本帖纯做建房日记。 而且根据builder说他们活已经排满了。如果急着建房的不用找他们了。
作为建房小白一枚，之前从来没有任何和建筑相关得经验，本人是会计专业，从学校毕业就开始做审计到会计，最大得一个项目就是填了自住房后院的游泳池，当时还被Tradie 给坑了一把。 从没想过有朝一日会义无反顾得入了建房大坑。自从加入后，在学到了很多知识，但目前好像在上没有一个完整的造Duplex的流水帐。因此开一个建房坑，在这里向有经验的前辈交流学习。
自从结婚生子后，我搬出了原来和父母一起买得house。老房子大约有50多岁了，虽然是双砖却也需要修修补补，冬天超冷夏天二楼很热。对于父母来说，年纪越来越大，不再有精力每天打扫空空荡荡得大house，也没有精力一直除草割草。 于是家里一商量，决定把房子拆了，申请分地造Duplex。
Chapter1 : 建房申请（碰到了Easement的坑）
我们于2021年年初决定要推到建duplex。我们的房子在parramatta council， 地是下坡地，前高后院低，没有stormwater easement。 当时问了几个设计师， 建房第一步就是需要和邻居商量拿easement。 其中一个设计师来我们家看了之后同意帮我们和邻居一起解释商量，于是我们决定就找这个设计师了。 当时想法是如果拿不下Easement就不再进一步做设计，前期投入也不会太大。 我们的easement需要经过两个邻居的地，一个是邻居是local 一个是印度family。现在回想起来，在和邻居谈之前简直焦虑得不行。作为一个内向的会计，negotiation从来不是我的强项，同时在查下来发现大家普遍不喜欢Easement。还好我们在那个区居住了5年多，和周围的邻居很熟悉，同时和设计师沟通后easement的位置在后院围墙不影响将来邻居建房。而且有了easement，邻居也可以以后建房使用。我当时不知道哪里来的勇气，分别敲开了两家邻居的门。运气好两个邻居都没有反对，而是给予了支持。于是我们正式engage了律师起草合同，沟通赔偿金额以及其他细节。 同时我们开始了设计的漫漫长路。
Easement 需要经历几个阶段：
1. 和邻居商量沟通，包括赔偿金额和一些细节条款。 由于邻居比较配合，我们找了一个华人律师起草合同和对方律师沟通。同时我们自己和邻居沟通了赔偿金额和具体的一些细节条款。 当时我们找了一个估价师对地价进行了评估，并根据评估的价值计算了赔偿金额和邻居谈。
2. 在谈合同的同时，需要找Surveyor 画draft easement plan准备admin sheet, S88用来递交给Land office.
3. 签好合同后，如果邻居有贷款还需要对方银行的consent。
4. 拿到以上所有的资料后，由Land Surveyor online lodge 所有的document.
从1月底签了设计合同决定走CDC而不是DA。 当时大约用时3个月easement registered，之后在设计经过N版改动后，当中还经历了更换Townplanner，更换PCA。终于我们在11月底拿到了CDC approval。 不要问我当中经历了什么。 CDC需要Floor plan, Basix report, Structural plan, Stormwater plan， landscape plan 等等等等。 在拿到的CDC doc 上会有很多critical information，需要认真研究，读一遍。 我当时就完全不懂，没有认真从头到尾都读一遍，miss了很多重要的信息。
Chapter 2 选Builder
一般来说，报价要等到结构，stormwater以及landscaping 设计出来才能拿到最终报价。 不过这里还是建议大家如果急着开工的话，在设计阶段的中后期就可以开始接触选择Builder了，可以开始看看他们做的项目和不同的Builder 沟通一下。不要等到设计结束。 好的Builder，基本工期都排满了。 可能设计完没法马上开工。 我们就是2021年11月底拿到批准，2022年1月初签的合同，但开工日期排到了4月中，我们当时接触的另一个Builder开工时间都排到了8月。
在设计进入到后期，我们开始接触不同的builder。由于是下坡地， 我们没有选Volume builder，而是找Custom builder。 从开始和builder谈到选定builder，我们一共找了7，8个builder , visit他们的Site，问他们要Quote。
Builder A: 我们的设计师同时也是builder。我们一开始意向是找他们进行建造。 不过设计进行到后期后，可能是造价变动或者其他原因，我们一直没有拿到最终版的报价。
Builder B: 是我妈妈朋友的儿子的合伙人。 他的报价最便宜。 他们可能刚起步，并没有太多的Site可以参观。唯一一个也无法进入参观细节。老话说得好，涉及钱的事情还是不要找朋友来做。我们后来没有选择他。Pass
Builder C: 我们家附近造房的Builder。 我们去参观了他们的房子，并不太喜欢内部装修。 同时他们只肯提供Cost plus的合同。 Pass
Builder D: 也是我们家附近的Builder。 我们去参观了他们的房子，设计还行。 但是催了好久一直没有给报价。 Pass
Builder E: 是找的一个local builder。 他们提供的报价相对价格很合理，但是由于我父母想找一个华人builder 方便沟通，没有和他们进一步详谈，Pass。
Builder F: 家附近的在建房的builder。 报价太高了。 Pass。
Builder G: 我妈妈朋友用他家造房推荐给我们。 报价中等，参观了他们的Site也不错。 但是时间安排和我们不一致，无法在我们需要的时间造房pass。
Builder H： 我们的一个开发商朋友推荐给我们的builder。 我们参观了他们的几个Site都很不错，细节也做得很好。 报价是所有报价中最详细的，价格相对合理（不过还是有些细节遗漏） 。同时在我们设计阶段就开始沟通给了很多很好的意见。 最后我们选择了他们作为我们的Builder。
当中还有些其他Builder，就不具体说了。
在决定意向的builder后，我们找人帮我们做了builder的背景调查同时帮我们解读他们给我们的Quote和合同。 他们的合同是HIA合同。帮我们看合同的人说他们家是目前看到少见的没有special condition的builder。 在更改沟通合同的过程中也很耐心。同时在去看他们其他site的时候，有一家已经马上要完工了，我们还碰到了owner，也和我们说和这家Builder合作很愉快。 综合比较下来， 沟通耐心，价格合理，合同也没问题，就是这家builder了。
Chapter 3 建房准备篇
终于11月底CDC拿到了，我们于2022年1月签订了合同。 慢慢长征才刚开始！
要开始准备建房了。 前期准备至少需要3个月左右具体包括如下：
1. 贷款 （保证充足资金）同时作为会计，当然要用到老本行。我设计了项目预算表，项目现金流表，项目进程表以及to do list。因为主要是自住，对于profitability的分析就没有那么严谨。
2. 租房+搬家-需要提早搬出去至少提早1个月-2个月 ，我们于2022年2月中搬家。
3. 2月初，安排Service disconnection ： 自己来的部分： Gas disconnection 需提早2- 3个月 （我们正好碰到悉尼下雨，西区flooding，花了大约2个月Jemenar 才abolish gas。 NBN disconnection很快。 Builder 负责 Water 和electricity
4. 建stormwater easement pipe 于3月初完工
5. 通知Council和PCA以及邻居
6. HBCF Insurance
7. Demolition ：本来预定在3月中， 由于Gas abolishment delay以及下雨， 4月中才开始demolition,历史2周demolition完成。
8. Sydney Water S73 tap in Demolition后花了一天完成。
Chapter 4 拆房
拆房我们也找了几个Quote 不过最后还是找了Builder 推荐的一家。 价格相对合理，同时方便和Builder交接沟通。 我在拆房前，把家里的空调，洗碗机，所有门，所有窗，gutter还有后院的砖，两个Water tanks，以前游泳池的fence，各种想象得到的想象不到的都给卖了。 如果有时间的话，大家可以试试在Facebook market, gumtree之类的卖一下二手。
Builder后来还说，怎么把门窗都卖了，这些拆房的貌似可以做二手回收。 还好没有影响拆房最终的收费。
我们找的这家基本没有drama。 2层双砖房加后院车库以及workshop一共quote了$22.5k+gst。 后期又收了$1500+gst的拆石棉费用。
在这里插一句话，我家隔壁印度邻居也和我们同时准备建房，他们由于地的frontage限制只能建single house+ granny。 他家找了印度的一个builder，比我们早一个月搬出去并拆好了房子，但是后来直到我们拆房拆完，他们也还没有开始建房。不过最近已经和我们家同时开工了。 后来和他家聊天，邻居说他们builder 拆房另外收了$5000+gst拆石棉。 果然开心是建立在别人的痛苦上的， 罪过罪过。
大家喜欢的话记得送分分啊 ：）
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Chapter 5 整地 地基
2022/5/27 晴 周五上班摸鱼中，继续更新帖子。
我家的地基用的是Raft slab， 为了室内没有楼梯，土地同时需要cut and fill。 挖地的同时需要dig pier hole浇水泥。 在挖地的过程中，地下挖出来之前填埋的游泳池的concrete slab以及一些前owner埋在后院的石棉。 在和Builder沟通后，Builder表示如果费用不多的话他们会承担这部分额外的费用，如果费用过高再和我们商量。 当时就觉得我家的builder 还是很靠谱的。 在地基阶段，如果地太湿或者碰到下雨是无法施工的。 我们就碰到了好几天下雨。
目前的进度，整地已经结束，水泥模板搭起来了，OSD 已经埋到地下。在等PCA认证stage 1。
PCA在这个阶段需要做critical stage inspection，检查以下内容：
Pier holes are free of water
Pier holes are free of debris and excess spoil
Pier holes are down to appropriate depth or bearing pressure
Pier holes are on even bearing
Pier holes are at correct width
Pier holes are located as per engineers details
等等。。。。
在同时builder 发给我们电工图确认插座，灯的位置。 我们在合同规定的电和插座上又额外增加了一些。 同时我家要求要用三相电。
周日接到PCA的电话告知可以继续下个阶段了。 马上通知Builder 地基钢筋可以绑起来了，还需要提早和PCA约定下个阶段inspection，预计这周就可以浇完concrete slab啦！ 项目进度可以继续真开心，撒花！ 正好在下周下雨前浇完水泥！
在和Builder聊天的时候，他们提起最近原材料涨价太厉害了。 光Frame就比原来预估的价格高了1万多。 不过他们和我确认不会因为这个charge我的Variation cost也会保证质量不会找差的Tradie来做。 希望是这样。
未完待续。。。。
Chapter 6 Frame
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占坑
Chapter7 lock up
Chapter 8
Chapter 9
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占坑
OC +分地篇
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Mark
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楼主是会计，我猜你一定研究过建duplex的税务问题。假设这是你的唯一住房，建完分地后是不是就变成一套自住，一套投资，而投资房那部分将来会需要交地税，如果卖掉还有GST，CGT这些。我的理解对吗？
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占坑
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我的情况不太一样。 我和我父母共有的房子。 到时候会做deed of partition， 一人一套都作为自住房。不涉及GST，CGT。
http://www.codea.com.au/publica ... %20a%20partition%3F,or%20more%20of%20those%20persons.
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厉害 加油
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楼主私信一下拆房的联系方式吧，谢谢
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这个好！不过确实是特别案例。
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很不错的文章啊！ 长期订阅哈哈
楼主可以私信分享一下BUILDER 和做背景调查的人吗？ 感谢
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谢谢求分分。
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Easement不是一定要做。可以在前院最高的地方埋水桶，然后溢出的水留到街上，后院再做absorption trench。需要水务工程师算好了，可以避免向后院邻居的问题，省地面积。
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谢谢回复。 我们是Parramatta council 造duplex，当时好像没有其他选项。 连charge line, pump out之类都不可以。 不知道现在有没有新的option。我当时还专门研究了一下Parramatta council 的stormwater guideline。
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Builder 可以推荐一下联系方式吗？
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请问楼主Duplex 是单砖两层共有墙的吗？报价多少？
之前电话给Town Planner说Duplex可以不用拆原房，再盖一个，墙可连可不连。
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建个房子这么多前期准备工作啊，真费神。
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已发，加分分。谢谢
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我是单转双层共有墙。 报价当时从85万+GST到120万+gst都有。 我们选择了中间的那个。
你家得地肯定很大。 具体你最好找设计师/Builder咨询一下。
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特别对第一次建房，没有建筑行业经验的小白来说简直太难了。
主要没有一个清晰得具体流程，也不知道谁比较可信。
特别听到各种新闻有关Builder跑路，巨额variation。不过一步步入了坑，只能一关关过了。
我刚开始就不停得在后悔， 简直是自找苦吃。
家庭关系也岌岌可危。我和我父母刚开始每几天都要大吵一架。
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同款啊，本人也是會計，parramatta council, 下坡地，想建duplex，
加油樓主，你至少化想法為行動了， 我們在第一步 essement 就被嚇到了，住了7，8年了還沒行動。
猜測樓主在Carlingford/Telopea這一塊？
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安慰一下。不过也算一次难得的经历咯。
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我就是因为Easement谈下来所以入坑了。
你可以试试看。 我一开始也以为邻居不会同意的。
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可以大概問一下eastmnet 賠償金和eastment各種費用嗎？心裏沒底，也是内向會計，不敢開口啊。
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我是先和邻居谈我们考虑建房需要Easement并会按市价进行补偿。
然后找我们的设计师帮我一起和邻居解释是Easement靠后院fence 不影响rebuild而且会给地的价值加分，因为我们这排都是下坡地。
邻居表示不会反对，会支持后。我和他们说我们会找Valuer做土地评估，估算easement部分的土地价值多少，以那个为基础进行赔偿。
具体价格涉及到每个地方不一样，所以没有太大的参考因素。
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谢谢分享，关注。
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謝謝樓主。麻煩私信個設計師聯係方式。您的設計師應該同樣的區域比較有經驗了。 ：）
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楼主厉害，我也是会计，和你有一样的追求。不介意的话，能发我builder的联系方式和公司名称吗？万分感谢！
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一个真诚的建议，如果是没有建筑行业相关经验的话。 请做好十二万分的心里准备，这是一个艰难的旅程。 一旦开始就很难退出了。 我属于天天后悔入坑，然后天天艰难得面对得那种。
P.S. 如果帖子有用的话，请踊跃加分！真巧，我的房子也在parramatta council建duplex，周一要开始做地基了。好在老婆的表弟就是builder全部给搞定。
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真好。有认识的人帮忙最好了。
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请教楼主，你们建房成本按照中间价算100万造多大面积的duplex啊，按照目前市场飞扬的建筑成本好像蛮划算的，能否介绍一下builder给我，谢谢
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我是去年底的报价 1月签的合同。之后好像又涨了一波。 我的价格Easement, demo，保险是另算的。面积就是普通5房3卫一车库的duplex大小。
我私信你我的Builder。
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我们家也要开始建了
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关注一下
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请问一下楼主，我们家是自住推到建2个
一套自住一套投资
想卖掉自住先，避免CGT
那么请问需要自住多久卖，可以避免GST？
多谢！
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这个最好问帮你申报税的会计哦。 我不是报税的会计。
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我们买了一个老房子 以后也想推倒 也是前高后低 这么说 土地下有council的stormwater pipe还方便了以后推倒重建了 我理解的对不对啊 求指导
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请教楼主，你的地是前高后低的地？前后相差多少，cut和fill的各多少？我也疑惑这个，因为我的地块后面比前面低2.4M。谢谢。
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楼主可否麻烦私信我一下你的设计师和Builder的信息。谢谢了。
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请问设计师报价如何？多谢
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好贴，楼主加油，麻烦私信一下设计师和builder
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祝顺利。我有写过一篇duplex 分地的，也是parramatta council，全套做完脱层皮，还好总算做成了:)
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哈哈 前辈你好！ 你的帖子我有研读哦！ 打算参照你的清单来做！
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全部申请下来我不太记得了，大约2万多-3万左右。当中走了点弯路。
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你的地比我平一点 我前后差大约3m不到。我也不是很懂，看图纸感觉cut 前面1m 后面fill 0.7m
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应该会简单点。造granny flat或者如果可以分地都可以用到。 你最好问问设计师/townplanner。
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双层比单层贵不少，但盖单层比较费地，如果以后要卖的话，没有公共墙会不会更有吸引力一些
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那真不错，能私信个联系方式吗？谢谢？
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楼主做的住房和建筑贷款吗 多大面积多少钱盖下来啊 盖房10% GST 也是一部分费用 可以直接套现来盖房啊
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2月中启动现在6月，3个半月地基都没有开始挖？
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咦，我后期更新的不是地基已经挖完了？ 字数限制写在二楼了。而且二月中只是我们自己的前期准备而已，本身开工是定在4月的。
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我是住房和建筑贷款。 不太明白10%套现是啥意思，是指现金支付吗？不太行呢。建筑贷款银行直接支付的。 面积就是普通5房3卫duplex 合同价100万出头点但前期加后期还是至少要准备20多万来做设计 easement demo council consultant 费用等等。
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没有共墙更好吧 分地后还是独立house。 我也不太懂
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加油呀！
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builder说他们今年快排满了。设计师我私信你。
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谢了。Builder先了解一下，明年也行。
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楼主 ， 为了室内没有台阶，cut and fill是吗
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建房帖99.9%在更新不超过5次后都奔溃了，祝好运
对， 当时设计在这里反复改版了好久。因为会影响层高和setback。还碰到了很傻的townplanner，差点没坚持下来，在室内做split level了。 后来我们自己到处咨询，逼着设计师换了个 townplanner才过的
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我在easement阶段，设计阶段就已经反复崩溃了好几次了。家里大吵，说到卖房不干都不知道多少次了。
奔溃着又拾起来，还能咋办呢。所以我在贴里说过，无经验小白慎重入建房坑。
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好贴，楼主加油，麻烦私信一下设计师和builder
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同样求分享builder 和背景调查的联系方式。分分送上
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我们找的这家基本没有drama。 2层双砖房加后院车库以及workshop一共quote了$22.5k+gst。 后期又收了$1500+gst的拆石棉费用。
18年拆单层也要17k
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17k不贵啊。这样下来感觉builder推荐我的拆房公司还不错呢！ 我本来拆房预算都要到30k了。
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楼主加油，可以麻烦私信一下设计师和builder吗？也准备建duplex. 谢谢。
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