假设悉尼西南 2房UNIT， 50W
20%首付，10W。贷款40W，2%利息
每年利息支出：8000
Strata：800*4=3200
总支出：11200
如果出租：450*52 = 23400
每年获利：23400-11200=12200
就算房价不涨，每年利润率：12200/10W = 12.2%回报率。扣除一些费用吧，保守每年10%
估算对么？
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哪个银行的投资房利率是2？
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假设
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出租会有空置率的，52周是最理想的状态。一般来说放40周吧
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出租房利率比较高
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你还没有算换地毯之类的维修保养费用。
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支出可能在15K.
租金收入18K。
一年能赚3K。
不错了。strata 不要大修也行。。
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按你的假设是对的。利率是变动的。
但简单点记住一个公式：房价<=1000倍周租金，买入后现金流几乎没问题。不解释。
另外，楼主很多东西少算了。
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目前市场平均多少？
我再估算下
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50万的房子可以租$450？？？
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跟我估算的差这么多，这个才3%年收益
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不是楼主。西区很多unit45万可以租450.
比如auburn.比如penrith. 比如沿着火车线往西看。
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前提是不要空租，不要有大修
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还有哪些费用或者注意事项，帮我估下
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Council, water, 这些你已经漏了
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在你预设利息是2%的前提下。
至少要计算council, 水费，agent管理费（其中包括每年需要的警报器检查等等），land tax。 这些大约2000左右属于正常。
可考虑提前把stamp duty平均到每年中去（估算投资回报而已）。
并且利息建议你按照3-4%计算更稳妥。不要考虑赚，unit能持平就是好投资。
house 每年亏损点都是好投资。
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不是正常价格吗？
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12200要缴纳三分之一的税，盈利是8000吧
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你是ATO工作的吧，想的真周到
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按3%，额外加2000
应该是17200，算18000好了
23400-18000=5400，5.4%盈利
一下子腰斩了。而且还要全年满租
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其实你这种计算回报率的方式可能适合过去的楼花。
有一点跟你想法不同。即：你的方法只能用来评估现金流。可以作为每年回报或收入的参考。而不能作为每年回报率的参考。
理由：卖房时的各种费用，你很难平均到每年中。再说白了，不该用每年的盈利除以“实际投入”。 用每年盈利除以购买价格可能更适当一点。
假设你持有两年，原价卖了。猛一看好像每年有初始投入5%的盈利。实际上卖房费用等算进去，还是个大亏。比如卖房中介费2%（但是是整体房价的2%）
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还有Stamp duty, 头几年就不赚还要满租才行，五年后开始赚就不错了，来个修修补补又没利润了。估计8/9年之后才能稳固赚。还是要长线投资。
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对。老unit的问题是 房价不涨。租金现金流可以持平。
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卖房中介抽2%，就是1w
这么看前2年也就持平。真正盈利要从第三年开始
还没算买的Stamp duty
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买房时的stamp duty, 卖时的中介等费用，维护修理，这些都不便宜。房价不涨20%就是白干还操心，遇见几年房价下跌要心理调整，别着急卖了就没机会翻盘了。现在好多17 年高位入手的还没开始赚钱，两年之后才能持平保本，这样一下5/6 年就过去了……
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这种10-15年的2房unit，800左右的strata差不多吧
没啥毛病的话
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能做到楼主算的投资房应该来一打
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正常情况下得要找正现金流负扣税的.
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