投资house vs 投资标普500指数 到底哪个收益高？
首先给个结论：看情况！
详细模型，比如杠杠，负扣税等解释请看2楼到5楼
图中横轴是月份（共30年）
纵轴是 投资标普500基金选项的实时balance 减去 投资house选项的实时balance（如果卖掉，同样不算CGT的话）
正值表示 标普500 占优，负值表示 投资house 占优
假如贷款利率4%
假如贷款利率5%
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前提假设
初始投入24.2万
house价值100万，首付 20万 + 税费律师费等 4.2万 = 24.2万，另贷款80万
标普500基金方面，这24.2万之间作为首期投入
一共 360 期 （30年），所有收入和费用都按照 每月 计算
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欢迎各位高手指正一下数据不合理之处
首先是房价涨速，我采用的是政府网站从2003年Q3到2021年Q1的所用首府城市房价指数，也就是17.5年时间从69到156.7，月均增长率0.39% （http://www.housingdata.gov.au/v ... ndex-capital-cities）。暂时没有找到时间更长的免费数据。
然后是标普500涨速，这个比较容易找，从1991年7月387.81点到2021年7月4352.34点，月均增长 0.67% （http://au.investing.com/indices/us-spx-500-historical-data）
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另外有不少假设
贷款利率比较难估测，上面 房价涨幅 和 标普500指数涨幅 都是在过去 利率较高年份 的数据，而大家知道现在利率很低。那我暂时假设年化4%或者5%
我也假设房租收入年化4%，也就是月化 0.333333% ， 但是是相对于实时的房价，不是初始房价
假设 repair+renovation 的费用年均为实时房价 1% （http://www.thebalance.com/home-maintenance-budget-453820 以及 http://www.morningstar.com.au/l ... in-australia/182793），大家的感觉没有那么高，毕竟大的renovation可能30年也就两次，但是平均下来每年应该差不多
假设 市政费+保险费等等 年化实时房价的 0.5%；假设出租中介费为租金的10%，也就是年化实时房价的 0.4%。这两项年化共实时房价的0.9%
假设投资房的卖房成本为实时房价的2%（用于计算这个实时balance）
假设标普500基金的费率为年化0.3% （比如VOO），假设基金没有分红并假设基金涨幅完全对于指数。
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还款 vs 定投
对于投资房，一开始的cashflow是负的，net income（for tax purpose，不算还款的本金部分）是负的，对应的tax也是负的（也就是负扣税）。cashflow after tax 也是负的，我的模型中就把每月的cashflow after tax 的负值换为对应的正值定投到标普500基金当中。其中tax rate 假设是 34.5% （32.5 + 2 medicare levy）
一段时间后这个 net income（for tax purpose，不算还款的本金部分）会变为正值，对应的tax变正（没有负扣税，反而要交税），因为房租增加，还款的利息部分减少。但是cashflow after tax 依然是负的。所以我的模型中依然把每月的cashflow after tax 的负值换为对应的正值定投到标普500基金当中。
再过一段时间后，投资房的一切都变正了，此时我就把cashflow after tax（正值）对应的金额从 标普500 基金中 取出来，这样两个投资选项的余钱都放一边以示公平。
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楼主有空算算比特币的收益。。。
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简单讨论
大家可以看到一开始标普500占优，因为一开始买房花了印花税等费用，并且标普500的涨速占优
但是很快因为house的基数占优（杠杆），投资房的收益又变得好于标普500
再往后，因为投资房的杠杆率降低，标普500通过涨速优势又超过了投资房
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太不稳定的没法算
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大家觉得以后利率没有那么高
但是可能以后房产和标普500的涨速也因此变高
所以结论恐怕差不多
没有杠杆投资房产就是亏，有杠杆就是赚
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没有杠杆投资房产就是亏，有杠杆就是赚
这个不算我也知道，是不是很厉害，哈哈。
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这倒是
还有如果按照10年前8%的贷款利率算的话，投资房不管多少杠杠都几乎是亏
这就不贴出来影响地产投资板块的人气了
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我09年买房利率是6.5，10年前哪里来的8％？
心态不好，算什么都是错的。。。
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楼主直接下个结论吧，是买投资房好还是定投好。。
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看看08年的
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其实想把投资房算亏也很容易，无非就是减收益加成本。比如一年空置30个星期，一年2万装修费，维护费，加个地税啥的，再加上利率8％等等，太容易了。
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没毛病，你也可以看看到08年为止前面30年的标普500收益。
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http://www.infochoice.com.au/ra ... est-rate-movements/
另外6.5%已经赚很少了
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标普500区别不大
但是夸张的是，08年之前30年的房价涨多少没找到，10%以上的利率倒是有不少
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这是啥？字太小，很多看不清。只能感觉是RBA的利率，谁的房贷是RBA做的？
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Bank Std Variable Rate...
08之前30年标普500从100多点涨到1000多点，区别不大
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数据过于简单，没有参考性。比如税收，再投资，杠杆，复利，等等因素，只是简单的两个数据得出一个比较结果，如果以这个作为投资指导，那就要看运气了。
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我记得有人说长期的话，股票和房地产的回报大约都是7%，区别就是杠杆。有多少人敢贷款100万去买股票的？
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请看5楼
这些“等等”都在里面
我真不是张口就来个模型
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如果2-3年的话，也许可以参考，但是你这直接横跨30年，恕我直言，对我个人而言，没啥参考价值。
你的假设只是用一个固定的数值作为初始，经过30年。你说“等等”都在里面，可你也说了“前提是假设”，“另外有不少假设”，然后你还把30年的利率平均了一个选4%和5%作为固定利率。你真的是很认真的在做数据分析么？
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楼主其实想用8％计算。。。前面他说过。。。11楼。
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如果您有收费的数据，连续30年具体到每月的利率数据，欢迎告知
另外收费的financial advisor也是各种假设，不一定比我的少。我题目也说了是“接近”真实，也就是我自己这几年看到的情况。
如果两三年的话，反而不能参考没有价值，因为房价和股指两三年的稳定性都比二三十年差很多很多
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后知后觉才发现您是来抬杠的
现行2%利率，投资房完胜
哦等等，房贷利率2%的时候股指怎么涨？
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不应衡量 SP500 指数，而应该选择 SP500TR 指数。
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SP500TR 的年度回报在过去 40 年，平均是10%
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谢地瓜兄
请问这个是包含分红在内？
选DRP会有税务问题吗
我记得有基金会把分红自动买入。这样可以避免缴税。
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你去论坛里搜下就知道，几乎每个吹房价的帖子都有他华仔。和他认真你就输了。这种量化计算虽然不一定能预测未来，但是比论坛里嘴炮吹水要强不知道多少倍。
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有感于每个人的投资风格和方式是如此不同。只有适合自己的，才是最好的。
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没有杠杆也不是亏，只是比不过标普，你是这个意思吧？
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这贴一开始的前提就是错的。
标普500的购买一样可以用杠杠的，利率是1.7%，
不需要走贷款，很多broker都自动提供的。上次还在论坛里，看到一位坛友说他的是1%
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楼主投资房很多expense算进去了没有? 标普500是没什么expense的
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感谢楼主分享。不管怎样，赞认真做分析的人
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前面15楼我已经说了，想算亏很容易，你可以参考一下。
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你嘴炮最厉害吧，以金融会计双硕士的专家身份，成功在2020年2月以前卖掉5套house，我可没这种本事。。。
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会的。DRP也需要交税。但是省去了购买的brokerage，而且价格可能会比当时的市价低一点点
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DRP也是需要报税的
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房地产投资适合大多数人，股票投资适合少数人。虽然我搞股票投资，但生活中经常劝别人别投资股票，因为我一了解他们性格和见识基本可以判断出来了。当初一个亲戚一定要买股票，我很了解他的性格，说他不适合，他不信，执意要玩。无奈我让他买入一只股票，我说放几年就能超过绝大数人。但人性的缺点很难改变，他买了一个月就受不了这只股票不涨，卖了，然后就一发不可收拾频繁换股，后来接近于亏光。如果当初买入我推荐的股票不动，从买入到现在3年时间已经翻了4倍多。股票投资除了战胜自己的人性弱点，还要战胜老婆，拓宽自己的见识，能达到这个条件的人真不多。如果我当初不买房，全部股票投资后的净资产将比现在买了房剩余的钱股票投资后的净资产多200万刀。还好当初没听老婆天天耳边烦，没有把买房剩下的不到10万刀买个小公寓，否则这辈子也没有希望实现财务自由，因为自己基数实在太小。但现在随着股票资产基数不断提高，即使自己职业生涯已经到顶了，再看看巴菲特的资产年龄分布图，感觉人生才刚刚开始
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楼主有心了，
对模型本身提点建议，标普500并不适合拿来与澳洲的residential property做比较，原因有3
1. 汇率
2. 税务
3. 资产类别与周期
如果想比较股票与地产的话，还是同地域的好一点，因为没有汇率问题，税务制度也相同。
同时，由于杠杆的存在，也造成了这种建模很难找到比较的基准点。
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谢谢楼主的分析，很有帮助。最近也一直在考虑到底是继续投房产还是买入基金。也在考虑是不是要配置一些海外的现金流资产（例如国内），因为老想着鸡蛋不能放在一个篮子里。
唉，还是资金有限才纠结，不然全部来一套。
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楼上的小孩子们，
我这样的成年人不做选择题，房子股票，我都要了！
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我说一下我的看法，不一定对。
40岁之前投资房产，拉满杠杆，40岁以后买股票或者基金。
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我昨天才看了一个讲巴菲特的视频。他花了大量时间研究财务报表，然后用大概50%的资金去重仓几只股票，然后坚定不移的长期持有。而对于普通人来说，如果一共放100万进股市，通常没胆量会把50万重仓三四个股票。而如果分散资金买上20个股票，就会和大盘回报90%相似了，不如直接买大盘基金来的轻松。这也是股神能50多年平均20％回报超越大盘的原因了。
没有分析财务报表的能力，就别折腾了，买个基金完事，这就和买房子回报投资差不多了。
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是的，没有杠杆的话比通过膨胀略好
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平时上班偶尔看盘的普通投资者恐怕不知道这个吧
我是根据普通人都容易操作的做法
如果您能给个链接就非常感谢了
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算了不一定全对
请看4楼，欢迎指正
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确实有这个问题
我自己股票也亏了不少，因为沉不住气，后来买了某些基金放了几年，确实有惊喜
现在决定只要有其他收入就不卖。没有杠杆的话不管怎么跌也能涨回来，而且更高，至少过去100年都是这样
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标普的数据容易算也准确。房产投资的参数差别太大了，房租收入，利率，维护费用，个人收入交税情况等等千差万别。楼主如果有投资house 十年以上的话，希望拿出你自己的数据。不管怎么样，还是喜欢LZ这种探索精神
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任何投资 都得学习 要有学习的能力 试问有多少人有专业能力去了解财报 更别提独特的行业洞察能力了 所以房产适合大部分人 股票及其其他金融产品 只适合少数人 找到适合自己的投资产品比单看增长率更重要
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哈哈
我没有投资房，也没有买标普500，以显示自己没有利益冲突
队友做过一段时间租房中介，所以略微听说过一二。网上信息有限，所以只能“接近”实情。
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大盘指数倒是不用看财报，不过需要定力坚持
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同意，承认自己是普通人，追求赚个市场平均值，可以买标普500或者国内沪深300
但是做到这个也不容易，承认自己是普通人就不是一件容易的事，然后保持心态平稳不管碰到什么情况坚定不择时不操作非常考验人的定力
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房产还是股票，这个话题已经被研究烂了。有现成的答案。
首先你的信息，数据，和建模来源，只要一个错，整个推导结果就是 rubbish。。能表扬的是您辛苦了，加点分鼓励下
一般模型都被都是一个团队+若干专家进行无数的backtest，而且还要把你的数据公布让无数人模拟推导。。
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感谢哈哈
不准确也不能说完全是rubbish吧，毕竟不是拍脑袋想出来的“房价7年翻一翻”这种。我只能定性的看一看，定量我觉得没有人能算准，除非全部使用完整的历史特定数据。
窃以为趋势基本正确，就如4% vs 5%利率，虽然看绝对数值的话结果大相径庭，但那曲线形状相差不大
而如果把房产所在国家和股指换一换，那可能趋势就不同了
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实际上散户把资金分散到3、4只股票已经足够，超过5只已经多余。大资金像基金这种才需要分散到几十只股票。所以散户操作得当收益可以超过基金，我过去10年里，8年超过20%，6年超过40%，今年目前超过100%。但还是那句话，股票投资属于少数人，多数人能力达不到。
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这个可参考性大吗？ 分析中用的是哪里的House？
不同地区的House的价格变化千差万别，Sydney的House和Perth的完全不同，SP500全球都一样。
你这收益率太牛了，膜拜
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这些都是有一套严谨的数学模型在背后，也就是精算师干的活。
个人意见其实也就聊天而已，毕竟每个人都有自己的看法，这贴里就有房产投资者，也有股票投资者，只要干的好就行了。
7年翻一倍就是10%复合增长。悉尼房价中位数1.3m，也就是7年后2028年中位数要到2.6m 。2035年 5.2m。2042年，10.4m
一起party 一起high
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股票要用实钱去买，房产不用现金去买，只要用贷款能力去买就可以，不用付一毛钱，而且是正现金流。 房产可以长期出租，不用管，股票可能清盘和归零。买股票不如买养老金，10年平均增长超过8%。
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我采用的是政府网站从2003年Q3到2021年Q1的所有首府城市房价指数，也就是17.5年时间从69到156.7，月均增长率0.39% （http://www.housingdata.gov.au/v ... ndex-capital-cities）
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i am really impressed
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随便问一下，你买第一只股票是多少年前？
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