strata给我发了一个电子邮件，说我的租客2个人每天都在阳台上吸烟，烟飘到楼上了，楼上的人投诉。strata说吸烟是违反strata bylaw的，如果租客继续这样吸烟，就要被evicted。下面是邮件。说隔壁有个房子的租客已经被赶走了。
Send a letter to the owners and the tenants stating that the tenants are breaching by-laws and will be evicted if they continue to smoke on their balcony.
Also, send a letter to the owner stating that they must evict their tenants.
Please find out what the process is to evict the tenants. Property next door (which is managed by your colleague) has evicted tenants in the past due to smoking. We need to action this.
我已经让中介去警告租客了，但是不知道租客会不会改。请问strata有权让租客搬走终止租约吗？我担心strata要赶租客走，租客说合约未到期不肯走，到时候strata会不会给我罚单。
谢谢！
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谢谢！
那到时候可以拿strata的通知来让租客在strata规定的时间内走吗？
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一派胡言有，你以为strata是谁?
strata没有执法权
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strata可以罚租客钱的，现在nsw是不可以在apt阳台抽烟的，发现了可以罚1000刀
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你得查OC的规定，每个OC都是不同的。
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请问罚款是罚租客，还是说开罚单给房东，让房东先支付罚款？
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strata by law， 但不是law。
strata by law的解释权 和裁决权在法院，不是strata说你违反，就违反。
strata 有权起诉，在法院裁决前，是否违反strata by law，strata说的不算。
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肯定是谁违规罚谁啊
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strata by law 不是law，是物业建立之初，规定的物业的权责。他们是一个全体业主同工遵守的合约，属于业主自律公约。每个物业的strata by law，都不不相同。
strata by law 可以随时修改，只要全体业主同意。政府不管你怎么修改。
在阳台上抽烟，违背的是政府颁布的法律。要向council举报，由council认定后，出具罚单。
strata出的罚单，就是吓唬人，属于invoice性质，没有约束力。
租客可以完全不用搭理strata出的罚单，strata没有执法权。不服请去法院，只有法院认定违反strata by law，才算。
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房东可以终止合同，strata 不可能啊。
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话虽如此，但我见到的strata权利都极大，像meriton里的strata可以因为你违反了bylaw随时cancel你的access，如果真要到法院走程序，那还要得现在外面住个半年才能排到吧
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违法Strata by law 一般来讲已经违法了租约，中介/owner直接 终止合同
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请问这种罚单不会开给房东吧？
另，strata的信里有写next door property租客已经被strata赶走了。他们还要action on 我的租客。
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对付物业最好的办法，就是进入业委会。
事实上你会发现，政府的法律，对物业都是很不利的。挑物业的毛病，是很容易的。
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是被吓唬走的。
他可能会罚房东，但是房东不付，物业也没有办法。
物业没有执法权，他只有在100%有把握的情况下，去法院起诉。否则物业，无能为力。
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怎么进入业委会呀？
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每次参加业委会会议，自己推荐自己。
如果业主多，那就是拉帮结派。拉帮结派之后，我不相信物业还敢给你开罚单。
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有物业的这种房子，到处都是刀光剑影，斗争非常激烈。是非之地。
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我都不知道什么时候开会。每次都是收到业委会的meeting minutes才知道开过会了。
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每次都会提前发agenda和last meeting minutes，
不然怎么讨论？
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strata by law，规定是业主的权责
规定每户业主分摊多少物业费
规定是那些是公共区域，那些是私人区域
改建扩建维修维护的程序和方式
规定的是业委会的形式组成和权力，选举方式。
strata by law 业主属于自律公约，不是民法
因为物业说你违反strata by law，所以不能回家? 这事儿，没听说过。
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strata by law，规定是业主的权责
规定每户业主分摊多少物业费
规定是那些是公共区域，那些是私人区域
改建扩建维修维护的程序和方式
规定的是业委会的形式组成和权力，选举方式。
strata by law 业主属于自律公约，不是民法
因为物业说你违反strata by law，所以不能回家? 这事儿，没听说过。
我不认为物业不让你回家，你就不能回家。除非刑事犯罪，否则警察都没这个权力。
让干物业的人说说
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strata 要有这么大权力，估计如果对警察不爽，也可以把警察撵出去。
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认定是否违法strata byl law的权力，在法院。
如果strata不能在法院胜诉，就不存在违法strata by law。
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strata law要执行起来是很难的
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NSW 关于违反 strata by law 的规定。
Strata 需要上诉到小额民事法庭（NSW CAT），只有法庭认定违反strata by law，才算违反strata by law。
strata 在未上诉NSW CAT之前，就敢开罚单？ 这么胆大包天？ 去法院告他
Penalties and fines
The owners corporation can apply to the NSW Civil and Administrative Tribunal if a notice to comply has been issued and the conduct continues. If the Tribunal believes that there has been a breach of a by-law and the notice was given validly, they can issue a penalty of up to $1,100.
https://www.fairtrading.nsw.gov. ... -your-strata-scheme
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我以前的遭遇是strata给我发了notice，要求我终止合同赶走租客。
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其实大家大可不必和Strata对立起来，应该仔细考虑对方的意图。通常都是先警告，告知违法哪一条具体楼规，要求限期改善。只有那种素质极差的人才会故意屡犯，这种楼留在楼里也是麻烦，不赶走难道留着过年吗？
哪个楼敢保证质量没任何缺陷吗？比如：万一真有易燃外包层，那一个烟头就够全楼喝一壶了，干嘛不认真点对待楼归呢？楼归是对每一位业主的保护，对每一个住户都是相同的要求，为什么要和物业公司作对，把自己的楼搞得乌烟瘴气，无法无天呢？
如果哪天物业公司要求我赶走租客，那我就会照办，因为该租客肯定干了不少坏事，影响了全楼的利益，不然物业公司又怎么会知道呢？
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说的好像澳洲房东有很大权利似的。
合同期内，你想赶走就能赶走？有法院令吗？ 你说违反strata by law 就违反strata by law？
并不是房东想不想照办的问题，如果你没有走合理的法律程序。 租客去告你，是你要赔多少钱的问题。走不走，要看租客的脸色。
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