“澳大利亚人对今年抱有很高的期望，但澳洲联储行长 Philip Lowe 告诉他们通胀持续的时间比他想象的要长，并且要到 2025 年才会下降到澳洲联储的目标。首选 2-3% 的区间。
他还警告说未来将有几次加息。
毫不奇怪，这引起了那些预测澳大利亚房地产市场将发生大屠杀的人的担忧，他们将澳大利亚房地产市场比作投机性庞氏骗局。
这是真的吗？
什么是庞氏骗局？
庞氏骗局是一种欺诈性投资计划，其中使用新投资者提供的资金而不是该计划合法赚取的利润来支付早期投资者的回报。
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庞氏骗局通常由组织者运营，以高回报的承诺来吸引投资者，这些承诺看起来非常诱人，但往往是虚假的。组织者经常使用各种策略来制造假象有利可图的投资机会，例如伪造财务报表、创建虚假投资组合或使用高压销售策略等。
当无法找到足够的新投资者来支付早期投资者的回报时，或者当投资者开始撤回他们的庞氏骗局时，通常会在没有更多资金时崩溃。
此时，组织者可能会带着剩余资金潜逃或面临法律诉讼。
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庞氏骗局以 Charles Ponzi 的名字命名，他在 20 世纪初犯下了一场涉及买卖国际邮票的骗局。
庞兹向投资者承诺在 90 天内获得 50% 的丰厚回报，但实际上，他是在用新投资者的钱还清早期投资者。
最终，骗局破灭，庞兹被指控欺诈并被判入狱。
那么澳洲楼市是不是一个大庞氏骗局？
刚才说了，有人说澳洲楼市市场是投机投资者、债务和移民的庞氏骗局。
然而，事实并非如此！
事实上，澳大利亚房地产市场是由强劲的基本面支撑的。
1. 澳洲房地产市场由高比例的自住者支撑
支撑澳洲房地产市场的关键因素之一是澳洲的高自住率房地产市场。
根据澳大利亚统计局的数据，澳大利亚目前约有 70% 的住宅物业为业主自用。
这意味着大多数房屋由居住在其中的个人和家庭所有，而不是由出于投机目的购买房产的投资者所有。
这种高比例的业主入住创造了稳定的住房需求基础，而不仅仅是由投机驱动。
相比之下，在其他一些国家，例如美国，业主入住率要低得多，导致房地产市场的投机水平更高。
支撑澳大利亚房地产市场的另一个重要因素是自住业主持有的低水平债务。
澳大利亚大约一半的自住房产没有任何债务。
这意味着澳大利亚房地产市场的很大一部分并不依赖于高额债务，而高额债务在讨论庞氏骗局时可能是一个主要问题。
事实上，澳大利亚审慎监管局 (APRA) 已实施严格的贷款标准，以防止房地产市场的债务水平过高。
例如，2017年，澳大利亚审慎监管局对只付息贷款进行了限制，越来越受到投资者的欢迎。
这有助于降低与房地产市场高债务水平相关的风险水平。
事实上，据估计，澳大利亚拥有 1090 万套住房的房地产市场总价值为 9.4 万亿澳元，而债务仅为 2.2 万亿澳元。
这意味着贷款金额与房产价值的比率仅为24%。
2.澳大利亚强劲的经济
支撑澳大利亚房地产市场的另一个关键因素是强劲的经济增长和高就业率。
世界银行数据显示，澳大利亚经济持续增长已有20多年。 1993年至2019年，年均增长率约为2.7%。
澳大利亚还是世界上失业率最低的国家之一，这为房地产市场创造了稳定的环境，支持了住房需求。
这也意味着，尽管利率上升，但大多数澳大利亚人有能力支付抵押贷款，银行抵押贷款违约率极低。
3.移民
最后，澳大利亚的房地产市场得到了人口增长的支撑，自然增长和移民都是其驱动力。
虽然移民可能是一些人的担忧，并被视为助长了“庞氏骗局”，但它仍然是经济增长和住房需求的根本驱动力。
尤其是，技术移民一直是澳大利亚经济增长的关键因素。
然而，历史上一直存在房地产庞氏骗局
房地产繁荣通常始于房价暴涨住房需求实际增长，但有时它们会变成由价格上涨预期而非实际住房需求驱动的投机泡沫。
当这种情况发生时，我们就有了一个初级的房地产市场庞氏骗局。
这在十多年前的房地产繁荣期间很明显，当时投资者因预期租金和房价会持续上涨而继续投机偏远地区的房产。
当然，在那次繁荣结束后，房地产庞氏骗局崩溃了。
这种崩盘只会发生在投资者主导的市场中。
这就是为什么我们应该投资一个由富裕的自住业主主导的市场，他们在房地产市场放缓时不会出售他们的房产。
结论
其实他们宁愿吃美极方便面也不愿卖掉房子。
令人鼓舞的是，澳大利亚的房地产市场受到很大比例的自住业主的支撑，他们买房是为了自住，而不是为了追逐现金流或资本增长。
澳大利亚房地产市场具有很强的弹性，因为它受到强劲基本面的支撑，包括业主自住、低债务水平、强劲的经济增长和高就业率以及不断增长的人口。
当然，澳洲房地产市场存在风险，但总体而言，仍是一个非常稳定且具有吸引力的长期投资机会，适合有长期投资目标的战略投资者。
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