交不上房租。你能去天天打官司?华人区里过去有个加油站,location很蹩脚,卖了之后,几年内倒闭了好几次。我猜想,每次追讨租金都是鸡飞狗跳,律师费花了一大把,不一定能要到钱。
案例6
City 的餐馆物业。这个餐馆看起来装修漂亮,也挺高大上的。但是location,也说不出啥大问题,但是看起来就是不那么顺眼。物业门脸看起来顺眼很重要的。华人老板买了这个物业,没过多久餐馆倒闭了。这些年,多次看到这个餐馆的物业在网上招租。房东得多操心。
优质的物业,还没多少人抢,等着你捡到宝贝?现在这个世道基本不可能,陷坑的可能性或许更大
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另外我想说说对黄金海岸commercial 物业的看法。
我对黄金海岸的commercial ,还是没有太大信心。人口看起来涨了3%,挺多的。但是人口太分散了,大部分人口增长都在远郊的新区,跟黄金海岸主城区没啥关系。黄金海岸现在主城区的人气也不是太好,而且我觉得城市发展的速度有点慢。
黄金海岸commercial 开发的非常多,供给太多了,多到过剩,而需求远远滞后。
黄金海岸的commercial,我觉得赶不上阳光海岸。阳光海岸没有过度供应。
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商业物业水很深,投入大,Capex投入更大,新手慎入
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