如果现在的自住房贷款已还清,然后又以这个自住房做抵押买另一套房当作自住,原来的自住房改作投资出租,那这个投资房还可以负扣税吗?
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不行
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变成纯盈利了 无法负扣税
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那这个投资房的收入可以不可以不报税? 比如说是空置。
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我也一直觉得这个很不合理,自住转投资不能付扣税,自己买的房子却在还贷款,如果过3,5年手头紧了,卖掉难道还要交增值税?
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楼主首先要弄明白负扣税的定义。。
负扣税是 房租收入-支出=负。。。
一般情况下。。假设 租金收入 1800/月*12 =21600。。。 但是支出有: bank interest 。。water rate。council rate 。plant depreciation ,house
asset depreciation。。etg.。。
就算 自住房贷款已还清。。但是如果 支出 还是大于 收入 不还是有负扣税 么。。。
其实负扣税 的最大来源是 贷款 利息 和 资产折旧。。 但是在我遇到过的客户中90%的人没有去做过房子的资产折旧。。特别是华人。。。所以很多人认为一旦贷款已还清 就没有
负扣税了。。。其实错了。。就算贷款还清了。大部分的情况是还可以继续撑5年左右的。。。
[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-4-8 21:54 编辑 ]
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是不是旧房子重新装修一下也可以折旧几年?
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哎,。。看来你还是没有明白偶说的东西。。。为什么一定要盯着折旧和利息呢//还有好多东西的哇。。
请去咨询会计师吧。。
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房子折旧不是你说了算。。也不是会计师说了算。。要找专业持牌人事出报告的。。。费用aud 550 左右。。
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做个refinance,就变成两个房子贷款打包成一整个个package贷款,原来的房子弄成90%贷款,最大化退税,新的自住房没有退税,就把enquity全部放入减少利息,这个随便问这里的broker都会有人很乐意帮你做的。
另外lee2267说的退税计算方法是正确的。
[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-4-17 12:28 编辑 ]
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可能随便一个BROKER(我估计是华人BROKER)会这样做,
可是这绝对是不符合ATO规定的。
就是两个房子弄成一个PACKAGE,还是不能改变贷款的性质。
利息不能作为支出抵税的。
这个问题ATO网站有明确的解释。
也许你这样做,或者帮别人这样做,ATO还没有找你。
但是不要继续误导其他人。
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这样做是不合法的,refinance不能增加你的负扣税数额,只是给你更多的钱投资,只有这笔钱拿去投资了,新房子的贷款利息才能负扣税。请专业人士指正。
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这样做是不合法的,refinance不能增加你的负扣税数额,--正解。。。ato查不到你是你的运气。。查到 你 你 就 倒霉了 。。。。
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refinance也后产生的利息也不行吗?如果我是改投资前先refinance呢?
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不行。
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1# 不可.
5# 非常合理 ! 资本主义几百年实践经验, 阻炒房, 稳市场.
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可是怎么才算用这个钱去投资了?难道存在银行吃利息不算是投资么?
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那么请问如果 我原来的自住房的enquity增加了(包括自己还本金和市值增加了,比如10万元enquity),我想买多一个房子50万元,银行也用原来房子做抵押,做出了新的贷款, 那么新买的房子50万元贷款利息难道不能退税吗,还是说要扣除enquity的部分10万元,剩下40万元新增贷款部分才能扣税?
按照你的说法,我是这样理解的,请指正。
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equity的10万和贷款40万都可退税。
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为什么贷款利息不能扣税?ato的tax ruling也说了,只要这个interest的产生是由于赚钱目的的,把enquity拿出来做新贷款为何不可,
The interest expense must have a sufficient connection with the operations or activities which more directly gain or produce the taxpayer's assessable income and not be of a capital, private or domestic nature
请指正,我并非专业人士更不是borker,所以大家在这里都是讨论问题而已。误导从何谈起,这里就算是专业人士的回答可以做数吗。
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于赚钱目的的--condition; For business purpose only .....贷款利息 can be deduct for rental property ..but not for residential property..
All 贷款 for residential property can not be tax deduct...买多一个房子50万元:ask yourself: is that Residential property or Rental property?
if 买多一个房子50万元 is rental property ..of course u can deduct interest la
if 买多一个房子50万元 is self living property .. no Deduction at all..
ato的tax ruling is of course correct... but you have to meet condition as well...
[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-4-18 09:08 编辑 ]
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谢谢你的回复,那么我的理解是楼主把原来的自住房改成投资房,新买的房子自住就变成PPOR了,按照法规,当然自住房贷款利息是没有扣税,但是如果买新房子是把前面的贷款的还款全部redraw出来,又把这个钱全部用来做新贷款买自住房,那么原来的房子现在变成投资房了,新产生的利息是这个投资房现在由于又有贷款而产生的,这个贷款利息为什么不能扣税,很符合法规呀。而 楼主的目的就是自住房借最少贷款,用最多的自己redraw出来的钱,因为没有扣税
这个操作方法其实不就等同于跳台,新的银行做这个case,把两个不同的贷款做成一个大的,这个也合法吧,新的银行不会care你的portfolio是如何构成的,多少是原来的房子欠款,多少是后面的,这样的refinance我很奇怪为什么是违法的?
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同问
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请帮忙给各链接让我们都学习学习呗,谢谢!
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我正好也在关注这个问题,就顺便上ato网站查了一下,给你看我看到的这个链接http://www.ato.gov.au/individual ... ontent/00113233.htm
我想click应该是指的这个,具体请看Example: Interest incurred on a mortgage for a new home
例子是这样的(简述):以原房抵押贷款40万,原房还剩下2万5贷款没还清。原先的自住转投资。
这里面的例子正好是跟楼主的情况类似,唯一的不同是例子里面原房还有2万5没还完。我看到ato的解释是原来的房子在转投资以后,这2万5产生的利息可以负扣税,而40万产生的就不可以了。
所以我的理解是click之所以这么说是因为楼主有个前提“原房贷款已经还清”,那么自然就没有可扣税的利息部分;但我估计其他人所打算的“还清”可能是offset或extra repayment掉的,那么买新房子把这笔offset和repayment的钱拿出来用了以后,原来的房子自然还算是有没还清的贷款,也自然是有可扣税的利息部分。
不是会计专业人士,不敢打包票我的理解是正确的,还请他人指正!
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你说的情况和LZ说的情况是两回事,请仔细审题。
你说的是你的自住房enquity增加了,然后再买房子50万做投资房,这样10万的EQUITY和50万当然能够扣税。因为你的EQUITY10万和50万都是投资用的。
LZ的情况是自住房还完了,他再拿EQUITY出去买自己住的房子,这个自住变成投资,那么就不能负扣税,因为那是他贷款出来的钱都用于自己住的房子,不是产生收入的投资。
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谢谢你的回复,那么我的理解是楼主把原来的自住房改成投资房,新买的房子自住就变成PPOR了,按照法规,当然自住房贷款利息是没有扣税,但是如果买新房子是把前面的贷款的还款全部redraw出来,又把这个钱全部用来做新贷款买自住房,那么原来的房子现在变成投资房了,新产生的利息是这个投资房现在由于又有贷款而产生的,这个贷款利息为什么不能扣税,很符合法规呀。而 楼主的目的就是自住房借最少贷款,用最多的自己redraw出来的钱,因为没有扣税
这个操作方法其实不就等同于跳台,新的银行做这个case,把两个不同的贷款做成一个大的,这个也合法吧,新的银行不会care你的portfolio是如何构成的,多少是原来的房子欠款,多少是后面的,这样的refinance我很奇怪为什么是违法的?
关键就在这里,你REDRAW出来的钱是做什么用了?还是贷款买自住房,所以不能抵税。
如果重新贷款出来买投资房,就可以抵税。
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这位同学前面的理解和举例都是正确的。
还清,是还到LOAN里面的。
OFFSET是独立的帐户,不叫还清。它表明有两个独立的帐户,一个是贷款LOAN帐户,比如30万,表示欠银行30万;另一个是OFFSET帐户,如果也是30万,那表示你在此银行有30万存款。这和你的LOAN帐户是0有本质的区别。
但是EXTRA REPAYMENT的钱也是算还的,就是说,你的钱一旦到了LOAN的帐户里面,不管是最低还款还是你多还了,再拿出来的时候,能不能做扣税,完全看你用这笔钱做什么,是不是投资,而不是现在这个房子的性质是什么。
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正解。
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