澳洲澳洲买房和按揭贷款的基本知识

在澳大利亚房产房屋



最近澳洲楼市火爆，很多朋友来找我问有关买房的问题。为了帮助大家顺利买房，我整理了一些知识和问题分享给大家。

首先，在澳洲买房申请贷款的基本流程：预批---找房---签订购房合同---预批转正式批---交付。下面我就这几个方面简单谈谈。

1、资金准备
1) 贷款
2）首付及其他资金到位
2. 房子选择
3．与买房相关的费用和财务知识
四、其他相关政策


1.贷款相关

在开始购房之前，我们必须首先解决财务问题。对于大多数人来说，这是一个获得贷款的问题。看房前如何知道可以从澳大利亚银行获得多少贷款？一般建议先找银行或贷款中介（Broker）获得预先批准。预先批准英文称为pre-approval，或Approval in Principle，简称AIP。

什么是前置审批：
预批是澳洲银行根据你提供的收入材料、家庭人口情况以及你现有的财务（尤其是债务）情况给予的最高贷款金额。请注意，这只是预先授予的信用额度，并不代表最终信用关系的建立，也不一定代表您最终的贷款金额。一般情况下，最终贷款金额小于或等于该预批金额。

前置审批的有效期一般为3个月。如果3个月后还没有找到房子，预批过户正式获批，可以再延长3个月。您只需重新提交最新的收入信息即可。

申请前置审批方式：
预先批准可以由银行或经纪商完成，但一般建议去找经纪商。尤其是对于有海外收入的申请人，或者在澳洲有本地收入但情况比较复杂的申请人，比如处于试用期的员工、有多个信用记录的申请人、或者收入可能不太理想的申请人。特别是对于那些想要获得海外收入贷款的人来说，强烈建议在买房之前尽早寻求经纪人的预先批准。

经纪商的预审批金额比银行的预审批更准确、更完整。

贷款预先批准的好处：
1：确定购房预算。先拿到贷款预批，这样你就知道自己能借到的最高金额，然后再结合自己的资金进行估算，得到一个大概的预算，放心去买房。

2：增加购房筹码。拥有预先批准就相当于现金买家，比其他投标人有优势。

3：节省时间。签订购房合同后，卖家一般会给你2周的时间申请贷款。逾期不能履行的，有权解除合同。如果没有前置审批，即先签订购房合同再启动贷款，就会出现以下可能：很多时候银行会要求申请人补充材料，从而影响贷款进度。两周内的审查结果不足以处理贷款。为了防止这种情况发生，如果能提前获得预先批准会安全得多。此外，近期楼市良好，卖家也较为强劲。我们经常遇到有人给他们不到两周的时间来申请贷款，这对于没有预先批准的买家来说是一个问题。如果已经进行了前置审批，通常只需3-4天即可转为正式审批，时间非常充裕。

4：减轻首次购房的心理压力。对于第一次在澳洲买房的人来说，在签订购房合同后的两周内，通常要安排看房、找律师，有的还要安排从中国汇款。如果贷款能够提前结清，无论是交易的顺利完成还是心理压力，对于买家来说都是一件非常好的事情。


使用经纪人的优点：
1：我们可以根据您的情况选择最适合您的银行和产品。
2：为您获取更多利率优惠。
3：提高贷款成功率，为一些疑难杂症提供解决方案。
4：灵活周到的专业服务为您节省时间。
5：为您提供免费专业估价。

预先批准的必要性：

谁应该在查看房产之前获得预先批准：
1：收入不足或收入情况复杂的申请人，如：试用期工作人员、个体工商户、身兼数职人员、有现金收入人员等
2：有海外收入的人士，或其他需要根据海外收入申请贷款的人士。
3：计划参加房屋拍卖的申请人必须在参加拍卖前获得预先批准！ ！因为房子一旦拍下，合同就必须无条件履行。如果无法获得贷款，就会出现大问题。

综上所述，买房前获得预批是有益的，甚至是非常必要的选择。
预先批准申请费用：免费。

贷款比例：贷款金额最高可达房价的95%。一般不建议超过90%。同时，当房价高于80%时，需要购买贷款保险。

海外人士贷款：最高可以贷款80%，而且本地居民享受的利率、贷款要求和产品与本地居民不一样。说再见。只是收入材料的要求不同。

贷款及还款能力计算：很多申请者都会先在网上计算自己的贷款能力。但事实上，网上的估算并不是最准确的，甚至银行网点工作人员的估算也不是最准确的。经纪人的计算方法一般是银行信贷部门使用的计算方法，可以在提交申请之前帮助您计算最高贷款限额。同时，经纪人还可以帮助您对其他事项（例如每月付款金额、税费）进行更准确的估算。当然，最终金额以银行/律师的数据为准。

是否有必要在当地申请购买房屋的贷款：不，只要您在澳大利亚购买房屋，无论您在澳大利亚的哪个城市，甚至在海外，您都可以去经纪人申请贷款。例如，如果您在中国或悉尼，您可以向布里斯班的经纪人申请贷款。银行现在都使用电子申请，只需扫描材料并通过电子邮件发送即可。沟通方面，可以通过电子邮件、QQ、电话、视频会议等多种渠道实现沟通。我们办理过很多跨省、跨境贷款事宜，操作流程与本地贷款一样顺畅高效。

还款方式的差异：

只还利息方式：
优点一：减少短期还款压力，因为只支付利息，每月还款总额会更小，更容易获得正的租金收入。

优点二：如果是投资性房产，为了得到最多的退税，业主会申报尽可能多的利息。在这种情况下，他们通常会选择只还利息，不还本金，将本金保持在最高水平，以减少利息支出。最大化。

缺点：贷款本金从未减少，所欠利息始终最高。不利于提前还清贷款。

一起还本付息：

优点：尽早还清本金，支付给银行的利息总额就会减少，为自己省钱。

缺点：每月还款总额增加，退税福利减少。

以上两种还款方式的选择主要取决于您目前的财务需求以及房屋的用途。如果是自住房，当然是越早还清本金越好。如果你想用投资性房产来退税，你能偿还的利息越多越好。现金流方面，如果想尽量减少前几年的现金流压力，特别是考虑到澳洲目前的利率是历史最低水平，可以采用固定产品利率来固定利息几年，同时选择只付利息和偿还贷款。压力和风险都会大大降低。





准备首付及其他资金

除了准备贷款外，还需要准备首付资金，一般包括：

1. 在澳大利亚当地银行开设银行账户。

2. 存入部分首付款。一般金额需要为“首付+印花税+律师费等费用”。银行在批准贷款之前需要查看资金是否到位。

注：

1、如果是境外汇款，为了不影响贷款流程，您需要尽早准备汇款，并尽量在购房合同签订后一周内到位。

2. 该金额可以一直保留在存款账户中，只要在结算前转入日常交易账户即可。


二手房和新房的选择（以洋房为主）
二手房的优点：

1：好的地段一般比新房好。这当然是先到先得的原则。基本上，地理位置好的地方都已经开发的差不多了。

2：可以实实在在的看到二手房，有什么问题一目了然。

3：从品质上来说，一般来说，房子越老，材质和做工好的概率就越大。而且，有些历史建筑非常漂亮，现在是无法复制的。

4：最重要的是土地普遍较大。原因与第一点类似。

5：现有房间，随时入住。

缺点：

1：与新房相比，房龄较旧，可能需要多次维修，增加了实际买房成本。

2：你可能不喜欢房子的外观。

新房的优点：

1：一般住宅区都是大面积开发。开发商已经为你建造好了，这对于买家来说相对简单。

2：全新的房子也是大多数中国人喜欢的东西。

3：折旧高、退税大。

缺点：

1：地理位置一般较远。如果距离近的话，土地就会更小。

2：与过去相比，由于开发商和建筑商的运营成本增加，现在整体开发项目的设计和工艺质量一般。

3：一般不是现成的房子，需要4-12个月才能入住。


不同房型比较

公寓优点： 1、生活设施齐全、方便、维护容易。 2、地理位置好，交通便利。 3、有物业管理，服务和安全系数好。 4、出租方便。 5、享受较高的折旧，有利于投资性房产的退税。 6.负担能力。
缺点：1.�企业管理费相对昂贵。 2、没有土地，增加值就少。 3、居住空间比独立屋和联排别墅小。

房子：1、因为有独立产权的土地升值速度最快，未来可能会重新开发。 2、一般不收物业管理费。 3、私密性更好，绿化和活动空间更大。
缺点：主要是打理麻烦。也有人认为安全系数不高。

Townhouse：联排别墅或复式别墅。还有一个花园，但和公寓里的土地一样，也是业主共用的。还有物业费，但比公寓少。价格比房子便宜。一般都有物业管理，花园比较容易打理。
它是介于独立屋和公寓之间的产品，其优缺点需要具体分析。
以上是澳洲房产的主要形式。选择时，需要根据自己的实际情况选择最适合自己的类型。



购房基本原则

购房原则：对于追求资本增值、不怕困难的投资者来说，最好的做法是购买尽可能靠近城市的房子。土地越大越好。房子稍微破旧一点也没关系。
理由：土地越大，越容易增值。目前的趋势是，新出让的地块面积越来越小，都在四五百平方米左右。未来，如果土地面积大于800平方米，或许可以将土地分割后出售，或者建两栋房屋后出售。走吧，或者你可以存起来等有钱人去买，因为以后市场上的土地供应会越来越少。

对于更看重自住的购房者，或者对财务风险承受能力较弱的首次购房者来说，这条路线可能并不适合。破烂的房子牺牲了目前的生活质量，并带来很高的财务风险。你可能要持有很长一段时间才能翻新并出售获利，这不适合现金流紧张的客户。即使自己不住在里面用来出租，太破旧的房子也不好出租，从而影响现金流的安全。

购买自有住房和投资住房的目的：自有住房是以居住舒适度和个人喜好为导向的，比如个人对某个面积的喜好、房子的布局、是旧的还是新的等。说到投资房产，一切都应该以投资回报率为标准。数字不言而喻。购买时不要带个人感情进去。请在购买前充分了解财务和税务信息。

区域选择：首先根据个人喜好和生活习惯选择一个好的区域。每个人的侧重点不同，但一般来说好地区的定义无非就是：学校好、交通方便、治安好、没有水灾。

1：“萌萌娘搬三迁”的原则适用于所有国家。中国人和外国人都看重学区房。因此，好学校附近的住房总是供不应求。无论是买、卖还是租，也都能得到很好的价格。至于哪所学校被认为是好学校，通常可以在政府网站上找到详细的排名。好学区的房子无论自住还是出租都是不错的选择。

2：交通便利。原则上尽量选择距离市区较近的地方为好，但也要根据自己的出行需求和居住区域选择交通较为便利的地方。如果条件允许，最好选择有公交线路的。班次不能太少，可以作为出行方式的补充。

3：治安和水灾记录可以在政府网站上查到。您还可以通过在rpdata上查看每个地区人口的教育和收入统计数据来估算该地区的整体水平。

街道选择：上面我们讲了大片区域的选择，但即使在同一个区域，每条街道也有很大的不同。所以你还需要判断这条街道是否是一条好街道。观察该地区居民和人的水平有很多技巧，即检查附近停放的汽车是否良好，花园是否打理得很好。传统的外国人非常注重园林。如果房子有一个维护良好的花园，房子的价值就会上升。而我们中国人，为了节省时间和金钱，往往干脆把整个花园都用水泥或者假草坪处理，有的还把游泳池填满。

另一个建议是在好街道上买更便宜的房子，而不是在坏街道上买更好的房子。

华人区的优缺点：很多购房者在看房子的时候，都会首先考虑华人区好还是西区好。现在我们主要讲一下华人区的特点。

优点：
1：生活购物方便，特别是老人。许多家庭不得不考虑父母是否住在一起或帮忙照顾孩子。通常在这种情况下，会考虑不会说英语或不会开车的长者的需求。对于老年人来说，如果住在华人地区，生活质量会好很多。

2：华人地区普遍交通便利，去哪里都很方便。而且地点一般是有风有水、气候温和的地方。

3：比较保值。由于某些人群必须居住在华区，华区的房屋长期以来都是刚性需求。对于新移民和留学生来说，在最初落地期间，为了更好地适应，他们基本定居在华人区。停留了一段时间后来，有些人搬走了，有些人留下来。新移民的持续涌入使中国地区越来越繁荣，住房价格仍然很高。对于古老的移民，也有一些人在中国地区购买投资房屋，即使他们适应了澳大利亚的当地生活。因此，无论悉尼，墨尔本或布里斯班，总是很难在中国地区找到房屋。这也进一步增加了其具有价值的优势，从而促进价格上涨。

中国地区的优势主要是由于我上面提到的原因。它很方便购物，适合老年人，孩子们可以与来自相同背景的朋友一起玩，因此这是一个不错的选择。目前的中国地区也有夸张的趋势。例如，在悉尼，有几个大型中国地区，例如赫斯特维尔和阿什菲尔德，每个地区都占据了自己的角落。布里斯班的中国地区以桑尼班克为中心，并蔓延到周围地区。目前，罗伯逊（Robertson），八英里平原，桑尼班克山（Sunnybank Hill），伦科恩（Runcorn）和花园都是著名的中国地区。

缺点：房屋相对较老，价格不低；有时，租金退货率不是最高的；一些外国学生居住在盗窃率高的街道和住宅区。它不够西化，最初住在这里的大多数西方人由于土地地区而损失了钱。它被中国人慢慢占领，逐渐移开，只剩下一些老人留下来。

无论您想要一个游泳池：由于使用率受到气候的极大影响，维护成本很高，因此游泳池基本上是豪华物品。带游泳池的房子总体上将更具吸引力，而且价格将更高。做出特定选择时，需要完全考虑实用性和抗卵。




与买房相关的费用和财务知识
随后购买房屋的费用：

物业管理费：通常，房屋没有财产管理费，但有公寓和联排别墅。目前，布里斯班CBD附近公寓的平均物业管理费每年约为4,500-5,000澳元，而在其他地区，联排别墅的平均价格约为每年2500澳元。财产管理费用较高的建筑物也具有更高的质量。物业管理费的水平一般与租金回报成正比。

土地税：所有房产都有土地税。有的是独立付费的，比如房子，因为土地是独立产权的，有的是所有业主共有的，比如联排别墅、公寓。土地税是政府征收的土地税。这主要取决于土地的大小。每个郊区在每个财政年度都有不同的税率。在布里斯班，每年约为1,000-1,500。

中介托管费：如果是投资性房产，完全委托中介机构进行租赁和管理，则会产生中介托管费。目前，平均中介托管费为租金收入+GST的8%，以及每个新租户第一周的租金，所以约为8.8%。
投资房退税：投资房的所有费用，包括购房费用、与房子相关的差旅费用、贷款利息费用、房屋折旧、物业维修等，都可以享受退税，让你每年可以省下一大笔钱。请记住找一位优秀的会计师或折旧师为您做数学计算。


购房相关政策

关于补贴和印花税豁免：目前各州政府对首次购房/新房有一定的补贴。一般新房15000澳元，还享受部分印花税豁免。这在相当程度上吸引了很多首次购房者入市。由于这项补贴对房价和房子本身都有一定的要求，因此也在一定程度上影响了购房者的购房选择。一些购房者因为想获得补贴而放弃自己喜欢的二手房而选择新房，或者因为不想买更贵的房子而失去补贴而选择更便宜的房子。笔者认为，有补贴固然好，但有没有补贴不应该成为买或不买的主要原因。首先，买房是一项长期投资，也是一项大规模投资。所以，首要原则一定是选择升值空间最大的房子或者是最称心如意的房子。你不能颠倒优先顺序，忽视房子本身对小额补贴的要求。另外，由于部分房屋（尤其是新房）可以享受补贴，业主在定价时已将这部分作为溢价计入价格中。换句话说，买家实际上并没有得到真正的好处。因此，在做出看房决定时，可以适当考虑补贴的影响，但不要受其影响太大。

海外人士购房限制：为了限制海外资金对澳洲房产市场的炒作，促进澳洲建筑业的发展，政府对海外人士购房有一定的限制。具体表现为：没有澳大利亚永久居留权或长期签证的人只能购买新房或建造新房，而不能购买二手房，也不能购买不建房的土地持有。这些签证包括：永久居留、留学、工作，但不包括旅游等短期签证。只有符合一定条件的海外人士才能享受豁免并购买二手房，比如配偶是澳大利亚公民的海外人士。此外，即使持有学习或工作签证等长期签证的人可以购买二手房，也必须首先获得FIRB的批准，并且只能用于自住，不能用于出租。当您的签证将来到期或您想永久离开澳大利亚时，您还必须出售它。�.

评论
太长

评论

太短

评论
写得好，支持！

评论
我增长了更多知识

评论
我增长了更多知识

评论


评论


评论
进来学习

评论
好，知识帖。

不过，有些观点我有不同的看法

评论

欢迎

评论
标记


评论
感谢您的辛勤劳动。

评论
好帖子1

评论
谢谢，非常好。

评论
好

评论
扫盲文章，谢谢您的辛苦

评论
很棒的文章，学到了很多。


评论
非常感谢楼主

评论


评论
很好

评论
谢谢作者，

评论
写得很好~

评论

好文章，学到了很多

评论
不错！

评论
很好，我获得了很多

评论
我想问原始海报：我需要在投资分区后及时通知贷款银行贷款买的房子？听说有人细分后就这么做了。 ，购房时未通知贷款银行。房子建成后，出售房子时，银行不允许出售，必须还清贷款后，新开发的房产才能出售。

评论
我增长了很多知识

评论
写得很好。如此全面的文章并不多见。

评论
帮忙点赞帖子，让更多想买房的人看到！标记

评论
预批3个月无效，我刚贷款

评论
非常好的启蒙材料

评论
< BR>
评论
Mark，很有参考价值

评论


评论
贷款、选房、做决定、成交< BR>
评论
非常有用！

评论


评论
原贴很详细，喜欢，请问LZ，我目前有新西兰护照，可以买二手房吗墨尔本买房的时候？

评论



评论
PR 如果我买一块地，不使用，只是持有几年，我可以吗？还需要缴税吗？如果交税的话，是按面积计算的吗？另外，如果独立屋的土地面积不同，缴纳的税款会不同吗？布里斯班，谢谢你

评论
谢谢你的分享

评论
太棒了！！

评论


评论< BR>

评论
点赞

评论
很棒的帖子，谢谢分享

评论
感谢分享

评论
标记备用

评论
标记

评论
感谢分享

评论
扫盲技巧

评论< BR>这真的太棒了。仔细了解购房的基础知识。你必须阅读其他帖子才能理解。

评论
扫盲帖子。还没看够呢太简短了。希望能更新。
澳洲中文论坛热点