O.P.
您好，我想知道这里是否有人在 TOD SEPP 规划的 400m 半径范围内？
我什至想知道是否有人真正意识到它正在发生，因为我的朋友都没有特别知道和意识到这一点重新分区开发正在进行中。
有一个正在发生这种情况的火车站列表，而我就住在规划区所在的地方。
链接在这里。
https://www.planning.nsw.gov
我实际上还没有和我的邻居说过话，我们通常都是非常注重隐私的人，也许偶尔会打招呼和再见。但也许是时候了。但我想看看这个论坛中是否有人可以分享他们在开发人员来敲门时与他们打交道的经验（过去的经验甚至最近的经验）？
比当前市场价格高出多少百分比开发商倾向于提供什么？我很想知道。
我正在计算我最近购买这套房子的所有损失 - 这意味着我以虚高的价格进入市场，支付了印花税和所有 6%银行利息是我在这块土地/房屋的本金之外额外支付的钱。所以为了收支平衡，我自己做了一个简单的计算，我需要让开发商支付我每平方米当前市场价值的40%。
这听起来很激进，但这会是吗？我一定能够得到。我并不贪心，只是想收支平衡。我什至不知道如何向邻居们提起这件事，因为我知道他们的情况截然不同；例如。他们可能像十年前一样购买了自己的房产，有些人实际上去年才搬进来，他们只支付了几个月的银行利息，所以提供给他们的任何钱都是好的或已经收支平衡。但对我来说，要达到收支平衡需要很多钱。我属于那些“错过了机会”的人，但仍在努力尽最大努力实现这一目标。这种损失令人心碎，因为这是我这些年来辛苦赚来的钱，只是为了面对愚蠢的 TOD SEPP 重新分区开发。
我认为在这里发帖可能会有希望，如果不能与处于相同情况的其他人联系的话，而且我还可以利用那些经历过的人的一些建议。也许我在与邻居接触时可以有更多的实质内容。
非常感谢！
评论
worcestershiresauce 写道。 ..
开发商倾向于提供比当前市场价格高出多少百分比的价格？我很想知道。
没有什么..将无法在您出售的土地上购买单元式交易...由于分区变化，开发商或代理商只是在尝试...
评论
worcestershiresauce 写道...
TOD SEPP 的半径为 400m
这很多额外的重新规划土地。 不要以为开发商会匆忙上门——他们会挑选那些最有可能获得可观利润的网站。 您的可能不是其中之一。
不要以为您会在短时间内获得意外之财。 这些事情需要数年时间。 如果开发商对您的房产感兴趣，他们很可能会希望您签署看涨期权，这意味着他们向您支付少量费用，并赋予他们在未来某个时间（可能是 18 个月或2 年）。
在此期间结束时，他们很可能会说，他们的重建项目的批准出现了延误，他们希望将选择期再延长 12 或 18 个月。
最终，他们要么购买您的房产，要么走开。
开发商倾向于提供比当前市场价格高出多少百分比的价格？
这一切取决于他们可以在您的土地上建造什么，以及他们可以获得多少邻近的房产。 他们将为您提供超过您财产当前价值的价格。 对于最高 6 层 FSR 2.5:1 的场地，可能比目前的价值高出 30% 到 50%。 但也存在很多变数。 不要盯着这个号码。
如果有人接近您，您可以假设您的邻居也会这样做。 最好的办法是业主作为一个整体行动——这让你对开发商有更多的权力。 这也是最难做的事情 - 个人的贪婪和不同的优先事项很容易破坏团结的团队方法。
评论
worcestershiresauce 写道...< /p>
我自己简单算了一下，我需要让开发商支付我每平方米当前市场价值的40%。
我支付当前市场价值的40%。我该把支票写给谁？
哈哈，也许你是应该把谈判留给其他人。
评论
作为一名以前的开发人员，我很乐意说你并不贪婪。这个数字通常是100%~300%取决于谁购买。取决于你所在的郊区。我在Killara 400m以内的朋友已经收到几封信了，目前最高的有10M，他的土地只有900m2，我看房子的市值在4.5M~5M左右。
< BR>评论
patrickli 写道...
到目前为止最高的是 10M
听起来不错：
900m2 x 2.5 = 2225m2 建筑面积
流通不足 10% = 2050m2 净可售面积
2250m2/80m2（平均单位面积）= 25 个单位
25 个单位的原始销售价值/1000 万美元 = 400,000 美元每单位
该地区单位的销售率约为 150 万美元+
考虑到每单位的建筑成本为 500,000 美元，剩下 600,000 美元用于所有其他成本，导致每单位利润可能为 150,000 美元开发人员。
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1。 贪心一点。想想你自己吧。这是一个让您生活舒适的机会。即使你以 1 美元的价格出售，开发商最终出售的公寓也不会比他们支付全市价便宜，他们只会赚取更多利润。 尽可能多地去做。
2; 请勿单独出售给开发商。他们可能会为您提供您认为很多的东西，但它的价值要高得多。与邻居一起出售要好得多。
3; 目前TOD容积率设定为2.5。但是，也许在某些网站上您只能建造 2.1 或 2.2 等公寓。开发商支付的每平方米基本费率取决于您所在的郊区。 TOD目前已在悉尼的不同地区开展。 Kogarah、Lidcombe 和 Killara 的基本费率可能不同。
评论
worcestershiresauce 写道...
我认为如果不能与处于相同情况的其他人联系的话，在这里发帖可能是有希望的，而且我也可以借鉴那些经历过这种情况的人的一些建议。也许我在与邻居接触时可以有更多的实质性内容。
请记住，即使有额外的钱，您也可能很难在当今竞争激烈的市场上购买另一栋房子。我参加过几次房屋拍卖，竞争可能会很激烈。
您可能必须考虑利润因素，才能在拍卖中出价高于其他买家。
我建议参加几次房屋拍卖，看看您愿意为您想要的地区的房屋支付什么样的价格。
请注意，即使您周围的其他人这样做，您也不必出售。 我的一位年长的朋友被错误地认为这是某种形式的强制收购，她必须出售。我把她摆正了，无论她周围发生什么，她都会留下来。
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这篇文章已编辑
庸医写道...
我将支付当前市场价值的 40%。我该把支票写给谁？
哈哈，也许你应该把谈判留给其他人。
OP 意味着 140%。也许你应该先学会拼写“write”，然后再指责别人的拼写错误？
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查尔斯·格雷写道...
<请注意，即使您周围的其他人都这样做，您也不必出售。 我的一位年长的朋友错误地认为这是某种形式的强制收购，她必须出售。我纠正了她的错误，无论她周围发生什么，她都会留下来。这取决于财产将如何获得以及由谁获得。开发商无法实施强制收购，但州政府当然可以（并且将会）。
鉴于TOD计划是政府政策改革的结果，收购有可能发生根据强制收购条款（https://www.nsw.gov.au/housi
这个故事的寓意：在确定发生了什么之前，不要对任何可能的未来利润过于兴奋
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这篇文章已被编辑< p class="reference">mojito_jo 写道...
鉴于 TOD 计划是政府政策改革的结果，收购有可能根据强制收购条款进行（www.nsw .gov.au 留下的谈判空间要小得多。
我不太确定上述内容是否适用于私人住房开发。毕竟这只是重新分区。
“当新南威尔士州政府需要土地来建设公共项目时，可能会收购私人财产。这可以包括公共交通、道路、学校、医院和公园等项目。”
www.nsw.gov.au
最糟糕的情况就是这样
https://www .domain.com.a
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mojito_jo 写道...
鉴于 TOD 计划是政府政策改革的结果，收购有可能根据强制收购条款进行
你刚刚编的。州政府强制征用住房的机会为零。他们应该这样做以获得更好的结果，但在政治上他们不会。
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这篇文章已编辑
gmp124 写道...
听起来不错：
900m2 x 2.5 = 2225m2 建筑面积
所以
工程写道...
3； TOD 现在设置为 2.5 容积率。
除非在 6 层/22m 高度限制下实际上无法实现 2.5:1 FSR，SEPP 称这是现行控制措施。我们在过去几年中对类似的 400-1,000 平方米地块（需要合并以容纳符合公寓设计指南 (ADG) 的建筑）进行了数百次场地测试，实际所能达到的最高值是 1.8:1 FSR 。事实上，考虑到二级 TOD 的所有权分散，1.6:1 FSR 更有可能是在高度限制内实现的平均值。
如果任何开发商不这样做，我会感到非常惊讶进行尽职调查（我们正在为其中的许多人进行尽职调查），并提出基于 1.6:1 FSR 假设提取期权。
当然，整个 SEPP 的问题是现在 DPHI 已经公布的 2.5:1 FSR（当他们展示 3:1 的草案时情况更糟！），每个土地所有者都希望从他们的土地中获得 2.5:1 FSR 的价值，尽管这实际上是不可能实现的。因此，我们人为地夸大了土地所有者的期望，与开发商可以提供的合并土地和实现开发成果的服务不匹配。
这能实现什么目的？事实上，这与 SEPP 想要实现的目标完全相反。它将导致这些 2 级 TOD 中的房地产市场停滞不前，直到土地所有者的期望得到管理或纠正，或者开发价值增加以使可行性达到 1.6 或 1.8:1。
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< p class="reference">bmx 写道...
（我们正在为其中的许多人这样做）并提供基于 1.6:1 FSR 假设的期权。
< p>希望我们现在能够获得适当的公共区域和走廊，而不是那些蹩脚的走廊。最终只有北岸的 TOD SEPP 站点将被开发。考虑到建筑成本，Lakemba 和其他地区不会建造任何单元售价为 80 万美元的单元。现在建造两张床至少需要 120 万美元。任何减少经营成本的人都在通过税收或洗钱作弊。 AUSTRAC 和 ATO 应该与 Meriton 坐下来讨论一天，了解建筑成本。从那里他们可以很容易地看出谁是毒贩和逃税者。
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bmx 写道...
The在过去的几年里，我们在类似的 400-1,000 平方米地块上进行了数百次现场测试，我们实际上可以实现的最大目标是 1.8:1 FSR，这些地块需要合并以容纳符合公寓设计指南 (ADG) 的建筑。事实上，考虑到二级 TOD 的所有权分散，1.6:1 FSR 更有可能成为在高度限制内实现的平均值。
在北岸，大多数街区的面积至少为 1000 平方米（而且通常要大得多），如果您合并到一个像样的土地（例如 5-6000 平方米），您不会得到大约 2.2:1 吗？
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查尔斯·格雷写道...
请注意，即使您周围的其他人这样做，您也不必出售。 我的一位年长的朋友错误地认为这是某种形式的强制收购，她必须出售。我把她放在正确的位置，无论她周围发生什么，她都会留下来。
这不是强制性的，但会产生多米诺骨牌效应 - 当 20m 时，您的老年朋友是否会想住在她的房子里高公寓楼就建在她旁边？
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worcestershiresauce 写道...
这里在 400m 半径范围内TOD SEPP 规划的半径？
半径也不完全是 400m，但非常接近。请在此处查看您是否确实位于 TOD 2 级区域内。
https://www.planningportal.n
加载 > 放大到您最近的车站/或输入您的地址 > 单击图层 > 单击 State Environmental Planning Policies > 单击 SEPP (Housing) 2021 > 单击 Transport Oriented开发站点地图
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mmcr 写道...
这不是强制性的，但会产生多米诺骨牌效应 - 是您的旁边建了一座20m高的公寓楼，老朋友想住在她家吗？
她说愿意！
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考虑到每单位 500,000 美元的建筑成本
我认识一些建筑商，每单位建筑成本 50 万美元就很幸运了。其中之一是建筑一块 22 个单位的成本为 62 万美元/单位。
开发商实际上赚不了那么多。
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这些重新分区往往不如人们想象的那么好。
大约10年前，我父母在南圣伦纳德地区重新分区了他们当时的样子。我们的家庭住宅被允许建造最多 10 层，所提供的报价非常好（价值的 3-4 倍）。
正如人们所说，合同需要很多年才能完成最终结算。每 6-12 个月给予 5%，持续 3 年，总共 20%，然后直到我认为是 3 年后才最终解决。我认为从人们谈论它到得到它已经是 5 年了。钱。
当时房价已经大幅上涨，到事情发生时可能已经上涨了两倍。因此，毫无疑问，这仍然是一笔不错的交易，但这是一个不同的时间。
看看现在提供的重新分区、FSR 和当前的市场 – 这些交易看起来不太好。罗斯维尔和林德菲尔德周围一些最好的街区的估值已经接近开发商的报价（因为高度/FSR 限制）。获胜者可能是那些居住在不适合作为房屋但适合作为公寓（主路房屋）的街区的人。问题是，如果您的邻居开始接受交易，您可能会被迫接受或看到货币大幅贬值，因为您周围的公寓楼拔地而起。
我还想说，看看南方时期发生的事情圣伦纳德队重新分区后，有些人因为贪婪而坚持不懈，结果被烧得很惨。大多数好的交易发生在文章的早期（尽管一些坚持不懈的人最终确实得到了好的交易）。
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