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大家好，
我最近偶然发现一篇文章（不记得链接了）谈论抵押贷款的可服务性。作者提到他是如何成功地购买了多处房产，并说他一度达到了银行的服务能力极限。从那时起，他利用公司/信托为投资物业构建未来贷款，并从根本上解释了如果投资从租金收入中获利，服务能力将如何通过。
这在一定程度上使得感觉我作为公司不会算他个人的收入和支出。但是，公司是否不需要首先通过自己的收入获得银行的贷款批准？他让银行似乎会根据是否仅从租金收入中获利来借钱。
显然，诸如此类的文章从来没有真正深入过，或者根本没有深入过准确的。但是，我想我会问这是否对任何人都有意义，您能否阐明这是否可能？
谢谢！
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我很确定在新南威尔士州，公司和信托需要缴纳土地税，并且没有 PPoR 豁免（因为所有者是公司而不是个人）。
诀窍是获取有人借钱给公司而不要求董事为贷款提供担保（并以他们的个人资产作为担保）。这不像你可以用 2 美元的资产成立一家公司，而银行会向它投入数百万美元……再多了。许多建立大型投资组合的人几年前就这样做了。从那时起，银行贷款做法发生了重大变化：他们不再将 100% 的租金计为偿还贷款的收入，也不再提供 105% 的贷款（全额购买价格加上 5% 的律师费和印花税）。那些日子。此外，房地产价格大幅上涨，但（直到最近）租金停滞不前。
自 2013 年起：https://www.dailytelegraph.co
从 2018 年开始：https：/ /www.afr.com/property/
从 2020 年开始：https:/ /www.dailymail.co.uk/n
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公司只需要向银行证明它可以偿还贷款。
这与有自己债务的个人（其他抵押贷款）。
此外，我认为您在标题中指的是“财产”而不是“家”。如果您通过您的公司购买房屋，税务员会有疑问。
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它适用于投资物业，特别是如果购买它们是为了收益而不是资本增长，因为您赢了'为您提供 CGT 折扣。
没有 MRE，因此对于您打算居住的地方来说，这是一个糟糕的选择。
大多数贷方会寻求个人担保，因此您享受不到通常期望从一家公司获得的相同资产保护。
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leovinci 写道...
< p>我最近偶然发现了一篇文章（不记得链接了）这些文章每隔几个月就会出现一次，而且总是很清楚细节。我猜这只是点击诱饵来产生一些流量。
你会发现在公司购买房产也有很多缺点 – 没有土地税豁免，没有 CGT 折扣，可能的 GST 问题......列表
您说这篇文章声称您可以绕过一家公司的服务能力问题，但您会发现在一家公司借款还有其他障碍。较低的 LVR 尚未提及。
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sp00ker 写道...
您会发现在公司购买房产也有很多缺点 – 没有土地税豁免、没有 CGT 折扣、可能的 GST 问题......等等。
土地税？
新南威尔士州土地税规则读起来就像一家公司有自己的门槛，但只有作为一组公司——即你有一个单一的公司门槛，你不能只是购买另一家公司的新房产并获得一个新的门槛。
< p>因此，我认为在实践中你可以获得多个阈值——合作伙伴 A 获得一个阈值，合作伙伴 B 获得一个阈值，A 或 B 拥有的公司获得一个阈值，smsf A 可以获得一个阈值，smsf B 可以获得一个阈值.我认为这就是它的运作方式，因为所有这些都被视为实体。
显然 CGT 是一个潜在的缺点，但是多年来节省的土地税很可能会弥补这一点公司税率为 25c，不比边际税率 24.5% 高多少
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Pharma..写道...
公司税率为 25c，不超过 24.5% 的边际税率
一家仅持有财产的公司不太可能有资格缴纳 25% 的税。
p>评论
此帖子已编辑
Pharma.. writes...
land tax?
一旦自然人和 SMSF 达到门槛就不相关了，因为它仍然适用参见/thread/31mx1q6j#r72659044，但可能有利于将实体土地价值保持在 5,026,000 美元以下（2022 年）。
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sp00ker 写道...
这些文章每隔几个月就会出现一次，并且总是非常清楚细节。我想这只是点击诱饵来产生一些流量。
成功了。
金融家仍然需要抵押品、现金流和对借款人的积极评估。
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与我的经纪人详细讨论了这个问题。
最初购买房产没有区别，您将在集团层面评估服务能力。
每年一次一两年过去了，只要信托能够履行自己的义务，一些贷方就会隔离信托。这对于绕过 DTI 限制非常有帮助。
但考虑到目前的利率，您可能需要高现金流房产、低 LVR 或两者兼而有之。
编辑：银行还要求会计师提供有关信托现金流状况的信函。
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leovinci 写道...
< p>但是，公司是否不需要首先通过自己的收入获得银行的贷款批准？他让银行似乎会根据是否仅从租金收入中获利来借钱。是的，想想看，如果是 Qantas Ltd 申请贷款，他们显然不会关心艾伦在 Late's 咖啡馆花了多少钱。
但该公司还必须拿出至少 40% 的股权才能“仅从租金收入中获利” .所以你的第一个问题是，你的公司要从哪里获得它需要的资本金。
根据我的经验，大多数参与这些安排的人开始时要么将无债务财产转为信托财产，要么只是购买现金财产。
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leovinci 写道...
但是，我想我会问这是否有意义任何人，如果你能阐明这是否可能？
我是一名抵押贷款经纪人和律师，可以，是的，这是我们与客户一起使用的策略，它确实有效。但您确实需要获得一些法律建议，因为使用公司或信托持有财产存在很多问题
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talmiro 写道。 ..
我很确定在新南威尔士州，公司和信托需要缴纳土地税，并且没有 PPoR 豁免（因为所有者是公司而不是个人）。
在新南威尔士州和大多数州，公司获得与个人相同的单独土地税起征点。但全权信托的受托人则不然。 PPOR 土地税豁免通常也不适用（在某些情况下可能适用，例如裸信托）。但通常情况下，一个人在实施此策略之前会有一个主要住所/ppor。
请注意，不同的公司可以汇总用于土地税目的。
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< p class="reference">sp00ker 写道...
但您会发现在公司借款还有其他障碍。较低的 LVR 尚未提及。
公司可以获得与个人相同的 LVR 和利率
Calder&Scale 写道...
< p>购买房产最初没有区别，您将在集团层面评估服务能力。一旦一两年过去，只要信托能够履行其自身的义务，一些贷方就会将信托隔离。这对于绕过 DTI 限制非常有帮助。
不要安静。与担保人自己借款相比，拥有公司或受托人作为借款人通常会损害服务能力。这是因为贷方计算会加回利息，有时还会加上其他“负扣税”计算，个人会节省一些税款，而公司或受托人则不会。因此，它最初可能会导致借款能力降低 20% 左右。
但如果个人不是借款人，就不是个人债务。因此，当个人借款或为另一家公司提供担保时，借款第一家公司的贷款将不是他们的个人债务。但一些贷方将个人担保与借款（出于服务目的）视为相同，因此总体借款上限没有太大差异。但如果公司或信托是自筹资金，不需要个人注入资金来维持运营，其他贷方将无视个人担保债务。其他贷方可能只是将差额视为担保人服务的债务 –即，如果每年为负 2,000 美元，他们可能会认为担保人没有债务，每年支出 2,000 美元。
它仅适用于借款人是公司的情况
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这里可能离题了，但是如果你有一家有闲钱的公司怎么办——你能把公司的资金混合起来一起买房子吗？因此，您最终会（比如说）通过标准银行贷款拥有部分房屋，而公司也拥有一部分股份？意识到这会取消 CGT 的 PPOR 福利，但我想知道您是否将其与将公司现金作为股息进行比较，并将两者之间的差异与贷款以获得额外金额进行比较。
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情况如何？
你有一家有现金的公司，想买PPOR？
这家公司是你的公司吗？
我不会买一半在其下的 PPOR 中，没有主要居所豁免，没有 cgt 折扣，甚至可能还有 fbt。
也可能存在法律风险。
如果您不想在year1，只需以您的个人名义借款（并用公司现金抵消 - 不触发 div7a）或通过符合 div7a 的贷款取出现金。
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Calder&Scale 写道...
您的公司有现金并想购买 PPOR？
该公司是您的公司吗？
是的。
我不会根据它购买一半的 PPOR，没有主要住所豁免，没有资本增值税折扣，甚至可能还有 fbt。
关于资本增值税影响的这种性质有很多评论，但我还没有看到有人运行这些数字。如上所述，我很好奇是否/何时有一些基于您可以节省多少利息的好处。
这似乎是一个相当简单的电子表格练习，所以很好奇是否有人做过（编辑: 在我这样做之前，我的意思是）。
也可能存在法律风险。
绝对会将所有这些因素考虑到任何决定中。
如果你不这样做如果您不想在第一年的股息中承担全部税负，只需以您的个人名义借款（并用公司现金抵消 - 不触发 div7a）或通过符合 div7a 的贷款取出现金。
为什么不将公司现金计入抵消额作为 div7a？这似乎是一个相当简单的 div7a 场景，但也许我遗漏了什么？
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trog 写道...
为什么不将公司现金计入抵消额作为 div7a？这似乎是一个相当简单的 div7a 方案，但也许我遗漏了什么？
只需在年底前把钱还回去。如果这笔钱在年底（或递交日期）没有还清，则没有贷款。
这可能是贷款附带福利或其他东西，但您永远不会收到通知。
请注意，如果您已经有 div7a 贷款，请小心还款只是为了再次撕掉钱，否则还款可能不真实。
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Calder&Scale 写道...
只需在年底前把钱还回去。如果这笔钱在年底（或递交日期）没有还清，就没有贷款。
嗯，这不是我的会计师建议的可能性。一个快速的网络搜索给了我一些链接（例如），强烈暗示这可能不是一个可行的策略（除了将公司资金与个人资金混合在一起的标准风险之外，我不愿意这样做）。
我正计划尝试 Div7a 贷款选项，以将其与仅收取股息、获得贷款等进行比较。表面上看，这可能是值得的，但如果没有，就很难说处理数字。我有点惊讶这不是我的会计师可以本能地回答的问题——比如，他们很乐意让我付钱给他们用电子表格计算出来，但他们不会根据他们对我的财务状况的了解做出直觉决定。这让我得出结论，它可能只在少数特定情况下可行，而且它们非常繁琐，通常不值得努力？！
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2022 年的 div7a 率为 4.52%，与当前的抵押贷款利率相比，这似乎不算太糟糕，但它将会上升。
将一次性付款作为 div7a 贷款会导致最低 div7a 还款（如果通过股息满足）迫使您的团队进入最高税级？
您可以在未来几年内分批获得多笔较小的 div7a 贷款。
您打算为房子贷款多少钱？
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