O.P.
大家好，我试图找到这方面的线索，但无济于事。
目前我的家人住在入门级的房子里，抵押贷款约为 40 万美元，价值约为 90 万美元.
我最近找到了一份新工作，税前收入超过 22 万美元。除了家庭之外，我们没有任何资产财富。
鉴于沉重的税收负担，我正在考虑使用负扣税来尝试随着时间的推移改善我们的财务状况。
思考关于未来，我想知道最好的办法是：
1.购买更高端的投资物业，并打算最终入住（至少 10 年后）
2。提高财产的资本价值（例如更好的景观美化、电器等）并将其全部抵税
3。基本上建造我们想要的房屋（通过资本改善），并能够在 10 年内通过税收抵扣全部折旧成本
请原谅这里的任何无知，但我认为高端房产会有：
1。更少的强制维护要求（假设它接近新的）
2。吸引不太可能损坏房产的更高质量的租户
理想情况下，我们可以卖掉当前的房子，搬进投资房产并还清剩余的抵押贷款，并且还清债务大约 47-50 左右免费。
渴望集体智慧——这似乎好得令人难以置信？
评论
wsdkii 写道...
这似乎好得令人难以置信？
如果看起来是这样，通常是这样。
评论
wsdkii 写道...
鉴于沉重的税收负担，我正在考虑使用负扣税来尝试随着时间的推移改善我们的财务状况。
p>
负扣税不会在短期内出现，请寻找不涉及住房的其他积累财富的措施。
周四由金融和房地产服务公司 LongView 和PEXA 显示，与普通的平衡超级基金相比，60% 的房东获得的房产回报率较低。
https://www.theage.com.au/po
评论
wsdkii 写...
3.基本上建造我们想要的房屋（通过资本改善），并能够在 10 年内通过税收抵扣全部折旧成本
这可能过于乐观了四倍：这座建筑需要四十年年完全贬值。
评论
这篇文章被编辑
我做了类似的事情（感谢 Covid）。我学到的一些东西：
- 如果您最终出售您的知识产权/未来的房屋，您将需要为其租赁的部分缴纳资本利得税。
- 不要指望大量扣除资本改善。随着时间的推移，它们必须折旧。
- 10 年后，一旦您搬进来，您投入感情的新家可能不再是新的、闪亮的财产。你准备好了吗？
我会考虑买一个你没有感情投入的投资房产。获得一笔有补偿的贷款，然后把任何闲钱放在补偿中。
< p>然后在 10 年的时间里，使用 offset 中的现金和您 2 个房产的净值来购买您新的、闪亮的家。*编辑* – 我也会认真考虑最大化 super 作为一部分
评论
潦草地写道...
- 不要指望资本改进会得到大笔扣除。随着时间的推移，它们必须折旧。
- 10 年后，一旦您搬进来，您投入感情的新家可能不再是新的、闪亮的财产。你准备好了吗？
是的，10 年的租户在那里会贬值超过你声称的费用。
评论
wsdkii 写道...
负扣税
我们刚刚经历了繁荣；从历史上看，市场在十年或更长时间内一直处于负值或无所事事的情况很长一段时间。
我不会对负扣税过于看重，尤其是目前。这意味着亏损，而成功取决于可能会或可能不会持续发生的资本收益。
。购买更高端的投资物业
高端不一定是最好的投资类型； EG，该类别中的一些最近价格大幅下跌。
位置和土地含量是主要考虑因素，因为土地含量会增加价值；随着时间的推移，拥有良好土地含量和良好位置的老房子可以取得最好的结果，特别是如果有重建潜力的话。
评论
wsdkii写道...
热衷于在这方面的集体智慧——这似乎好得令人难以置信？
不是税收有效的CGT 有更高价值的房子作为投资，你必须考虑土地税。仅此一项就可以消除任何负扣税的好处。
评论
O.P.
BMT Tax Depreciation 写道...
这也许是过于乐观了四倍：这栋楼需要四十年才能完全折旧
在回顾一些有投资房产的朋友时，他们对房子的内容使用了 10 年的折旧时间表，但不要贬低房子本身。我希望做类似的事情（例如安装非常好的加热和冷却，并在 10 年内折旧成本）
aussietimmy 写道...
负扣税短期内不会出现，请查看不涉及住房的其他积累财富的措施。
虽然它出现了，但我想利用它。
Scrwl writes...
如果您最终出售您的知识产权/未来的房屋，您将需要为其租赁的部分缴纳资本利得税。
已注意到，谢谢。
不要指望资本改进会得到大笔扣除。它们必须随着时间的推移而折旧。
能否在 10 年内扣除大部分？在任何情况下，有总比没有好？
10 年后，一旦您搬进来，您投入感情投入的闪亮新家可能不再是全新的闪亮房产。你准备好了吗？
我已经考虑了很多，但我不确定这个问题的重要性。
我会考虑换一个您没有感情投入的投资房产。获得一笔带抵消的贷款，然后将任何闲置现金投入抵消。
然后在 10 年的时间里，使用抵消中的现金和您的 2 个房产的股权买你闪亮的新家。
问题是我们有 0 美元的闲钱，因为我们目前正在把我们能花的每一分钱都花在 PPOR 抵押贷款上。
我也很认真考虑将退休金最大化作为您策略的一部分。
我已经用完了自己的税前退休金供款，并且对使用税后资金不感兴趣。有没有可能拿更多的税前钱存入我妻子的账户？我没有研究过。
uiop 写道...
是的，10 年的租户在那里会比你声称的贬值更多
这与需要油漆、更换地毯等的墙壁有关吗？或者你是说它更基本？
johnw2003 写道...
我们刚刚经历了繁荣；从历史上看，市场在十年或更长时间内一直处于负值或无所事事的情况很长一段时间。
我不会对负扣税过于看重，尤其是目前。这意味着亏损，而成功取决于可能会或可能不会持续发生的资本收益。
这就是为什么我认为对我将要投资的房产这样做是有意义的最终搬进，但对于我只是为了资本收益而做的房产来说意义不大。本质上（在我看来），我通过一些税收最小化获得了房产折扣？
Ronin8317 写道...
你必须缴纳土地税考虑到。仅此一项就可以消除任何负扣税收益。
我认为投资物业的土地税更高
CGT 对拥有更高价值房屋作为投资的 CGT 没有税收效果
是否有公式或确定什么是最好的方法？
评论
wsdkii 写道...
这与需要油漆的墙壁有关吗，更换地毯之类的？或者您是说它更根本？
租户永远不会像大多数业主那样照顾房产，毕竟他们不拥有房产。公平磨损涵盖了很多，10 年后我怀疑你需要另一次翻新。很可能是油漆和地板之类的东西，但也可能是其他东西。
（例如，安装非常好的供暖和制冷，并在 10 年内折旧
大多数甚至没有10年质保，大概10年就需要更换了。
评论
这篇文章被编辑了
wsdkii writes...
在评论一些朋友拥有投资物业的人，他们对房屋的内容使用 10 年的折旧时间表，但不要对房屋本身进行折旧。我希望做类似的事情（例如安装非常好的供暖和制冷，并在 10 年内折旧成本)
能否在10年内扣除大部分？无论如何，有总比没有好？
抱歉，由于某些原因，它不让我像往常一样引用帖子，但我找到了一种解决方法，将 Quotify 用作外部报价。
这些引用的部分相互矛盾。简而言之：
Why would you only depreciate厂房和设备（大部分但不会在十年内完全贬值）而不是房子本身？减少索赔有什么好处？十年折旧表只是一个只显示前十年的折旧表。它不会做任何事情，比如在头十年强制扣除更多。简单地使用递减价值法和低价值池（任何好的折旧表的默认部分）是你唯一可以做到这一点的方法是的，最大部分将在头十年内被要求，但那是因为厂房和设备资产寿命比基本工程短。这些资产通常只占建筑成本的 10-15%。因此，如果您不对基本工程提出索赔，即使您的租期仅限于十年，您也会错过大部分的扣除额我可以建议对折旧如何运作进行更多研究吗？我不能在这里链接到我们自己的材料，但我猜 ATO 是更高的权威，所以：
https://www.ato.gov.au/busin
https://www.ato.gov.au/uploa
https://www. ato.gov.au/Indiv
https://www.ato.gov.au/Indiv
评论
wsdkii写...
好得难以置信？
通常是。
您没有提到加薪幅度是多少，因为这可以使投资/负扣税的想法成为可能。否则，要使其发挥作用，您的实得工资将会减少（由于与拥有投资物业相关的成本）。如果您目前的预算很紧张，那么获得投资房产可能就太紧张了（除非是大幅增加）。
但是您提到了家庭，那么合作伙伴对这个想法有何看法？他们想增加家庭预算而不是为未来投资吗？你的目标是什么（你的/伴侣的/家庭等）。因为如果获得投资房产是个好主意，这也会产生影响。
除了房屋之外，我们没有任何资产财富。
这可能有点问题因为购买一个新地方会产生一些成本，理想情况下，您仍然需要一个“未雨绸缪基金”来应对投资和个人生活方面的意外情况。
我想知道如果最好的做法是：
最好的做法是看看投资是否是正确的做法，更不用说确定 IP 是否优于其他投资选择。
最终搬进来的意图
听起来不错，但您伴侣的想法/意图是什么？他们现在可能想搬进来。
提高房产的资本价值
这可能很难做到，因为它实际上取决于房产。此外，仅仅为了改善它而改善它在短期内对您没有帮助，除非您希望借用它。
更好的景观美化
一个好的地方应该有那个在出售之前完成。它可以改进，但它不会增加地方的价值，租户最终可能会因为不浇水而毁了它。
电器
不像现有的工作, 更换它们并不能帮助财产的价值足以证明成本是合理的。如果要租用，最好避免使用某些类型的电器（即：高科技/精密等）。在 10 年的时间里，他们将很快进入需要更换的范围。
全部报税
这不是它的工作原理。当然，您可以索赔，但它超过了物品的使用寿命，有些甚至可以长达 10 年。所以 1000 美元的炉子每年是 100 美元（取决于您使用的折旧规则）。微波炉可能是 2 或 3 年，瓷砖（新地板）是 40 年。地毯是 5 到 10 年。
此外，随着未来纳税年度的折旧，您现在仍然需要现金来进行升级。
基本上建造我们想要的家（通过资本改善）
这有一个限制，就好像你真的全力以赴，或者进行了推倒/重建或进行了大规模扩建，你看着建筑物的 40 年寿命，所以必须贬值超过 40
如果/当您将来出售这个“新”地方时，如果您需要/想要搬到第三个地方，您也将不得不处理资本利得税。
能够在 10 年内通过税收申报全部折旧成本
否。大多数适合那个时间段的东西也可能需要更换 b在你搬进来之前，因为他们无论如何都会度过他们的“有用”生活。大多数建筑物和结构工程（使财产价值增加最多）也有最长的折旧期，因此您将无法完全申报。此外，当您出售时，在计算您需要支付多少资本收益时，折旧会被加回计算中。
我认为更高端的房产会：
1。减少强制维护要求
不，完全错误。由于大小、位置、外观和景观以及需求，高端物业通常价格较高。你可以为旧地方定价高。事实上，在某些地区，越旧越好，因为它们是按照不同的风格建造的（所以房间更大），或者已经持续了很长时间，并且已经过了“建筑缺陷”时期。
维护不仅仅是结构性的，而且新油漆和园艺等持续成本只是使一个地方达到良好标准/宜居/等成本的开始。
新物业有其自身的一系列问题，这些问题可能只是成本高昂，因此您要为“新”付费，但仍需支付大量维护费用。对于真正的新地方，您要承担人们最终期望的所有其他费用，例如花园和车道，甚至是花园棚/车棚。新建房屋不包含“开箱即用”的所有费用。建一个草坪要花很多钱，即使你新建的地方铺了草坪也是如此。
2．吸引不太可能损坏房产的更高质量的租户
不，根本不是这样。
首先，您所说的高价，对于一个地区来说可能是低价/平均价，因此根据居住在该地区的当地人的判断，这是一栋中等偏下的房子。
其次，一些花很多钱的人觉得做他们想做的事是合理的，这可能会导致损坏，即使租金高于您的承受能力。
第三，您可能称之为“损坏”的东西，代理人/租户会称之为“磨损”，这意味着您的地方磨损了下降，你对此无能为力。
在大约 47-50 左右的时候没有债务。
还有多远呢？如果你想买一百万美元的地方并在 10 年内付清大部分，你的要求就很高了。 （假设你从当前位置获得 500,000 美元的资产）
这一切都假设你有借贷能力，因为即使另一个像你当前位置这样估值的地方也意味着至少要借入 1.3-140 万美元。 （400,000 美元的剩余债务加上 900,000 美元的新地方加上购买成本）。
渴望在这方面的集体智慧 –
需要您提供的更多信息，很难说。从表面上看，您的目标似乎不合理。但如果一切都安排妥当（就像孩子们已经全都搬走了），那是有可能的。
评论
wsdkii 写道...
他们对房子的内容使用 10 年的折旧时间表，
这取决于他们如何设置折旧。他们很可能会请人对已经存在的东西做一份折旧报告。
虽然它就在附近，但我想利用它。
否定杠杆率很可能会存在一段时间。更可能的是，任何变化都意味着那些已经在使用它的人将继续使用它。
是否可以在 10 年内扣除大部分？
折旧有很多关于折旧的规则它，但它的基本原理是每个项目都应该分开处理，每个项目都有一个有效寿命，它决定了你可以索赔多少年（以及每年多少年）。
无论如何，有些东西是总比什么都没有好？
是和否。您用今天的钱支付，用于未来的税收减免，当您出售时，这笔钱会返还，这意味着出售时要缴纳更高的资本利得税。
这是关于现金流而不是省钱（因为没有真正的储蓄因为这是您已经花掉的钱）。
跟踪它的成本可能很高，因为您的会计师每年都需要时间来设置和处理。一旦设置好就可以了，但是如果你更换会计师，你必须让他们重新设置。
我已经考虑了很多，我不确定
这也可能是您伴侣的想法的问题，而不仅仅是您的想法。如果你认为它是“你自己的地方”，如果由于某种原因发生了什么事，那感觉就像是对人的侮辱/心脏上的刀。
投资应该保持距离。 （又名，就像使用垄断资金一样）。
问题是我们有 0 美元的闲钱，因为我们目前正在把我们能花的每一分钱都花在 PPOR 抵押贷款上。
是要打破吗？甚至是为了取得成功？这有很大的不同，因为当您拥有投资物业时，您需要一个缓冲区来应对出现的问题，即使这就像等待 w一两个星期让租户搬进来。
基本上（在我看来），我通过一些税收最小化获得了房产折扣？
不是真的。充其量你为你未来的房子“锁定今天的价格”。这是更多正在发生的事情。
我认为投资物业的土地税更高
它存在于投资物业。土地税（州）对个人住宅免税。一些委员会正在考虑对投资物业收取更高的费率，但这并不统一。保险费肯定更高，银行收取更高的利率（出于多种原因）。
此外，印花税通常更高，因为如果您要买房，即使不是您的第一套房子，一些州也允许折扣
简而言之，当您开始考虑购买投资房产时，您将面临为帮助首次购房者进入市场而制定的所有规则和检查（通过让其他人更难进入） .
是否有公式或方法来确定什么是最好的？
CGT（资本利得税）仅在您出售时发生，因此它不是一件容易计算的事情，因为它也围绕房产价格多年来的变化展开。
至于确定哪个最好，基本上，您可以看到的最低水平是“0 美元税”与“付钱”。
p>
虽然有公式，但基本上你需要知道未来，因为这将取决于你的工资、税率、房产价格变化、折旧金额，如果你在未来 10 年继续工作等等。它可以在“A vs B”的情况下计算出来，但没有“$x 成本”。
评论
我觉得 OP 有点困惑，应该花更多时间与建筑行业经验丰富的人以及房地产经纪人交谈
作为一名（不错的）房地产经纪人，我知道他们掌握着市场价格的脉搏 –什么在卖，什么不卖，在每个区域快速修复以获得最大利润的最佳方法（不要打扰区域外的代理商——他们不知道宏观位置）
也看到了许多翻新失败离婚和新建灾难（高层单元易燃包层，吉祥物塔楼地下室裂缝）我永远不会买新的计划 - 你也可以在第 9 频道电视时事上看到定期的住房灾难故事 - '我相信那很好穿西装的男人——他怎么拿走了我所有的钱？”
对于房子来说，主要的价值在于土地——‘土地升值，建筑物贬值’——对于那些仍然认为折旧是个好东西的人来说事情，ATO 告诉 spruikers 新建筑的“大幅折旧”停止使用该术语，而是使用更正确的术语“价值损失”——现在这听起来多么有吸引力——“巨大的价值损失”！？
OP——建议你多多咨询几个月，多考虑、多考虑、多考虑——然后当机会来临时，行动敏捷！
评论
O.P.
BMT Tax Depreciation 写道...
为什么您只对厂房和设备进行折旧（它们在十年内大部分但不会完全折旧）而不对房屋本身进行折旧？减少索赔有什么好处？
如果您不对基本工程提出索赔，即使您的租期仅限于十年，您也会错过大部分的扣除额
我会尽我所能索赔，但据我了解，除非建筑物是由您建造的（而且我很可能会购买现有房屋），否则您不能索赔建筑物的成本？
我使用的是 10 年期限，因为在那之后我想搬进来，并且想了解我在那个期限内可以申请什么。
感谢您提供的链接，我会的评论 :)
greenhawk 写道......
你没有提到这是多少加薪......
我们每年可以为此花费 35,000 美元（租金收入后，但税前回报）。
仍然需要“未雨绸缪基金”
我们有 20,000 美元的应急基金, 我对此很满意
看看投资是否是正确的事情
我需要做点什么。银行里的现金不会削减它。
你的合作伙伴的想法/意图是什么？
好问题，幸运的是我们在这个问题上是一致的:)
但这并没有增加这个地方的价值，租户最终可能会因为不浇水而毁了它。
这个价值是为了我家人未来的享受，我很高兴花钱雇个园丁，让它在这期间保持活力。这还包括进一步的改进，例如甲板等
在 10 年的时间里，他们将进入需要更换的范围。
这很公平，其他人也有也指出了
你现在仍然需要现金来进行升级
这不是问题，前提是我最终会从中获得价值
大多数建筑物和结构工程 ....depreciation...
是的，我将就此与一些财务顾问会面，但想看看其他人以前是否采用过这种方法
你可以有很高的老地方的价格
对不起，我不清楚这个——这将是一个新建的房子
新建房子不包含的所有费用盒子”。
如果我能够通过折旧来抵扣这些费用，我很乐意考虑这一点
还有多远呢？如果你想买一百万美元的地方并在 10 年内还清大部分，你要求很多
我今年 35 岁，按照我们目前的还款率，我们将在2027 年 12 月，希望更早。
需要您提供的更多信息，很难说。从表面上看，您的目标似乎不合理。但如果一切都安排妥当（比如孩子们都已经搬走了），那是有可能的。
很高兴提供更多信息：
- 孩子们都 <5
- 税后总计 / super收入是每年 210 美元
- 强制性总成本是每年 75,000 美元，加上我们的抵押贷款费用
greenhawk 写道...
它的货架可以变得昂贵，因为您的会计师每年都需要时间来设置和处理。一旦设置好就可以了，但是如果你更换了会计师，你必须让他们重新设置。
请注意，无论如何我很快就会更换会计师:)
是要收支平衡还是要领先？
要领先
Murt 写道...
我觉得 OP 有点困惑，应该花更多时间与建筑行业经验丰富的人以及房地产经纪人交谈
是的，我很困惑，这是开始了解更多的一部分
OP——建议你广泛咨询几个月，考虑周全、明智、周到——然后当机会出现时，迅速行动！
是的，我不是在看做任何事情一段时间后，我倾向于确保在扣动扳机之前我已经回答了所有问题。
-------------------- ----------------------
非常感谢这里经过深思熟虑的回复。
谢谢。
底部线是我正在寻找一种方法来增加我的家庭财富，并随着时间的推移提供更好的生活方式。
似乎有一些我没有利用的重大税收优惠，而且我没有看到任何其他现实机会然后利用房地产投资。
评论
wsdkii 写道...
似乎有重要的我没有利用的税收优惠，而且我没有看到任何其他利用房地产投资的现实机会。
您是否考虑过最大化您和您伴侣的养老金供款（税前和税后） ).根据您的个人情况，这可能是有益的
评论
wsdkii 写道...
热衷于在这方面的集体智慧
太棒了！鉴于我现在所知道的，我会考虑：
1。在优质地段购买房屋并居住一段时间。声称这是您的主要居住地以减少税收。稍后增加价值（在出售之前或您负担得起的时候）。
2。购买投资房产并将其出租。
几年后，将股权用于另一处房产。我认为拥有 2 或 3 处房产是您自己设定的最低限度。
您支付的资本收益最多为 25%（最高税率的 50%，大约为 50%）。虽然这很多，但您仍能赚到 75%。如果你的财产翻倍，那就没那么重要了。此外，您还可以减税。
评论
wsdkii 写道...
目前我的家人住在入门级住宅，其抵押贷款约为 40 万美元，价值约为 90 万美元。
1.购买更高端的投资房产，
粗略地说——假设投资房价值 120 万美元（这是您可能借到的最多的钱），您每年将有大约 100,000 美元的额外还款、土地税和（小的）维修和保养，部分由租金和税收减免支付。如果没有租金，你能负担得起吗？利率每上升 1%，预计每年还会有 7-8,000 美元的利息偿还。
持有期间的资本收益是多少？这就是您参与其中的目的——创造财富。资本收益需要在 3% 以上才能在 5 年内实现收支平衡（支付印花税、销售成本、持有成本、维修和保养等）。显然，您持有的时间越长，您获得的资本收益累积效应就越多，但您需要加上您正在计划的工程的所有额外成本。
杠杆作用通过在房地产价格上涨时加速您的资本收益来发挥作用上。您的投资和房屋总价值为 210 万美元，您拥有 500,000 美元的资产。价值增加 10% 给你 2.31 美元合并和 710,000 美元的资产（减税）——轻松赚钱。
但它们也会在价格下跌时加速你的损失——房价下跌 10% 意味着 1.89 美元的合并价值，你的资产现在是 290,000 美元——敲定40% 的股权折扣。
高风险 = 高回报。只要确保您和您的合作伙伴都了解高风险部分，而不仅仅是高回报部分。
3.基本上建造我们想要的房屋（通过资本改善），并能够在 10 年内通过税收抵扣全部折旧成本
因为您对资产进行了折旧，您降低了成本基础，因此支付最终征收更高的资本利得税——以 120 万美元的价格买入。进行 200,000 美元的资本改进并申报全部，那么您的新成本基数为 100 万美元，您需要为这 200,000 美元支付资本增值税（减去 50% 的折扣）。
税务员最终总能拿回他的钱。
评论
wsdkii 写道...
我正在寻找增加家庭财富的方法，并提供随着时间的推移，一种更好的生活方式。
似乎有一些我没有利用的显着税收优惠
那么也许可以咨询税务顾问，了解全权委托家庭信托之类的事情——在那里你可以为以后分配给家庭的资金降低税收。
这可能很复杂，如果你弄错了会被处以高额罚款，所以再次明智地考虑好
但是设置建议您在购买房产之前了解您的税收结构，因为之后通常为时已晚，因为任何更改都可能产生重大费用，例如转让资本利得税。
评论
我会尽我所能报销，但据我了解，您不能报销建筑物的成本，除非它是由您建造的（而且我很可能会购买现有房屋）？
这是不正确的。你从哪里听到的？令我震惊的是，围绕税收折旧存在如此多的错误信息，但话又说回来，这又是一个小众话题，通常是人们纳税申报拼图的最后一块。
从折旧的角度来看，您打算购买的房产是新的，即使您没有构建它或聘请某人这样做。一般只有有人住过才不算新。建筑商/开发商甚至可以将其租用长达六个月，并且它仍将被视为新的。
即使它不是新的，受影响的也不是建筑折旧，而是固定装置和配件，这似乎就像你相信的相反。
我使用 10 年的时间段，因为我想在那之后搬进来，并想了解我可以在那个时间段内声明什么。
< p>大部分（如果不是全部）工厂和设备（固定装置和配件）的折旧将在十年内申请。建筑工程会贬值 40 年，无论您是否聘请建筑商，只要它们发生在 1987 年之后，您都无法采取任何措施来改变或加速它。简单地说写道...
税务员最终总能拿回他的钱。
一线希望是，当适用 50% 的折扣时，只有一半的折旧收益通过CGT事件。这和增加的现金流量是声称折旧通常在中长期内带来正投资回报率的两个原因。
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