Sam哥真的比较忙，所以用了很长时间才来写第二部。
老规矩，先说个故事。
话说有个Barbara （不要问我为啥一个r） 和Michael在2015年8月1日从房东Catherine那里take了一个2房公寓。他们俩反正只住一间而且还有别的地方可以投宿，所以就干起了Airbnb的生意，若干次的广告在airbnb上登出终于让房东Catherine无意间看到了。
房东可能是担心过多的使用会加速房屋老化或者维修事项，又或者不明的人来住万一造成巨大损坏不属于房东保险cover这样的event。所以面临如此巨大的风险，房东决定了要把房屋收回，因为房客另外租给了airbnb的客人没得到房东的批准，显然违反了Section 253 of the Residential tenancies Act 1997 ，租客在未经房东同意的情况下分租了部分或者全部房子，这样的情况房东可以给予14天的搬离通知 Notice to Vacate把房子收回来（下称NTV）。于是，在2016年1月中旬，房东就让他的中介给了房客一个notice to vacate，等着把房子14天后收回来。
可没成想，房客不愿意搬走，所以才有了VCAT 在2016年3月4日的聆讯。
当天举证时，房东虽然有airbnb的广告，但是房东没有直接的证据证明房客有让人家住，并且收取了租金(构成sub letting的要素) 可是房客直接承认了，一点都不避讳。但是人家发出来了个重磅炸弹 “我的是license”而不是 Lease 。。。还拿出了airbnb上的T and C佐证。
这个出人意料的结果直接扭转了整个局势。最后的结果，由于这个Member引用了若干举证认定租客给airbnb的客人是license而不是lease，那么房东引用tenant sub letting的基础就无效，于是，这张搬离通知无效，即这个拿回房子的申请无效。。。
可怜的房东，虽然明知道房客拿自己房子来出租，违背了租约的目的，还担着房子被毁的风险，最惨的是，万一有个意外，保险还不cover。
所以，这个实例告诉大家，License和Lease是不同的，人家如果license出去的，房客背着你准许其他人居住，而且不管是谁，那么对不起，房东你管不着。。。
不过故事这里完就没意思了 ，房东在咨询了法律意见后，决定把这个case从初级人民法院送到了高级人民法院Supreme Court申请appeal (千万不要以为我的人民法院的翻译是正确的). 于是乎，6月10号在Supreme court，大家又见面了。
这一次，Supreme court的法官要求用更客观的结合事情的本身而不是纠结于一些术语名词
( glad to know their relationship is determined by the law and not by the label which they choose to put on it)，
Supreme court的法官同意VCAT的引用的要看给出房子是准许license者是租约Lease要看airbnb的客人是否有exclusive possession，因为tenant/Leasee是拥有exclusive possession (废话，房子都租出去了，你房东还在里面占着？)那么licensee就不一定有了。可是，有意思的是Supreme court发现VCAT并没有围绕airbnb是否拥有exclusive possession来严谨这个发现。。。
第一，VCAT并没有深究到底租客在租赁给airbnb的期间是否access了这个房子。
第二，之前VCAT认定其是license时说到“认定其为license还有一个原因是当airbnb guest超过预定时期时，租客根据airbnb的条款，有权要求其离开。但是一个租约lease的话，房东无法在不给租客书面通知的情况下就要求其离开”Supreme court的法官认为，这其实与本案中Leasee是否有exclusive possession并无直接关系。
此外，Supreme court 又发现了一个VCAT引用了无关的一点“租客在airbnb客人入住之前，之间，或之后都在这里居住”这只是tenant的口述加上member的同意，但并没有直接与exclusive possession 有关联。
最后，基于VCAT的不严谨，法官观察到的airbnb在很多情况下有exclusive possession和大法官对这个case的厌恶（他实在不知道为啥在还有2个月租约就到期的情况下占用Supreme court 的宝贵资源来打这些没太大意义的官司。。。）直接就rule了这个license实际有演变为lease租约，于是之前房东给出的搬离通知引用的原因正确，所以通知有效，房东有权收回房子。
至此，这个故事讲完了。Airbnb—一个来自美国的商业巨头，和Uber一样迅速传播。人们想，反正我有多余的屋子为何不来赚点钱？（Uber的人想，反正我有汽车和时间）
同样，由于旅游人数增加，短期租房的需求量也大，再加上房屋供应量偏大（city 公寓）很多人知道或者不知道的其公寓都在用于airbnb的出租。
那么问题来了，Airbnb和uber一样，现在并没有任何的法规或法例可以引用
（只是大楼和short stay 之类的争执还在继续。去年有个Owners corporation 将一个short stay的运营者带到法庭，目的是通过oc的bylaw来禁止此类商业在大楼里是否可以存续，但是在VCAT以败诉告一段落。这个案子会有标志性意义，如果此案有更新Sam哥也会再聊一聊）
如此产生的问题，例如行业标准，处理纠纷等，放在租赁市场上，由于房屋被租客放租，衍生出房屋损坏，邻里影响，致使房屋保险无法索赔等实际风险变成了不可控。
我给大家的建议如下：
如果你是tenant，想做airbnb或者short stay，你要跟你的房东提出申请，允许你sublease。
如果你是房东，不想你的房客做此类业务，在租约中要加入特殊条款来保障你的权益，根据REIV的推荐，可以这么写：“The tenant must not grant a licence or part with occupation of the premises, or a part of the premises to provide accommodation for a fee or other benefit, without, in each instance, obtaining the landlord’s prior written consent which, if given, may be subject to reasonable conditions.”
另外，一定要买正确的房东保险。正确的房东保险.正确的房东保险!!!
如果你是property manager, 你可以引用 Radaich v Smith 1959 来支持你对license 或者是Lease的判定，但是千万不要以为这是全部（ 因为还有Errington v. Errington and Woods 1952以及等等等等不支持你用这个原则来判定license or lease…）
作者Sam Zhao为维州Licensed Estate Agent，REIV牌照会员，注册owners corporation 管理经理，Real Estate Trainer。
保留版权，未经同意，谢绝转载。
以上有故事性的延伸，案例在下方。
http://www.austlii.edu.au/cgi-bi ... nyms=0&query=Uecker
https://jade.io/article/480229
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Sam哥聊租赁：从血案看租赁知识点
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赞 nsw同学学习ing
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马克。
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马克
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妈呀，啥行业都一堆讲究。学习了
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其实是的，但是现在这个行业不讲究的太多了，就管租出去就完了，管理时候处理的一塌糊涂，不懂还乱搞
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我知道一些华人房东出租房子给留学生或单身人士，默认允许对方做二房东的。
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给楼主点个赞，我以后加上这个条款。
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趋势啊，市中心的公寓做Airbnb收益很高啊
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nice
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学习了，谢谢楼主的介绍
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只要你可以证明你还住在那个房子里，可以进入那个房间，就很难说是lease……
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學習了，加分
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马克，刘明，回头见。
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学习了
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学习了，非常感谢！
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学习了
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帖子太好了！
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学习了
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学习了，非常感谢
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感謝
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学习了
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学习了, 请问什么才算是正确的房东保险呢？
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要仔细研读其policy and wording，我回头再开一贴详细说吧
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